房地產(chǎn)工程管理方面論文

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)施工周期長(zhǎng),技術(shù)含量高的綜合性工程,在房地產(chǎn)項(xiàng)目的每一個(gè)階段,都必須對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的工程管理。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)工程管理方面論文的范文，歡迎大家閱讀參考!

　　房地產(chǎn)工程管理方面論文篇1

　　論述房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理

　　摘 要:房地產(chǎn)企業(yè)如何有效控制工程造價(jià)，需要對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程和全方位的工程造價(jià)管理，抓好設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)管理、工程材料價(jià)格的確定等工作，同時(shí)要加大工程招投標(biāo)的力度，加強(qiáng)工程造價(jià)領(lǐng)域計(jì)算機(jī)的應(yīng)用，提高預(yù)算人員的綜合素質(zhì)等。本文主要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理存在的問(wèn)題與對(duì)策進(jìn)行研究。

　　關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè); 工程造價(jià)管理; 前期階段; 施工階段

　　工程造價(jià)管理是建設(shè)工程管理的重要環(huán)節(jié)，此項(xiàng)工作的好壞體現(xiàn)出工程技術(shù)與經(jīng)濟(jì)管理者的水平，對(duì)投資方而言，又決定著一個(gè)項(xiàng)目要達(dá)到預(yù)期投資目標(biāo)的成敗關(guān)鍵。因此怎樣合理控制工程造價(jià)，最大限度地把握造價(jià)是一名建設(shè)管

　　理者必不可少的素質(zhì)。降低建設(shè)工程成本，節(jié)約建設(shè)資金，以最小的投入，創(chuàng)造最佳的效益，這是建筑經(jīng)濟(jì)工作所追求的目標(biāo)。

　　一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理中存在的問(wèn)題

　　(一) 輕視項(xiàng)目前期階段的造價(jià)管理工作。長(zhǎng)期以來(lái)，我們只重視施工階段的工程造價(jià)管理工作，造價(jià)人員的主要精力放在如何確定工程合同價(jià)格，如何確定工程變更價(jià)格，以及做好工程決算工作等。在項(xiàng)目決策階段，有些業(yè)主為了使

　　項(xiàng)目的立項(xiàng)得到批準(zhǔn)，故意少估投資，搞“釣魚工程”。在設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員缺少造價(jià)指標(biāo)約束，設(shè)計(jì)思想保守。因此，許多新、擴(kuò)建項(xiàng)目出現(xiàn)的工期拖延長(zhǎng)、投資效益差、超“三算”嚴(yán)重、工程款拖欠嚴(yán)重等現(xiàn)象，在很大程度上都與前期工作有關(guān)。

　　(二) 工程造價(jià)管理方式人情式、低專業(yè)水平。一方面，由于合同條款的籠統(tǒng)和不嚴(yán)密，合同雙方在實(shí)施過(guò)程中因意見不一致而糾紛不斷，影響工程的順利進(jìn)行。另一方面，由于目前建筑市場(chǎng)還不完全規(guī)范，發(fā)育也不健全，行政干預(yù)時(shí)

　　有發(fā)生。目前我國(guó)的造價(jià)咨詢服務(wù)檔次不高，絕大多數(shù)情況下停留在依據(jù)定額進(jìn)行工程結(jié)算。其他方面的開展也非常不理想。其中一個(gè)比較重要的原因是: 目前的從業(yè)工程造價(jià)的人員水平不高，僅僅只是能看得懂圖紙、編制工程概預(yù)算。這樣的低專業(yè)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適應(yīng)“能計(jì)算工程造價(jià)，并能有效地控制造價(jià)”的現(xiàn)代工程造價(jià)管理的要求。

　　(三) 輕視或忽略工程造價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)防范問(wèn)題。造價(jià)咨詢單位的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)處罰的風(fēng)險(xiǎn)和榮譽(yù)( 信譽(yù)) 損失的風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)如自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、叛亂等，這些外界因素一旦發(fā)生，難免會(huì)給造價(jià)單位帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，甚至還會(huì)引起

　　人員傷亡。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)工程造價(jià)管理對(duì)策

　　(一) 加強(qiáng)合同管理。

　　在施工管理的過(guò)程中，合同管理屬于比較關(guān)鍵的一環(huán)。有效的合同管理有助于節(jié)約成本投資、增加收益。在合同中，對(duì)于原材料供應(yīng)、造價(jià)管理及簽證變更都有明確規(guī)定，另外也會(huì)具體說(shuō)明竣工結(jié)算及工程款項(xiàng)支付的方式。實(shí)際上，明確這些內(nèi)容的目的就是方便造價(jià)管控。合同管理應(yīng)該從雙方談判到保修日結(jié)束為止。施工階段的合同管理是造價(jià)控制的重點(diǎn)，施工單位要抓好合同管理的攻與守。

