房地產(chǎn)物業(yè)管理方面論文優(yōu)秀范文

　　作為房地產(chǎn)開發(fā)鏈條上最終的消費(fèi)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)物業(yè)管理方面論文的內(nèi)容，歡迎大家閱讀參考!

　　房地產(chǎn)物業(yè)管理方面論文篇1

　　淺析物業(yè)管理在房地產(chǎn)業(yè)中的作用

　　摘 要：物業(yè)管理市場是房地產(chǎn)市場體系的一個重要組成部分，是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度，為適應(yīng)廣大業(yè)主需求的一種必然結(jié)果。它的形成滿足了業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商和城市管理對物業(yè)管理的需求。文章論述了物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容，物業(yè)管理的誤區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的互補(bǔ)作用及物業(yè)管理在現(xiàn)代化城市管理中的作用。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 房地產(chǎn) 作用

　　隨著住房逐步商品化，居民區(qū)業(yè)主隊伍在日益壯大，對物業(yè)服務(wù)的要求越來越高。如何促進(jìn)物業(yè)管理市場的成熟，完善其發(fā)展，已經(jīng)成為當(dāng)今研究的重要課題?，F(xiàn)結(jié)合對物業(yè)管理市場的主體分析，總結(jié)國外發(fā)達(dá)國家的管理經(jīng)驗并學(xué)習(xí)借鑒，提出相應(yīng)的符合我國當(dāng)前國情的物業(yè)管理市場對策建議。

　　一、國外物業(yè)管理市場的發(fā)展經(jīng)驗

　　最早的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。經(jīng)過一百多年的發(fā)展，國外的物業(yè)管理業(yè)已經(jīng)比較成熟，具體表現(xiàn)在：

　　1.物業(yè)管理市場法律法規(guī)比較健全。國家的政府部門一般不直接干預(yù)物業(yè)的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方關(guān)系人的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。因而物業(yè)服務(wù)公司在接受委托實施物業(yè)管理時，一開始就有了良好的基礎(chǔ)。

　　2.物業(yè)管理協(xié)會發(fā)揮重要作用。市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的行業(yè)管理和行業(yè)自律工作主要靠協(xié)會。物業(yè)管理協(xié)會是政府與物業(yè)企業(yè)之間的橋梁，是行業(yè)自治組織。政府主要出臺政策、制定法規(guī)，而具體行業(yè)內(nèi)部的事情主要由行業(yè)協(xié)會來做。美、英、日、澳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家以及新加坡，都設(shè)有物業(yè)管理的一級協(xié)會。

　　3.管理層與操作層分離，物業(yè)公司成為“管理型”公司。國外的物業(yè)服務(wù)公司大多經(jīng)歷了從“服務(wù)型”企業(yè)向“管理型”企業(yè)的過渡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之初，物業(yè)管理均是內(nèi)部型管理，即任何工作都由物業(yè)服務(wù)公司自己來做。

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，這種形式的管理受到業(yè)主精力和專業(yè)知識的限制，弊端越來越明顯，如服務(wù)成本不斷增加，服務(wù)質(zhì)量卻不斷下降。因此，承包管理取而代之，成為必然。

　　所謂承包管理即聘請專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或人員代為進(jìn)行物業(yè)管理，這種專業(yè)優(yōu)勢在物業(yè)管理中得到充分體現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)公司內(nèi)人員精干，效率高。除了少數(shù)的管理人員外，他們把分散的社會分工，如清潔、保安、水電、綠化等匯集起來，采取靈活的方式統(tǒng)一進(jìn)行管理。社會化、專業(yè)化的分工協(xié)作，既提高了物業(yè)服務(wù)的水平，又降低了管理成本。

　　4.物業(yè)設(shè)施設(shè)備配套齊全，管理水平的高低和配套設(shè)施的好壞直接關(guān)系到物業(yè)管理質(zhì)量的高低。國外市政的配套設(shè)施經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已達(dá)到了相當(dāng)高的水平。所有建筑物在前期建設(shè)時，就做好了水、電、通信、車庫等配套設(shè)施，計算機(jī)信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中也得到普遍使用。

　　總的來說，發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為一種社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的行業(yè)，受政府的重視和業(yè)主、住用者的歡迎，正處于蓬勃發(fā)展之中，而且現(xiàn)行物業(yè)管理機(jī)制也呈現(xiàn)良性化。發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理體制值得我國物業(yè)管理部門借鑒和學(xué)習(xí)。

　　二、物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容

　　1.常規(guī)性的公共管理服務(wù)。房屋主體公共部位的維護(hù)，公共設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)，公共環(huán)境衛(wèi)生的保潔，物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)花草樹木的栽培，物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)治安秩序的護(hù)衛(wèi)，消防設(shè)施的保護(hù)，道路車輛的管理等。

