房地產(chǎn)物業(yè)管理方面論文優(yōu)秀范文(2)

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　　房地產(chǎn)物業(yè)管理方面論文篇3

　　淺談房產(chǎn)物業(yè)管理對策

　　【摘要】隨著我國社會(huì)的快速發(fā)展和住房制度的不斷改革，物業(yè)管理作為一種新型的服務(wù)模式發(fā)展起來。通過不斷地探索，我國物業(yè)管理業(yè)得到了快速發(fā)展，管理規(guī)模也越來越大，同時(shí)管理水平也越來越高。物業(yè)管理在改善人們生活水平、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展、維護(hù)小區(qū)安全穩(wěn)定等方面發(fā)揮了重大的作用。但是物業(yè)管理體系還不十分完善，仍然存在一些需要解決的問題。本研究綜述了房產(chǎn)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題、解決現(xiàn)存問題一些必要措施。

　　【關(guān)鍵詞】房產(chǎn);物業(yè)管理;現(xiàn)狀;對策

　　通過多年的改革和不斷地探索，我國物業(yè)管理服務(wù)作為一種新興的行業(yè)誕生并得到迅速地發(fā)展。我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)在管理規(guī)模、覆蓋面積、從業(yè)人數(shù)、管理水平方面都有了相當(dāng)大的提高，并且在改善人們生活環(huán)境方面做出了極大的貢獻(xiàn)。

　　但是，我國的現(xiàn)行的物業(yè)管理體系還不夠完善，政府相關(guān)部門對此的監(jiān)管力度也不夠，因此暴露出了一些不同層次的問題，比如說物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量差、物業(yè)公司亂收費(fèi)、業(yè)主與物業(yè)公司糾紛頻繁發(fā)生等。這些問題都嚴(yán)重的制約了物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展，給人們也帶來了許多困擾。所以說如何加強(qiáng)物業(yè)管理業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，已經(jīng)成為社會(huì)各界關(guān)心的問題。業(yè)主們希望享受到更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

　　1.房產(chǎn)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題

　　1.1物業(yè)公司存在強(qiáng)迫業(yè)主接受物業(yè)合同的現(xiàn)象

　　我國的物業(yè)管理業(yè)在不斷發(fā)展，它的服務(wù)覆蓋面積越來越大，隨之而來是各種各樣的問題。目前，樓房開發(fā)商在售樓之前都會(huì)委托一家物業(yè)公司來負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理，而物業(yè)公司通常會(huì)要求購房者與公司簽訂一系列的相關(guān)合同。當(dāng)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意要求解除合同時(shí)，物業(yè)公司就會(huì)以合同未到期作為推脫的理由，這給業(yè)主帶來了很大的困擾。

　　本來業(yè)主作為消費(fèi)者選擇服務(wù)是自由選擇，可以享受消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)利，但正是由于開發(fā)商和物業(yè)公司的不規(guī)范的操作，同時(shí)缺乏相應(yīng)的法律監(jiān)管，造成了業(yè)主不能正常地享受權(quán)利。所有業(yè)主都期望可以解決這種損害他們利益的問題。

　　1.2物業(yè)公司存在服務(wù)質(zhì)量差和亂收費(fèi)問題

　　目前，我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展還不完善，缺乏相關(guān)的政府部門的監(jiān)管，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)公司的服務(wù)關(guān)系不明確，這使得物業(yè)公司的經(jīng)營不規(guī)范、服務(wù)差。有的物業(yè)公司只是追求利益，不按約定提供服務(wù)，他們只收費(fèi)不提供服務(wù)，這使得業(yè)主極其不滿。而我國缺乏對物業(yè)管理業(yè)進(jìn)行法律約束，國家沒有制定一個(gè)統(tǒng)一的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因此物業(yè)公司可以自行設(shè)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)的多少完全由物業(yè)公司說了算，這個(gè)過程中業(yè)主完全是被動(dòng)接受服務(wù)的。有相當(dāng)一部分物業(yè)公司為了進(jìn)一步的獲取利潤，更是亂收費(fèi)。