　　(二)健全設(shè)計(jì)變更審批制度

　　在工程建設(shè)過(guò)程中，如有必要變更設(shè)計(jì)方案，應(yīng)盡量避免其發(fā)生在施工階段，以減少成本浪費(fèi);發(fā)生設(shè)計(jì)變更總會(huì)牽涉到多個(gè)環(huán)節(jié)的工作流程，因此應(yīng)提早進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，變更時(shí)間越是延后，造成的成本浪費(fèi)就越嚴(yán)重;工程人員應(yīng)該注意，在充分分析工程量及造價(jià)情況，并征得原設(shè)計(jì)部門同意后再實(shí)施設(shè)計(jì)變更;實(shí)施變更以后，若造價(jià)超出工程預(yù)算，應(yīng)該及時(shí)將現(xiàn)狀上報(bào)至管理部門，切實(shí)防止通過(guò)變更設(shè)計(jì)增加設(shè)計(jì)內(nèi)容，提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，提高工程造價(jià)的事情發(fā)生。

　　(三)工程項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制與管理。

　　這個(gè)階段是工程項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)控制的開始。在這個(gè)階段中，主要進(jìn)行的工作就是提交工程項(xiàng)目建議書，并且進(jìn)行立項(xiàng)可行性研究，再進(jìn)行投資預(yù)算的編制，最后制定詳細(xì)完整的設(shè)計(jì)任務(wù)書。在項(xiàng)目的決策階段進(jìn)行的任何一項(xiàng)的投資決策，對(duì)于整個(gè)工程項(xiàng)目的造價(jià)控制以及完工交付使用后的效益都起著至關(guān)重要的作用。

　　對(duì)于工程項(xiàng)目全過(guò)程的造價(jià)管理是一個(gè)決定性的階段。所以要在這個(gè)階段做好工程的造價(jià)控制就必須首先將項(xiàng)目法人制度落實(shí)到位。在整個(gè)工程項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，都要在各項(xiàng)資金的運(yùn)作，以及在債務(wù)償還等方面進(jìn)行嚴(yán)格的責(zé)任追究制度，將具體的責(zé)任落實(shí)到人。還要建立與之對(duì)應(yīng)的配套措施，最好由政府主管部門和監(jiān)理方共同設(shè)立監(jiān)察組，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的造價(jià)管控。在進(jìn)行市場(chǎng)分析的時(shí)候，要堅(jiān)持實(shí)事求是的原則，盡量防止項(xiàng)目投資決策上的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性，盡量考慮可以增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的工程項(xiàng)目。

　　(四)工程項(xiàng)目施工階段的造價(jià)控制與管理。

　　在進(jìn)行項(xiàng)目施工的階段，造價(jià)管理必須伴隨每一個(gè)施工的環(huán)節(jié)。這個(gè)階段，是直接關(guān)系著工程項(xiàng)目的最后形成的重要部分，當(dāng)然，對(duì)于工程造價(jià)管理來(lái)說(shuō)也是最復(fù)雜、最困難和影響因素最多的一個(gè)階段。除了其它的建設(shè)相關(guān)的費(fèi)用外，大部分的資金都被用于施工的過(guò)程中。進(jìn)行有效的造價(jià)管理對(duì)于參與施工的各個(gè)相關(guān)單位來(lái)說(shuō)都是極為重要和有益的。不僅使得業(yè)主方降低了成本，也使得施工企業(yè)的施工行為得到了有效的規(guī)范，提高了工程項(xiàng)目的投資收益。在施工階段的造價(jià)控制管理方面，主要的內(nèi)容有以下幾點(diǎn):

　　一是在進(jìn)行施工的組織規(guī)劃方面要盡量使其達(dá)到最優(yōu)化組合，從經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等角度選擇最合理的施工方案。

　　二是如果在施工中間，出現(xiàn)了任何的變故，比如說(shuō)施工材料的變更或者地質(zhì)條件的變化、設(shè)計(jì)變更等等，造價(jià)工程師要根據(jù)實(shí)際的情況，充分了解變化的具體原因，以及對(duì)施工造成的影響，及時(shí)掌握第一手的資料，對(duì)變化造成的費(fèi)用增加進(jìn)行嚴(yán)格的控制管理，對(duì)整體的造價(jià)目標(biāo)也要進(jìn)行一定的調(diào)整，還要出具相關(guān)的分析報(bào)告給業(yè)主方。

