2017年房?jī)r(jià)是漲還是跌_走勢(shì)好不好(2)

2017年房?jī)r(jià)是漲還是跌_走勢(shì)好不好

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　　任志強(qiáng)論2017房?jī)r(jià)：2017哪里買房漲幅比較大

　　一個(gè)投資家為什么把它擱在西城區(qū)，因?yàn)槲鞒菂^(qū)給他減個(gè)人所得稅，因?yàn)樗约憾愂蘸芏?，把最有錢的人吸收進(jìn)來(lái)，吸收的這些人也很有錢，收入也很高。這就是個(gè)變化。這個(gè)地區(qū)為什么會(huì)發(fā)生這種情況，因?yàn)橛绣X人往這集中，這就不行了。

　　比如說(shuō)你最少有5%的回報(bào)，在北京或者是在全國(guó)基本上做不到。不是因?yàn)樯唐贩抠F了達(dá)不到，是因?yàn)槲覀兎扛姆刻?，很多人不知道，我們?nèi)康纳唐贩考悠饋?lái)，從1992年到現(xiàn)在一共建了7000萬(wàn)套，我們建了這么多房子，在全國(guó)總量上大概只占30%多一點(diǎn)，70%是政府蓋的房子，或者是原來(lái)房改房，或者是舊房，或是拆遷房，這些房子的回報(bào)率大概400-500。

　　我們拆遷的西城區(qū)房子，當(dāng)時(shí)回遷房是230塊，房改房大概是900塊，60平就是5.4萬(wàn)，現(xiàn)在的房子多少錢?一平10萬(wàn)。這個(gè)房子租金多少?大概市中心60平米房子，尤其是學(xué)區(qū)房，8000-10000的租金。我們的租金不合理在于大量的房改房。高價(jià)商品房只有富人居住，有些也不低，比如說(shuō)女人街蓋的房子，平均4萬(wàn)多，因?yàn)殡x美國(guó)大使館近，旁邊的美國(guó)人，記者什么的，那4萬(wàn)塊錢的房租就是美國(guó)政府給的。

　　年初給我理發(fā)的小姑娘，說(shuō)想買套房子，問(wèn)我買哪兒的房子。我說(shuō)，你買固安就行了，貴的房子你也買不起。當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)6000塊，她買了96平的房子，現(xiàn)在12000塊，她賺了一倍。她說(shuō)我當(dāng)時(shí)應(yīng)該多買一套。

　　那個(gè)地方憑什么漲到1.2萬(wàn)，1.4萬(wàn)?因?yàn)橛袀€(gè)機(jī)場(chǎng)，國(guó)航還留在老機(jī)場(chǎng)，東航等其它三個(gè)都搬到這里，他們都得到當(dāng)?shù)刭I房子或者租房子，下一步還有物流，他不住在那不行，即使住在新機(jī)場(chǎng)也得搬過(guò)去。北京市政府一般是從自己的角度考慮的，各地的政府都是這樣，沒(méi)辦法。他是希望這個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)越高越好，沒(méi)有一個(gè)地方的官員不是這樣。

　　地價(jià)除以50%是房?jī)r(jià)，但在大城市房?jī)r(jià)就是地價(jià)，因?yàn)樗?jì)算，兩年以后房子就得漲這么多。我賭下一次房?jī)r(jià)上漲一定比這次要高，尤其在中國(guó)很多是資源性城市導(dǎo)致的，像鄂爾多斯，煤炭一降價(jià)就徹底死了，大慶地下如果還有油，它也能起來(lái)。不是說(shuō)所有的房?jī)r(jià)都能漲。要具體情況，具體分析。

　　你看北上廣，哪個(gè)地方的人多，哪個(gè)地方就可以買。比如深圳，按照當(dāng)?shù)貞艏丝谟?jì)算，人均4.6套房，他們的房子都出租了，租金很高。尤其是很多拆遷戶，一個(gè)人就十幾套。這個(gè)地區(qū)，老齡人口率最低，只是層次最高，科技能力最強(qiáng)。因?yàn)檎艿纳伲衲瓿愂?500多億，估計(jì)最后超稅收2000億。