　　2.針對性的專項管理服務(wù)。為業(yè)主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等)，開展商業(yè)服務(wù)，組織文教、體衛(wèi)、娛樂活動，金融保險業(yè)務(wù)，中介服務(wù)等;還有根據(jù)業(yè)主的不同需求，隨時提供委托性的特約服務(wù)等。

　　三、對物業(yè)管理的一些誤區(qū)

　　1.物業(yè)管理公司≠開發(fā)商、建房單位。物業(yè)管理公司可能是開發(fā)商的下屬單位，但這不等同于開發(fā)商、建房單位。物業(yè)管理公司要按照法律程序，履行嚴(yán)格的申報審批手續(xù)。具體說，它必須按照國家法規(guī)政策規(guī)定的條件，向工商、稅務(wù)管理部門申請營業(yè)執(zhí)照，取得法人證書;向建設(shè)部門申請企業(yè)資質(zhì)證書;向房管局、物價局申請，取得收費(fèi)許可證書;向培訓(xùn)單位申請對經(jīng)理、項目經(jīng)理、管理員的培訓(xùn)，取得崗位合格證書。沒有“四證”的公司，不是物業(yè)管理公司。有的單位對房產(chǎn)實行的行政管理，也說成是物業(yè)管理，這是誤用物業(yè)管理公司的名義，違背了物業(yè)管理內(nèi)涵和國家的法規(guī)。

　　2.責(zé)任誤區(qū)?，F(xiàn)在物業(yè)管理糾紛多，究其原因，就是分不清各自的職責(zé)，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)發(fā)生的一切事故、民事案件、刑事案件都?xì)w罪于物業(yè)管理公司，對物業(yè)管理公司產(chǎn)生頗多怨言，甚至由此拒交物業(yè)管理費(fèi)用，這都是觀念上的錯覺造成的。例如汽車在停車場丟失，究竟由誰承擔(dān)賠償責(zé)任?依法按理而論，即使交了停車費(fèi)，也不應(yīng)由物業(yè)管理公司賠償。其一，物業(yè)管理公司每月收取的停車費(fèi)不足以承擔(dān)賠償義務(wù);其二，停車場是為用戶提供的停車設(shè)施，而不是提供的車輛保險、保管業(yè)務(wù);其三，收費(fèi)是因為用戶占用了全體業(yè)主共有的土地、場地、設(shè)施，這種收費(fèi)恰恰體現(xiàn)了“誰使用、誰受益、誰出錢”的原則。

　　3.“管家”誤區(qū)。一個時期以來，許多物業(yè)管理公司在對員工進(jìn)行培訓(xùn)教育時，常以“管家”自喻;面對廣大業(yè)主，也常以“管家”的面孔出現(xiàn)，混淆了物業(yè)管理者與“管家”的本質(zhì)區(qū)別，顛倒了業(yè)主與物業(yè)管理者的位置，如果不在認(rèn)識上澄清，不在理論上糾誤，勢必影響物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的障礙。

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的互補(bǔ)作用

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)。物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的認(rèn)識和對物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)物業(yè)管理的水平。如果把房地產(chǎn)看作商品，那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。房地產(chǎn)在開發(fā)階段，尤其是設(shè)計、建設(shè)時期，一點(diǎn)點(diǎn)的疏忽或遺漏，都會給后面的物業(yè)管理帶來長久的煩惱。比如物業(yè)對建設(shè)情況不了解，遇到維修等問題時會處理困難，更重要的是，如果房地產(chǎn)的配套設(shè)施不全或建筑施工質(zhì)量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內(nèi)的電梯質(zhì)量差;樓內(nèi)沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。

　　2.良好的物業(yè)對房地產(chǎn)的發(fā)展有促進(jìn)作用。物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長了房屋的壽命，提高業(yè)主居住水平。有關(guān)調(diào)查表明，買房時，人們在關(guān)心房價、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會解除消費(fèi)者的后顧之憂，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。

　　五、物業(yè)管理在現(xiàn)代化城市管理中的作用

　　1.物業(yè)管理轉(zhuǎn)換了城市管理體制。物業(yè)管理是建立在市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上、由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營型管理模式，從而以市場化、專業(yè)化、社會化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系，轉(zhuǎn)換了房屋管理機(jī)制，也減輕了政府的負(fù)擔(dān)。政府從管理一切、包辦一切，轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)督服務(wù)，強(qiáng)化了城市管理的其他功能;而市民則從被管理的對象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。