　　與此同時(shí)，物業(yè)公司的服務(wù)態(tài)度是極其惡劣，他們隨便的停水、停電，嚴(yán)重的影響了業(yè)主們的正常生活。還存在著一系列的服務(wù)問題，如小區(qū)衛(wèi)生條件差，打掃不及時(shí);小區(qū)門衛(wèi)形同虛設(shè)，閑雜人可以隨意出入導(dǎo)致小區(qū)治安問題嚴(yán)重。

　　1.3物業(yè)管理企業(yè)結(jié)構(gòu)單一

　　物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，它在發(fā)展過程中收到了多種因素的限制和約束，使得物業(yè)管理企業(yè)結(jié)構(gòu)單一，沒有更好地全力的發(fā)展。物業(yè)管理發(fā)展的單一導(dǎo)致了很多業(yè)主在享受服務(wù)時(shí)受到了很大的限制，而且企業(yè)的單一就意味著不能為更多的業(yè)主提供服務(wù)。這使得我國物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重缺乏后勁，物業(yè)公司只是依靠管理費(fèi)來維持公司的運(yùn)轉(zhuǎn)，這大大地影響公司的發(fā)展壯大。因此，公司沒有能力提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　1.4公共設(shè)施以及維修基金歸屬不明確

　　物業(yè)公司在和業(yè)主進(jìn)行委托管理時(shí)，應(yīng)該明確設(shè)施和維修基金歸屬。但是，很多住宅小區(qū)房屋的公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)界定尚未明確，這些公用設(shè)施的利用與收益的歸屬根本無法界定，給物業(yè)管理和收費(fèi)帶來困難。很多住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)界定無法明確。同時(shí)，法律責(zé)任也不清楚，比如說在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生丟車、人身傷害等刑事案件，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任?目前司法機(jī)關(guān)在調(diào)解和判決時(shí)缺乏法律依據(jù)。

　　我國相關(guān)的法律也不完善，這使得設(shè)施和基金的管理存在一系列的問題。到目前為止，有些地方仍沒有按照國家規(guī)定建立起維修基金的歸集、使用、管理制度;有些地方?jīng)]有按照國家規(guī)定從房改售房款中提取專項(xiàng)維修資金;也有一些地方住房專項(xiàng)維修資金由政府行政部門管理，使用手續(xù)繁瑣。維修基金不到位給住宅共用部位維修和共用設(shè)施的更新改造造成困難。

　　2.房產(chǎn)物業(yè)管理存在的問題的解決辦法

　　2.1政府加強(qiáng)對該行業(yè)的監(jiān)管

　　我國要解決物業(yè)管理中存在的問題就要成立專門的政府機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)行業(yè)的監(jiān)管力度。由于我國的地域遼闊、生活結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣，所以要實(shí)現(xiàn)對物業(yè)管理的完全監(jiān)管，國家需要設(shè)立更多的下級機(jī)構(gòu)，而且需要一個(gè)漫長的過程。

　　政府的監(jiān)管不僅可以起到指導(dǎo)監(jiān)督的作用，而且引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)按市場和法律規(guī)律辦事。政府要制定符合物業(yè)管理業(yè)發(fā)展的實(shí)際政策，規(guī)范物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營，從而推動(dòng)物業(yè)管理的快速發(fā)展。同時(shí)，讓市場主體發(fā)揮杠桿作用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

　　2.2物業(yè)公司要加強(qiáng)服務(wù)和收費(fèi)合理化

　　物業(yè)管理業(yè)本身就是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，所以，物業(yè)公司都要本著服務(wù)好業(yè)主的宗旨。把給業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)作為企業(yè)發(fā)展的最終目標(biāo)，這反過來對企業(yè)的發(fā)展是有好處的。物業(yè)公司要努力的提高服務(wù)質(zhì)量，避免任何服務(wù)問題的發(fā)生，努力得到業(yè)主們的認(rèn)可。

　　與此同時(shí)，物業(yè)公司一定要杜絕亂收費(fèi)，公司要在政府的引導(dǎo)下制定出一套切實(shí)可行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，做到不亂收費(fèi)、做到收費(fèi)合理化。物業(yè)公司不僅要讓業(yè)主享受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而且還要讓業(yè)主覺得公司的收費(fèi)是合理的，這樣業(yè)主們也就心甘情愿地按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)了。這對公司的發(fā)展也是有利的，公司可以進(jìn)行良性的運(yùn)作。

