論我國(guó)民法中不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度
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閆君劍1由 分享
隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，如何更好的保護(hù)交易安全已成為民法關(guān)注的焦點(diǎn)。起源于古老日耳曼法的善意取得制度作為保護(hù)交易安全的重要制度，已被廣泛規(guī)定于各國(guó)法典之中。我國(guó)《物權(quán)法》第106條也規(guī)定了善意取得制度，而且把該項(xiàng)制度的適用范圍擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)的取得，這是我國(guó)民法領(lǐng)域的一大成就，促進(jìn)了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的保護(hù)。二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件
根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得應(yīng)符合以下四個(gè)要件：（1）存在不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤。即由于登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤等原因，使得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的登記狀態(tài)與事實(shí)狀態(tài)不相一致。（2）受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意。即受讓人不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道不動(dòng)產(chǎn)處分人不具有相應(yīng)的處分權(quán)。不應(yīng)當(dāng)知道是指受讓人雖盡到合理的注意義務(wù)，但仍不能知道真實(shí)情況。（3）受讓人以合理價(jià)格取得。即受讓人為取得不動(dòng)產(chǎn)，已支付了合理的對(duì)價(jià)。對(duì)價(jià)的合理性也是判斷受讓人善意與否的標(biāo)準(zhǔn)。（4）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已登記于受讓人名下。即發(fā)生轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已辦理變更登記，載于受讓人名下，從而發(fā)生轉(zhuǎn)讓的公示公信效力。三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的不足
自《物權(quán)法》實(shí)施以來，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度在實(shí)踐中顯現(xiàn)出諸多問題，其不足之處主要有以下幾點(diǎn)：（一）善意判斷之不足
在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中，受讓人善意與否，直接關(guān)系到能否適用這一制度，從而發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。以德國(guó)和日本民法典為例，《德國(guó)民法典》第932條規(guī)定受讓人明知或因重大過失而不知?jiǎng)赢a(chǎn)不所有者，即為非善意；《日本民法典》第192條規(guī)定須善意無過失。我國(guó)《物權(quán)法》中尚無關(guān)于善意標(biāo)準(zhǔn)的具體規(guī)定。法律法規(guī)中關(guān)于善意標(biāo)準(zhǔn)的缺失嚴(yán)重影響了適用善意取得制度的合法性、統(tǒng)一性和合理性。（二）“合理價(jià)格”的判定缺失
按照我國(guó)《物權(quán)法》第一百零六條之規(guī)定，有登記瑕疵的不動(dòng)產(chǎn)要適用善意取得制度，受讓人須已支付了合理的價(jià)款給出讓人，否則便不能以這一制度取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。縱觀我國(guó)與此相關(guān)的法律法規(guī)，并無對(duì)“合理價(jià)格”這一對(duì)應(yīng)制定出相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)或細(xì)則，也沒有對(duì)價(jià)格合理與否做出指導(dǎo)性的規(guī)定。這一立法缺失不僅影響了善意取得制度的適用，有損該條文的嚴(yán)謹(jǐn)性和實(shí)用性；同時(shí)也賦予了法官在這一方面過大的自由裁量權(quán)，可能對(duì)當(dāng)事人的合法權(quán)益造成不當(dāng)損失，有違制定善意取得制度的初衷。（三）登記責(zé)任賠償制度不完善
我國(guó)《物權(quán)法》第21條規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。”該條規(guī)定的是關(guān)于登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任。在登記錯(cuò)誤的情況下，既有可能對(duì)真正的權(quán)利人產(chǎn)生一定的損失，也有可能損害到善意第三人的合法利益，因此，造成損害或登記錯(cuò)誤的當(dāng)事人或登記機(jī)關(guān)需對(duì)此類損失承擔(dān)賠償責(zé)任。在當(dāng)事人賠償?shù)那闆r下，往往會(huì)發(fā)生找不到賠償義務(wù)人或者其無支付能力的情況，從而造成真實(shí)權(quán)利人或善意第三人的損失無處索賠，影響了交易安全和公示公信的效力；在登記機(jī)關(guān)賠償?shù)那闆r下，由于缺乏相關(guān)的細(xì)則，使得真實(shí)權(quán)利人或善意第三人的損失無法得到充分彌補(bǔ)，不能維護(hù)登記機(jī)關(guān)的權(quán)威性和交易的安全性。四、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的建議
