有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理論文

有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理論文

　　隨著市場競爭的日趨激烈與嚴(yán)重,對房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式的改進(jìn)模式進(jìn)行研究已經(jīng)顯得十分有必要.下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理論文的范文，歡迎大家閱讀參考!

　　有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理論文篇1

　　試論房地產(chǎn)經(jīng)營管理

　　摘要：現(xiàn)階段，關(guān)于房地產(chǎn)的各方面知識也被人們廣為學(xué)習(xí)和研究，而房地產(chǎn)業(yè)為社會各階層提供的職業(yè)崗位已儼然成為就業(yè)機會一支強大的力量。房地產(chǎn)經(jīng)營的體制、決策與管理也是愈來愈完善。然而，并不是每個人都可以在房地產(chǎn)業(yè)界駕馭自如、獨占鰲頭，精通并且熟練的把握房地產(chǎn)管理方面的技巧才會是真正的贏家。下面就房地產(chǎn)多方面的知識及現(xiàn)階段的概況進(jìn)行一下論述。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項目;經(jīng)營管理

　　1 經(jīng)營管理的概述

　　房地產(chǎn)經(jīng)營是從事房地產(chǎn)業(yè)的人對房地產(chǎn)項目進(jìn)行的經(jīng)濟營建,主要表現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟關(guān)系.而房地產(chǎn)管理是房地產(chǎn)從業(yè)者對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資源,方案進(jìn)行人性化,科學(xué)化,經(jīng)濟化的優(yōu)化操作和整合.其實,房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)貫穿房地產(chǎn)的經(jīng)營與管理中,或者說房地產(chǎn)經(jīng)營與管理涵蓋在房地產(chǎn)的整個流程,通過合理,有效的房地產(chǎn)經(jīng)營與管理以達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化,風(fēng)險最小化,資源整合最優(yōu)化,最終實現(xiàn)社會責(zé)任化。

　　房地產(chǎn)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的目的就是企業(yè)在未來發(fā)展的途徑上如何適應(yīng)市場，將企業(yè)所具有的資源如何配置，并形成和加強自身的獨特的核心競爭力，實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。從這一目的來看，首先就必須解決好企業(yè)所在行業(yè)的準(zhǔn)確預(yù)測，清晰地判斷所從事行業(yè)的發(fā)展階段、發(fā)展周期、發(fā)展空間等，進(jìn)而正確預(yù)測產(chǎn)品市場，分析產(chǎn)品市場走向、產(chǎn)品發(fā)展趨勢、市場競爭程度、客戶滿意度、忠誠度、客戶的需求愛好以及區(qū)域、國家的宏觀經(jīng)濟發(fā)展等。真正做好行業(yè)及市場的準(zhǔn)確預(yù)測，就能較清晰地看清未來市場及產(chǎn)品發(fā)展趨勢，為企業(yè)發(fā)展指明方向，企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略才有了堅實的基礎(chǔ)，因此經(jīng)營管理戰(zhàn)略作用發(fā)揮對外依賴于行業(yè)及市場的準(zhǔn)確預(yù)測和把握。

　　2 項目經(jīng)營管理

　　房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,指的是房地產(chǎn)具有某種特定的財產(chǎn)權(quán)利，其物質(zhì)形態(tài)是土地和房屋。它包括兩方面的含義：首先，它是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài);其次，它是一項法律意義上的財產(chǎn) 。房地產(chǎn)的商品包括建筑地塊、房屋、房地產(chǎn)服務(wù)等等。房地產(chǎn)管理是企業(yè)為了實現(xiàn)一定的經(jīng)營目標(biāo)，對經(jīng)營活動所進(jìn)行的計劃、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢查等組織工作。企業(yè)管理是一個統(tǒng)一整體，它由五個方面構(gòu)成：管理主體--誰來管;管理客體--管什么;管理目標(biāo)--為什么要管;管理手段--怎么管;管理評估--結(jié)果如何。

　　房地產(chǎn)項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產(chǎn)項目的管理者運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理，實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。爭取項目的成功實施是項目管理的總目標(biāo)。一個成功的項目應(yīng)該具有以下條件：

　?、僖谙薅ǖ馁M用條件下，盡可能地降低項目的費用消耗，減少資金的占用，達(dá)到項目預(yù)定的使用功能和使 用效果，使項目在使用過程中能經(jīng)濟、安全、高效地運行。②要在預(yù)定的時間內(nèi)完成項目的建設(shè)，不拖延，及時地實現(xiàn)投資目的，達(dá)到預(yù)定的項目總目標(biāo)和要求。

