2017中國房地產(chǎn)崩盤

　　在過去的2016年，中國樓市從年初開始就一發(fā)不可收拾，目前中國樓市泡沫已經(jīng)越來越大，不少機(jī)構(gòu)預(yù)測今年將會(huì)是中國樓市重要的一年，樓市泡沫可能就在今年破裂，那么中國樓市真的會(huì)在2017年崩盤嗎?以下內(nèi)容為學(xué)習(xí)啦小編整理分享，供參閱!

　　2017年中國樓市泡沫會(huì)破嗎?揭秘樓市崩盤前兆

　　事實(shí)上，美國、泰國、日本、中國香港等多個(gè)國家和地區(qū)都曾出現(xiàn)過樓市崩盤，而樓市崩盤的前兆也驚人地相似。

　　樓市崩盤的前兆呈現(xiàn)一定的規(guī)律性

　　第一，一線城市房價(jià)大跌。樓市在最后崩潰之前，住房市場泡沫嚴(yán)重的一線城市房價(jià)會(huì)出現(xiàn)大跌。

　　第二，房價(jià)大跌前股市瘋狂，股市與樓市泡沫破滅相伴而生。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫即將破裂時(shí)，股市會(huì)經(jīng)歷一段瘋狂上漲后暴跌，并且在樓市真正崩盤以前出現(xiàn)一段“癲狂期”。例如，1989年東京房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下跌時(shí)，1989年12月29日的日本股市卻創(chuàng)下歷史新高，緊接著自1990年首個(gè)交易日起開始大跌，陷入長期的下跌通道。

　　第三，房地產(chǎn)有價(jià)無市。如果某國家或地區(qū)的住房市場成交量出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)呈現(xiàn)有價(jià)無市的局面時(shí)，這說明住宅市場已經(jīng)出現(xiàn)觀望情緒。2007年3月，美國成屋銷售下降了8.4%，隨后房價(jià)直線下滑直到2012年中才企穩(wěn)回升。

　　對于“中國樓市崩盤論”，很多人不以為然。中國首富、萬達(dá)集團(tuán)懂事長王健林就曾表示，“樓市崩盤論在10年前就已經(jīng)出現(xiàn)，但市場卻一直沒有崩盤，現(xiàn)在又出現(xiàn)了，只是借著杭州樓盤降價(jià)的消息延續(xù)了這種論調(diào)，在小編看來，提出這種觀點(diǎn)的人要么是別有用心，要么是智慧不夠，是弱智。

　　不僅是國內(nèi)人士，著名的摩根大通J.P. Morgan很看好中國地產(chǎn)股，認(rèn)為人們對中國房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂理由并不充分。

　　許多觀察家指出，中國房價(jià)已經(jīng)超出了人們的購買力。但摩根大通表示，實(shí)際上只有一線城市房價(jià)過高。一線城市月供占家庭收入的比例高達(dá)69%，但二三線城市這一比例只有36%和22%。

　　其次，房地產(chǎn)庫存也已經(jīng)有所下降。摩根大通表示，住宅庫存已經(jīng)從2014年底的17個(gè)月供給降至11個(gè)月供給，其中一線城市和部分二線城市已經(jīng)不足10個(gè)月。

　　此外，雖然中國房地產(chǎn)政策有所收緊，但相比以前，“房地產(chǎn)政策依然寬松，抵押貸款利率和房地產(chǎn)交易稅都比以前更低，”摩根大通分析師Adrian Mowat及其團(tuán)隊(duì)寫道。

　　實(shí)際上，盡管最近一二線城市房價(jià)有所回落或漲幅下降，房地產(chǎn)市場依然火熱，這從“地王”頻出可以看出來。

　　從全世界房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律來看，當(dāng)城市化率達(dá)到70%的時(shí)候，房地產(chǎn)市場就會(huì)結(jié)束快速發(fā)展，進(jìn)入穩(wěn)定期。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國的城市化率只有56.1%，距離70%還有很大的發(fā)展空間。因此，房價(jià)上漲的局面才在短期內(nèi)不會(huì)得到緩解。

　　房價(jià)是否會(huì)下降，取決于兩方面的因素，一個(gè)是供求關(guān)系，另一個(gè)是貨幣政策。

　　供給小于需求，價(jià)格上行;供給大于需求，價(jià)格下降。貨幣政策寬松，房貸利率低，首付低，并且發(fā)放門檻低，就會(huì)刺激需求，導(dǎo)致房價(jià)上升;反之則房價(jià)下降。

