浙江省物業(yè)服務收費管理實施辦法
浙江省物業(yè)服務收費管理實施辦法已經(jīng)出臺，想要知道詳情嗎?下文是浙江省物業(yè)服務收費管理實施辦法，歡迎閱讀!
浙江省物業(yè)服務收費管理實施辦法試行版
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條 凡在我省行政區(qū)域內從事物業(yè)服務并收費的物業(yè)管理企業(yè)，以及對物業(yè)服務收費實施管理的各級政府價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱物業(yè)主管部門)，均應遵守本辦法。
第三條 本辦法所稱的物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務，向業(yè)主收取的費用。
第四條 省物價局會同省建設廳負責全省物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作，制定全省物業(yè)服務收費的管理辦法。市、縣人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門負責本行政區(qū)域內的物業(yè)服務收費政策的實施和監(jiān)督管理工作。
第五條 物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費與服務質量相適應的原則。
第六條 本辦法所指的物業(yè)服務應當包括以下內容：
(一)房屋共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養(yǎng);
(二)物業(yè)管理區(qū)域內公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理;
(三)公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護管理;
(四)公共秩序維護和協(xié)助做好管理區(qū)域內的安全防范工作;
(五)物業(yè)的檔案資料管理;
(六)物業(yè)管理企業(yè)接受委托的其他公共性服務內容。
第七條 物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的類型、物業(yè)服務的不同階段、提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
普通住宅小區(qū)(不包括別墅等高標準住宅，下同)的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價;非住宅物業(yè)、別墅等高標準住宅，以及業(yè)主委員會成立以后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
第八條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費實行分等級定價。各市、縣價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門可參照《浙江省普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級考評目錄》或中國物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》(見附件)，結合當?shù)貙嶋H，制定本行政區(qū)域的物業(yè)服務等級考評辦法，并按照按質論價、補償成本和合理盈利的原則確定物業(yè)服務各等級的收費參考標準，定期向社會公布。
普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級可以采用評分的形式確定，也可以采用規(guī)定各等級服務內容、服務標準的形式確定。同一城市范圍內物業(yè)服務等級考評辦法和收費參考標準應當一致。
普通住宅小區(qū)物業(yè)服務成本構成一般包括以下部分：
(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護費用;
(四)辦公費用;
(五)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(六)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(七)經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用。
第九條 各普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級、收費標準，在業(yè)主委員會成立前，由物業(yè)管理企業(yè)(或開發(fā)建設單位)按照所在地物業(yè)服務等級考評辦法和收費參考標準，擬定本小區(qū)物業(yè)服務等級和具體收費標準后向當?shù)貎r格主管部門申報;價格主管部門對其進行考評并核定中準價格及浮動幅度。具體收費標準由物業(yè)管理企業(yè)(或開發(fā)建設單位)在核定的中準價格及浮動幅度范圍內確定，并在物業(yè)服務合同中明確。
業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)參照所在地物業(yè)服務等級考評辦法和收費參考標準，評定本住宅小區(qū)物業(yè)服務等級、具體收費標準，并在物業(yè)服務合同中明確。
第十條 實行前期物業(yè)管理招投標的普通住宅項目，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)住宅小區(qū)實施物業(yè)管理服務的方案，依據(jù)所在地物業(yè)服務等級考評辦法和收費參考標準向當?shù)貎r格主管部門申報物業(yè)服務等級和具體收費標準，并在價格主管部門核定的中準價和浮動幅度內通過招標確定具體收費標準。
第十一條 物業(yè)管理企業(yè)在申報物業(yè)服務收費時，應向價格主管部門提交工商行政管理機關核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》、《物業(yè)服務合同》、物業(yè)服務收費的申請報告、住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體實施方案及成本測算等資料。
