房地產(chǎn)市場分析方法
不科學(xué)的市場分析將導(dǎo)致不切實(shí)際的市場預(yù)期及錯(cuò)誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)。為此學(xué)習(xí)啦小編為大家整理了房地產(chǎn)市場分析方法，歡迎參閱。
房地產(chǎn)市場分析方法篇一
1、房地產(chǎn)市場分析的層次
房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求，可分為以下三個(gè)層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎(chǔ)之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。
(1)區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 是市場研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟(jì)，對總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。它側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場概況分析等內(nèi)容。
(2)專業(yè)房地產(chǎn)市場分析 是對市場研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè))或?qū)I(yè)子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎(chǔ)上，對特定子市場的供需情況進(jìn)行單獨(dú)的估計(jì)和預(yù)測。它側(cè)重于專業(yè)市場供求分析內(nèi)容。
(3)項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析 是在前兩個(gè)層次的基礎(chǔ)上，對特定地點(diǎn)特定項(xiàng)目作競爭能力分析，預(yù)測一定價(jià)格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項(xiàng)目的租金及售價(jià)、吸納量及吸納量計(jì)劃進(jìn)行預(yù)測。它側(cè)重于項(xiàng)目競爭能力分析等內(nèi)容。 2、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容
房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容較為復(fù)雜與多樣，將它歸納為六項(xiàng)主要內(nèi)容。
(1)地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 是研究地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它包含①地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢分析;⑦地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。房地產(chǎn)市場分析可采用計(jì)劃部門等機(jī)構(gòu)對地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的研究結(jié)果，而不必對地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況作完全分析。
(2)區(qū)位分析 是某地點(diǎn)的最佳用途分析，它是進(jìn)行投資決策時(shí)的主要分析內(nèi)容。它要對項(xiàng)目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會(huì);在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí)，就要對每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內(nèi)容。
(3)市場概況分析 它包含①對地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的未來趨勢分析;②把項(xiàng)目及其所在的專業(yè)市場放在整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律是否支持該項(xiàng)目。③找出影響計(jì)劃項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問題，明確下一步分析的方向和側(cè)重點(diǎn)。
(4)專業(yè)市場供求分析 它包含①根據(jù)潛在需求的來源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場研究區(qū)域;②細(xì)分市場，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分及消費(fèi)者細(xì)分。找出某一消費(fèi)群體所對應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場;③分析各子市場的供需關(guān)系，求出各子市場的供需缺口;④將供需缺口最大的子市場確定為目標(biāo)子市場，具體求出目標(biāo)子市場供求缺口量(即未滿足的需求量)。