　　2.3物業(yè)企業(yè)需要多元化發(fā)展，提升企業(yè)的實(shí)力

　　任何企業(yè)處于長久發(fā)展考慮都會(huì)選擇走多元化發(fā)展道路，因此，物業(yè)管理企業(yè)朝著多元化發(fā)展是一個(gè)必然的趨勢。物業(yè)想走多元化道路提升企業(yè)的實(shí)力就要從以下幾個(gè)方面著手。

　　第一，企業(yè)要建立大物業(yè)的經(jīng)營理念，物業(yè)公司要跳出住宅物業(yè)的局限，不斷地?cái)U(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，逐漸實(shí)現(xiàn)走多元化道路。

　　第二，物業(yè)企業(yè)要走兼并重組的道路。物業(yè)企業(yè)必將通過自然的淘汰和聯(lián)合等手段得到調(diào)整。

　　第三，物業(yè)公司要走專業(yè)化服務(wù)的道路。物業(yè)服務(wù)公司要逐漸的實(shí)現(xiàn)各領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)。

　　第四，物業(yè)企業(yè)要聯(lián)合其它邊緣行業(yè)開展服務(wù)。

　　最后，物業(yè)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的多元化發(fā)展要走集團(tuán)化發(fā)展道路。

　　2.4解決好設(shè)施和維修基金歸屬問題

　　我國相關(guān)部門要制定出相應(yīng)的法律，對設(shè)施及維修基金做出明確的歸屬。而物業(yè)企業(yè)要解決好維修基金和設(shè)施歸屬問題就要依賴國家的法律。同時(shí)，有專業(yè)人士建議廢除維修基金制定，引進(jìn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度。

　　3.結(jié)語

　　我國物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)新興的行業(yè)。雖然發(fā)展很快，但是發(fā)展中也暴露出了很多的問題。為了物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展，要切實(shí)的采取有效的措施。最終希望我國物業(yè)管理業(yè)可以不斷的完善，可以讓業(yè)主們更好的享受物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　【參考文獻(xiàn)】

　　[1]黃樂平.業(yè)主物權(quán)與物業(yè)管理法務(wù)全解[M].北京：法律出版社，2008.

　　[2]戴霞，甘元薪.新編物業(yè)管理法[M].廣州：中山大學(xué)出版社，2005.

　　房地產(chǎn)物業(yè)管理方面論文篇4

　　試談物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀

　　摘要：物業(yè)管理目前在我國雖然發(fā)展迅速，經(jīng)歷了二十多年的發(fā)展已經(jīng)取得了可喜的成就，但是仍然是一個(gè)新興的行業(yè)，其中存在著許多的問題制約著我國物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。中國物業(yè)管理理論發(fā)展相對滯后，這種狀況。已經(jīng)成為制約中國物業(yè)管理進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸。加強(qiáng)物業(yè)管理理論的研究與創(chuàng)新，是解決當(dāng)前物業(yè)管理難題、推動(dòng)中國物業(yè)管理又好又快發(fā)展的關(guān)犍所在。本文簡要分析我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程，目前我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展存在的問題以及解決方法。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理現(xiàn)狀

　　一、我國物業(yè)管理的發(fā)展歷程

　　物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)際上大致經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段：第一階段：從1981年3月深圳市國內(nèi)首家物業(yè)公司成立，至1994年3月，以房管所向物業(yè)公司轉(zhuǎn)型為主題的發(fā)展，是我國物業(yè)管理的起步、探索階段，其特點(diǎn)是房管所式的管理。第二階段：從1994年至1999年，這是我國物業(yè)管理開始進(jìn)入規(guī)范化大發(fā)展階段。其特點(diǎn)：一是物業(yè)管理立法加快;二是物業(yè)管理隊(duì)伍迅速壯大。第三階段：1999年至今是我國物業(yè)管理法制化和市場化建設(shè)與發(fā)展的重要時(shí)期，其重要標(biāo)志是《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺。

