復(fù)合權(quán)重與理想點(diǎn)法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用研究論文
房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，眾所周知是很激烈的!今天學(xué)習(xí)啦小編將與大家分享：復(fù)合權(quán)重與理想點(diǎn)法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用研究相關(guān)論文。具體內(nèi)容如下：
復(fù)合權(quán)重與理想點(diǎn)法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用研究
一、引言
隨著房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，國家調(diào)控不斷加強(qiáng)，市場不斷規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤逐漸縮少等狀況，科學(xué)合理的選擇最優(yōu)房地產(chǎn)投資方案非常重要，而這正是房地產(chǎn)投資決策評價(jià)的工作。我們可以將房地產(chǎn)投資決策定義為，對擬建房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，對可以達(dá)到目標(biāo)的不同方案進(jìn)行比較和評價(jià)，并做出判斷，選擇某一方案的過程。本文在房地產(chǎn)投資決策諸多影響因素的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了復(fù)合權(quán)重與理想點(diǎn)法模型。通過案例檢驗(yàn)了模型的科學(xué)性，實(shí)用性。
二、房地產(chǎn)投資決策評價(jià)方法的研究
某集團(tuán)在某城中村進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。現(xiàn)有2個(gè)投資方案待決策，方案1：開發(fā)商業(yè)建筑。方案2：開發(fā)商業(yè)住宅結(jié)構(gòu)建筑。分別用B1、B2表示。
1、建立指標(biāo)體系
將房地產(chǎn)投資決策指標(biāo)分為三個(gè)方面：項(xiàng)目本體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)和投資環(huán)境指標(biāo)。對評價(jià)體系中的三級指標(biāo)進(jìn)行市場調(diào)查、計(jì)算、專家打分，項(xiàng)目的原始數(shù)據(jù)如下表1：
房地產(chǎn)投資方案(原始數(shù)據(jù))
項(xiàng)目本體經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo) 投資環(huán)境指標(biāo)
凈現(xiàn)
值萬
元C1 內(nèi)部
收益
率%C2 投資
回收
期年
C3 政策
風(fēng)險(xiǎn)
C4 技術(shù)
風(fēng)險(xiǎn)
C5 融資
風(fēng)險(xiǎn)
C6 市場
風(fēng)險(xiǎn)
C7 經(jīng)濟(jì)
環(huán)境
C8 區(qū)位
環(huán)境
C9 競爭
環(huán)境
C10 房地產(chǎn)
制度與
政策環(huán)
境C11
38120 32.58 2.54 80 82 86 73 87 92 86 83 B1
37920 38.01 2.98 88 81 88 81 90 82 78 80 B2
2、復(fù)合權(quán)重的確定
根據(jù)表1建立遞階層次結(jié)構(gòu)模型，利用層次分析法確定主觀權(quán)重，方法計(jì)算比較簡單，計(jì)算過程本文不再介紹。C1至C11權(quán)重qj依次是(0.195，0.152，0.120，0.061，0.034，0.132，0.069，0.086，0.010，0.084，0.056)。
通過公式
xij=xij-mini{xij}maxi{xij}-mini{xij}i=1，2，…，n，效益性指標(biāo)，其值越大越好
xij=maxi{xij}-xijmaxi{xij}-mini{xij}i=1，2，…，n，效益性指標(biāo)，其值越大越好
Xij表示第i個(gè)投資方案的第j個(gè)指標(biāo)i=1，...，m;j=1，...，n。對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，結(jié)果如下表2
指標(biāo) C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11
B1 0.205 0.000 0.782 1.000 0.889 0.154 0.944 0.750 1.000 0.000 1.000