　?、垡鬼椖磕芎侠淼赜行У乩酶鞣N資源，使項目具有可持續(xù)發(fā)展的潛力。必須使項目能為使用者(顧客或用戶)所接受、認(rèn)可，同時要照顧到社會各方面及各參加者的利益，使各方面都感到滿意⑼

　?、鼙仨毷鬼椖颗c環(huán)境協(xié)調(diào)。這是“以人為本”思想在房地產(chǎn)項目的具體體現(xiàn)，包括與自然環(huán)境的協(xié)調(diào)，與人文環(huán)境的協(xié)調(diào)，與社會環(huán)境的協(xié)調(diào)。

　?、荼仨毷鬼椖繉嵤┌从媱?、有秩序地進(jìn)行，盡可能降低工程變更和事故發(fā)生，較好地解決項目過程中出現(xiàn)的風(fēng)險、困難和干擾，使項目的損失降低到最低限度。要使項目完全符合上述每一個條件，幾乎是不可能的。因為在一個具體的項目中各個評價指標(biāo)的重要地位不同，常常需要確定它們的優(yōu)先級，如有的指標(biāo)必須保證，有的指標(biāo)盡可能照顧，有的指標(biāo)是不可能完全得到保證，甚至有些指標(biāo)之間是相互矛盾的等。

　　因此，在具體項目中，我們應(yīng)根據(jù)項目的具體特點，確定各個指標(biāo)的優(yōu)先等級，保證項目總體目標(biāo)的實現(xiàn)，這一工作實質(zhì)是屬于項目目標(biāo)優(yōu)化的工作內(nèi)容。房地產(chǎn)項目管理是一個具有寬泛意義的名詞，包括成本管理、工期管理、質(zhì)量管理、現(xiàn)場管理、合同管理、風(fēng)險管理等等多方面的內(nèi)容，因此，若想對房地產(chǎn)實現(xiàn)靈活多變的操縱，就必須熟練掌握多方面的知識，還要善于開動腦筋，對方位的思考和運籌。

　　3 營銷管理

　　房地產(chǎn)商品投放市場進(jìn)行交換需要通路，營銷學(xué)稱為營銷渠道。 成功的房地產(chǎn)銷售過程一般包括：宣傳、溝通階段， 談判階段， 簽約階段。從房地產(chǎn)市場營銷的具體方式來看，主要分為開發(fā)商自行租售和委托代理兩種。 ① 開發(fā)商自行租售。由于委托物業(yè)代理要支付相當(dāng)于售價1%～3%的傭金，所以有時開發(fā)商愿意 自行租售。一般在下述情況下開發(fā)商愿采取這樣的營銷方式：第一，大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，他們往往有自己專門的市場營銷隊伍和世界或地區(qū)性的銷售網(wǎng)絡(luò)。第二，在房地產(chǎn)市場價格高漲、市場供應(yīng)短缺期。第三，開發(fā)商所發(fā)展的項目已有較明確、甚至是固定的銷售對象。②物業(yè)代理。經(jīng)紀(jì)人和代理商是從事購買或銷售或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ?，房地產(chǎn)市場上的經(jīng)紀(jì)人或代理商通常被稱為物業(yè)代理。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人留給人們的印象是，通過傳遞信息、居間介紹，待交易成功后收取傭金。現(xiàn)代的物業(yè)代理則是一個全新的念，已經(jīng)從單純的協(xié)助推銷逐漸發(fā)展為參與開發(fā)項目市場營銷工作的全過程，其所提供的服務(wù)具有很高的專業(yè)技術(shù)含量。它包括聯(lián)合代理與獨家代理，買方代理、賣方代理和雙重代理，首席代理和分代理三種形式。但是不論是采用哪種代理或代理組合，很重要的一點是在開發(fā)項目前期就盡快確 定下來，以使物業(yè)代理公司能就項目發(fā)展的規(guī)劃、設(shè)計和評估有所貢獻(xiàn)。

　　4物業(yè)管理

　　物業(yè)管理是一種和現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的推進(jìn)而形成的統(tǒng)一管理方式，它是和社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的管理形式。所謂物業(yè)管理，簡單來說，就是人們對物業(yè)的管理活動。物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù)。一般只限于對該物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)，其主要的任務(wù)是對物業(yè)的維護(hù)、管理共用的機電設(shè)備和公共設(shè)施，也包括治安保衛(wèi)、分送信報、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)項目。歸納物業(yè)管理的定義可以為是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人(業(yè)主)的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，以及國家有關(guān)的法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理具有社會化、專業(yè)化、市場化、管理形式的規(guī)范化等特征。