　　中國房地產(chǎn)的根本問題，并不是貨幣的問題，而是資源嚴(yán)重錯(cuò)配問題，人口不斷增長的一二線城市，土地和房子的供應(yīng)越來越少，而房子已經(jīng)嚴(yán)重過剩的三四線城市還在拼命賣地建房。因此討論全國層面的房地產(chǎn)崩盤沒有任何意義。但是可以肯定的是，一二線城市的房價(jià)在5-10年的時(shí)間段來看保持上漲將是毫無疑問的，而至于崩盤的說法，就純粹屬于無稽之談。具體到2017年來說，一二線城市的房價(jià)將逐步趨于穩(wěn)定。而廣大的三四線城市，依然會(huì)面臨巨大的庫存的壓力。

　　從目前的情況來看，由于近一年尤其是今年上半年市場非常火爆，包括銀行資金的大量資金仍在通過各種渠道流入房地產(chǎn)行業(yè)，短期內(nèi)房企資金鏈仍有支撐。但有業(yè)內(nèi)人士警示，在2017年房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)有可能將集中爆發(fā)，尤其值得注意的是，一些一二線城市可能也難以幸免。

　　所以綜上所述，第一黃金網(wǎng)專家認(rèn)為，2017年中國樓市仍將承壓，一二線城市房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)下跌，2017 年核心城市仍面臨住房供應(yīng)短缺。樓市主力軍會(huì)漸漸從一線超一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，二三線城市的房價(jià)還有一定的上升空間。

　　關(guān)于2017年中國房地產(chǎn)的五大猜想 2017年樓市怎么走?

　　現(xiàn)在外界最關(guān)心的問題是，2017年樓市怎么走? “房子是用來住的，不是用來炒的”在2017年是承諾還是空話?“北上深房價(jià)永遠(yuǎn)漲”的神話在2017年會(huì)繼續(xù)應(yīng)驗(yàn)還是破滅?

　　首先，我們先通過兩個(gè)小故事，一窺今年中國樓市的“冰火兩重天”的特性：

　　1、3月1日，遼寧沈陽市政府發(fā)布的一條房產(chǎn)新政令外界震驚：高校畢業(yè)生在沈陽購房可享受“零首付”政策。這個(gè)舉步維艱的東北城市，困于超過兩年的去庫存周期，慌不擇路，結(jié)果新政僅存活8小時(shí)，淪為笑話。沈陽不是一座城在戰(zhàn)斗，在這座東北城市身后，是全國數(shù)以百計(jì)為深陷去庫存泥淖的中小城市。

　　2、9月，杭州某地產(chǎn)旗下樓盤發(fā)售當(dāng)日，搶房者爭先恐后，甚至把門撞掉，有人形容如“喪尸般瘋狂”。下面這個(gè)場景，相信大家不會(huì)感到陌生。

　　2016年，在北上廣深和杭州、南京等二線明星城市，我們見證了排山倒海般的漲價(jià)潮，就像一場前赴后繼的接力比賽，上海深圳領(lǐng)銜，接著由廈門、蘇州、合肥等城市跟上，然后無錫、嘉興、中山、惠州等城市也來接棒，直到國慶期間十幾個(gè)城市一齊出手調(diào)控，2016年的樓市狂歡才宣告落幕。就像四年前一樣，一大波調(diào)控暴雨后，有形之手和無形之手陷入對峙，誰也不敢輕舉妄動(dòng)，這就是我們目前看到的局面。

　　猜想一： 三四線城市內(nèi)部分化

　　2016年的樓市，分化主要存在于一二線城市與三四線城市之間，前者火爆，后者蕭條;2017年分化會(huì)繼續(xù)，只不過是三四線城市內(nèi)部的分化。

　　年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議說了，明年要“重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題”，可以說，三四線城市的樓市迎來了一個(gè)發(fā)展機(jī)會(huì)。如果說2016年一線城市樓市的火爆得益于資本紅利，那么政策紅利將是明年中小城市去庫存的驅(qū)動(dòng)力。

　　在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，高層智囊們解讀會(huì)議時(shí)都不忘為三四線城市賣房子出謀劃策，國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴稱“要鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購買三四線城市商品房”，中央政策研究室副主任潘盛洲建議“三四線城市設(shè)立住宅政策性銀行”，林林總總，皆指向去庫存。

　　要知道，在中國特色的市場環(huán)境中，當(dāng)有形之手下決心去庫存時(shí)，一般都是價(jià)格上漲的信號：2016年鋼鐵、煤炭、水泥的價(jià)格一路走高，無不與自上而下推動(dòng)的“去庫存”相關(guān)。

　　不過，并不是所有中小城市都有機(jī)會(huì)成為贏家。若產(chǎn)業(yè)萎靡不振、人口持續(xù)外流，這類城市屬于扶不起的阿斗，政府一只巴掌拍不響;只有那些支柱產(chǎn)業(yè)依然有競爭力，年輕人愿意留下的中小城市才有故事可講?！胺只?yīng)”將進(jìn)一步發(fā)酵，這甚至可能是三四線城市最后的船票。

