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淺析物業(yè)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用
1、物業(yè)管理促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展
1.1 現(xiàn)代物業(yè)管理成為房地產(chǎn)開發(fā)全過程管理服務(wù)。
通常物業(yè)管理是在房產(chǎn)已交付使用，業(yè)主入住后才進(jìn)行相關(guān)的管理和服務(wù)，因此，傳統(tǒng)物業(yè)管理方式通常帶來無法彌補(bǔ)的物業(yè)管理工作缺陷，例如，當(dāng)物業(yè)存在功能和質(zhì)量方面的問題時，房產(chǎn)已交付使用，因此只好在建成的基礎(chǔ)上進(jìn)行修補(bǔ)，往往難以達(dá)成較好的效果。隨著現(xiàn)代物業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理已深入到房產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計與建造階段，因此，可以及時在規(guī)劃設(shè)計和建造中對物業(yè)功能和質(zhì)量問題進(jìn)行調(diào)整，提高產(chǎn)品設(shè)計、生產(chǎn)和使用效果及質(zhì)量。另外，現(xiàn)代物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期間便可實(shí)現(xiàn)物業(yè)建設(shè)、使用、管理的有機(jī)結(jié)合。主要體現(xiàn)為：在房產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計中，將物業(yè)區(qū)域的完整性、合理性和便利性考慮入房產(chǎn)的整體規(guī)劃中，可以避免由于過多考慮房產(chǎn)設(shè)施和配套成本節(jié)約和施工便利而導(dǎo)致房產(chǎn)使用和管理的不便，從而導(dǎo)致的后期物業(yè)管理和使用上的欠缺與矛盾，形成房產(chǎn)整體上的不完善。物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)管理全過程的結(jié)合，使得房產(chǎn)建設(shè)時可以從更注重房產(chǎn)使用者和居住者角度出發(fā)，并從物業(yè)管理的專業(yè)角度出發(fā)，審視物業(yè)的質(zhì)量和功能，優(yōu)化房產(chǎn)規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約物力財力，并達(dá)到較好的建設(shè)效果，提高房產(chǎn)舒適度和物業(yè)使用便利性，提高物業(yè)管理效率和質(zhì)量。
1.2 物業(yè)管理服務(wù)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展。
物業(yè)管理的主要功能是為物業(yè)所有人和使用人提供相關(guān)的管理和服務(wù)，創(chuàng)造文明、安全、整潔、舒適的工作生活環(huán)境，促進(jìn)房產(chǎn)保值增值。在這個過程中，物業(yè)管理一方面延長了房屋的使用壽命，另一方面提高了房屋的居住質(zhì)量?？傮w說來，通過提高房屋和附屬設(shè)備壽命、降低房屋平均成本，提高人們居住和使用感受，使得房地產(chǎn)的保值增值。根據(jù)相關(guān)調(diào)查，人們在購置物業(yè)時，除關(guān)心價格、位置和外部環(huán)境外，最為關(guān)心的內(nèi)容就是房屋的物業(yè)管理質(zhì)量。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量高，物業(yè)管理服務(wù)為所有者和使用者帶來更好的感受，解除房屋購置者的后顧之憂，從客觀上有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
2、物業(yè)管理促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的措施
2.1、發(fā)揮物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的作用。
現(xiàn)代物業(yè)管理要充分發(fā)揮在房地產(chǎn)企業(yè)的作用，則應(yīng)主動參與房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，主要包括項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目規(guī)劃、工程施工、房產(chǎn)銷售等過程，物業(yè)管理均應(yīng)參與當(dāng)中，使得整個房地產(chǎn)開發(fā)將物業(yè)管理統(tǒng)一規(guī)劃考慮并能解決處理相關(guān)問題。例如，在規(guī)劃和設(shè)計中，將公共配套設(shè)施用房考慮在內(nèi)，使得整個開發(fā)的小區(qū)配套完善，整潔有序，有利于優(yōu)化居住環(huán)境，對房屋銷售起到良好的促進(jìn)作用。例如：遼寧某房產(chǎn)開發(fā)公司，在開發(fā)某小區(qū)時，物業(yè)管理充分參與規(guī)劃，因此房地產(chǎn)公司將方案中減少4000平方米住宅面積，增加1600平方米小區(qū)休閑廣場，提高綠化率5%,注重物業(yè)管理相關(guān)工作內(nèi)容，注重環(huán)境優(yōu)化，深受購房者青睞，該小區(qū)在平均房價略高于周邊小區(qū)的情況下，開盤即售罄。
