房地產(chǎn)市場(chǎng)定位分析模型

　　:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位決策是項(xiàng)目投資決策至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié),為此學(xué)習(xí)啦小編為大家整理了房地產(chǎn)市場(chǎng)定位分析模型，歡迎參閱。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)定位分析模型篇一

　　遞階層次是理順人們思維的基本工具,它是將一個(gè)問(wèn)題分解為相對(duì)獨(dú)立的元素.構(gòu)造遞階層次的過(guò)程實(shí)際上是對(duì)事物的剖析過(guò)程,遞階層次的最上層稱(chēng)為目標(biāo)的焦點(diǎn),僅包含一個(gè)元素,下面的層次可包含數(shù)個(gè)元素,相鄰兩層的對(duì)應(yīng)元素是按某種規(guī)劃進(jìn)行重要性比較排定的,所有同一層中的元素應(yīng)該有同等層差的量值,如果它們差別太大,則應(yīng)分屬不同層次.

　　構(gòu)造遞階層次的途徑依賴(lài)于所作決策的種類(lèi),如果要在特定方案中進(jìn)行選擇,則從最低層開(kāi)始,先列出所有待定方案,上一層作為判斷候選方案的準(zhǔn)則,最高一層是目標(biāo),所有準(zhǔn)則又都是按照它們對(duì)目標(biāo)貢獻(xiàn)的大小來(lái)判斷其重要性.

　　影響項(xiàng)目的市場(chǎng)定位因素可概括為政治因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素和企業(yè)自身因素等四個(gè)大的方面,由此構(gòu)成的遞階層次。

　　某外商欲在中國(guó)西部中心城市投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè),該市工業(yè)發(fā)達(dá),基礎(chǔ)設(shè)施一般,傳統(tǒng)文化氛圍較濃,旅游業(yè)發(fā)達(dá),但整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱,人均工資水平較低,對(duì)能否進(jìn)入該市的房地產(chǎn)業(yè),外商需要進(jìn)一步的評(píng)估分析,試用AHP法作一分析決策.

　　根據(jù)上述的層次分析法,以圖1為基礎(chǔ)建立判斷矩陣和各層的總權(quán)重.(1)目標(biāo)層權(quán)重

　　根據(jù)圖1所示的遞階層次,對(duì)A1、A2、A3、A4用德?tīng)栰撤▋蓛杀容^打分,得判斷矩陣如下:

　　用和積法來(lái)求權(quán)重,步驟為:

　　對(duì)以上判斷矩陣進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理,即將各列元素除以相應(yīng)列和后得到標(biāo)準(zhǔn)化處理矩陣,再求其行和,行和的平均值即為目標(biāo)層權(quán)重.

　　以上結(jié)果與表3進(jìn)行對(duì)比,可以看出在此市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),經(jīng)濟(jì)因素的風(fēng)險(xiǎn)最大,企業(yè)因素次之,社會(huì)因素第三,政治因素最小,除經(jīng)濟(jì)因素屬于一般風(fēng)險(xiǎn)外,其它因素所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)均為小風(fēng)險(xiǎn).

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)定位分析模型篇二

　　房地產(chǎn)政策可分為兩大類(lèi)：市場(chǎng)性政策和社會(huì)性政策。

　　1、市場(chǎng)性政策：直接服務(wù)于市場(chǎng)。如土地的出讓與轉(zhuǎn)讓等。按其作用又可分為四類(lèi)：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)出管理政策;二是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易政策;三是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)管理政策;四是房地產(chǎn)市場(chǎng)收益分配政策;

　　2、社會(huì)性政策：服務(wù)于社會(huì)，對(duì)市場(chǎng)起間接影響作用。如產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)稅費(fèi)的制定?？煞譃槿?lèi)：一是保護(hù)性政策，如保護(hù)耕地;二是政治性政策;三是邊緣性政策，如關(guān)于軍隊(duì)的房地產(chǎn)政策等。

　　房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

　　房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

　　1、政策對(duì)價(jià)格、銷(xiāo)售模式、形勢(shì)的影響;

　　如2003年出臺(tái)的國(guó)務(wù)院18號(hào)文和央行121號(hào)文件

　　2、政策對(duì)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)分布的影響;這類(lèi)政策表明政府將著重開(kāi)發(fā)哪個(gè)局部地區(qū)，投入何種優(yōu)惠條件等;3、政策對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形式的影響;4、政策對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)的影響;5、政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)變化的影響等。

　　3.2 進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的影響分析可采用的方法和步驟......