實行前期物業(yè)管理招投標的項目，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向價格主管部門提交物業(yè)服務收費申請報告、小區(qū)設施設備的配置情況、物業(yè)管理服務方案等資料。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照國家、省有關明碼標價的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第十三條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。
第十四條 業(yè)主委員會(或開發(fā)建設單位)與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)預交物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)在預收的物業(yè)服務資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第十五條 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應當每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。
業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。業(yè)主或業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質的中介機構進行審計。
第十六條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
第十七條 電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設施運行所需電費可列入物業(yè)服務成本，也可單獨按實另行分攤，具體由各地價格主管部門確定。無電梯、增壓水泵等高能耗設施、設備的多層住宅，業(yè)主享受公共性服務除向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務費外，不再分攤其它費用。
第十八條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出。
第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業(yè)應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的，雙方應當簽訂合同，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方收取代辦服務費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十條 物業(yè)服務費可以預收，具體由物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務合同》所約定的時限向業(yè)主、使用人收取;未作約定的，預收期不得超過12個月。
物業(yè)服務費自房屋交付使用、購房者(業(yè)主)領取鑰匙次月起計收。
第二十一條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結清物業(yè)服務費。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費的，其它部門和單位不得再向業(yè)主、使用人重復收取性質和內容相同的費用。
第二十三條 對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停泊服務、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費，按政府價格主管部門相關規(guī)定執(zhí)行，政府價格主管部門未作規(guī)定的，由委托雙方協(xié)商確定。
第二十四條 違反本辦法規(guī)定的價格違法行為，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第二十五條 本辦法由省物價局負責解釋。
第二十六條 本辦法自2005年5月1日起施行。各地可根據(jù)本辦法并結合當?shù)氐膶嶋H制訂物業(yè)服務收費的實施細則，并報省物價局、省建設廳備案。
購房時必須注意的物業(yè)問題
物業(yè)收費問題
在物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)收費占了主要方面。有些購房人總是認為所有的物業(yè)收費國家都是有標準的，其實不然，有些物業(yè)管理收費實行的是市場價，如特約性服務費用、高檔住宅物業(yè)費用等。
開發(fā)商口頭承諾問題
購房者對于上述物業(yè)管理問題的了解，不能局限于開發(fā)商的口頭承諾，否則，一旦發(fā)生糾紛，購房者的權益將無法得到保護。購房者應要求開發(fā)商對物業(yè)管理問題有書面文件。這樣才能真正保護自己的利益。
使用維修管理問題
房屋今后如何使用?具體維修怎么辦?物業(yè)管理公司如何管理?這些比較瑣碎的問題，看起來十分簡單，其實很容易產(chǎn)生糾紛。如物業(yè)公司規(guī)定：住戶封閉陽臺要統(tǒng)一顏色、外觀，全體住戶要共同承擔樓房公共地方的維修，裝修時不得拆改某些設施，自行車不得上電梯等。這些規(guī)定，都應成為購房時必須考慮的因素。
停車、車庫問題
車主與停車場之間的糾紛已成為投訴的熱點之一。不少車主認為，收費停車場有專人看管，車在停放期間如若發(fā)生被盜、刮花的情況，小區(qū)停車場理所當然應賠償車主損失。然而事實上，當事故發(fā)生后，停車場往往拒絕對車主的任何損失進行賠付。
電梯、供水、供電、供氣、供熱等問題
電梯、供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)服務單位，沒有完全實現(xiàn)收費到最終用戶，導致物業(yè)服務與公用服務之間的界限不清晰、管理責任不明。部分物業(yè)管理企業(yè)往往把售水、售電等事項錯誤地當作“權力”，以此限制和強迫業(yè)主交納物業(yè)服務費用，個別物業(yè)甚至采取斷水、斷電等做法強迫業(yè)主交納物業(yè)服務費用。
會所等配套設施問題
幾年前，當“會所”這兩個字與房地產(chǎn)項目一結合，便受到了無數(shù)購房者的青睞。然而，會所給購房者帶來的并非高品質的生活，模糊的產(chǎn)權、混亂的管理、高昂的收費，使得許多會所形同“雞肋”，各式各樣的糾紛“剪不斷，理還亂”。會所究竟屬不屬于業(yè)主所有?能不能對外經(jīng)營?經(jīng)營收益又歸誰?壓在業(yè)主們心頭的問題太多了。
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