2.2、注重物業(yè)管理資金投入。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)管理資金投入時，通常沒有直接的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生，論文格式但是實(shí)際上存在巨大的潛在效益。例如：對于配套設(shè)施的投資、對于環(huán)境美化的資金投入，均會對業(yè)主產(chǎn)生直接的正面影響，形成生動的廣告效應(yīng)，較進(jìn)行報紙、電視或者公交車站臺廣告更有說服力。物業(yè)管理的效果通常要隨著物業(yè)存在一直存在，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的理念和追求將長期通過物業(yè)管理內(nèi)容呈現(xiàn)出來。
對于物業(yè)管理的資金投入主要包括：對于配套服務(wù)設(shè)施的投入，例如學(xué)校、商店、診所、餐飲、健身場所等，標(biāo)志著小區(qū)業(yè)主生活質(zhì)量能夠得以保證和提高，又如，小區(qū)的景觀設(shè)計和綠化、道路等，均能夠?yàn)樾^(qū)創(chuàng)造良好的配套服務(wù)。水電等能源供給，水電是住戶生活必須品，因此，在進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)資金投入時，應(yīng)盡量考慮充分的自來水供給和電力供應(yīng)能力，特別是用電負(fù)荷量，隨著各種家用電器種類的豐富，小區(qū)供電負(fù)荷應(yīng)考慮充分的冗余量。
3、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程應(yīng)注重的關(guān)鍵點(diǎn)
物業(yè)管理參與房地產(chǎn)規(guī)劃開發(fā)全過程，應(yīng)結(jié)合整個過程特點(diǎn)，把握關(guān)鍵點(diǎn)。主要包括：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、施工監(jiān)理、竣工驗(yàn)收。
3.1 規(guī)劃設(shè)計方面。
物業(yè)管理必然需要開展工作的空間和地點(diǎn)，因此在房地產(chǎn)開發(fā)時，應(yīng)該從整體效益和宏觀角度，規(guī)劃物業(yè)管理相關(guān)地點(diǎn)。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃時忽略未來物業(yè)管理工作的開展，甚至連基本的公共設(shè)施都忽略規(guī)劃，而是將規(guī)劃的主要目標(biāo)放在建造更多住房，導(dǎo)致小區(qū)建成后，甚至物業(yè)管理所需要公共設(shè)施無空間可建，一方面導(dǎo)致小區(qū)生活質(zhì)量下降，另一方面小區(qū)住戶滿意度不高，影響開發(fā)商形象。
3.2 施工監(jiān)理方面。
物業(yè)管理公司在房屋竣工后，不但要接管建好的樓房，管理物業(yè)的年限也會很長。因此，物業(yè)管理通常應(yīng)在施工中將各種物業(yè)管理中易出現(xiàn)問題的工程問題進(jìn)行早協(xié)調(diào)、早解決，以免在住戶入住再維修，同時可以減少與住戶之間的糾紛、減少浪費(fèi)，避免成為后期的遺留問題，主要包括：廚房、衛(wèi)生間的漏水問題、自來水管和電力線管道如何布置便于管理和提高安全性問題、墻體滲水問題等。另外，物業(yè)管理應(yīng)在施工過程中，盡量了解房產(chǎn)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，掌握管線布置、房間布局、建筑材料性能等，對后期房屋竣工交房后物業(yè)管理工作的開展奠定好基礎(chǔ)。
3.3 竣工驗(yàn)收方面。
物業(yè)管理公司應(yīng)細(xì)致入微的進(jìn)行質(zhì)量檢查。如前所述，房屋工程質(zhì)量對于物業(yè)管理工作的影響將是長久的。因此，從順利開展工作和維護(hù)業(yè)主利益出發(fā)，物業(yè)公司應(yīng)仔細(xì)驗(yàn)收工程。主要包括：給排水管道暢通與否，供電線路是否符合安全標(biāo)準(zhǔn)，房屋墻體是否滲水，供電線路斷面是否合理，防盜門是否符合安全要求，電話電視預(yù)留孔道是否齊全，電梯水泵負(fù)荷是否足夠等問題，均應(yīng)符合質(zhì)量要求。對于不符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的問題，應(yīng)責(zé)成施工部門返工或者進(jìn)行整改，為后期物業(yè)工作順利開展打好基礎(chǔ)。