　　三是對(duì)于施工材料而言，要嚴(yán)格對(duì)其規(guī)格和質(zhì)量進(jìn)行控制，并且隨時(shí)跟進(jìn)其使用量和價(jià)格的情況。

　　四是資金的使用計(jì)劃要合理。不能讓施工的過(guò)程中發(fā)生資金不足的問(wèn)題以免導(dǎo)致施工的進(jìn)度受到影響，必須保證資金的充足，而且也要盡量降低利息，盡量少占用資金，使得資金的籌措上不至于出現(xiàn)大的問(wèn)題。

　　五是月報(bào)資料的復(fù)核問(wèn)題，施工企業(yè)要將月報(bào)資料為業(yè)主方整理好。

　　(五) 竣工決算階段對(duì)造價(jià)的管理。

　　加強(qiáng)工程量的復(fù)核工作。工程量是工程造價(jià)計(jì)算的基礎(chǔ)，審價(jià)人員不僅要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則，還應(yīng)對(duì)整個(gè)工程的設(shè)計(jì)和施工過(guò)程有系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，精通施工技術(shù)。加強(qiáng)對(duì)變更費(fèi)用的審查。特別是變更單價(jià)，主要審查其有無(wú)錯(cuò)套、高套，是否符合工程實(shí)際。

　　(六)招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制：

　?、俜康禺a(chǎn)企業(yè)想求得發(fā)展，必須建立有效的招標(biāo)機(jī)制，從業(yè)人員必須具備足夠的知識(shí)儲(chǔ)備和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、過(guò)硬的業(yè)務(wù)素質(zhì)和較高的技術(shù)水準(zhǔn)。②多渠道、多途徑的搜集招標(biāo)信息，結(jié)合自身實(shí)際斟酌篩選，編制標(biāo)書。標(biāo)書的編制，要本著認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，先編制工程造價(jià)計(jì)算書，準(zhǔn)確計(jì)算每一個(gè)細(xì)部環(huán)節(jié)，避免錯(cuò)算、漏算或冒算的情況發(fā)生。投標(biāo)人員應(yīng)根據(jù)招標(biāo)要求及評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本單位實(shí)際情況來(lái)確定一個(gè)合理可行的造價(jià)，提高中標(biāo)概率。

　　三、總結(jié)

　　建設(shè)工程的造價(jià)管理工作的優(yōu)劣，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目能否取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益存在著重大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)人員要切實(shí)完成自己崗位的職責(zé)才能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目建設(shè)的總投資進(jìn)行有效控制，從而降低工程造價(jià)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

　　【參考文獻(xiàn)】

　　1.徐大圖.工程建設(shè)投資控制[M]. 北京: 北京中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2005

　　2.徐蓉，王旭峰.工程造價(jià)管理[M].上海:同濟(jì)大學(xué)出版社，2005

　　房地產(chǎn)工程管理方面論文篇2

　　試論房地產(chǎn)開發(fā)的工程質(zhì)量管理

　　摘要：房地產(chǎn)開發(fā)的工程質(zhì)量管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)周期之中，其主要內(nèi)容包括設(shè)計(jì)階段的管理、建設(shè)階段的管理、物業(yè)階段的管理三大部分。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程品牌質(zhì)量是一個(gè)樓盤能否獲得成功的先決條件。本文主要闡述在這三大階段管理進(jìn)程當(dāng)中人的主觀方面和物的客觀方面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的工程質(zhì)量管理的控制原則和平衡銜接問(wèn)題，以求對(duì)相關(guān)的企業(yè)和個(gè)人能提供積極的參考和有益的建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、工程質(zhì)量、質(zhì)量管理、工程管理

　　1 設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理

　　1.1方案設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理

　　1、設(shè)計(jì)方案的合理性和先進(jìn)性是設(shè)計(jì)質(zhì)量的基礎(chǔ)。為此一個(gè)工程項(xiàng)目的工程質(zhì)量管理，首先要從方案設(shè)計(jì)開始控制，方案設(shè)計(jì)的先天不足，必將給后續(xù)的設(shè)計(jì)與施工帶來(lái)無(wú)窮的后患。與此同時(shí)，方案設(shè)計(jì)階段的投入的成本最少，而所取的效果卻是最好，所以必須擇優(yōu)選取設(shè)計(jì)方案。對(duì)于住宅的戶型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地、各項(xiàng)指標(biāo)、總平布置、坐標(biāo)高程等方面更加要進(jìn)行仔細(xì)而合理的安排、優(yōu)化，并能做到創(chuàng)新設(shè)計(jì)。

