房地產(chǎn)如何選擇評估方法
房地產(chǎn)如何選擇評估方法
由于房地產(chǎn)評估對象本身的特殊性和評估目的、市場、外部環(huán)境等因素的影響，要正確的選擇評估方法。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家?guī)淼牟煌u估目的下房地產(chǎn)估價(jià)方法的選擇，歡迎閱讀。
房地產(chǎn)評估方法的選擇
房地產(chǎn)評估方法的選擇1：市場法
與類似房地產(chǎn)的近期市場成交實(shí)例進(jìn)行比較
其基本公式為：P=Pc×T×M×R ，各個(gè)參數(shù)代表的數(shù)據(jù)為
P：待估房地產(chǎn)價(jià)格;
Pc：可比實(shí)例價(jià)格;
T：交易情況修正100/();
M：市場狀況調(diào)整()/100 ;
R：房地產(chǎn)狀況調(diào)整100/();
房地產(chǎn)評估方法的選擇2：收益法
.根據(jù)待估房地產(chǎn)的期望收益
其基本公式為：P=A/Y(凈收益不變，使用年期無限)，各個(gè)參數(shù)代表的數(shù)據(jù)為
P：待估房地產(chǎn)價(jià)格;
A：純收益;
Y：報(bào)酬率。P=A[1-1/(1+Y)n]/Y(凈收益不變，使用年期n年);
房地產(chǎn)評估方法的選擇3：成本法
通過確定重置或更新待估房地產(chǎn)所需的費(fèi)用
其基本公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格 – 折舊。這些公式只是最基本的公式，具體應(yīng)用還會(huì)有很多公式及步驟組成，在此就不做具體的闡述。由此形成房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法。其他估價(jià)方法，如剩余法、路線價(jià)法、長期趨勢法、評分法、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法等，是這三大方法的派生。每種估價(jià)方法都有特定的適用性和局限性，必要時(shí)可同時(shí)選用兩種或兩種以上方法，以相互驗(yàn)證。但是，一般應(yīng)以一種方法為主，其他方法作為進(jìn)一步的核實(shí)，使估價(jià)更為客觀正確。
房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求
1.有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法;
2.收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法;
3.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法;
4.在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。根據(jù)這幾條規(guī)定，本文擬就幾種常見的房地產(chǎn)估價(jià)目的分析討論其估價(jià)方法的選擇。
房地產(chǎn)評估的原則
1、供需原則：商品的價(jià)格由該商品供給和需求的均衡點(diǎn)來決定。供小于求時(shí)，則價(jià)格上升，否則下降。房地產(chǎn)的價(jià)格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。
2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價(jià)格趨于一致。
3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價(jià)格。
4、貢獻(xiàn)原則：它是收益法和剩余法的基礎(chǔ)
5、合法原則：房地產(chǎn)評估要在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行。測算房地產(chǎn)的純收益時(shí)，不能以臨時(shí)建筑或違章建筑的收益為測算基礎(chǔ)。
6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原則 ：估價(jià)時(shí)點(diǎn)又稱: 估價(jià)基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、估價(jià)時(shí)間，是一個(gè)具體的日期，通常年、月、日表示，估價(jià)額是該是該日期的價(jià)格。 房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不同的時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格，也就是說，估價(jià)實(shí)際上只是求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，所以估價(jià)一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必須假定市場情況停止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。
房地產(chǎn)評估的程序
1、明確評估基本事項(xiàng)
明確評估目的：在受理評估業(yè)務(wù)時(shí)，通常由委托方提出評估目的，并將評估目的寫在評估報(bào)告上。
了解評估對象
確定評估基準(zhǔn)日：常以年、月、日表示
簽訂評估合同：它包括評估對象、評估目的、評估時(shí)點(diǎn)、評估收費(fèi)、雙方責(zé)任、評估報(bào)告等事項(xiàng)。
2、制定工作計(jì)劃
3、實(shí)地查勘收集資料：實(shí)地查勘是房地產(chǎn)評估工作的一項(xiàng)重要的步驟，并要做記錄。
4、測算被評估房地產(chǎn)價(jià)格：為求得一個(gè)公平合理的價(jià)格，一般以一種評估方法為主，同時(shí)以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照和檢驗(yàn)修正。
5、綜合分析確定評估成果
6、撰寫評估報(bào)告
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