企業(yè)房產(chǎn)稅籌劃的政策

企業(yè)房產(chǎn)稅籌劃的政策

　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。小編給大家整理了關(guān)于企業(yè)房產(chǎn)稅籌劃的政策，希望你們喜歡!

　　企業(yè)房產(chǎn)稅籌劃的政策依據(jù)

　　會(huì)計(jì)與稅務(wù)的規(guī)定

　　國家稅務(wù)總局相關(guān)文件中規(guī)定，房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價(jià)。房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施。

　　《無形資產(chǎn)準(zhǔn)則》第21條中規(guī)定，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。該規(guī)定不僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用。

　　根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本;企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。

　　籌劃的政策依據(jù)

　　《實(shí)施〈企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉及其相關(guān)準(zhǔn)則問題解答》的通知第九問中規(guī)定，執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前，土地使用權(quán)價(jià)值作為無形資產(chǎn)核算而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不做調(diào)整，其土地使用權(quán)價(jià)值按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的期限平均攤銷。

　　一般企業(yè)在執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前，都是執(zhí)行行業(yè)會(huì)計(jì)制度，而行業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定“各種無形資產(chǎn)應(yīng)分期平均攤銷”。攤銷無形資產(chǎn)時(shí)，借記“管理費(fèi)用”科目和貸記“無形資產(chǎn)”科目，并未要求將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入開發(fā)的房產(chǎn)價(jià)值中，一般企業(yè)在執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》時(shí)，按照相關(guān)文件的規(guī)定，繼續(xù)將土地使用權(quán)在無形資產(chǎn)中核算并攤銷，不轉(zhuǎn)入開發(fā)的房產(chǎn)價(jià)值中。這樣處理，就可以使計(jì)入房產(chǎn)原值的無形資產(chǎn)價(jià)值為零。

　　例如：某有限公司賬面土地使用權(quán)價(jià)值1500萬元(土地2001年1月1日前購入)，剩余攤銷年限30年，開發(fā)時(shí)的房產(chǎn)成本3500萬元，尚可使用年限30年，假定房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值×(1-30%)，在不考慮時(shí)間價(jià)值的情況分析如下：方案一：按《無形資產(chǎn)準(zhǔn)則》規(guī)定將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入房產(chǎn)價(jià)值，30年共計(jì)征房產(chǎn)稅(1500+3500)×(1-30%)×1.2%×30=1260萬元;方案二：若執(zhí)行會(huì)計(jì)[2001]43號(hào)文件，不將土地使用權(quán)計(jì)入房產(chǎn)原值，30年共計(jì)征房產(chǎn)稅3500×(1-30%)×1.2%×30=882萬元。

　　兩種核算方式相比較，方案二比方案一30年共少納房產(chǎn)稅1260-882=378萬元。

　　值得注意的是，土地如果是企業(yè)2001年1月1日后購入的，就應(yīng)該按照《無形資產(chǎn)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定處理賬務(wù)，把土地轉(zhuǎn)入房屋建筑物成本。企業(yè)應(yīng)檢查“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”余額，對(duì)已使用和未使用的土地按面積應(yīng)該對(duì)應(yīng)或配比的土地使用權(quán)賬面價(jià)值重新計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn)，防止漏計(jì)房產(chǎn)稅和刻意少計(jì)房產(chǎn)稅，以免查補(bǔ)稅款交納罰款和滯納金。

　　房產(chǎn)稅如何進(jìn)行繳納計(jì)算

　　一、兩套房居民如何繳納房產(chǎn)稅

　　本市某居民家庭(夫妻雙方加上未成年子女)為例：如果這個(gè)居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現(xiàn)又新購一套110平方米的住房，將這兩套住房面積合并計(jì)算后，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，全部住房面積未超出人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，該家庭此次新購的這一套110平方米的住房可暫免征收房產(chǎn)稅。

　　二、房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)

　　從價(jià)或從租兩種情況：從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值;從租計(jì)征的(即房產(chǎn)出租的)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。從價(jià)計(jì)征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。

　　房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%;按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，年稅率為12%。房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算分為以下兩種情況，其計(jì)算公式為：以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-10%或30%)×稅率(1.2%)以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率(12%)

　　三、房產(chǎn)稅如何計(jì)算繳納

　　計(jì)算方式：從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×年稅率1.2%

　　從租計(jì)征:從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額=租金收入×12%沒有從價(jià)計(jì)征的換算問題納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。其余均從次月起繳納。個(gè)人出租住房的租金收入計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×4%

　　計(jì)稅依據(jù)：從價(jià)計(jì)征按照房產(chǎn)余值征稅的，稱為從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納?？鄢壤墒?、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計(jì)稅余值，又有利于平衡各地稅收負(fù)擔(dān)，簡化計(jì)算手續(xù)，提高征管效率。房產(chǎn)原值：應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣，衛(wèi)生，通風(fēng)等，納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

　　從租計(jì)征按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稱為從租計(jì)征，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

　　四、注意事項(xiàng)

　　房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。對(duì)聯(lián)營的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待。共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)征房產(chǎn)稅;對(duì)收取固定收入，應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。對(duì)融資租賃房屋的情況，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收，租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。新建房屋交付使用時(shí)，如空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括空調(diào)設(shè)備;舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬，不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值。房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從價(jià)或從租兩種情況：從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值;從租計(jì)征的(即房產(chǎn)出租的)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。從價(jià)計(jì)征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%;按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，年稅率為12%。

　　房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算分為以下兩種情況，其計(jì)算公式為：以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-10%或30%)×稅率(1.2%)。以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率(12%)。房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，在國外主要是被賦予調(diào)節(jié)收入水平、增加財(cái)政收入的作用，而在我國，房產(chǎn)稅征收尤其是對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅，更多的是希望達(dá)到降房價(jià)的作用。

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