　　物業(yè)管理的對象、范圍相當(dāng)廣泛，但其基本內(nèi)容是一樣的。按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式，物業(yè)管理可分為常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)以及委托性的特約服務(wù)三大類。物業(yè)管理基本原則包括：用戶至上、服務(wù)第一的原則;業(yè)主自治管理與專業(yè)管理相結(jié)合的原則;統(tǒng)一經(jīng)營、綜合管理的原則;社會化管理、企業(yè)化經(jīng)營的原則;合理競爭的原則;依法管理與服務(wù)的原則。 另一方面而言，物業(yè)管理的運作，既是管理思想的體現(xiàn)，又是管理理論的實踐，是全部物業(yè)管理活動的總和。為保證物業(yè)管理有條不紊地順利啟動和正常進(jìn)行，從規(guī)劃設(shè)計開始到管理工作的全面運作，有若干環(huán)節(jié)不容忽視。這些基本環(huán)節(jié)分別包括在：物業(yè)管理的策劃階段、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段、物業(yè)管理的啟動階段、物業(yè)管理的日常運作階段。只有做好這些環(huán)節(jié)，才能保證物業(yè)管理的流暢。另外，物業(yè)管理程序的順利進(jìn)行，充足的經(jīng)費才是最后重要的保證，經(jīng)費包括維護(hù)類、養(yǎng)護(hù)類以及修繕類等等，通過受益人出資，產(chǎn)權(quán)單位出資，物業(yè)開發(fā)單位出資的渠道來獲取必要的經(jīng)費。

　　5 結(jié)束語

　　房地產(chǎn)經(jīng)營管理是房地產(chǎn)的高層領(lǐng)導(dǎo)人在現(xiàn)代市場經(jīng)營觀念的指導(dǎo)下，為構(gòu)建和維持長久的競爭優(yōu)勢，通過對外部環(huán)境和內(nèi)部條件的全面估量和分析，從企業(yè)發(fā)展全局出發(fā)而作出的較長時期的總體性的謀劃和行動綱領(lǐng)。近幾年,企業(yè)經(jīng)過市場經(jīng)濟的洗禮,在房地產(chǎn)經(jīng)營管理思想、理念以及管理方式、方法、手段等方面都有了較大進(jìn)步,但與現(xiàn)代企業(yè)管理要求還有一定距離。

　　有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理論文篇2

　　淺談循環(huán)經(jīng)濟背景下的房地產(chǎn)經(jīng)營管理思考

　　循環(huán)經(jīng)濟是隨著社會的發(fā)展以及保護(hù)環(huán)境的急切需要而提出的一種生態(tài)經(jīng)濟，該經(jīng)濟形態(tài)在運行過程中以“減量化、資源化、再利用”為基本原則，以確保資源的循環(huán)使用和提高資源的利用效率為其重要核心。要求將清潔生產(chǎn)、資源綜合利用以及可持續(xù)消費等融為一體，切實運用生態(tài)學(xué)的規(guī)律來指導(dǎo)人類的經(jīng)濟活動，是為了順應(yīng)時代及社會發(fā)展對傳統(tǒng)經(jīng)濟模式的根本變革。可見，循環(huán)經(jīng)濟是我國實現(xiàn)建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會這一目標(biāo)的必由之路，是實現(xiàn)資源、環(huán)境、社會三方面可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要途徑。

　　一、循環(huán)經(jīng)濟的內(nèi)涵

　　就循環(huán)經(jīng)濟的“減量化、資源化、再利用”這一基本原則而言，減量化主要是指使用較少的資源達(dá)到預(yù)定的經(jīng)濟目標(biāo)，同時在該過程中減少廢棄物的產(chǎn)生和排放，以達(dá)到節(jié)約資源、減少污染的目的。資源化主要是指在變廢為寶，盡最大可能將廢棄物轉(zhuǎn)化為資源再次使用，從而提高廢棄物的利用效率，從而起到節(jié)約自然資源的目的;再利用主要是就增加產(chǎn)品的利用次數(shù)而言的，通過修復(fù)、翻新、再制造等手段，延長產(chǎn)品的使用周期。

