房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃畢業(yè)論文

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃畢業(yè)論文

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了取得理想的銷(xiāo)售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過(guò)程。 下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃畢業(yè)論文的范文，歡迎大家閱讀參考!

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃畢業(yè)論文篇1

　　淺析房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中的問(wèn)題與對(duì)策

　　摘要：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中占據(jù)地位日益重要，發(fā)揮的作用越來(lái)越突出，也正是基于此，文章首先系統(tǒng)闡述了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的作用，在此基礎(chǔ)分析了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的問(wèn)題與對(duì)策。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 營(yíng)銷(xiāo)策劃 問(wèn)題與對(duì)策

　　一、營(yíng)銷(xiāo)策劃在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中的重要作用

　　房地產(chǎn)策劃是指在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的策劃行為，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目的具體目標(biāo)，以客觀(guān)的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的主題策劃為核，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)ξ磥?lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。

　　一個(gè)真正的策劃案就是要將目標(biāo)項(xiàng)目置于房地產(chǎn) 發(fā)展的大背景下進(jìn)行具體分析，以消費(fèi)者的未期望、市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)需求、行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)為依據(jù)，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分，來(lái)確它的核心定位，目的就是要為項(xiàng)目的營(yíng)建，在設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)、 管理方面提出比競(jìng)爭(zhēng)者更有效地滿(mǎn)足顧客需求的實(shí)施細(xì)則，從而為開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目整概念，準(zhǔn)確地建立起一整套價(jià)值體系，力求通過(guò)產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，最大限度地避免競(jìng)爭(zhēng)、超越競(jìng)爭(zhēng)，使開(kāi)發(fā)商及其產(chǎn)品在 社會(huì)公眾面前樹(shù)立良好的品牌形象，最終達(dá)到不戰(zhàn)而屈人之兵的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略境界，達(dá)到把企業(yè)整體地銷(xiāo)售給社會(huì)大眾的目的。

　　其重要作用主要表現(xiàn)在以下幾方面：(1)為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更大的利潤(rùn)空間;(2)更好地滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求;(3)增強(qiáng)居住品質(zhì);(4)提升開(kāi)發(fā)商的品牌。

　　二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中的問(wèn)題分析

　　在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是一股不容忽視的重要力量，回顧中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理論及實(shí)戰(zhàn)的成長(zhǎng)歷程，在快速發(fā)展的同時(shí)，不難看出今天的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)在面對(duì)市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)與整合營(yíng)銷(xiāo)趨勢(shì)時(shí)，仍然顯現(xiàn)出一些比較薄弱的環(huán)節(jié)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的理性化發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)從策劃、推廣到銷(xiāo)售，很多層面出現(xiàn)的問(wèn)題已然值得重視和深思。

　　1.理論欠缺而導(dǎo)致把市場(chǎng)定位混同于目標(biāo)市場(chǎng)

　　這兩個(gè)概念是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的基礎(chǔ)，沒(méi)有明顯的目標(biāo)市場(chǎng)和清晰的市場(chǎng)定位，一切的策劃和營(yíng)銷(xiāo)就會(huì)變得無(wú)的放矢和搖擺不定。但目前一些營(yíng)銷(xiāo)策劃人員混淆了這兩個(gè)概念。實(shí)際上，兩者在概念和功能上有明確不同。

　　目標(biāo)市場(chǎng)是指企業(yè)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)比較、選擇、細(xì)分后，決定作為服務(wù)對(duì)象、確定自己的產(chǎn)品所要進(jìn)入的相應(yīng)的子市場(chǎng)。市場(chǎng)定位則是指企業(yè)設(shè)計(jì)出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo)消費(fèi)者心中確定與眾不同的有價(jià)值的地位，即在潛在的消費(fèi)者心里奠定企業(yè)產(chǎn)品的位置和印象。目標(biāo)市場(chǎng)是市場(chǎng)定位的前提，市場(chǎng)定位則指明項(xiàng)目的服務(wù)方向。

　　概念弄不清，就更不可能按照定位的三個(gè)層次：產(chǎn)品定位、品牌定位、公司定位，來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)策劃。

　　2.對(duì)產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)的把握不準(zhǔn)