　　截止目前為止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過3萬家，從業(yè)人員大約有300多萬，城鎮(zhèn)物業(yè)管理覆蓋率已經(jīng)高達(dá)到50%左右，在一些大城市，像北京、上海、深圳已經(jīng)達(dá)到70%甚至80%、90%。而其物業(yè)管理類型也增多，涉及很多領(lǐng)域。所以說物業(yè)管理所創(chuàng)造的增加值在一些大城市中所占GDP的比重也在逐年上升，逐漸成為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長，增加就業(yè)的新興行業(yè)。

　　二、我國物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的特點(diǎn)和問題

　　(一)起步晚、規(guī)模小，發(fā)展快

　　從1981年3月全國第一家物業(yè)管理公司在深圳成立。至今全國已有各類物業(yè)管理企業(yè)2萬余家，從業(yè)人員突破200萬人。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個(gè)領(lǐng)域，約11大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府政法機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場商業(yè)街和農(nóng)民房等。

　　(二)物業(yè)管理發(fā)展不平衡現(xiàn)象突出

　　由于受市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識、政府相關(guān)政策等因素的影響，我國目前物業(yè)管理發(fā)展不平衡程度較高。南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快;北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市開展晚、發(fā)展慢。

　　(三)物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作規(guī)范化程度低，物業(yè)管理市場競爭相對無序化

　　由于我國目前有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)對物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)行規(guī)定不明確，導(dǎo)致目前我國物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作規(guī)范化程度較低，整個(gè)物業(yè)管理市場呈現(xiàn)相對無序化的競爭態(tài)勢亟待規(guī)范。

　　(四)業(yè)主與物業(yè)管理公司矛盾重重，爭端頻頻發(fā)生

　　近年來物業(yè)管理糾紛案件頻發(fā)，物管問題形成了消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)之一。一邊是業(yè)主抱怨物業(yè)服務(wù)公司以管理者自居，凌駕于業(yè)主之上，缺乏服務(wù)意識，服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到當(dāng)初簽訂物業(yè)合同時(shí)的承諾。另一邊物業(yè)公司也喊冤叫屈，抱怨遺留問題多，業(yè)主處處刁難。這些都給我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展造成了很大的阻力。

　　(五)物亞管理缺乏專業(yè)人才

　　目簡我國的物業(yè)管理行業(yè)還是一種勢動(dòng)密集型行業(yè)。從業(yè)人員素質(zhì)不高，教育培訓(xùn)體系未能穗意。職業(yè)化隊(duì)伍尚未形成。而物業(yè)管理是一門知識面廣的新興行業(yè)。要求從業(yè)人員具有建筑、房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)管理、法律等方面的專業(yè)知識，但由于我國物業(yè)管理起步較晚、定位不高，加之物業(yè)管理的人才培養(yǎng)跟不上物業(yè)管理的發(fā)展速度和發(fā)展要求。

　　(六)物業(yè)管理行業(yè)管理觀念落后，缺乏有建設(shè)性的理論研究

　　目前，我國的物業(yè)管理理論發(fā)展相對滯后，物業(yè)管理理論體系尚未完全成形。物業(yè)管理理論研究明顯滯后于實(shí)踐發(fā)展的狀況，這已成為制約我國物業(yè)管理進(jìn)一步發(fā)展的主要瓶頸。長久以來，我國的物業(yè)管理行業(yè)被定位于處于起步階段的“朝陽產(chǎn)業(yè)也是十分正常的。在這樣的思想觀念的指導(dǎo)下，我國的物業(yè)管理活動(dòng)往往是“重”，人們普遍認(rèn)為起步階段重在實(shí)踐探索和業(yè)務(wù)開拓，因而出現(xiàn)這樣那樣的問題實(shí)踐”而“輕理論”，甚至是在沒有什么現(xiàn)成理論前提下就進(jìn)行“大膽摸索”和“冒險(xiǎn)試驗(yàn)”。結(jié)果是，缺乏理論指導(dǎo)的物業(yè)管理實(shí)踐出現(xiàn)很多矛盾和問題，影響了我國物業(yè)管理的持續(xù)發(fā)展。近年，盡管有不少專家學(xué)者呼吁加強(qiáng)物業(yè)管理理論研究，但整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的理論研究意識依然欠缺，“重實(shí)踐”而“輕理論”的形勢沒有得到根本的扭轉(zhuǎn)。