　　2、方案對(duì)一個(gè)項(xiàng)目具有領(lǐng)銜作用，一個(gè)成功的設(shè)計(jì)方案是一個(gè)成功的工程項(xiàng)目的開始。只有方案設(shè)計(jì)的方向選好了，那么項(xiàng)目的實(shí)施也就不會(huì)偏離方向，為此，對(duì)于方案設(shè)計(jì)我們必須仔細(xì)優(yōu)化，精益求精。

　　3、做好總平面布置是方案設(shè)計(jì)的核心內(nèi)容，是重點(diǎn)，也是難點(diǎn)。因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目的總平面布置中所涉及的內(nèi)容與范圍非常廣泛，對(duì)于設(shè)計(jì)人員的專業(yè)知識(shí)與設(shè)計(jì)要求相當(dāng)?shù)木C合與全面，其中的規(guī)劃、消防、人防、配電、配套工程等在此基本明確且原則上已不能再做更改。

　　1.2施工圖設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理

　　1、工程項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量水平，都需要通過(guò)施工圖設(shè)計(jì)加以延續(xù)、加以深化。一個(gè)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)在技術(shù)上是否可行，工藝上是否先進(jìn)、結(jié)構(gòu)上是否安全、可靠等都將決定工程實(shí)體的質(zhì)量。因此，搞好工程項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)對(duì)于控制工程項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量意義重大。

　　2、精心設(shè)計(jì)是一個(gè)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理的保證。對(duì)于總平面圖各項(xiàng)指標(biāo)、空間各部位的布置等必須仔細(xì)的逐一核對(duì);對(duì)于平面圖、立面圖、剖面圖、結(jié)點(diǎn)圖做好自身的設(shè)計(jì)核對(duì)與統(tǒng)一;對(duì)于建筑、結(jié)構(gòu)、水電、專業(yè)設(shè)計(jì)也必須做好相互的銜接，避免“錯(cuò)、漏、碰、缺”。

　　3、設(shè)計(jì)會(huì)簽是設(shè)計(jì)單位內(nèi)部檢查、審核一個(gè)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)成果的最重要、最有效的手段。決不能將設(shè)計(jì)會(huì)簽當(dāng)成只是任務(wù)簽字，不管是各專業(yè)設(shè)計(jì)師的橫向會(huì)簽，還是上下級(jí)的縱向會(huì)簽都應(yīng)該是帶有責(zé)任心的簽字。

　　4、國(guó)家現(xiàn)行的規(guī)范、地方法規(guī)及各項(xiàng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是設(shè)計(jì)的最低準(zhǔn)繩。無(wú)論何種結(jié)構(gòu)體系，也不管是多層，還是高層都必須按相關(guān)設(shè)計(jì)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，否則將產(chǎn)生嚴(yán)重的質(zhì)量后果。

　　5、杜絕設(shè)計(jì)單位麻木的“少動(dòng)腦筋，多放鋼筋”的保守設(shè)計(jì)。工程設(shè)計(jì)的目的本身就在于經(jīng)濟(jì)合理，如果只是加大保守系數(shù)而不能發(fā)揮設(shè)計(jì)的真正作用，那必然給開發(fā)商帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失。

　　6、對(duì)容易產(chǎn)生后疑癥的工程質(zhì)量通病設(shè)計(jì)應(yīng)重點(diǎn)明確其做法，同時(shí)可適當(dāng)提高設(shè)計(jì)要求。因?yàn)樵诠こ淘O(shè)計(jì)中事先考慮到工程以往施工過(guò)程中的質(zhì)量通病而進(jìn)行有針對(duì)性的預(yù)防所花的成本相對(duì)不高，而所能取的成果也必然較好。

　　7、切實(shí)做到建筑工程總說(shuō)明相關(guān)文字說(shuō)明和具體做法清楚、先進(jìn)、實(shí)用。建筑工程總說(shuō)明可真謂是“一字千金”，建設(shè)方和監(jiān)理方應(yīng)及早進(jìn)入到工程設(shè)計(jì)圖紙及總說(shuō)明的審核過(guò)程中，同時(shí)相應(yīng)的做法也盡量的符合當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)的實(shí)際施工藝(設(shè)計(jì)要求的新工藝除外)。以免施工中不必要的施工聯(lián)系單的變更，同時(shí)也給結(jié)算過(guò)程帶來(lái)不必要的麻煩。