　　如今，房地產(chǎn)產(chǎn)品定位同質(zhì)化的問(wèn)題比較明顯，“親水”、“觀(guān)景”、“花園”等變著法的換詞匯表述，而真正涉及到產(chǎn)品本身的細(xì)節(jié)訴求，賣(mài)點(diǎn)挖掘就顯得膚淺了?？梢哉f(shuō)，每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目、乃至于每一套房子都是絕不相同的，面積、格局、樓層、景觀(guān)以及針對(duì)的顧客群都存在與生俱來(lái)的差異性。

　　這些都是極好的賣(mài)點(diǎn)提煉的基礎(chǔ)信息，但是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大師們都視若無(wú)睹，在脫離產(chǎn)品的層面大談形象、概念、品牌，往往給顧客一頭霧水，得不償失。而香港、臺(tái)灣這些相對(duì)我們比較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這類(lèi)現(xiàn)象已是十分鮮見(jiàn)了。

　　有人揶揄道，賣(mài)房子的人應(yīng)該好好向賣(mài)畫(huà)的人學(xué)習(xí)，一位畫(huà)家是十分珍視并了解自己的每一幅作品的，其向人推銷(xiāo)時(shí)是絕不會(huì)說(shuō)我的畫(huà)框是什么好木材、我的裝裱是什么技術(shù)的。實(shí)戰(zhàn)中，應(yīng)該根據(jù)顧客需求的不同來(lái)細(xì)分、提煉產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)，基于產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)，從而實(shí)施對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的包裝。

　　3.脫離市場(chǎng)需求的創(chuàng)新。

　　房地產(chǎn)是“創(chuàng)新制勝”的行業(yè)，一般情況下，在一個(gè)新項(xiàng)目推出后的“3-6個(gè)月”時(shí)間里，就有可能被跟隨者復(fù)制。

　　如今的房地產(chǎn)走過(guò)“跑馬圈地”的風(fēng)潮后，市場(chǎng)開(kāi)始在內(nèi)涵上深入挖掘，在創(chuàng)新中謀求發(fā)展，從設(shè)計(jì)到銷(xiāo)售，從用材到用人，房地產(chǎn)的創(chuàng)新，使其產(chǎn)品的價(jià)值含量增長(zhǎng)，即所謂“創(chuàng)新創(chuàng)造財(cái)富”。

　　而現(xiàn)在一提“創(chuàng)新”，許多房地產(chǎn)商就叫苦連天：“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很成熟了，哪有那么多創(chuàng)新?”但是，就像手機(jī)、衣服的不斷更新?lián)Q代一樣，住宅也是可以永遠(yuǎn)創(chuàng)新的。房地產(chǎn)創(chuàng)新，就是知識(shí)創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新，第一，產(chǎn)品創(chuàng)新，如 建筑形式、外立面;生態(tài)化、 藝術(shù)化的小區(qū)綠化、景觀(guān);智能化、人性化的房屋和小區(qū)設(shè)施等;第二，服務(wù)創(chuàng)新：服務(wù)內(nèi)容的全方位、一條龍、一站式;服務(wù)模式的多樣化、專(zhuān)業(yè)化;服務(wù)過(guò)程的信息化、連鎖化等。

　　如今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在創(chuàng)新方面，似乎都有一種“缺氧”的感覺(jué)，似乎每前進(jìn)一步都非常困難，所謂的創(chuàng)新產(chǎn)品不過(guò)是“王婆賣(mài)瓜”罷了，而離真正的消費(fèi)需求卻相去甚遠(yuǎn)。其實(shí)，真正站在人的角度上，把自己當(dāng)做消費(fèi)者，創(chuàng)新就會(huì)活水不斷。

　　4.過(guò)分依賴(lài)廣告?zhèn)鞑?/p>

　　由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，以及資金周轉(zhuǎn)等方面的原因，很多開(kāi)發(fā)商不愿進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的拉鋸戰(zhàn)，過(guò)多借助于廣告轟炸，希望通過(guò)強(qiáng)勢(shì)的宣傳達(dá)成快速賣(mài)房的目的。據(jù)報(bào)道，曾經(jīng)有企業(yè)把《解放日?qǐng)?bào)》某一天的廣告版面全部包下。

　　但是，廣告不是促使房地產(chǎn)項(xiàng)目或開(kāi)發(fā)商進(jìn)入消費(fèi)者心智的決定性因素，項(xiàng)目自身的品質(zhì)才是重中之重。而現(xiàn)在，廣告在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的實(shí)際作用在很大程度上已經(jīng)被夸大了，“廣告創(chuàng)意”的力量已經(jīng)掩蓋了“產(chǎn)品品質(zhì)”的光芒。而如果此時(shí)項(xiàng)目自身存在重大缺陷，那么廣告做得越狠，那么刺向開(kāi)發(fā)商心臟的力度也就越大。