通過上述分析，結(jié)合我國(guó)當(dāng)前的實(shí)際，筆者認(rèn)為，應(yīng)采取以下措施完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度：（一）規(guī)范善意判斷的標(biāo)準(zhǔn)
如何判斷善意取得中的“善意”一直是學(xué)界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，也是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用中的核心問題，我國(guó)的《物權(quán)法》也并為對(duì)“善意”的標(biāo)準(zhǔn)做出界定。
筆者認(rèn)為，判斷受讓人善意與否，首先應(yīng)當(dāng)看受讓人是否知道對(duì)方為無權(quán)處分人，因?yàn)槿缛羰茏屓嗣髦獙?duì)方為無權(quán)處分人而仍與其交易，應(yīng)認(rèn)定為“惡意”；其次還要看受讓人是否盡到了合理的注意義務(wù)，即受讓人是否應(yīng)當(dāng)知道對(duì)方是無權(quán)處分人，關(guān)于這一點(diǎn)的判斷，須放在具體的客觀環(huán)境下考察，具體情況具體分析。因此，筆者贊同“消極觀念說”，即受讓不知道且不應(yīng)當(dāng)知道對(duì)方為無權(quán)處分人即為“善意”。另外，對(duì)“善意”與否的判斷不應(yīng)當(dāng)設(shè)立過高的“門檻”，使得不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度流于形式，無法發(fā)揮其維護(hù)交易安全的作用。（二）制定“合理價(jià)格”的標(biāo)準(zhǔn)
是否以“合理價(jià)格”轉(zhuǎn)讓也是能否適用善意取得制度的依據(jù)，同時(shí)也從另一方面反映出受讓人是否處于“善意”。關(guān)于何種價(jià)格應(yīng)視為“合理”，就須相關(guān)立法機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)交易的一般情況，制定出完善的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。如應(yīng)對(duì)不同種類的不動(dòng)產(chǎn)制定不同的價(jià)格“合理”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；不同地域也應(yīng)當(dāng)依照本地區(qū)的市場(chǎng)情況對(duì)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行變通調(diào)整。以此來加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的實(shí)用性和可行性，給司法人員提供相關(guān)的適用依據(jù)。（三）完善登記機(jī)關(guān)的責(zé)任賠償制度
我國(guó)《物權(quán)法》第21條關(guān)于登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的規(guī)定是不完善的。因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)是強(qiáng)勢(shì)部門，而提供虛假材料的當(dāng)事人則可能無力承擔(dān)賠償責(zé)任；而且登記機(jī)關(guān)對(duì)于因當(dāng)事人提供虛假材料造成的登記錯(cuò)誤負(fù)有審查不慎的責(zé)任。
因此，登記機(jī)關(guān)應(yīng)建立登記錯(cuò)誤賠償金制度，專門對(duì)因各類登記錯(cuò)誤造成的損失進(jìn)行賠付。然后再認(rèn)定責(zé)任歸屬，屬于登記機(jī)關(guān)責(zé)任的由其自行承擔(dān)；屬于當(dāng)事人責(zé)任的則可向其追償。
根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得應(yīng)符合以下四個(gè)要件：（1）存在不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤。即由于登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤等原因，使得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的登記狀態(tài)與事實(shí)狀態(tài)不相一致。（2）受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意。即受讓人不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道不動(dòng)產(chǎn)處分人不具有相應(yīng)的處分權(quán)。不應(yīng)當(dāng)知道是指受讓人雖盡到合理的注意義務(wù)，但仍不能知道真實(shí)情況。（3）受讓人以合理價(jià)格取得。即受讓人為取得不動(dòng)產(chǎn)，已支付了合理的對(duì)價(jià)。對(duì)價(jià)的合理性也是判斷受讓人善意與否的標(biāo)準(zhǔn)。（4）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已登記于受讓人名下。即發(fā)生轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已辦理變更登記，載于受讓人名下，從而發(fā)生轉(zhuǎn)讓的公示公信效力。三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的不足
自《物權(quán)法》實(shí)施以來，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度在實(shí)踐中顯現(xiàn)出諸多問題，其不足之處主要有以下幾點(diǎn)：（一）善意判斷之不足
在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中，受讓人善意與否，直接關(guān)系到能否適用這一制度，從而發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。以德國(guó)和日本民法典為例，《德國(guó)民法典》第932條規(guī)定受讓人明知或因重大過失而不知?jiǎng)赢a(chǎn)不所有者，即為非善意；《日本民法典》第192條規(guī)定須善意無過失。我國(guó)《物權(quán)法》中尚無關(guān)于善意標(biāo)準(zhǔn)的具體規(guī)定。法律法規(guī)中關(guān)于善意標(biāo)準(zhǔn)的缺失嚴(yán)重影響了適用善意取得制度的合法性、統(tǒng)一性和合理性。（二）“合理價(jià)格”的判定缺失