　　2 建設(shè)階段質(zhì)量管理

　　2.1招投標(biāo)階段的質(zhì)量管理

　　1、注重建筑施工企業(yè)的實(shí)際成績(jī)。招投標(biāo)相當(dāng)于一個(gè)工程項(xiàng)目施工的開始，選擇一個(gè)有實(shí)際業(yè)績(jī)、重合同、講信用的施工企業(yè)很重要，切不可談“情”而擇之，否則在工程的施工管理過(guò)程中將很難進(jìn)展。

　　2、建立并積累相關(guān)施工企業(yè)的數(shù)據(jù)管理庫(kù)。在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中對(duì)所接觸的施工企業(yè)各方面進(jìn)行考核、對(duì)比并建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)管理庫(kù)，為今后的開發(fā)建設(shè)做好施工企業(yè)的單位儲(chǔ)備。

　　3、工程施工合同中明確本工程項(xiàng)目的管理?xiàng)l例。對(duì)于每一個(gè)工程項(xiàng)目實(shí)際情況都有所不同，最好能在招投標(biāo)過(guò)程中、施工合同訂立過(guò)程中就清清楚楚的明確相關(guān)的項(xiàng)目工程管理規(guī)定，這也就要在工程開發(fā)過(guò)程中對(duì)所存在的問(wèn)題進(jìn)行反思，從而做到有效事前控制，以便在工程施工時(shí)可以按相關(guān)要求進(jìn)行執(zhí)行。

　　2.2施工階段的質(zhì)量管理

　　1、認(rèn)真做好工程前階段的工程管理。開始決定一切!一個(gè)好的開始只要堅(jiān)持，那么就會(huì)有一個(gè)好的結(jié)果。

　　2、提高管理者、作業(yè)者的質(zhì)量意識(shí)。因?yàn)橹挥腥说闹饔^思想上重視了工程質(zhì)量，才能真正意義上管理好一個(gè)工程項(xiàng)目，才會(huì)按相關(guān)工程要求進(jìn)行施工，進(jìn)行檢查，進(jìn)行驗(yàn)收。

　　3、嚴(yán)格控制好建筑原材料、構(gòu)配件的工程質(zhì)量。對(duì)工程主要用材在合同中指定品牌或是在工程聯(lián)系單進(jìn)行確認(rèn)，同時(shí)房產(chǎn)方進(jìn)行不定期的抽查，把好進(jìn)場(chǎng)關(guān)，如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量情況，必須嚴(yán)格的按照工程項(xiàng)目管理規(guī)定執(zhí)行。

　　4、重視結(jié)構(gòu)工程、建筑外門窗、欄桿等不可替換的選材。對(duì)于一些工程建設(shè)中不可替換性的分部應(yīng)當(dāng)做到舍得的態(tài)度，寧可多花錢，也必須保證、甚至提高該分部的工程質(zhì)量水平，從而做到實(shí)用、安全、牢固。

　　5、著重控制觀感質(zhì)量和做好細(xì)部處理。工程觀感質(zhì)量與細(xì)部處理是工程最后的一道衣服，將直接展示在客戶的眼前，因此更加要將工程觀感和細(xì)部做到精益求精。同時(shí)做好該部分工程的樣板先行制度，并同嚴(yán)格按已經(jīng)確認(rèn)的工程樣板進(jìn)行施工、進(jìn)行管理、進(jìn)行驗(yàn)收。

　　6、嚴(yán)把工程驗(yàn)收關(guān)。驗(yàn)收是工程項(xiàng)目的一道關(guān)口，因此必須讓驗(yàn)收充分發(fā)揮其關(guān)卡的做用，切不可走馬觀花，不視工程實(shí)際質(zhì)量水平。同時(shí)將竣工驗(yàn)收作為最后一道防線，在工程完工之前，做到對(duì)每一個(gè)非隱蔽分部工程進(jìn)行100%檢查，質(zhì)量缺陷100%封閉，做好100%驗(yàn)收記錄， 通過(guò)100%修補(bǔ)，最后100%復(fù)驗(yàn)。

　　2.3結(jié)算階段的質(zhì)量管理

　　1、建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的結(jié)算流程并嚴(yán)格執(zhí)行。施工方必須先移交，后結(jié)算，同時(shí)必須按業(yè)主方要求提供完整的結(jié)算資料，再由監(jiān)理方和業(yè)主方現(xiàn)場(chǎng)代表對(duì)其進(jìn)行各自審核之后提出各自結(jié)算審核報(bào)告，最后由業(yè)主方將結(jié)算資料和各自結(jié)算審核報(bào)告一起移交于審計(jì)單位進(jìn)行竣工結(jié)算。這樣的結(jié)算流程無(wú)疑付于業(yè)主的現(xiàn)場(chǎng)管理人員和監(jiān)理單位在施工過(guò)程中相當(dāng)?shù)臋?quán)力。