　　三、應(yīng)采取的對策

　　(一)政府積極管理和引導(dǎo)，行業(yè)協(xié)會(huì)完全發(fā)揮協(xié)調(diào)作用

　　政府作為重要的職能部門。應(yīng)采取措施加強(qiáng)管理和引導(dǎo)。尤其是在新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》之后，主要是應(yīng)加大宣傳力度，使業(yè)主對該條例有更多了解;二是盡快建立相關(guān)制度，完善物業(yè)管理法制體系。另外，行業(yè)協(xié)會(huì)也應(yīng)完全發(fā)揮其應(yīng)有的協(xié)調(diào)作用，多辦一些宣傳和咨詢活動(dòng)，提高業(yè)主的自我管理意識，保障行業(yè)的健康有序發(fā)展。

　　(二)提高業(yè)主的物管意識

　　許多業(yè)主物業(yè)知識缺乏，因此，行業(yè)主管部門、物管企業(yè)、新聞媒體應(yīng)當(dāng)加大宣傳力度相互配合，提高業(yè)主的物管意識，使物業(yè)管理的發(fā)展得到社會(huì)的支持。這樣才能增強(qiáng)業(yè)主和物管企業(yè)之間的溝通、信任，才能為企業(yè)創(chuàng)造了良好的經(jīng)營環(huán)境。

　　(三)提高業(yè)主的物管意識

　　(四)完善市場競爭機(jī)制

　　目前，我國的物業(yè)管理行業(yè)的市場競爭機(jī)制還沒有真正形成。由于傳統(tǒng)管理機(jī)制和觀念的存在，使業(yè)主得不到對物業(yè)管理企業(yè)的選擇權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)也就缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的壓力。要想解決這一個(gè)問題，要想取得更高水準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，需建立和完善招投標(biāo)的競爭制度，創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境，迫使各物業(yè)管理企業(yè)不斷地提高自己，促進(jìn)物業(yè)管理水平的整體提高和行業(yè)的良性發(fā)展。
　　(五)專業(yè)化管理

　　物業(yè)管理的發(fā)展，依賴于物業(yè)管理的專業(yè)化，而物業(yè)管理的專業(yè)化又依賴于物業(yè)管理的市場化。通過市場化，企業(yè)會(huì)由原來的小而全、大而全，變成有特色的專業(yè)公司。通過專業(yè)公司專業(yè)人員的專業(yè)化服務(wù)，企業(yè)生產(chǎn)效率會(huì)提高，服務(wù)水平會(huì)提高，人員會(huì)隨之精簡，工資支出會(huì)節(jié)省、管理成本會(huì)下降，隨之服務(wù)價(jià)格也會(huì)下降。從根本上解決收費(fèi)難的問題，并且增強(qiáng)了市場競爭力。

　　(六)智能化、信息化管理

　　隨著現(xiàn)代科技的迅猛發(fā)展，智能化、信息化管理已成為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的一個(gè)核心競爭力量。在沿海城市、大城市一些實(shí)力較強(qiáng)、有遠(yuǎn)見的物業(yè)公司已成熟運(yùn)用信息化管理系統(tǒng)，將先進(jìn)管理理念融入日常管理，全面提升企業(yè)管理水平，打造了自己的服務(wù)品牌，實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；⒐?jié)約化經(jīng)營模式，把競爭對手遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋到后面，搶占了市場先機(jī)。因此其已成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關(guān)鍵籌碼。

　　四、結(jié)語

　　物業(yè)管理在我國仍然屬于一個(gè)年輕的行業(yè)。它的發(fā)展非常迅速.在提高人民居住與丁作環(huán)境與質(zhì)量的同時(shí)，也不可避免的帶來一些負(fù)面的問題，這就要求物業(yè)管理企業(yè)對先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與模式繼續(xù)進(jìn)行學(xué)習(xí)與探索，尋找出適應(yīng)中國國情的物管方式，從而更好的為人民服務(wù)。同時(shí)。國家也要對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行必要的監(jiān)督指導(dǎo).從立法與政策上，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，從而推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

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