B2 0.170 1.000 0.000 0.750 1.000 0.000 0.500 1.000 0.167 0.889 0.727
通過公式Hj=-K∑ni=1fijlnfij，j=1，2…，n。K是調(diào)節(jié)系數(shù)，
Wj=1-Hjn-∑nj=1Hj對上表進(jìn)行計(jì)算，得出熵值和熵權(quán)，然后通過公式Uj=qj×Wj∑nj=1qj×wj，j=1，2，...n。將主觀權(quán)重qj和客觀權(quán)重wj結(jié)合起來計(jì)算復(fù)核權(quán)重如下表3：
指標(biāo) C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11
Hj 0.325 0.343 0.423 0.459 0.461 0.381 0.444 0.426 0.369 0.401 0.458
Wj 0.104 0.101 0.089 0.083 0.083 0.095 0.085 0.088 0.097 0.092 0.083
qj 0.195 0.152 0.120 0.061 0.034 0.132 0.069 0.086 0.010 0.084 0.056
Uj 0.216 0.164 0.114 0.054 0.030 0.134 0.063 0.081 0.011 0.083 0.050
3、利用理想點(diǎn)法對投資方案進(jìn)行決策
通過公式aij=uj×Xij對表1進(jìn)行規(guī)范化處理，結(jié)果如下表4
指標(biāo) C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11
B1 0.044 0.000 0.089 0.054 0.027 0.021 0.060 0.061 0.011 0.000 0.050
B2 0.037 0.164 0.000 0.041 0.030 0.000 0.032 0.081 0.002 0.074 0.036
通過確定A + =
(maxi zij j∈J1 )，(mini zij j∈J2 )，i = 1，2…，m = (a + 1 ，…a + n )
A- = (mini zij j∈J1 )，(maxi zij j∈J2 )，i = 1，2…，m = (a + 1 ，…a + n )J1表示效益型指標(biāo)集合，J2表示成本型指標(biāo)集合。確定正理想A+和負(fù)理想A—結(jié)果如下表表5：
指標(biāo) C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11
A+ 0.044 0.059 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.081 0.011 0.000 0.050
A— 0.000 0.000 0.114 0.054 0.030 0.134 0.063 0.000 0.000 0.083 0.050
利用公式
D + i = ∑nj = 1(aij -a + j )2
D-i = ∑nj = 1(aij -a-j )2(i = 1，2，…，m)
其中，a+j與a-j分別是第j個(gè)投資方案到最優(yōu)解及最劣解的距離，aij是在規(guī)范化的矩陣A中的第i個(gè)投資方案第j個(gè)評價(jià)指標(biāo)值。D+i為各投資方案與最優(yōu)解的接近程度，其值越小，距離最優(yōu)投資方案越近，方案越優(yōu)。計(jì)算各投資方案到正負(fù)理想解的距離D+i與D-i并根據(jù)結(jié)果利用公式：
Si = D-i (D + i + D-i )， i = 1，2，…，m
根據(jù)Si的值按從小到大的順序?qū)Ω魍顿Y方案進(jìn)行排列，根據(jù)排序結(jié)果貼近度Si值越大，該投資方案越優(yōu)，Si值最大的為最優(yōu)投資方案。計(jì)算理想貼近度Si其結(jié)果如下表6：
D+1 0.1395 D+2 0.1424
D—1 0.1617 D—2 0.2519
S1 0.5368 S2 0.6453
根據(jù)表6計(jì)算結(jié)果對Si排序：S2>S1，所以應(yīng)選擇方案2進(jìn)行投資開發(fā)。
三、結(jié)論
房地產(chǎn)投資決策是一個(gè)綜合的、系統(tǒng)的、多因素的、復(fù)雜的過程，是典型的多目標(biāo)決策問題。本文總結(jié)歸納建立了一套科學(xué)合理的指標(biāo)體系，通過構(gòu)建復(fù)合權(quán)重與理想點(diǎn)法模型，使定性分析和定量分析相結(jié)合，既考慮了專家的主觀經(jīng)驗(yàn)，又注重了數(shù)據(jù)的客觀實(shí)際，方法簡單實(shí)用、可操作性強(qiáng)，可以達(dá)到客觀、準(zhǔn)確的評價(jià)目的。在今后的房地產(chǎn)投資決策實(shí)踐中，投資者在眾多方案中如何擇優(yōu)，可以廣泛的采用此方法。