　　2、核對(duì)工程施工圖紙、聯(lián)系單變更的完成情況。工程聯(lián)系單作為結(jié)算工程資料的重要修改與補(bǔ)充，為此在結(jié)算移交與結(jié)算過(guò)程中都要認(rèn)真對(duì)待。同時(shí)施工實(shí)際情況在工程結(jié)算時(shí)與施工圖紙、聯(lián)系單局部仍不能完全對(duì)應(yīng)，這就要求將未完成、未施工、未變更事項(xiàng)在結(jié)算報(bào)告中進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

　　3、總結(jié)工程合同、各項(xiàng)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況。對(duì)施工過(guò)程中施工單位是否嚴(yán)格按照各項(xiàng)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，是否符合施工合同和施工現(xiàn)場(chǎng)管理?xiàng)l例進(jìn)行分析、進(jìn)行評(píng)比，從而對(duì)其違規(guī)情況按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行罰款，切不可視原合同、原管理?xiàng)l例而不顧。

　　2.4工程建設(shè)的監(jiān)理管理

　　1、選擇具有高素質(zhì)、穩(wěn)定、有良好信譽(yù)的職業(yè)監(jiān)理公司。國(guó)內(nèi)目前的監(jiān)理市場(chǎng)還不是很完善，尋找一支具有實(shí)際成果、能夠長(zhǎng)期合作的監(jiān)理隊(duì)伍是解決監(jiān)理問(wèn)題最有效的辦法之一，同時(shí)要求房地產(chǎn)開企業(yè)做好監(jiān)理單位和監(jiān)理人員(尤其是總監(jiān)理工程師)的合作儲(chǔ)備。

　　2、業(yè)主代表切實(shí)做好工程管理的帶頭做用。業(yè)主代表切不可只動(dòng)口不動(dòng)手，不管大事、小事不分情況總是指令監(jiān)理人員去現(xiàn)場(chǎng)檢查、處理，而自己整天在辦公室內(nèi)無(wú)所事事。而作為工程項(xiàng)目的業(yè)主代表也要切實(shí)深入到工程現(xiàn)場(chǎng)中，做好工程管理的帶頭與模范做用，但與此同時(shí)也要避免所有事情不分實(shí)際情況自己去解決，從而有可能替代監(jiān)理工作使監(jiān)理位置架空而無(wú)法開展工作。

　　3、充分信任、調(diào)動(dòng)監(jiān)理的積級(jí)性、明確職責(zé)。在項(xiàng)目管理過(guò)程中，重點(diǎn)突出總監(jiān)理工程師的地位與作用，充分信任并支持監(jiān)理的工作，進(jìn)而有效的調(diào)動(dòng)監(jiān)理工作積級(jí)性。

　　4、加強(qiáng)監(jiān)理公司在工程管理中的權(quán)利。及早讓監(jiān)理公司進(jìn)入項(xiàng)目工程管理對(duì)于監(jiān)理單位關(guān)于工程項(xiàng)目的管理非常有利，同時(shí)在工程進(jìn)度款審核、聯(lián)系單簽證等方面，既付予適當(dāng)?shù)臋?quán)利，也給予相應(yīng)的責(zé)任。在項(xiàng)目管理過(guò)程中，將監(jiān)理單位的位置放正，充分發(fā)揮其監(jiān)督與管理的作用。

　　5、在合同履行過(guò)程中重視監(jiān)理的意見，支持監(jiān)理的管理。當(dāng)在合同的履行過(guò)程中出現(xiàn)不可避免的爭(zhēng)議與矛盾時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)切不可忽視監(jiān)理的意見，同時(shí)避免業(yè)主方自己強(qiáng)權(quán)執(zhí)行，避免與施工方關(guān)系過(guò)密，否則，在工程建設(shè)過(guò)程中監(jiān)理的工作與管理也很難開展。

　　2.5建設(shè)質(zhì)量的綜合管理

　　1、提高工程項(xiàng)目各參與者的質(zhì)量意識(shí)。一個(gè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量在于管理者的管理，也在于操作者的操作，這個(gè)管理與操作最重要的就是參與方的責(zé)任心與質(zhì)量意識(shí)。在工程項(xiàng)目的管理各個(gè)階段，首先就要提高參與者的質(zhì)量意識(shí)，才能有效的保證工程的質(zhì)量水平。做為業(yè)主方，更加要以客戶為中心，以公司的品質(zhì)建設(shè)為出發(fā)點(diǎn)，將所建工程做精、做細(xì)、做到位。