　　根據(jù)《2016全國城市年輕指數(shù)報(bào)告》，三線城市里頭年輕人口凈流入排在前五的城市是廣西柳州、貴州貴陽、浙江金華、湖南常德、江蘇鹽城;四線城市里頭排前五的是河南開封、湖南株洲、四川樂山、湖南郴州、四川德陽。人口流動(dòng)與經(jīng)濟(jì)興衰是共振的，這些城市在2017年有更大概率成為贏家。

　　另外，圍繞在北上廣深周邊的三四線城市也可能成為受益者，京津冀都市群的廊坊、長三角都市圈的南通、嘉興、珠三角都市圈的惠州、中山，他們是都市圈戰(zhàn)略中的重要節(jié)點(diǎn)，距離核心的人才、資金和數(shù)據(jù)并不遙遠(yuǎn)，發(fā)展頗具想象空間，房地產(chǎn)商也有故事可講。

　　猜想二：上半年和下半年分化

　　房地產(chǎn)依然是中國經(jīng)濟(jì)的一大支柱產(chǎn)業(yè)，樓價(jià)的地區(qū)分化背后是經(jīng)濟(jì)分化，10月調(diào)控政策洶涌而至，也跟高杠桿的金融風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。因此，政策要將房地產(chǎn)行業(yè)的咽喉扼緊還是放松，最終取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地方財(cái)政狀況。

　　2016年前三季度，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為8.02%，處于歷史高位。西南證券甚至指出，考慮到上下游眾多行業(yè)，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的實(shí)際貢獻(xiàn)率高達(dá)20%-30%。前三季度，中國經(jīng)濟(jì)沒有遭遇斷崖式下滑，房地產(chǎn)實(shí)則功不可沒。

　　而10月份史上最嚴(yán)調(diào)控之后，房地產(chǎn)投資的放緩會(huì)給中國經(jīng)濟(jì)帶來什么影響，目前仍有懸念。畢竟，11月份全國房屋銷售面積和銷售金額的增速，比10月下降了18.5個(gè)百分點(diǎn)和26.9個(gè)百分點(diǎn)，猶如以及響當(dāng)當(dāng)?shù)闹厝?017年，“保增長”任務(wù)艱巨的中國經(jīng)濟(jì)能否吃得消這劑猛藥，誰也沒底?！癎DP效應(yīng)”一旦發(fā)作，其影響力是驚人的。

　　瑞銀證券近期便在一篇報(bào)告中提醒：“預(yù)計(jì)2017 年房地產(chǎn)新開工增速放緩至0-2%，房地產(chǎn)投資增速將從今年的約6%降至更低水平。而房地產(chǎn)調(diào)整帶來的下行壓力，將會(huì)使得實(shí)際 GDP 增速放緩?！比羯习肽曛袊?jīng)濟(jì)無法靠新動(dòng)能和基建穩(wěn)住，那么，并不能排除下半年部分城市的調(diào)控措施會(huì)有所松動(dòng)。

　　目前，北上廣深的調(diào)控力度最大，蘇州、無錫、天津、成都、鄭州、濟(jì)南、武漢、珠海等城市的程度稍弱，若限購限貸松動(dòng)，將會(huì)從力度較弱的地方著手。最快，或許就在下半年。

　　猜想三： “避霾城市”熱度上升

　　對北方人來說，幾乎每年12月份他們都會(huì)遭遇噩夢般的災(zāi)難——霧霾。霧霾正在趕人：有患了哮喘的小學(xué)生跑到廣州深圳讀書，有已經(jīng)退休、頤養(yǎng)天年的老人飛到海南島度假、也有人攜妻帶子去張家口崇禮洗肺去了。

　　根據(jù)攜程網(wǎng)的酒店數(shù)據(jù)，在霧霾最嚴(yán)重的那個(gè)星期，與“避霾”標(biāo)簽相關(guān)的酒店預(yù)訂量總體環(huán)比上周暴增了近兩倍，北京人國內(nèi)避霾最愛三亞、廈門等地，三亞、麗江、廈門等地酒店預(yù)訂量同比增長超過8成。霧霾年年來，保衛(wèi)生命不可懈怠。當(dāng)人們逾重視健康，逃離霧霾的動(dòng)力就越大。每年成千上萬的北方人都海南看房買房，一個(gè)重要的原因，就是海南空氣好。

　　2017年，“避霾效應(yīng)”一旦演化為全社會(huì)的自覺遷移運(yùn)動(dòng)，“避霾城市”的樓市作為潛力股爆發(fā)的時(shí)機(jī)也就來了。根據(jù)環(huán)保部的最新數(shù)據(jù)，11月份全國空氣最好的10個(gè)城市分別是：海口、舟山、福州、南寧、惠州、麗水、貴陽、深圳、昆明、廈門。而北京僅排在第58位，天津是62。