　　二、基于循環(huán)經(jīng)濟的房地產(chǎn)經(jīng)營管理體系

　　基于循環(huán)經(jīng)濟的房地產(chǎn)經(jīng)營管理體系需要在原本以經(jīng)濟效益為核心的管理模式向生態(tài)化的管理模式轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)房地產(chǎn)的綠色經(jīng)營管理。這就需要房地產(chǎn)在發(fā)展的過程中，在遵循市場經(jīng)濟規(guī)律的基礎(chǔ)上，同時兼顧生態(tài)發(fā)展規(guī)律的要求，實現(xiàn)經(jīng)濟同生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、生態(tài)三方面效益的有機結(jié)合。房地產(chǎn)的綠色經(jīng)營管理涉及到房地產(chǎn)管理的各個方面，并貫穿在房地產(chǎn)經(jīng)營管理的整個過程。因此，在房地產(chǎn)經(jīng)營管理的過程中要以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展為根本目標(biāo)，實現(xiàn)生態(tài)設(shè)計、綠色創(chuàng)新、清潔生產(chǎn)、綠色營銷、可持續(xù)消費等，徹底改變目前房地產(chǎn)粗放型的生產(chǎn)方式及純經(jīng)濟型的管理方式。

　　房地產(chǎn)的綠色經(jīng)營管理體系的結(jié)構(gòu)主要包含管理目標(biāo)、實施對象、技術(shù)要求及相關(guān)支撐體系等。(1)就管理目標(biāo)而言，是社會、經(jīng)濟、生態(tài)上方面效益的協(xié)調(diào)優(yōu)化、有機組合。在房地產(chǎn)經(jīng)營管理的過程中，要在盡最大可能提高資源利用率的同時，減少房地產(chǎn)在整個環(huán)節(jié)中對生態(tài)環(huán)境的不利影響。(2)就管理的對象而言，主要要求房地產(chǎn)就其整個項目生命周期的各個主體均制定嚴(yán)格的環(huán)境管理指標(biāo)，并就制定的環(huán)境管理指標(biāo)保證在各個環(huán)節(jié)、各個主體之間均嚴(yán)格遵守、切實實施。(3)就技術(shù)要求而言，這涉及到房地產(chǎn)整個項目生命周期的各個環(huán)節(jié)的環(huán)境、資源的技術(shù)處理，如：綠色采購、綠色規(guī)劃、綠色建設(shè)、綠色消費等等。(4)就相關(guān)支撐體系而言，主要是指與房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理相配套的相關(guān)體系，如數(shù)據(jù)庫、信息庫、綠色評估體系、綠色決策支撐系統(tǒng)等。這些體系均是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理過程中必不可少的重要支撐。

　　三、基于循環(huán)經(jīng)濟的房地產(chǎn)經(jīng)營管理的措施

　　(一)轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理理念

　　就房地產(chǎn)的經(jīng)營管理理念理念而言，基于循環(huán)經(jīng)濟的房地產(chǎn)經(jīng)營管理需要順應(yīng)時代的發(fā)展要求進(jìn)行切實的轉(zhuǎn)變，由以前單純的追求經(jīng)濟效益轉(zhuǎn)向社會、經(jīng)濟、生態(tài)三方面效益的協(xié)調(diào)有機統(tǒng)一，在整個房地產(chǎn)行業(yè)樹立綠色經(jīng)營管理的理念。綠色經(jīng)營管理理念的樹立就人員方面而言，涉及到房地產(chǎn)整個項目生命周期的所有參與人員，尤其是相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)層和指揮層。就環(huán)節(jié)方面而言，綠色經(jīng)營管理理念涉及的房地產(chǎn)整個項目生命周期的各個環(huán)節(jié)，如設(shè)計、建設(shè)、營銷、消費、以及所涉及材料技術(shù)等等。也就是房地產(chǎn)的綠色經(jīng)營管理理念要在房地產(chǎn)企業(yè)的每一位人員的思想上得到樹立，在房地產(chǎn)整個項目生命周期中得到貫徹，只有在這樣的基礎(chǔ)上，才能夠?qū)崿F(xiàn)綠色的經(jīng)營目標(biāo)，其實促進(jìn)循環(huán)經(jīng)濟模式在整個社會的推進(jìn)。

　　(二)完善組織機構(gòu)