　　2、加強(qiáng)工程項(xiàng)目各參與方的協(xié)調(diào)與溝通。工程項(xiàng)目的協(xié)調(diào)與溝通首先需要這個(gè)項(xiàng)目各參與各方共同遵守本項(xiàng)目管理制度，同時(shí)也需要各參與方之間的相互合作、相互信任。從而使項(xiàng)目施工與驗(yàn)收自覺(jué)有序的按相關(guān)要求與規(guī)定實(shí)施。

　　3、發(fā)揮房產(chǎn)方業(yè)主代表手中的財(cái)權(quán)。要知道每一個(gè)施工單位踴躍的參加投標(biāo)來(lái)獲取工程項(xiàng)目建設(shè)，其最大目的就是通過(guò)工程建設(shè)為自身企業(yè)獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

　　4、認(rèn)真研究新工藝、新材料的應(yīng)用對(duì)工程質(zhì)量的影響?，F(xiàn)代工程建設(shè)中都大力支持和提倡新工藝、新材料在工程建設(shè)中的應(yīng)用，但同時(shí)由于新工藝、新材料技術(shù)上的不穩(wěn)定性和不成熟性，隱形中將給工程質(zhì)量帶來(lái)挑戰(zhàn)。

　　5、重視利用項(xiàng)目建設(shè)中最基本、最原始的資料和方式。其實(shí)管理好一個(gè)工程項(xiàng)目并非難事，但也不是誰(shuí)都能夠管理的好一個(gè)工程項(xiàng)目，在工程的建設(shè)過(guò)程中很多人會(huì)忽視了最基本的東西而麻木的進(jìn)行自我意識(shí)管理，甚至對(duì)這些最基本的東西感覺(jué)煩瑣而無(wú)味。其實(shí)，這正好相反，這些最普通的設(shè)計(jì)圖紙、各類工程規(guī)范、圖集正是最好的現(xiàn)場(chǎng)施工依據(jù);而施工單位的施工組織設(shè)計(jì)、專項(xiàng)施工方案正是最好的實(shí)際操作依據(jù);工程建設(shè)合同、補(bǔ)充協(xié)議書正是最好的協(xié)調(diào)管理依據(jù);工程會(huì)議、工程聯(lián)系單正是最好的溝通處理依據(jù)。

　　3 工程項(xiàng)目質(zhì)量協(xié)調(diào)管理

　　3.1設(shè)計(jì)與建設(shè)階段的協(xié)調(diào)

　　1、切實(shí)做好設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審。經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)交底使施工方和監(jiān)理方能夠正確貫徹設(shè)計(jì)意圖，使其加深對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的理解，掌握關(guān)鍵工程部位的質(zhì)量要求，確保建設(shè)工程質(zhì)量;經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審可以由設(shè)計(jì)單位為參建單位解決技術(shù)難點(diǎn)并制定相應(yīng)技術(shù)方案，同時(shí)也解決設(shè)計(jì)圖紙中所存在的問(wèn)題，減少圖紙中的差錯(cuò)，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅在萌芽之中。

　　2、有效控制工程項(xiàng)目的變更設(shè)計(jì)。不管是設(shè)計(jì)變更、施工變更，還是建設(shè)方的工程變更，不論是誰(shuí)提出變更都必須取得設(shè)計(jì)單位和建設(shè)單位的各自確認(rèn)意見，凡涉及施工圖審查內(nèi)容的變更，正常必須報(bào)請(qǐng)?jiān)瓕彶闄C(jī)構(gòu)審查后再批準(zhǔn)實(shí)施。

　　3、嚴(yán)把工程竣工驗(yàn)收“設(shè)計(jì)關(guān)”。對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)驗(yàn)收、中間驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收必須邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位參加進(jìn)行共同驗(yàn)收，設(shè)計(jì)單位也應(yīng)當(dāng)派遣相關(guān)設(shè)計(jì)人員到位進(jìn)行技術(shù)驗(yàn)收并提出設(shè)計(jì)方驗(yàn)收意見或驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。此時(shí)設(shè)計(jì)單位應(yīng)站在技術(shù)設(shè)計(jì)、工程規(guī)范的位置對(duì)所設(shè)計(jì)工程的驗(yàn)收負(fù)責(zé)。