　　深圳戶籍人口962萬(wàn)，活躍性手機(jī)2800萬(wàn)部，只有20%、30%的人有兩部手機(jī)。當(dāng)?shù)匦W(xué)生增幅最高的地區(qū)，房?jī)r(jià)一定是暴漲的。一定是富人帶著孩子，因?yàn)樗敢馍?，生的起，養(yǎng)的起。我們出了一個(gè)貪官指數(shù)，它出了小學(xué)生指數(shù)，流動(dòng)人口的指數(shù)不如小學(xué)生增長(zhǎng)的指數(shù)快。人口進(jìn)來(lái)了，可能還會(huì)跑，但是小學(xué)生增長(zhǎng)的，一定會(huì)增長(zhǎng)，而且財(cái)富也不可能帶走。還有一個(gè)是北京，中央只要不搬走，北京的房?jī)r(jià)一定上漲。資源在這呢。北京第三產(chǎn)業(yè)比重高于上海，尤其是金融產(chǎn)業(yè)比重比上海還高。

　　第二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展特色。目前漲的比較快的還是大城市。深訓(xùn)，上海一些省會(huì)的特殊城市，就是周邊沒(méi)有相關(guān)城市的，浙江，江蘇周邊都有，所以南京作為省會(huì)不是最高的，可能排第三第四的樣子，但是其它地區(qū)就一個(gè)城市，沒(méi)辦法，它只能往那跑，你只能到那買房子。

　　另外一個(gè)特殊情況，就是中國(guó)高鐵，都說(shuō)這輪鄭州房子漲，為什么漲?因?yàn)槊鬃中偷母哞F快要成型了。鄭州高鐵通了以后，很多短途飛機(jī)取消了，兩小時(shí)的生活圈里有4億人。但是高鐵并不一定都帶來(lái)好處，也帶來(lái)壞處，比如鎮(zhèn)江，以前到鎮(zhèn)江玩還住一個(gè)晚上，現(xiàn)在去才17分鐘，現(xiàn)在沒(méi)人住了。東京和大阪通高鐵以后，大阪人都跑到東京了。就像天津人都跑到北京消費(fèi)了。所以高鐵有時(shí)候把福利帶到大城市去了。

　　2017未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)：5大原因讓中國(guó)房?jī)r(jià)難降下來(lái)

　　1、城鎮(zhèn)化進(jìn)程正在加速

　　眾所周知，城市化進(jìn)程意味著還有大量的住房需求，市場(chǎng)需要空間龐大，而供需關(guān)系和價(jià)格又有密切的關(guān)系。國(guó)外的城市化水平達(dá)70%以上，中國(guó)的城市水平只有40%多，因此，正在加速的城市化進(jìn)程，就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，必然伴隨大量非城市人口涌入城市，購(gòu)房需求增加。

　　2、房子成本在增加

　　和往年相比，不僅建房子的人工成本、建安成本在增加，尤其是地價(jià)，一年比一年高。甚至出現(xiàn)了面包比面粉貴的情況，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)肯定上漲，尤其是地王的出現(xiàn)，這一切都成了房?jī)r(jià)上漲的背后推手。

　　3、投資渠道少，房市看好

　　在大多數(shù)人看來(lái)，房子是較為穩(wěn)健和安全的投資產(chǎn)品，包括小編身邊的朋友，基本上一有錢首要選擇的就是買房。

　　國(guó)內(nèi)投資渠道選擇不是很多，在銀行利息式微、股市風(fēng)險(xiǎn)較大、黃金行情不穩(wěn)等因素催動(dòng)下，房子成了百姓較為保值增值的投資產(chǎn)品，這也正是有錢人一而再，再而三地不斷買房的原動(dòng)力，他們的入市，也在一定程度上推高了房?jī)r(jià)。

　　4、人口的流入，產(chǎn)生供求矛盾

　　在高房?jī)r(jià)城市，尤其是一線城市，因?yàn)樵谶@些城市，可以享受更好的生活工作教育醫(yī)療資源，于是人口紛紛涌入。粥多僧少，供需的不平衡，讓這些城市的房?jī)r(jià)降下來(lái)基本是不可能，看北京，它是面向全國(guó)的，甚至向部分世界華人對(duì)接，北京上海都如此，它的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)是不可逆轉(zhuǎn)的。

　　5、土地的地區(qū)供需錯(cuò)配

　　房?jī)r(jià)的上漲，很多人認(rèn)為是貨幣超發(fā)造成的，央行嘩嘩開(kāi)動(dòng)印鈔機(jī)，老百姓手上錢多了，就把房?jī)r(jià)買上去了，雖然這個(gè)理由也有合理性，但是土地的地區(qū)供需錯(cuò)配，或才是讓房?jī)r(jià)上漲熱度屢澆不滅的更重要原因。

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