論物業(yè)管理健康發(fā)展的現(xiàn)狀及對策
一、物業(yè)管理市場的現(xiàn)狀
2002年后，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)育不斷地完善，在物業(yè)主管部門和廣大物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，人們觀念、意識開始有了轉(zhuǎn)變，物業(yè)公司的經(jīng)營理念也隨之發(fā)生改變。為適應(yīng)市場發(fā)展的需求，物業(yè)管理公司逐步在如何管理小區(qū)、如何服務(wù)業(yè)主、如何贏得市場、如何解決物業(yè)糾紛等方面下功夫，物業(yè)管理開始由最初保安、環(huán)境保潔的單一模式發(fā)展到房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、居民生活服務(wù)等眾多服務(wù)領(lǐng)域，成為社區(qū)綜合管理的重要內(nèi)容之一。
物業(yè)管理作為城市發(fā)展的一項(xiàng)重要配套“軟件”,隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展而迅速增加，政府給予了高度關(guān)心和重視，物管企業(yè)也在發(fā)展中不斷規(guī)范自身行為，提高服務(wù)質(zhì)量。但由于引入時間短，業(yè)主對物管行業(yè)認(rèn)識的不到位，以及物管企業(yè)的服務(wù)能力與需求存在較大差距，導(dǎo)致由物業(yè)管理引發(fā)的問題不斷增加。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：
(一)業(yè)主對有償服務(wù)尚未適應(yīng)，物管費(fèi)收取難
1.由于受傳統(tǒng)福利型住宅消費(fèi)模式的影響，業(yè)主對花錢買服務(wù)的現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)消費(fèi)觀難以適應(yīng)，既希望享受服務(wù)，又不愿意交納相應(yīng)的管理費(fèi)，致使物管費(fèi)的收取成為一大難題。這種觀念的存在，在一定程度上影響了對物業(yè)管理市場發(fā)展所需的良好外部環(huán)境支持。
2.相關(guān)的法制沒有健全，導(dǎo)致在實(shí)際收費(fèi)過程中，對于拒交的業(yè)主只能催交，而無權(quán)采取強(qiáng)制征收或處罰，導(dǎo)致不出錢的免費(fèi)享受服務(wù)，而交錢的享受不到質(zhì)價相符的服務(wù)。收支不平衡導(dǎo)致了物業(yè)公司因得不到應(yīng)有的回報而降低服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量的下降又使更多住戶不愿交費(fèi)，由此造成惡性循環(huán)，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
(二)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)職能認(rèn)識不清
有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司收了錢，就應(yīng)對業(yè)主的一切損失(包括人身傷害和財產(chǎn)損毀丟失)承擔(dān)責(zé)任。由于業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)職能認(rèn)識不清，隨意拓寬了物業(yè)管理的外延和內(nèi)涵，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生了絕對服務(wù)和無限責(zé)任的主張，對其責(zé)任要求超出了合理的范圍，這一切都給物業(yè)管理企業(yè)增加了過分的負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展。
(三)從業(yè)人員素質(zhì)偏低，物管企業(yè)缺乏競爭力
由于大量人才涌向大城市和沿海城市，造成了一些中小城市人力資源短缺，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理人員。物業(yè)管理的內(nèi)容包含了小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、綠化等綜合服務(wù)，需要大量的各種崗位熟練人員和專業(yè)技術(shù)人才。目前，物管企業(yè)大部分上崗人員是臨時招聘的，多數(shù)員工文化水平不高，沒有經(jīng)過必要的培訓(xùn)，缺乏必要的文化知識和專業(yè)技能，把物業(yè)管理僅僅看成是簡單的保安及清潔工作，沒有形成專業(yè)化的管理隊伍，導(dǎo)致其管理不夠?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，服務(wù)難以到位，服務(wù)質(zhì)量也得不到保障。在缺乏有效競爭機(jī)制的情況下，工作中缺乏敬業(yè)精神和服務(wù)意識，僅僅把物業(yè)工作定位于淺層的修修補(bǔ)補(bǔ)上，造成物業(yè)企業(yè)漠視業(yè)主需求，工作效率低下，提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以服眾，業(yè)主滿意度不高，最終引發(fā)了企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，直接影響了物業(yè)管理企業(yè)的競爭生存能力。所以，擁有專業(yè)的物業(yè)管理人員是中小城市物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展之根本。