(5)項(xiàng)目競爭分析 它包含：①分析目標(biāo)物業(yè)的法律、經(jīng)濟(jì)、地點(diǎn)、及地點(diǎn)的可達(dá)性等特征;②根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競爭物業(yè);③進(jìn)行競爭評價(jià)，確定目標(biāo)物業(yè)的競爭特點(diǎn)，預(yù)測一定價(jià)格和特征下項(xiàng)目的銷售率及市場占有率
(市場份額)。這里面還包含要得出三個(gè)分析的側(cè)重點(diǎn)，即營銷建議、售價(jià)和租金預(yù)測、預(yù)測吸納量及吸納量計(jì)劃。
(6)敏感性分析 測定關(guān)鍵參數(shù)的敬感性。確定分析結(jié)果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。即測定關(guān)鍵參數(shù)變動(dòng)范圍，對分析中的關(guān)鍵假設(shè)，測定它閃在確保項(xiàng)目滿足投資目標(biāo)要求的情況下，允許變動(dòng)的范圍。
二、提高房地產(chǎn)市場分析有效性的途徑
(1)影響房地產(chǎn)市場分析有效性的原因
通過對房地產(chǎn)市場分析的系統(tǒng)研究，影響市場分析有效性的原因有：第一，分析師對房地產(chǎn)市場分析要點(diǎn)的把握程度。只有根據(jù)分析目的把握住市場分析的關(guān)鍵所在，才能使分析切中要點(diǎn)，達(dá)到一定深度，不因分析內(nèi)容過多而遮掩了主體的分析;第二，分析過程中邏輯關(guān)系是否合理。第三，市場分析所選用的分析方法是否恰當(dāng);第四，市場分析的數(shù)據(jù)是否充分、可靠。在一個(gè)房地產(chǎn)市場分析中，如有以上原因的一個(gè)或幾個(gè)情況發(fā)生，都會(huì)導(dǎo)致市場分析結(jié)論的不合理和缺乏有效性。
(2)提高房地戶市場分析有效性的途徑
總體上來說，要提高房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產(chǎn)活動(dòng)對房地產(chǎn)市場分析的要求，明確市場分析的工作重點(diǎn)，有針對性地分析。同時(shí)，要求在分析過程中，采用合適的市場分析方法，論證有力、結(jié)論明確。具體的要求是：系統(tǒng)完整、邏輯清晰合理;報(bào)告中采用的數(shù)據(jù)有針對性，有兩個(gè)以上數(shù)據(jù)來源的比較;需求參數(shù)確定合理，對關(guān)鍵需求參數(shù)的變動(dòng)趨勢有獨(dú)到的研究分析，而不是簡單采用了不變的參數(shù)來求算;預(yù)測需求時(shí)測定了細(xì)分市場的分段需求;分析中要分析子市場分段中有競爭的供給，而不是籠統(tǒng)地分析已建和在建項(xiàng)目的供給;市場占有率、吸納量計(jì)劃的確定過程合理且有邏輯性;市場分析結(jié)論明確，結(jié)論適用的范圍界定清楚，能充分反映市場分析結(jié)論所面對的不確定性。
三，房地產(chǎn)市場分析的方法和程序
房地產(chǎn)市場分析主要由房地產(chǎn)市場調(diào)查和房地產(chǎn)市場預(yù)測組成。
(1)房地產(chǎn)市場調(diào)查的目的和內(nèi)容
對于房地產(chǎn)市場的市場調(diào)查，有狹義和廣義之分。狹義的市場調(diào)查就是公開的個(gè)案現(xiàn)場做調(diào)查，并收集資料進(jìn)行銷售及售后情況的總結(jié)和分析。從廣義而言，房地產(chǎn)市場調(diào)查并不拘泥與房地產(chǎn)項(xiàng)目本身，還包括房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)政策、法律環(huán)境，以及房地產(chǎn)市場的整體供求趨勢的調(diào)查分析等等。
房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容可劃分為以下兩大部分：房地產(chǎn)投資宏觀環(huán)境調(diào)查與意向項(xiàng)目投資環(huán)境調(diào)查。
房地產(chǎn)市場分析方法篇二
1.一般目前對市場供給研究較多，對市場需求研究不夠，資料不足，大多數(shù)報(bào)告僅滿足于 全市人口、人均、經(jīng)濟(jì)水平的簡單羅列上，缺乏對重要地區(qū)、區(qū)域甚至街道的人口研究。
2、對未來市場的預(yù)測不足 房地產(chǎn)行業(yè)投資大，周期長，供應(yīng)上存在滯后的特點(diǎn)，因此必須對未來的市場狀況進(jìn)行 預(yù)測，由于目前尚未有明確的空置率統(tǒng)計(jì)，對未來的土地供應(yīng)量、房屋供給量還不能做到心 中有數(shù)，因此只能用一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和模糊而籠統(tǒng)的推斷來代替。
3、定量分析方法運(yùn)用不當(dāng) 有的報(bào)告傾向使用一些數(shù)據(jù)模型進(jìn)行預(yù)測， 表現(xiàn)出一種 “學(xué)院式” 的研究傾向， 實(shí)際上， 任何模型都無法準(zhǔn)確描述經(jīng)濟(jì)環(huán)境中數(shù)不清的影響因素， 可能的結(jié)果是
通過這些模型和準(zhǔn)確 數(shù)據(jù)得到的結(jié)果還不如實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來的準(zhǔn)確。