　　2.物業(yè)管理有利于長效管理。城市從“重建設(shè)、輕管理”進(jìn)入“建管并重,重在管理”的發(fā)展階段,亟待建立長效管理機(jī)制。物業(yè)管理企業(yè)為贏得市場，將利用其專業(yè)能力，實行長效管理;對于業(yè)主，房產(chǎn)是最重要的私有財產(chǎn)，必然督促企業(yè)加強(qiáng)管理，一旦達(dá)不到要求，就會重新選聘物業(yè)管理公司，從而在最大程度上實現(xiàn)物業(yè)的使用價值和利益最大化。這種市場化運(yùn)作機(jī)制是實現(xiàn)城市長效管理的基本保證。

　　3.物業(yè)管理促進(jìn)了和諧社區(qū)的建設(shè)。物業(yè)管理的發(fā)展目標(biāo)是追求社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一，隨著行業(yè)的發(fā)展，其功能也由關(guān)注建筑實體轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮殛P(guān)注人、文化和價值等精神內(nèi)涵。他們一方面以物為媒，以人為本，為業(yè)主解決各種困難，在維護(hù)公共秩序、防偷防火、協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好防范工作等方面發(fā)揮了重要作用;另一方面，他們會同社區(qū)積極組織開展業(yè)主喜聞樂見的各種文化活動，建立新型鄰里關(guān)系，營造互幫互助、誠實友愛的人文氛圍，與社區(qū)建設(shè)相得益彰，同時，在引導(dǎo)居民樹立環(huán)保意識、優(yōu)化生活秩序、建立綠色生活方式等方面也能發(fā)揮有效的倡導(dǎo)作用。

　　物業(yè)管理的實質(zhì)是讓業(yè)主享有一種有物業(yè)管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適、安全、環(huán)保、健康、文明、和諧。好的物業(yè)管理取決于四大要素:誠信的開發(fā)商、配備完善的物業(yè)、素質(zhì)高的業(yè)主、負(fù)責(zé)高效的物管公司，四者缺一不可。通過政府、物業(yè)、業(yè)主的共同努力，高素質(zhì)的生活、工作環(huán)境一定能夠?qū)崿F(xiàn)。

　　參考文獻(xiàn)：

　　1.許召敏.我國社區(qū)物業(yè)管理的模式與方法研究[D].北京:華北電力大學(xué)，2008

　　2.齊錫晶.物業(yè)管理理論與實務(wù).中國建材出版社，2002

　　房地產(chǎn)物業(yè)管理方面論文篇2

　　淺議物業(yè)管理對房地產(chǎn)價格的影響

　　【摘 要】：物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物。作為房地產(chǎn)市場的消費(fèi)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實質(zhì)上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會化和專業(yè)化的服務(wù)方式。良好的物業(yè)管理對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生著重要的影響。

　　【關(guān)鍵詞】：物業(yè)管理;公共服務(wù);保值;增值;價格影響

　　物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進(jìn)行管理的活動。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。[1]物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕活動。廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人進(jìn)行的管理過程。

　　一、物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)效果對房產(chǎn)價值的影響

　　現(xiàn)今物業(yè)管理已經(jīng)成為了在房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中不可或缺的一部分。雖然物業(yè)管理不能對房價起最終的決定性作用，但也起到了影響的作用。良好的物業(yè)管理可以讓房產(chǎn)本身保值增值，相反將會影響房產(chǎn)自身的價值。

　　房產(chǎn)是固定的資產(chǎn)，是不動物。物業(yè)本身是無形的，它是通過有形的展示才能夠體現(xiàn)出來自身的價值。房地產(chǎn)通過物業(yè)得以提升自身價值，物業(yè)管理的成果也通過房產(chǎn)得以展示。所以兩者之間有著相輔相成的關(guān)系。品質(zhì)不佳的物業(yè)管理會使同水平的房產(chǎn)失去自身價值。房地產(chǎn)競爭日益增大，樓盤相臨、房價接近，對于消費(fèi)者來說物業(yè)服務(wù)就顯得尤為重要了。如果因為物業(yè)服務(wù)拖了后腿，整個房產(chǎn)價值甚至開發(fā)商的聲譽(yù)可能都會受到影響。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的自身價值。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的派生和延續(xù)，其管理與服務(wù)質(zhì)量的好壞，將直接影響房 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的前景。