　　同時(shí)，廣告也不是促成最終銷(xiāo)售的決定性因素，房地產(chǎn)畢竟關(guān)系一大筆開(kāi)銷(xiāo)，甚至是很多人的畢生積蓄，購(gòu)買(mǎi)行為是慎之又慎的。沒(méi)有消費(fèi)者會(huì)僅僅因?yàn)閹装?ldquo;創(chuàng)意”的報(bào)紙廣告或“精美”的樓書(shū)而痛快掏錢(qián)，也就是說(shuō)，任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功都不是廣告單方面的成功，還包括品質(zhì)與其他營(yíng)銷(xiāo)推廣渠道的成功整合

　　三、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的對(duì)策

　　以上房地產(chǎn)策劃過(guò)程中出現(xiàn)的一些問(wèn)題，其根本還在于中國(guó)房地產(chǎn)策劃屬于新興 職業(yè)，中國(guó)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃理論與 實(shí)踐尚處于啟蒙、摸索階段，科學(xué)有效的營(yíng)銷(xiāo)策劃理論體系尚未在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)形成。在實(shí)際的操作過(guò)程中出現(xiàn)一些急功近利的思想。以下大概分析這些問(wèn)題的解決方法。

　　1.正確運(yùn)用目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式。開(kāi)發(fā)商要對(duì)選擇進(jìn)入哪些目標(biāo)市場(chǎng)或?yàn)槎嗌賯€(gè)目標(biāo)市場(chǎng)服務(wù)做出決策?？晒┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇的目標(biāo)市場(chǎng)模式有如下五種：

　　(1)復(fù)合產(chǎn)品模式。此模式是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商集中開(kāi)發(fā)一種類(lèi)型的物業(yè)產(chǎn)品，并向多個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)的客戶(hù)群體銷(xiāo)售這種產(chǎn)品。但是，將不同的目標(biāo)客戶(hù)群體安排在同一物業(yè)內(nèi)顯然無(wú)法滿(mǎn)足這些目標(biāo)群體的個(gè)性化需求，在選用此模式時(shí)要慎重。

　　(2)單一市場(chǎng)模式。此模式指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇一個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)集中營(yíng)銷(xiāo)。

　　(3)完全市場(chǎng)覆蓋模式。這種模式是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)投資開(kāi)發(fā)各種類(lèi)型的物業(yè)來(lái)滿(mǎn)足各種目標(biāo)市場(chǎng)的需求。只有大型的房地產(chǎn)公司才能采用完全市場(chǎng)覆蓋戰(zhàn)略。

　　(4)有選擇的專(zhuān)業(yè)化模式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇若干個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)，其中每個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)在客觀(guān)上有吸引力，而且符合開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)和資源。

　　(5)復(fù)合市場(chǎng)模式。即指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商專(zhuān)門(mén)為了滿(mǎn)足某個(gè)目標(biāo)客戶(hù)群體的各種主要需求而開(kāi)發(fā)物業(yè)。

　　2.定期對(duì)策劃人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)和交流?？梢远ㄆ?組織學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，為策劃人員提供能夠互相交流的機(jī)會(huì)，吸取眾家之長(zhǎng)，吸收優(yōu)秀的 經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃需要不斷的吸收新的思想和概念，但是吸收后還要深刻的理解，才能正確運(yùn)用到營(yíng)銷(xiāo)策劃的過(guò)程中，才不至于在概念包裝的時(shí)候連自己都不能解釋清楚到底概念的內(nèi)涵是什么。

　　3.基于樓盤(pán)品質(zhì)的創(chuàng)新。隨著消費(fèi)者越來(lái)越成熟和理性，見(jiàn)識(shí)過(guò)太多“概念”和“創(chuàng)新”樓盤(pán)的消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)本身的質(zhì)量越來(lái)越看重。影響他們購(gòu)買(mǎi)的是小區(qū) 環(huán)境、戶(hù)型設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃、交通配套等等有關(guān)實(shí)在的樓盤(pán)本身質(zhì)量的因素。所以我們?cè)谡剟?chuàng)新和某某概念的時(shí)候，既要是這些苛刻的消費(fèi)者所關(guān)心的，也要實(shí)實(shí)在在能讓他們感受到的。