(四)物業(yè)管理企業(yè)只注重管理，而不注重服務(wù)
物管企業(yè)沒有市場觀念和競爭意識，論文格式具體表現(xiàn)為“重管理輕服務(wù)、重收入輕付出、重自我輕協(xié)調(diào)”.分析以往的物業(yè)糾紛，發(fā)現(xiàn)很多矛盾都是因?yàn)槲飿I(yè)公司和業(yè)主的主次關(guān)系顛倒造成。物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)、以服務(wù)體現(xiàn)管理的工作，如果物業(yè)公司能正確認(rèn)識自己的位置，把傳統(tǒng)的管理意識轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)意識，那么很多矛盾就會迎刃而解。物業(yè)管理公司要從根本上正確對待現(xiàn)階段行業(yè)發(fā)展面臨的問題，轉(zhuǎn)變、更新觀念，才能使企業(yè)邁入持續(xù)、健康的發(fā)展軌道。如果能將物業(yè)管理公司取名為物業(yè)服務(wù)管理公司，將在很大程度上轉(zhuǎn)變自身的服務(wù)管理意識。
二、對策及建議
物業(yè)管理在創(chuàng)建和諧小區(qū)、提高居民生活質(zhì)量、美化優(yōu)化環(huán)境、增強(qiáng)小區(qū)的安全防范等方面起著積極的作用。但是要使物業(yè)公司真正步入健康發(fā)展的軌道，還是要靠全體小區(qū)業(yè)主的理解和支持，物業(yè)主管部門、街道、社區(qū)的支持和幫助，物業(yè)公司自身的不懈努力。
(一)大力加強(qiáng)宣傳，培養(yǎng)業(yè)主的有償消費(fèi)觀念，解決收費(fèi)難的問題
應(yīng)通過開展形式多樣的宣傳活動，大力宣傳物業(yè)管理知識和物業(yè)法律法規(guī)，著力培養(yǎng)物業(yè)公司的服務(wù)意識、業(yè)主的市場意識，提高市民、單位對物管的認(rèn)知度、接受度、配合度。加大對物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法宣傳，明確雙方在物業(yè)管理中所處的地位、權(quán)利和義務(wù)，讓住戶放心、自覺交費(fèi)。物業(yè)公司必須在服務(wù)質(zhì)量上下工夫，為業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，業(yè)主才能心甘情愿地交費(fèi)。同時，物管企業(yè)可借助法律武器，提高物業(yè)管理費(fèi)的收繳率，對那些無理拒交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，可通過法律途徑來解決。
(二)加強(qiáng)地方性物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)和物管企業(yè)自身職能建設(shè)
1.《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》為解決物管公司和業(yè)主之間的糾紛提供了法律保障。但現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)還不完善、缺乏可操作性的問題仍然存在。為加快物業(yè)管理市場化進(jìn)程，本市應(yīng)出臺有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)的新政策、新辦法，使物業(yè)管理走上法制化的軌道。
2.加強(qiáng)物管企業(yè)自身職能建設(shè)。一是明確區(qū)分物業(yè)管理與水、電、熱、有線電視、垃圾清運(yùn)等公共事業(yè)單位的責(zé)任。物管企業(yè)可以接受委托代收費(fèi)用，但不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。出臺相關(guān)管理規(guī)范，明確相關(guān)各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，明確物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理工作有制可依，有章可循。二是有關(guān)部門要規(guī)范前期物業(yè)管理，重視和做好業(yè)主大會及業(yè)主委員會的組織建設(shè)工作，倡導(dǎo)公平競爭、引導(dǎo)和監(jiān)督各方履行物業(yè)服務(wù)合同。三是成立物管行業(yè)協(xié)會，協(xié)調(diào)業(yè)主或業(yè)主委員會與物管企業(yè)之間的分歧和矛盾，指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)自覺增強(qiáng)服務(wù)意識，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。[LunWenData.Com]