4、市場定位過于寬泛 開發(fā)商雖然宣稱為某類人定做產(chǎn)品，但實(shí)際上調(diào)研都比較寬泛，基本不作市場細(xì)分，炒 作的概念多于實(shí)質(zhì)定位。
5、對市場份額的估計(jì)過高 實(shí)際上在一個(gè)地區(qū)內(nèi)， 競爭樓盤的存在會(huì)使項(xiàng)目的市場份額不可能很大， 開發(fā)商往往會(huì) 寄希望于營銷和設(shè)計(jì)的新招術(shù)，從而能從競爭對手那里來爭奪客戶，偶然多于必然。
6、過高估計(jì)土地(地段)價(jià)值 開發(fā)商一般比較偏愛自己的項(xiàng)目，很容易過高估計(jì)土地(地段)的價(jià)值，過分透支開發(fā) 概念，把規(guī)劃中的地塊當(dāng)做現(xiàn)實(shí)中的地塊，這種樂觀的估計(jì)可能導(dǎo)致開發(fā)商決策的失誤。
7、過于偏重二手資料的應(yīng)用，缺少對潛在消費(fèi)者的跟蹤調(diào)查。
地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容較為復(fù)雜與多樣，各類房地產(chǎn)市場分析由于要求的側(cè)重點(diǎn)不一 樣，所包含的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只是作一個(gè)住宅項(xiàng)目的可行性研究，有的可能是 對某一類型物業(yè)如寫字樓的供給和需求的分析， 有的研究是比較宏觀的， 如某城市房地產(chǎn)的 發(fā)展趨勢及特點(diǎn)。一般對房地產(chǎn)的市場分析可歸納為六項(xiàng)主要內(nèi)容：
(1)地區(qū)經(jīng)濟(jì)宏觀分析 是研究地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它包含 ①地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢分析; ②地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。 房地產(chǎn)市場分析可采用計(jì)劃部門等機(jī)構(gòu)對地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的研究結(jié)果， 而不必對地區(qū)經(jīng)濟(jì) 情況作完全分析。但需要根據(jù)分析時(shí)的實(shí)情作調(diào)整，以反映最新信息，當(dāng)然，如沒能找到公 共機(jī)構(gòu)的預(yù)測信息，也需作一些獨(dú)立預(yù)測。
(2)區(qū)位分析 是某地點(diǎn)的最佳用途分析， 它是進(jìn)行投資決策時(shí)的主要分析內(nèi)容。 它要對項(xiàng)目地塊所在 的區(qū)位與類似的區(qū)位進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會(huì);在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí)，就要對 每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。 此處所指的是宏觀層次上的分析， 而不是在宏觀和微觀上 都作比較的可行性研究中市場分析的全部內(nèi)容。
(3)市場概況分析 它包含 ①對地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的未來趨勢分析; ②把項(xiàng)目及其所在的專業(yè)市場放在整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)中， 考察它們的地位和狀況， 分析人口、 公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律是
否支持該項(xiàng)目。 ③找出影響計(jì)劃項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問題，明確下一步分析的方向和側(cè)重點(diǎn)。
(4)專業(yè)市場供求分析 它包含 ①根據(jù)潛在需求的來源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場研究區(qū)域; ②細(xì)分市場， 進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分及消費(fèi)者細(xì)分。 找出某一消費(fèi)群體所對應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市 場; ③分析各子市場的供需關(guān)系，求出各子市場的供需缺口;
房地產(chǎn)市場分析方法篇三
不同使用目的下房地產(chǎn)市場分析的特點(diǎn) 在實(shí)際應(yīng)用中， 某一使用者或部門可能會(huì)遇到所有物業(yè)類型的市場分析問題。 如投資決 策部門、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府農(nóng)場宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的 需要，對市場分析報(bào)告的側(cè)重點(diǎn)和深度也有差別。