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　　房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃畢業(yè)論文篇2

　　淺談市場(chǎng)規(guī)范下的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃

　　[摘要]如今全球經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展正改變著整個(gè)社會(huì)和營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境，而環(huán)境的變化迫使房地產(chǎn)不得不重新審視已有的營(yíng)銷(xiāo)理念，進(jìn)而樹(shù)立全新的營(yíng)銷(xiāo)理念。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，一切失敗歸根到底是思維方式的失敗，如果我們能在思維方式這個(gè)本源上解決問(wèn)題，則無(wú)論競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多么強(qiáng)大，最終一定能夠戰(zhàn)勝它。

　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)　營(yíng)銷(xiāo)　創(chuàng)新　戰(zhàn)略

　　一、引言

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略正確的選擇應(yīng)當(dāng)是尋找符合自身?xiàng)l件的戰(zhàn)略基點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)補(bǔ)缺，以期建立局部性的相對(duì)優(yōu)勢(shì);產(chǎn)品可以從三個(gè)層次，為消費(fèi)者或用戶(hù)提供滿(mǎn)足，這種“整體產(chǎn)品”的概念，是房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新的重要營(yíng)銷(xiāo)思路;市場(chǎng)創(chuàng)新有兩種思路：重新選擇銷(xiāo)售區(qū)域，或重新選擇購(gòu)買(mǎi)群體;產(chǎn)品要經(jīng)過(guò)一定的方式與市場(chǎng)發(fā)生聯(lián)系，經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新便是改進(jìn)和完善聯(lián)系的方式。創(chuàng)新需要機(jī)會(huì)，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)意義上的“機(jī)會(huì)”，源于消費(fèi)者或用戶(hù)通過(guò)市場(chǎng)未能滿(mǎn)足、或尚待更好地滿(mǎn)足的需要和欲望;“創(chuàng)新”是一個(gè)經(jīng)濟(jì)概念，而不是一個(gè)技術(shù)概念，是指“房地產(chǎn)家實(shí)行對(duì)生產(chǎn)要素的新的組合”，與技術(shù)上的新發(fā)明不是一回事。

　　二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)意義

　　現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)是我國(guó)發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，走向世界市場(chǎng)所必須研究和掌握的一門(mén)應(yīng)用科學(xué)。房地產(chǎn)的命運(yùn)系之于“銷(xiāo)”，而“銷(xiāo)”之績(jī)效來(lái)源于“營(yíng)”，只有“營(yíng)”字領(lǐng)先，“銷(xiāo)”字當(dāng)頭，營(yíng)銷(xiāo)一體，這樣的房地產(chǎn)才會(huì)如魚(yú)得水于市場(chǎng)。“營(yíng)”即包括策劃、創(chuàng)意、運(yùn)籌和研究，現(xiàn)代的營(yíng)銷(xiāo)人員，第一要?jiǎng)?wù)就是如何動(dòng)腦筋的問(wèn)題，以策略來(lái)帶動(dòng)“銷(xiāo)”。評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)好壞的一個(gè)關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)，就是最終營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)(包括銷(xiāo)售額、市場(chǎng)占有率、利潤(rùn)、知名度等)的高低，而營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)的高低又取決于該房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)力的大小。

　　營(yíng)銷(xiāo)實(shí)力除包含房地產(chǎn)的硬資源(設(shè)備、資金等)實(shí)力外，還包含房地產(chǎn)的軟資源實(shí)力。軟資源實(shí)力的重要體現(xiàn)主要是其現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)和專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)力的強(qiáng)弱，而專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力的高低取決于房地產(chǎn)是否擁有基礎(chǔ)扎實(shí)、經(jīng)驗(yàn)豐富、創(chuàng)造性思維和踏實(shí)勤勉的營(yíng)銷(xiāo)管理、營(yíng)銷(xiāo)企劃和營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行人才。隨著信息時(shí)代的來(lái)臨、我國(guó)加入世貿(mào)組織、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，我們?cè)絹?lái)越迫切地需要建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)人員隊(duì)伍。