　　除了深圳、廈門之外，全國空氣質(zhì)量最好的8個(gè)城市的房價(jià)都不算高。?？?、南寧、惠州、貴陽、昆明五城的均價(jià)都低于1萬元，且?？谑呛Ｄ鲜?huì)、貴陽是貴州省會(huì)、昆明是云南省會(huì)，既有新鮮空氣，又有省會(huì)的區(qū)位優(yōu)勢和政策加持，這些城市的房子在2017年或許會(huì)受到來自北方的“避霾者”的青睞。

　　猜想四：北上深周邊城市受追捧

　　2017年，北上廣深限購政策松動(dòng)的可能性不大，“堰塞湖水位”會(huì)居高不下：土地和房屋供應(yīng)有限，但剛需源源不絕，資產(chǎn)荒下的投資性需求也虎視眈眈，如今唯有靠著政策筑起來的堤壩，才避免了水漫金山的結(jié)果。

　　12月27日，北京市委書記郭金龍罕見就高房價(jià)表態(tài)：“房價(jià)已經(jīng)過高，積累了風(fēng)險(xiǎn)，而且增加了社會(huì)焦慮，也是對城市可持續(xù)發(fā)展與和諧穩(wěn)定的巨大挑戰(zhàn)?！睂σ痪€城市而言，控房價(jià)已經(jīng)成了一項(xiàng)政治任務(wù)，穩(wěn)定第一，“堰塞湖水位”會(huì)穩(wěn)定在高位，形成僵持狀態(tài)。

　　但“堰塞湖效應(yīng)”始終是懸在頭上的達(dá)摩克里斯之劍，甚至任志強(qiáng)預(yù)言，下一輪的暴漲會(huì)來得更猛。何以解憂?唯有導(dǎo)流。流向何方?只能是堰塞湖周邊的價(jià)值洼地。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開前，萬科總裁郁亮接受人民日報(bào)時(shí)，為解圍北上深高房價(jià)提出一計(jì)：借助軌道交通，加快建設(shè)既有產(chǎn)業(yè)功能又有居住功能、既宜居又宜業(yè)的衛(wèi)星城和城市群，從而疏散核心城區(qū)人口，并為大量新市民家庭提供符合其收入水平的購房定居機(jī)會(huì)?！?/p>

　　郁亮的主意，與中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議公告提出的“把去庫存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通”可謂異曲同工，北上深周邊城市將來有望迎來一波波政策紅利。

　　2017年，北上廣深的周邊城市或許會(huì)涌現(xiàn)出強(qiáng)勁的黑馬，北京、天津周邊有保定、廊坊、唐山、張家口、承德、秦皇島，上海周邊有南通、蘇州、常州、無錫、嘉興、湖州，廣深周邊有珠海、惠州、東莞、佛山、中山。近水樓臺(tái)先得月，這些城市本身的經(jīng)濟(jì)亦不乏亮點(diǎn)，2017年很有可能會(huì)成為資本的下一步獵物。

　　猜想五：海外配置意識(shí)覺醒

　　10月份，胡潤研究院發(fā)布了《中國投資移民白皮書》，白皮書對中國240位平均財(cái)富2700萬人民幣的中國富人進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果顯示：60%的中國富人計(jì)劃在未來3年內(nèi)在海外購買投資性住宅。最近兩年，海外資產(chǎn)配置熱潮明顯升溫，而且，去國外買房，正從富豪階層向中產(chǎn)階級擴(kuò)散。

　　2017年，可能會(huì)成為一個(gè)加速度的歷史節(jié)點(diǎn)。國內(nèi)，北上深房價(jià)居高，風(fēng)險(xiǎn)有增無減，且人民幣匯率貶值像掉入滑梯一般持續(xù)向下，破7只是時(shí)間問題;國外，美元強(qiáng)勢方興未艾，歐美樓市穩(wěn)中有升。在一推和一拉之間，到海外買房越來越富裕階層資產(chǎn)配置的備選項(xiàng)。

　　2017年，我們或?qū)⒖吹?949年以來最洶涌的海外買房潮?！督鹑跁r(shí)報(bào)》今年針對中國海外購房熱現(xiàn)象時(shí)點(diǎn)評說："越來越多的中國人到倫敦買房，一方面是因?yàn)橛㈡^疲軟;另一個(gè)主要原因是對本國樓市泡沫的擔(dān)憂。如果說以往中國人只是在倫敦一些非核心地段買一些新建公寓，現(xiàn)在更多的中國買家則開始在倫敦的核心地段尋找目標(biāo)?！?/p>