　　房地產(chǎn)的綠色經(jīng)營管理在具體的實施過程中涉及的領(lǐng)域眾多、環(huán)節(jié)繁雜，這必然需要有強有力的領(lǐng)導(dǎo)及完善的組織機構(gòu)來保證其綠色經(jīng)營管理的有效實施。在該機構(gòu)中更要切實落實綠色經(jīng)營管理的管理理念，明確人員、經(jīng)費、工作任務(wù)及相關(guān)職責(zé)，充分發(fā)揮其引導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用，保證各個領(lǐng)域和環(huán)節(jié)中綠色經(jīng)營管理的有序、高效運行。在房地產(chǎn)企業(yè)中只有在完善綠色經(jīng)營管理組織機構(gòu)的基礎(chǔ)上，才能為循環(huán)經(jīng)濟背景下的房地產(chǎn)的經(jīng)營管理提供切實的組織保證和支持，促進(jìn)房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的進(jìn)行。

　　(三)建立健全相關(guān)制度、機制

　　在房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理中，制度的制定及實施是綠色管理能夠切實運行的制度保障。只有在可持續(xù)發(fā)展的綠色管理理念的基礎(chǔ)上，建立健全相關(guān)制度才能確保在循環(huán)經(jīng)濟背景下的房地產(chǎn)經(jīng)營管理的進(jìn)一步發(fā)展。在房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理中，一方面，要建立健全相應(yīng)的工作運營機制、健全資源節(jié)約管理制度、明確環(huán)境操作標(biāo)準(zhǔn)，以及加強在房地產(chǎn)建設(shè)和運用過程中的成本管理、定額資源消耗管理，以達(dá)到節(jié)約資源、提高資源利用率、降低污染物產(chǎn)生及排放，提高生態(tài)環(huán)境保護(hù)力度，實現(xiàn)經(jīng)濟同生態(tài)效益的有機統(tǒng)一。另一方面，要加強綠色經(jīng)營管理人員的人員分工，明確崗位職責(zé)，并通過有效的激勵及約束機制，來調(diào)動工作人員進(jìn)行綠色經(jīng)營管理的積極性和主動性，從而提高工作效率。此外，要注重綠色經(jīng)營管理相關(guān)支撐體系的建立和維護(hù)，如建立與綠色經(jīng)營管理相統(tǒng)一的信息知識庫、創(chuàng)建綠色化的評估機制等，以此來加強對綠色經(jīng)營管理的支撐，促進(jìn)其更好的發(fā)展。

　　(四)企業(yè)文化

　　企業(yè)文化是企業(yè)的生命力，貫徹在企業(yè)運行的各個環(huán)節(jié)。因此在房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理模式的推進(jìn)過程中，要進(jìn)行綠色的企業(yè)文化建設(shè)。以通過綠色的企業(yè)文化建設(shè)，將可持續(xù)發(fā)展的觀點融入其中、將社會、經(jīng)濟、生態(tài)三方面效益有機協(xié)調(diào)統(tǒng)一的理念貫穿在房地產(chǎn)的企業(yè)文化中，才能促使在房地產(chǎn)的綠色經(jīng)營管理成為其經(jīng)營管理的一種常態(tài)，促使綠色經(jīng)營管理具體化、細(xì)節(jié)化、常態(tài)化。只有在這樣的基礎(chǔ)上才能為房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的持續(xù)、有效、健康進(jìn)行提供良好、和諧的環(huán)境氛圍。

　　結(jié)語：

　　房地產(chǎn)經(jīng)營管理要想在循環(huán)經(jīng)濟的背景下得到進(jìn)一步的發(fā)展，必須在根本上就其經(jīng)營管理的理念進(jìn)行根本性的轉(zhuǎn)變，由以前單純對經(jīng)濟效益的追求轉(zhuǎn)變?yōu)樽非笊鐣?、?jīng)濟、生態(tài)三方面效益的有機協(xié)調(diào)統(tǒng)一，切實推進(jìn)房地產(chǎn)的綠色經(jīng)營管理模式。房地產(chǎn)的綠色管理在實際的實施運行過程中要切實加強經(jīng)營管理理念的轉(zhuǎn)變、完善相應(yīng)的組織機構(gòu)、建立健全相關(guān)制度、機制，并加強房地產(chǎn)綠色的企業(yè)文化建設(shè)。只有在這樣的基礎(chǔ)上，才能確保房地產(chǎn)的經(jīng)營管理順應(yīng)時代的發(fā)展和社會的進(jìn)步，順應(yīng)循環(huán)經(jīng)濟形態(tài)進(jìn)一步推進(jìn)。