　　三、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的問(wèn)題

　　1、一些房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員素質(zhì)低

　　房地產(chǎn)商對(duì)銷(xiāo)售人員的素質(zhì)經(jīng)驗(yàn)缺乏起碼的要求和把握，流動(dòng)性大致使房地產(chǎn)商付出慘重的時(shí)間和人力成本。企業(yè)內(nèi)部體制和政策限制，沒(méi)有賞罰機(jī)制，導(dǎo)致銷(xiāo)售人員缺乏動(dòng)力和激勵(lì)也沒(méi)有壓力。房地產(chǎn)人員素質(zhì)良莠不齊，缺乏統(tǒng)一的指導(dǎo)、考核和規(guī)范化要求，沒(méi)有統(tǒng)一的最低報(bào)價(jià)要求和選擇客戶(hù)的標(biāo)準(zhǔn);也有些地區(qū)銷(xiāo)售能力并不弱但缺乏對(duì)產(chǎn)品的深入了解和賣(mài)點(diǎn)的把握。

　　2、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)低、眼光低

　　銷(xiāo)售目標(biāo)確定了營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的要件。研究經(jīng)營(yíng)評(píng)估所匯集的營(yíng)銷(xiāo)資料之后，才設(shè)定銷(xiāo)售目標(biāo)，因此銷(xiāo)售目標(biāo)能直接反映出公司在下一年度達(dá)成預(yù)測(cè)銷(xiāo)量的能力。檢討銷(xiāo)售目標(biāo)以及了解銷(xiāo)售目標(biāo)設(shè)定低、中、高水準(zhǔn)的理由，公司的銷(xiāo)售目標(biāo)若設(shè)定在低水準(zhǔn)到中等水準(zhǔn)之問(wèn)，或許表示近年來(lái)失去許多顧客及市場(chǎng)占有率，不然就是銷(xiāo)售區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)活動(dòng)更多，或競(jìng)爭(zhēng)者投入更可觀(guān)的廣告費(fèi)用。這些理由都會(huì)直接影響營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的擬定，同時(shí)也有助于了解營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)該如何設(shè)定，及是否需要爭(zhēng)取新使用者、現(xiàn)有顧客或是兩面三刀者都要同時(shí)爭(zhēng)取。

　　3、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略缺乏科學(xué)性

　　質(zhì)量與技術(shù)管理手段是經(jīng)營(yíng)過(guò)程必不可缺的，它只有和諧地融入整個(gè)房地產(chǎn)管理體系中時(shí)，才能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。例如，某家房地產(chǎn)竟然可以控制到一根長(zhǎng)只有5m的紗線(xiàn)的成本，而且還能使每臺(tái)機(jī)器得到正確保養(yǎng)與維護(hù)。究其原因才明白，原來(lái)除了已達(dá)到國(guó)家IS09000的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)外，他們還憑借多年的實(shí)踐總結(jié)出了一整套個(gè)性化、系列化的房地產(chǎn)管理方法，通過(guò)管理的手段合理地進(jìn)行了產(chǎn)品的單位成本控制、機(jī)器成本控制;完善了人員的目標(biāo)管理;實(shí)現(xiàn)工作流程標(biāo)準(zhǔn)化、薪酬制度、激勵(lì)制度合理化;同時(shí)平日通過(guò)各種培訓(xùn)手段提升了人員的崗位素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，增強(qiáng)了管理意識(shí)。通過(guò)人性化管理將機(jī)器與人科學(xué)地融入房地產(chǎn)的整體戰(zhàn)略中。

　　因?yàn)榍澜徊婊靵y，很多房地產(chǎn)都曾走過(guò)彎路。由于缺乏市場(chǎng)操作經(jīng)驗(yàn)和客戶(hù)基礎(chǔ)或者追求短期效益和現(xiàn)金流，把一些長(zhǎng)線(xiàn)優(yōu)勢(shì)品種賣(mài)到流通和零售市場(chǎng)，區(qū)域間紛爭(zhēng)不斷，客戶(hù)抱怨不斷，而市場(chǎng)銷(xiāo)量也很快停滯不前。因?yàn)楹苊黠@，流通和零售的銷(xiāo)量是靠擠占臨床的銷(xiāo)量為生的，當(dāng)臨床銷(xiāo)量萎縮，未經(jīng)過(guò)系統(tǒng)培育的其他渠道銷(xiāo)量自然下滑。這種短期行為讓房地產(chǎn)與客戶(hù)共傷而不是雙贏。