　　收集政策信息時(shí)，特別要關(guān)注近期出現(xiàn)的、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大的政策、法律、法規(guī);

　　要盡可能地把相關(guān)政策、法律、法規(guī)聯(lián)系起來(lái)分析，比較其中的差異和前后變化，由此而判斷政策的目標(biāo)和意圖;

　　把握政策影響的確切部位，以及對(duì)各主體的影響程度;

　　在分析后果時(shí)，特別是分析對(duì)供求關(guān)系的影響，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行必要的預(yù)測(cè);

　　進(jìn)行政策評(píng)論，如評(píng)論其缺失之處，這樣可以預(yù)測(cè)政策的未來(lái)趨勢(shì)。

　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣指數(shù)、基本的銷(xiāo)售情況來(lái)分析市場(chǎng)的景氣程度，且可對(duì)市場(chǎng)狀況和房產(chǎn)供給情況作出判斷

　　房地產(chǎn)景氣指數(shù)

　　󰂄房地產(chǎn)景氣指數(shù)包括：土地開(kāi)發(fā)面積分類(lèi)指數(shù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數(shù)、商品房面積分類(lèi)指數(shù)、竣工面積分類(lèi)指數(shù)、商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、資金來(lái)源分類(lèi)指數(shù)。從景氣指數(shù)的走勢(shì)也可判斷區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的總體環(huán)境、背景;

　　󰂄對(duì)小一些的區(qū)域來(lái)說(shuō)不一定能給出房地產(chǎn)景氣指數(shù)，這時(shí)盡量找其它能反映房地產(chǎn)狀況的指標(biāo)來(lái)分析，如銷(xiāo)售數(shù)據(jù)等。

　　從近年的銷(xiāo)售變化能反映出該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變化;

　　󰂄從這種變化中，再據(jù)其它方面的經(jīng)驗(yàn)和信息，判斷未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì);

　　󰂄從銷(xiāo)售情況中，還能掌握當(dāng)前房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)主體;󰂄一般來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售情況是較易收集到的資料，統(tǒng)計(jì)年鑒中都有。是必用來(lái)分析的資料和信息。

　　從供應(yīng)和銷(xiāo)售、需求的對(duì)比中，判斷未來(lái)的市場(chǎng)的發(fā)展變化

　　供應(yīng)與銷(xiāo)售、需求情況

　　󰂄投資的各種業(yè)態(tài)發(fā)展變化;

　　󰂄近年的供應(yīng)量與銷(xiāo)售量或需求的對(duì)比，看空置面積的變化;󰂄空置面積的構(gòu)成情況;

　　󰂄開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)銷(xiāo)售的預(yù)期：預(yù)期越高，可󰂄住戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力：購(gòu)買(mǎi)力高，購(gòu)買(mǎi)新房的同能商品住宅的供給越多時(shí)就會(huì)出售舊房

　　󰂄市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)商的數(shù)量：

　　󰂄住戶(hù)的生命周期：不同的生命周期，對(duì)住宅的需求不同，同時(shí)會(huì)帶來(lái)舊房的供給󰂄開(kāi)發(fā)過(guò)程中各個(gè)要素的價(jià)格：如土地成󰂄住戶(hù)工作地點(diǎn)的變動(dòng)：這種變動(dòng)就會(huì)帶來(lái)本，建筑材料的成本等

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)定位分析模型篇三

　　基于客戶(hù)項(xiàng)目咨詢(xún)需求，對(duì)模型的分析關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行增加或減少;例如客戶(hù)是高

　　端住宅，則需要重點(diǎn)關(guān)注所在商圈配套、高端客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)傾向等。󰂄基于房地產(chǎn)市場(chǎng)近期動(dòng)態(tài)，對(duì)模型內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，例如國(guó)八條、區(qū)域市場(chǎng)的限

　　購(gòu)政策等，需要在區(qū)域市場(chǎng)分析中重點(diǎn)體現(xiàn)。󰂄分析并考慮政府對(duì)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的重要性是否影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，例如增加

　　開(kāi)發(fā)區(qū)面積，提高對(duì)某塊地所在片區(qū)的產(chǎn)業(yè)扶持力度等。󰂄對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)存在城鎮(zhèn)化趨勢(shì)的情況，需要重點(diǎn)分析外來(lái)人口、人員結(jié)構(gòu)變化

　　對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。󰂄結(jié)合客戶(hù)能力與資源，對(duì)某些特點(diǎn)的房地產(chǎn)樓盤(pán)進(jìn)行調(diào)研，分析相互之間的競(jìng)

　　爭(zhēng)性與影響關(guān)系。

　　五、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析模型案例

　　󰂄案例名稱(chēng)：西安潤(rùn)基投資集團(tuán)咨詢(xún)項(xiàng)目󰂄項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)：謝德建程方立王紅菊彭波

　　󰂄主要成果：企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、管控組織體系、流程再造、績(jī)效管理體系、企業(yè)文化、戰(zhàn)略實(shí)施輔導(dǎo)

　　首先，開(kāi)展某城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析及總結(jié)......

　　其次，分析并總結(jié)某城市的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

　　第三，對(duì)影響住宅市場(chǎng)需求因素進(jìn)行分析，得出預(yù)測(cè)結(jié)果

　　最后，細(xì)化預(yù)測(cè)結(jié)果，通過(guò)不同檔次住宅供求與需求的比較，發(fā)現(xiàn)住宅房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)上要做供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整

　　針對(duì)不同家庭的調(diào)查，調(diào)查他們?cè)谧≌?lèi)型的不同需求及其對(duì)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)關(guān)注因素關(guān)注因素