　　4、發(fā)揮設(shè)計(jì)代表的橋梁紐帶作用。一個(gè)大型的工程項(xiàng)目都應(yīng)配有設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)代表，在基礎(chǔ)施工階段對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的地基與基礎(chǔ)進(jìn)行實(shí)地確認(rèn);主體施工階段與工程進(jìn)度同時(shí)跟進(jìn);裝飾施工階段共同參與選材定樣;在工程后期參加結(jié)構(gòu)的變形、沉降、裂縫原因分析與處理等技術(shù)服務(wù)。

　　3.2設(shè)計(jì)與物業(yè)階段的協(xié)調(diào)

　　1、物業(yè)單位及早參與工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)商最好有穩(wěn)定而規(guī)范的物業(yè)合作單位，讓其物業(yè)單位及早參與工程項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)中，以其物業(yè)自身管理質(zhì)量的需要對(duì)工程設(shè)計(jì)進(jìn)行事前控制與相關(guān)調(diào)整，同時(shí)也了解設(shè)計(jì)意圖，從而減少物業(yè)管理階段的維護(hù)成本，提高物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。

　　2、進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)確保物業(yè)管理質(zhì)量。在工程設(shè)計(jì)的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位就綜合考慮項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑節(jié)能、景觀設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等對(duì)物業(yè)管理的影響，切實(shí)做到物業(yè)管理與服務(wù)的可行與方便。

　　3.3建設(shè)與物業(yè)階段的協(xié)調(diào)

　　1、消滅建設(shè)過(guò)程中的工程后遺癥。這就要求在工程建設(shè)過(guò)程中做好工程實(shí)體質(zhì)量來(lái)保證日后的物業(yè)管理工作，盡量做到不留工程問(wèn)題，將可控問(wèn)題消滅在工程建設(shè)過(guò)程之中，在工程建設(shè)時(shí)就為物業(yè)管理構(gòu)筑良好的設(shè)施基礎(chǔ)。

　　2、杜絕違規(guī)或不實(shí)際的客戶承諾。在工程的建設(shè)過(guò)程中往往會(huì)由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作人員或項(xiàng)目建設(shè)人員一個(gè)無(wú)心的承諾，而在實(shí)際建設(shè)中難免會(huì)出現(xiàn)一些意想不到的矛盾與問(wèn)題導(dǎo)致當(dāng)初的承諾無(wú)法兌現(xiàn)。

　　3、完備工程實(shí)體和檔案資料移交。建設(shè)工程的竣工也就將其所完項(xiàng)目移交于物業(yè)單位進(jìn)行了管理，在工程移交過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)做到先進(jìn)行工程清單的清點(diǎn)，確認(rèn)齊全無(wú)誤后再進(jìn)行工程資料和工程實(shí)體的移交與交接。而此時(shí)的工程資料必須做到完整、清楚，工程實(shí)體必須符合驗(yàn)收交接條件方可進(jìn)行。

　　4、參與工程保修期內(nèi)的維修協(xié)調(diào)。在工程保修期內(nèi)，物業(yè)管理單位和建設(shè)單位共同協(xié)調(diào)和督促施工建設(shè)單位按其保修合同有關(guān)規(guī)定和要求進(jìn)行保修，同時(shí)物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)客戶的問(wèn)題受理與工程修補(bǔ)的落實(shí)。因此，物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)認(rèn)真熟悉各施工建設(shè)方的保修合同而進(jìn)行及時(shí)有效的協(xié)調(diào)。

　　4 結(jié)語(yǔ)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為營(yíng)業(yè)單位，是以獲取持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和利潤(rùn)為目標(biāo)。而這個(gè)持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力和利潤(rùn)，最大來(lái)自于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程品質(zhì)。這就要求我們?cè)陂_發(fā)前、開發(fā)中、開發(fā)后都要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理進(jìn)行研究與探討，切實(shí)做好工程項(xiàng)目的品質(zhì)，建立房地產(chǎn)企業(yè)的品牌，企業(yè)為此也將獲得更多的利潤(rùn)。與此同時(shí)，一個(gè)能夠成功開發(fā)的項(xiàng)目，也將成為一座城市的標(biāo)志，從而見證一個(gè)社會(huì)的變遷，她不僅有著自身的文化內(nèi)含，也將給企業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的品牌效益和經(jīng)濟(jì)效益。為此，當(dāng)前眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都以舍得的態(tài)度大花財(cái)力、精力進(jìn)行優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開發(fā)，著力于打造成為新時(shí)代的品質(zhì)房產(chǎn)。