1、市場宏觀管理中的房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場的宏觀管理要把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化規(guī)律， 以合理制定有關(guān)的房地 產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策;把握房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)情況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場供求情況，了 解整個(gè)房地產(chǎn)宏觀市場， 以指導(dǎo)土地規(guī)劃及利用， 合理控制土地開發(fā)與土地供給的數(shù)量與結(jié) 構(gòu);了解房地產(chǎn)專業(yè)物業(yè)供需情況，為房地產(chǎn)合理結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù);房地產(chǎn)宏觀管理部門 還要確定什么樣的項(xiàng)目類型能獲得公眾的贊同， 了解計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目周圍公眾的態(tài)度， 以確保 新的開發(fā)適合社區(qū)的需要，滿足公眾的需要。
2、投資決策中的房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的目標(biāo)是開發(fā)或投資滿足目標(biāo)收益要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目， 決策中最重 要的問題是投資地點(diǎn)的選擇和投資機(jī)會(huì)的把握，它要做的是項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析。其中，置 業(yè)投資決策要確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能力， 分析市場前景及項(xiàng)目租金預(yù)測。 開發(fā)投資決策要決定市 場需求和尋找市場機(jī)會(huì)，選擇正確的位置、合適的開發(fā)時(shí)間，以保證項(xiàng)目開發(fā)完成后有良好 的市場需求。
3、房地產(chǎn)開發(fā)中的房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)商要根據(jù)市場的需要確定方向，設(shè)計(jì)或修訂投資策略，指導(dǎo) 選定位置，進(jìn)行產(chǎn)品計(jì)劃、設(shè)計(jì)、品質(zhì)、定價(jià)、調(diào)整，獲取規(guī)劃許可和政府支持，獲取金融 機(jī)構(gòu)貸款的支持， 制定合理的營銷策略促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)成功。 如為其提供項(xiàng)目建成后的市場可 按納的售價(jià)和租金水平;根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行亮點(diǎn)的挖掘，據(jù)此制定營銷策略;另外，市場分 析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對市場狀況的把握程度， 增強(qiáng)了企業(yè)的競爭能力， 實(shí)時(shí)調(diào)整營銷策略。
4、項(xiàng)目融資中的房地產(chǎn)市場分析 房地嚴(yán)項(xiàng)目融資中要時(shí)項(xiàng)目進(jìn)行市場評估， 以預(yù)測項(xiàng)目的銷售收入， 作為衡量貸款還款 的主要來源。 在融資過程中， 開發(fā)商需要房地產(chǎn)市場分析作為項(xiàng)目可行性分析的一個(gè)重要都 分提供申請貸款的理由。 金融機(jī)構(gòu)借助房地產(chǎn)市場分析的結(jié)果來評估項(xiàng)目的投資潛力， 確保 貸款和投資有一個(gè)好的市場基礎(chǔ)，確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能力，作為貸款項(xiàng)目選擇的重要依據(jù)。
5、房地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)中的房地產(chǎn)市場分析 在房地產(chǎn)證券化過程中，房地產(chǎn)市場分析的目的是幫助評價(jià)按揭項(xiàng)目
的市場吸納情況、
判斷項(xiàng)目的完工風(fēng)險(xiǎn)、合理確定抵押物的價(jià)值、為證券定價(jià)等。 研究以上各類活動(dòng)的特點(diǎn)， 得出各類房地產(chǎn)活動(dòng)所需市場分析的層次及內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)如表 所示 各類房地產(chǎn)活動(dòng)所需市場分析的層次及內(nèi)容
由于近十年來本市房地產(chǎn)市場有一個(gè)經(jīng)濟(jì)體制逐步轉(zhuǎn)軌的過程，房地產(chǎn)市場政策也是 逐步開放的，1998 年前的數(shù)據(jù)受政策因素影響離散性較大，1998 年以來的歷年數(shù)據(jù)基本反 映了市場的走勢，因此可以引用近五年來的市場數(shù)據(jù)，分年度進(jìn)行驗(yàn)證。