　　合理的方式應(yīng)當(dāng)是根據(jù)產(chǎn)品的特點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，確定所走的渠道，守住規(guī)范運(yùn)作的底線(xiàn)。即便是流通渠道，也需要規(guī)范運(yùn)作，協(xié)助客戶(hù)構(gòu)建分銷(xiāo)通路。根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)格局另辟新渠道是一些房地產(chǎn)取得成功的法寶，比如大中城市競(jìng)爭(zhēng)激烈的產(chǎn)品下沉到低端市場(chǎng)，遭遇降價(jià)的先前的貴族產(chǎn)品率先搶占流通市場(chǎng)等。

　　四、營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的戰(zhàn)略意義

　　“戰(zhàn)略”一詞本是軍事術(shù)語(yǔ)，原意是指對(duì)于任何一個(gè)組織的全局性或決定性的謀劃規(guī)劃。戰(zhàn)略問(wèn)題是研究全局行動(dòng)的方向、目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的最好的途徑。把“戰(zhàn)略”的概念應(yīng)用在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，就稱(chēng)為營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的戰(zhàn)略意義是指房地產(chǎn)通過(guò)識(shí)別外部環(huán)境提供的機(jī)會(huì)和威脅，并根據(jù)自己的資源情況，對(duì)房地產(chǎn)戰(zhàn)略整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程所提出的未來(lái)某個(gè)時(shí)期要達(dá)到的目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)應(yīng)采取的一系列行動(dòng)。

　　1、依附戰(zhàn)略

　　依附型經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略又稱(chēng)為系統(tǒng)化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。所謂“依附”就是把本房地產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與發(fā)展相對(duì)固定地納入或嫁接在某個(gè)餐飲大房地產(chǎn)或房地產(chǎn)集團(tuán)上，成為該大房地產(chǎn)或房地產(chǎn)集團(tuán)系列化生產(chǎn)中的一個(gè)組成部分。選擇、采用依附型經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的好處在于中小餐飲房地產(chǎn)可以得到相對(duì)經(jīng)營(yíng)方向和技術(shù)支持，產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)方向較為單一、明確，可以發(fā)揮自己的專(zhuān)長(zhǎng)，并能在一定程度上避開(kāi)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的壓力;另外還能通過(guò)協(xié)作關(guān)系進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)，依靠大房地產(chǎn)的技術(shù)開(kāi)發(fā)能力和實(shí)力，突破自身在資金、人才、設(shè)備等方面的制約。

　　2、國(guó)際化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

　　國(guó)際化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是指房地產(chǎn)將其具有價(jià)值的產(chǎn)品與技能轉(zhuǎn)移到國(guó)外市場(chǎng)，從而創(chuàng)造價(jià)值的戰(zhàn)略。大部分房地產(chǎn)采用國(guó)際化戰(zhàn)略時(shí)，是把在母國(guó)所開(kāi)發(fā)出的具有差別化的產(chǎn)品轉(zhuǎn)移到海外市場(chǎng)來(lái)創(chuàng)造價(jià)值。在這種情況下，房地產(chǎn)大多把產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的職能留在母國(guó)，而在東道國(guó)建立制造和營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)。在大多數(shù)的國(guó)際化房地產(chǎn)中，房地產(chǎn)總部一般嚴(yán)格地控制產(chǎn)品與市場(chǎng)戰(zhàn)略的決策權(quán)。

　　如果房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力使房地產(chǎn)在國(guó)外市場(chǎng)上擁有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而且在該市場(chǎng)上降低成本的壓力較小，房地產(chǎn)采取國(guó)際化戰(zhàn)略是非常有利的。但是，如果當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)要求能夠根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r提供產(chǎn)品與服務(wù)，房地產(chǎn)采取這種戰(zhàn)略就不太合適。同時(shí)，由于房地產(chǎn)在國(guó)外各個(gè)生產(chǎn)基地都有廠(chǎng)房設(shè)備，會(huì)形成重復(fù)建設(shè)，則加大了經(jīng)營(yíng)成本，這對(duì)房地產(chǎn)也是不利的。

　　近幾年來(lái)，當(dāng)世界知名跨國(guó)房地產(chǎn)大舉進(jìn)軍我國(guó)，并大力實(shí)

　　施本土化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略之時(shí)，以海爾、長(zhǎng)虹等為代表的國(guó)內(nèi)知名家電房地產(chǎn)不甘示弱，也積極開(kāi)拓國(guó)際市場(chǎng)，逐漸形成了走向世界、爭(zhēng)創(chuàng)全球品牌的戰(zhàn)略意識(shí)，紛紛在觀(guān)念、生產(chǎn)、營(yíng)銷(xiāo)、研發(fā)和資本等國(guó)際化方面邁出了實(shí)質(zhì)性步伐。目前，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化和我國(guó)加入WTO的成為現(xiàn)實(shí)，越來(lái)越多的中國(guó)本土品牌會(huì)更加注重國(guó)際化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，以參與世界競(jìng)爭(zhēng)，與世界跨國(guó)房地產(chǎn)一道爭(zhēng)國(guó)際市場(chǎng)，這是必然的趨勢(shì)。