按照我國(guó)《物權(quán)法》第一百零六條之規(guī)定，有登記瑕疵的不動(dòng)產(chǎn)要適用善意取得制度，受讓人須已支付了合理的價(jià)款給出讓人，否則便不能以這一制度取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。縱觀我國(guó)與此相關(guān)的法律法規(guī)，并無對(duì)“合理價(jià)格”這一對(duì)應(yīng)制定出相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)或細(xì)則，也沒有對(duì)價(jià)格合理與否做出指導(dǎo)性的規(guī)定。這一立法缺失不僅影響了善意取得制度的適用，有損該條文的嚴(yán)謹(jǐn)性和實(shí)用性；同時(shí)也賦予了法官在這一方面過大的自由裁量權(quán)，可能對(duì)當(dāng)事人的合法權(quán)益造成不當(dāng)損失，有違制定善意取得制度的初衷。（三）登記責(zé)任賠償制度不完善
我國(guó)《物權(quán)法》第21條規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。”該條規(guī)定的是關(guān)于登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任。在登記錯(cuò)誤的情況下，既有可能對(duì)真正的權(quán)利人產(chǎn)生一定的損失，也有可能損害到善意第三人的合法利益，因此，造成損害或登記錯(cuò)誤的當(dāng)事人或登記機(jī)關(guān)需對(duì)此類損失承擔(dān)賠償責(zé)任。在當(dāng)事人賠償?shù)那闆r下，往往會(huì)發(fā)生找不到賠償義務(wù)人或者其無支付能力的情況，從而造成真實(shí)權(quán)利人或善意第三人的損失無處索賠，影響了交易安全和公示公信的效力；在登記機(jī)關(guān)賠償?shù)那闆r下，由于缺乏相關(guān)的細(xì)則，使得真實(shí)權(quán)利人或善意第三人的損失無法得到充分彌補(bǔ)，不能維護(hù)登記機(jī)關(guān)的權(quán)威性和交易的安全性。四、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的建議
通過上述分析，結(jié)合我國(guó)當(dāng)前的實(shí)際，筆者認(rèn)為，應(yīng)采取以下措施完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度：（一）規(guī)范善意判斷的標(biāo)準(zhǔn)
如何判斷善意取得中的“善意”一直是學(xué)界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，也是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用中的核心問題，我國(guó)的《物權(quán)法》也并為對(duì)“善意”的標(biāo)準(zhǔn)做出界定。
筆者認(rèn)為，判斷受讓人善意與否，首先應(yīng)當(dāng)看受讓人是否知道對(duì)方為無權(quán)處分人，因?yàn)槿缛羰茏屓嗣髦獙?duì)方為無權(quán)處分人而仍與其交易，應(yīng)認(rèn)定為“惡意”；其次還要看受讓人是否盡到了合理的注意義務(wù)，即受讓人是否應(yīng)當(dāng)知道對(duì)方是無權(quán)處分人，關(guān)于這一點(diǎn)的判斷，須放在具體的客觀環(huán)境下考察，具體情況具體分析。因此，筆者贊同“消極觀念說”，即受讓不知道且不應(yīng)當(dāng)知道對(duì)方為無權(quán)處分人即為“善意”。另外，對(duì)“善意”與否的判斷不應(yīng)當(dāng)設(shè)立過高的“門檻”，使得不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度流于形式，無法發(fā)揮其維護(hù)交易安全的作用。（二）制定“合理價(jià)格”的標(biāo)準(zhǔn)
是否以“合理價(jià)格”轉(zhuǎn)讓也是能否適用善意取得制度的依據(jù)，同時(shí)也從另一方面反映出受讓人是否處于“善意”。關(guān)于何種價(jià)格應(yīng)視為“合理”，就須相關(guān)立法機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)交易的一般情況，制定出完善的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。如應(yīng)對(duì)不同種類的不動(dòng)產(chǎn)制定不同的價(jià)格“合理”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；不同地域也應(yīng)當(dāng)依照本地區(qū)的市場(chǎng)情況對(duì)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行變通調(diào)整。以此來加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的實(shí)用性和可行性，給司法人員提供相關(guān)的適用依據(jù)。（三）完善登記機(jī)關(guān)的責(zé)任賠償制度
我國(guó)《物權(quán)法》第21條關(guān)于登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的規(guī)定是不完善的。因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)是強(qiáng)勢(shì)部門，而提供虛假材料的當(dāng)事人則可能無力承擔(dān)賠償責(zé)任；而且登記機(jī)關(guān)對(duì)于因當(dāng)事人提供虛假材料造成的登記錯(cuò)誤負(fù)有審查不慎的責(zé)任。
因此，登記機(jī)關(guān)應(yīng)建立登記錯(cuò)誤賠償金制度，專門對(duì)因各類登記錯(cuò)誤造成的損失進(jìn)行賠付。然后再認(rèn)定責(zé)任歸屬，屬于登記機(jī)關(guān)責(zé)任的由其自行承擔(dān)；屬于當(dāng)事人責(zé)任的則可向其追償。