　　二、物業(yè)管理對房地產(chǎn)銷售價格的影響

　　在一級市場上房地產(chǎn)的銷售價格受到位置、規(guī)劃設(shè)計、施工質(zhì)量、周圍環(huán)境、自身品牌等多種因素的影響，由于房地產(chǎn)自身價值量大，流動性差的特點(diǎn)，加之目前一級市場上大多采用期房銷售的方式，使得購買者在選擇項目時十分注重開發(fā)商、建筑商與服務(wù)商(物業(yè)管理公司)的品牌，因為品牌作為一種無形資產(chǎn)是良好信譽(yù)的集中體現(xiàn)，通常一個在市場上知名度和美譽(yù)度高的物業(yè)管理公司對房地產(chǎn)項目的品質(zhì)及價格的提升具有很大幫助，往往可以形成一個賣點(diǎn)，而且其對銷售價格的影響相對開發(fā)商和建筑商而言的特殊性在于：開發(fā)商和建筑商只有經(jīng)過一定程度的投入并達(dá)到法規(guī)的要求后才能制定價格對外銷售，而且他們對銷售價格的影響絕大部分都是可以量化的;而作為服務(wù)商的物業(yè)管理公司卻在沒有開始服務(wù)的時候已經(jīng)對銷售價格產(chǎn)生了影響，并且是很難予以量化的。由此可見，物業(yè)管理對一級市場上房地產(chǎn)銷售價格的影響主要是通過企業(yè)的品牌，樹立了購買者對項目的信心，產(chǎn)生了對項目今后使用的良好預(yù)期來實現(xiàn)的，因此在制定銷售價格時應(yīng)該充分考慮物業(yè)管理因素，對其影響進(jìn)行正確地評估。

　　在二級市場上，物業(yè)管理是通過大量、具體和持續(xù)地管理和服務(wù)來影響房地產(chǎn)價格的。影響二級市場上房地產(chǎn)成交價格的因素往往比一級市場多且更加復(fù)雜，這主要是因為交易雙方的信息非常不對稱，同時包括前任業(yè)主自身的身份地位及其發(fā)展變化情況都會通過影響購買者的心理進(jìn)而使價格產(chǎn)生浮動。為了能夠更清楚地說明問題，本文只是從的房地產(chǎn)估價的角度出發(fā)，來分析物業(yè)管理對房地產(chǎn)客觀合理價格的影響，指出房地產(chǎn)估價過程中在哪些方面應(yīng)該考慮物業(yè)管理的因素，從而使估價結(jié)果更為貼近估價對象真實的價值。

　　三、物業(yè)管理對房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)的影響

　　隨著人們生活水平的提高，人們對工作環(huán)境和居住環(huán) 境越來越關(guān)注。良好的物業(yè)管理服務(wù)能給人們帶來舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境;反之，則讓人感到不舒服，甚至覺得買房等于買氣受。筆者做過市場調(diào)查：物業(yè)管理好的樓盤一直好銷，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤，銷售極差。這說明物業(yè)管理對房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。

　　從財富積累的角度來看，良好的物業(yè)管理可延長物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。缺乏良好的物業(yè)管理常導(dǎo)致物業(yè)內(nèi)部設(shè)施運(yùn)行不良，加速物業(yè)物理損耗的速度，使物業(yè)使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費(fèi)。

　　物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化的良性發(fā)展，是和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的經(jīng)濟(jì)體制改革相適應(yīng)的，它使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場的作用。物業(yè)管理是房地產(chǎn)廣泛意義的售后服務(wù)。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效益的整體功能，促進(jìn)人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關(guān)系的融洽。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強(qiáng)他們對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也是企業(yè)最形象最實惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。

　　一旦物管機(jī)構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯，管理不到位，導(dǎo)致服務(wù)對象的不滿，就意味著會失去業(yè)主的信任，從而影響開發(fā)商的聲譽(yù)，對房地產(chǎn)開發(fā)商的再建或新的銷售都會產(chǎn)生極大的影響。物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國際接軌的必由之路，是改善投資條件和投資環(huán)境的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。如果生活配套設(shè)施的不到位，不僅給日后業(yè)主的生活帶來不便，還會直接降低購房者住區(qū)的生活質(zhì)量。這就對房地產(chǎn)開發(fā)商提出了新的要求，不僅樓盤位置、房屋戶型要考慮，而且社區(qū)布局、配套設(shè)施也應(yīng)該成為項目規(guī)劃的重點(diǎn)。很難想象在一個車位不足、健身場所缺少、購物娛樂配套不到位的住區(qū)有什么居住品位可言。由此我們得出房產(chǎn)價值提升或減損與第三方物業(yè)的管理有著緊密的關(guān)系。

　　良好的物業(yè)管理，既是房產(chǎn)的助推劑又是最好的廣告。在做好房產(chǎn)開發(fā)的同時重視物業(yè)服務(wù)管理，會給房產(chǎn)本身做到最大限度的保值增值，良好的物業(yè)管理能最大限度的保證了房產(chǎn)本身及配套的設(shè)施設(shè)備的完好，實現(xiàn)了房地產(chǎn)價值的最大化。

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