　　3、差異戰(zhàn)略

　　差異化營(yíng)銷(xiāo)核心思想是“細(xì)分市場(chǎng)，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行定位，導(dǎo)入品牌，樹(shù)立形象”，是在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的個(gè)性化需求，通過(guò)品牌定位與傳播，賦予品牌獨(dú)特的價(jià)值，樹(shù)立鮮明的形象，建立品牌的差異化和個(gè)性化核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。差異化營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵是積極尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，選擇目標(biāo)市場(chǎng)，挖掘消費(fèi)者尚未滿(mǎn)足的個(gè)性化需求，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的新功能，賦予品牌新的價(jià)值。差異化營(yíng)銷(xiāo)不是某個(gè)營(yíng)銷(xiāo)層面、某種營(yíng)銷(xiāo)手段的創(chuàng)新，而是產(chǎn)品、概念、價(jià)值、形象、推廣手段、促銷(xiāo)方法等多方位、系統(tǒng)性的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新，并在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)品牌在細(xì)分市場(chǎng)上的目標(biāo)聚焦，取得戰(zhàn)略性的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

　　4、“虛擬營(yíng)銷(xiāo)”戰(zhàn)略

　　“虛擬營(yíng)銷(xiāo)”戰(zhàn)略是指房地產(chǎn)在組織上突破有形的界限，只保留其中最關(guān)鍵、最核心的功能(如生產(chǎn)、營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)等功能)，而努力將其他功能虛擬化，美國(guó)耐克的發(fā)展便是“虛擬營(yíng)銷(xiāo)”成功的典范。耐克是一個(gè)既無(wú)生產(chǎn)車(chē)間又無(wú)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)，只擁有在全球具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的運(yùn)動(dòng)設(shè)計(jì)部門(mén)和營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)，生產(chǎn)和銷(xiāo)售全部虛擬化，通過(guò)外部組織來(lái)完成。

　　“虛擬營(yíng)銷(xiāo)”戰(zhàn)略的經(jīng)營(yíng)模式有三個(gè)方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：

　　(1)克服房地產(chǎn)資源的約束。

　　房地產(chǎn)虛擬經(jīng)營(yíng)實(shí)施品牌戰(zhàn)略，可以將房地產(chǎn)的資源集中于深入的市場(chǎng)調(diào)研、品牌識(shí)別或視覺(jué)策劃、廣告以及各種傳播溝通方式上，從而節(jié)省生產(chǎn)制造設(shè)施龐大的投資和人力、物力的消耗。

　　(2)專(zhuān)注于價(jià)值鏈中高附加值部分。

　　一些房地產(chǎn)舉起品牌戰(zhàn)略的大旗，精心打造品牌，從而獲取較高的增加值，而將價(jià)值鏈中的一些低附加值活動(dòng)虛擬化，委托其他廠(chǎng)商或公司來(lái)完成，其虛擬化房地產(chǎn)單元也可以依據(jù)成本和質(zhì)量，挑選不同的組織，從而使虛擬經(jīng)營(yíng)具有動(dòng)態(tài)性。

　　(3)敏捷性。

　　具有品牌的盟主房地產(chǎn)針對(duì)市場(chǎng)需求的變化，如產(chǎn)品品種、需求量等，可以迅速整合外部資源以適應(yīng)市場(chǎng)，克服全能型實(shí)體房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相對(duì)剛性。

　　五、結(jié)語(yǔ)

　　對(duì)于中國(guó)大量在大眾市場(chǎng)扎根的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，要維持自己的地位，首先，必須進(jìn)行徹底的變革，走出原始的降低成本的方法，從業(yè)務(wù)模式和運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)新人手，通過(guò)價(jià)值鏈的創(chuàng)新，通過(guò)低成本的運(yùn)營(yíng)和精細(xì)化的營(yíng)銷(xiāo)來(lái)降低成本、提升效率，為底層消費(fèi)者提供真正能滿(mǎn)足其需求的高性?xún)r(jià)比的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

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