(三)加強(qiáng)物管企業(yè)人才隊伍建設(shè)，增強(qiáng)服務(wù)意識，提高服務(wù)質(zhì)量
企業(yè)的成敗，人才是關(guān)鍵。因此物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在團(tuán)隊建設(shè)、服務(wù)意識、質(zhì)量、技巧等方面下苦功。一是從加強(qiáng)素質(zhì)入手，選取優(yōu)秀專業(yè)物管人員、維修人員、園林綠化人員等專業(yè)的人才加入物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊，加強(qiáng)物管理念、業(yè)務(wù)等知識的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理企業(yè)員工的自身素質(zhì)，打造一支技術(shù)精通、愛崗敬業(yè)、誠信服務(wù)的優(yōu)秀團(tuán)隊，以不斷提高物業(yè)管理的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水平，提升業(yè)主的滿意率，用超前的服務(wù)意識、高質(zhì)量的服務(wù)水平，為業(yè)主提供各項(xiàng)滿意的服務(wù)。二是積極引進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在內(nèi)部管理上下功夫，加強(qiáng)自身的管理，建立一套科學(xué)有效的運(yùn)行機(jī)制，提高物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭力。
(四)加強(qiáng)物管企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營管理，妥善解決各種糾紛
物業(yè)管理公司要在不斷提高物業(yè)管理服務(wù)技能上下功夫，要以小區(qū)為依托，以方便業(yè)主為宗旨，開展多種經(jīng)營和有償服務(wù)，根據(jù)業(yè)主需求不斷創(chuàng)新增加服務(wù)項(xiàng)目，擴(kuò)大物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)來進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)利活動，建立以業(yè)養(yǎng)業(yè)的良性經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，增加物業(yè)管理的自身造血功能，增加收入，保持自身資產(chǎn)的增值與擴(kuò)大再生產(chǎn)，使企業(yè)有能力及時解決好物業(yè)管理的各種糾紛。同時，針對諸如周邊營業(yè)場所的環(huán)境、噪音污染等糾紛，物管企業(yè)要積極通過合法的途徑去尋求解決矛盾的辦法。充分利用好法律、行政手段，解決業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商、公共事業(yè)部門、業(yè)委會之間引發(fā)的各類糾紛。針對小區(qū)停車難的問題，物管小區(qū)要積極引導(dǎo)車輛有序停放，對小區(qū)泊位緊張，確需占用公共場地新開辟停車場所的，由業(yè)委會提出實(shí)施方案，征得全體業(yè)主同意后，報相關(guān)部門批準(zhǔn)后實(shí)施，制止亂停車現(xiàn)象的發(fā)生，保證小區(qū)道路的暢通。
三、結(jié)束語
物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，要保持健康發(fā)展，就要結(jié)合實(shí)際，使物管服務(wù)做到與社區(qū)管理相結(jié)合、與城市創(chuàng)衛(wèi)相結(jié)合、與平安創(chuàng)建活動相結(jié)合、與精神文明建設(shè)相結(jié)合，形成與當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)發(fā)展相適應(yīng)的整體規(guī)模，注重解決物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)當(dāng)中的問題，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的發(fā)展與創(chuàng)新，最終實(shí)現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一，提高城市的現(xiàn)代化文明程度。
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