現(xiàn)代房地產(chǎn)知識(shí)必備
現(xiàn)代房地產(chǎn)知識(shí)必備
近幾年房地產(chǎn)在中國(guó)發(fā)展迅速，買(mǎi)房的人越來(lái)越多了，這份房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)大合集，再不容錯(cuò)過(guò)啦~速速收藏起來(lái)~
房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)
一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)知識(shí)
1、房地產(chǎn)：指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(又稱不動(dòng)產(chǎn))。
2、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：
單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體
3、房地產(chǎn)的特征：
a、房地產(chǎn)位置的固定性(土地不可移，房屋也不可動(dòng));
b、房地產(chǎn)地域的差別性(每宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不同);
c、房地產(chǎn)的高值、耐久性(價(jià)格貴、土地永久的);
d、房地產(chǎn)的保值、增值性(貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值);
4、房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱(占有、使用、收益、處分等權(quán)利)。
5、房屋分類(lèi)：
a、功能用途：居住用房(小區(qū)、高品住宅)、工業(yè)用房(廠房、倉(cāng)庫(kù))、商業(yè)用房(門(mén)面、商場(chǎng))、辦公用房(寫(xiě)字樓)、行政用房(軍事、學(xué)校等單位用房及城市);
b、建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他;
c、所有權(quán)歸屬：公房(直管公房和自管公房等)和私房;
6、地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱(使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利)。
7、土地分類(lèi)：
a、開(kāi)發(fā)利用：生地和熟地;
b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地;
c、用途：居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、市政公共設(shè)施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等;
8、房地產(chǎn)業(yè)：指從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：
a、土地開(kāi)發(fā);
b、房屋建設(shè)、維修、管理;
c、土地使用權(quán)的有償劃拔、轉(zhuǎn)讓;
d、房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃;
e、房地產(chǎn)抵押貸款;
f、房地產(chǎn)市場(chǎng);
9、土地使用權(quán)：就是土地所有者根據(jù)土地分類(lèi)對(duì)土地加以利用的權(quán)利(指依法對(duì)土地經(jīng)營(yíng)、利用和收益的權(quán)利)。土地公有制采取了兩種形式：即集體所有制和國(guó)家所有制。a)農(nóng)村土地采用了集體所有制，屬于農(nóng)民集體所有;b)城市土地采取國(guó)家所有制的形式，屬于全民所有;任何個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)。
土地使用獲得的方式：
劃拔：無(wú)償使用，如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機(jī)場(chǎng)等市政建設(shè)工程;
出讓：從國(guó)家有償取得使用權(quán)，方式：協(xié)議(如200-250萬(wàn)/畝)、招標(biāo)(提出底價(jià)，根據(jù)使用用途和價(jià)格取得)、拍賣(mài)(價(jià)高者竟得，不違法的前提下，通過(guò)正規(guī)渠道取得);
10、房地產(chǎn)市場(chǎng)：
a、一級(jí)市場(chǎng)：以土地為體(亦稱土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng));
b、二級(jí)市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎(jiǎng)金建設(shè)，通過(guò)有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買(mǎi)給需求者(新建商品房的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng));
c、三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通，包括：買(mǎi)賣(mài)、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑(二手房);
房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)善一覽表：
11、土地使用權(quán)出讓：指國(guó)家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙方是國(guó)家和用地單位或個(gè)人。
12、土地產(chǎn)權(quán)：包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)。
地上權(quán)：指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán);
地役權(quán)：指利用他人土地供自己使用的權(quán)利;
抵押權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利;
租賃權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權(quán);
13、土地使用年限：指國(guó)家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。
1)土地使用權(quán)出讓年限：
a、居住用地70年;
b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年;
c、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;
PS：使用用途需轉(zhuǎn)換的要補(bǔ)年限地價(jià)的差價(jià)，國(guó)家指定的則遵照?qǐng)?zhí)行;
2)土地使用年限到期后如何處理：
a、國(guó)家有權(quán)無(wú)條件的收回該土地;
b、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門(mén)檢驗(yàn)后不屬危房;
c、項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。
PS：b、c條完全存在的情況下，以當(dāng)時(shí)的地價(jià)購(gòu)買(mǎi)使用年限，年限由政府規(guī)定，否則無(wú)條件收回;
14、商品房：開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，并經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。
商品房的物業(yè)類(lèi)型：住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店、市場(chǎng)。
15、商品房的預(yù)售制度：五證二書(shū)
五證：〈國(guó)有土地使用證〉、〈建設(shè)用地規(guī)劃許可證〉、〈建設(shè)工程規(guī)劃許可證〉、
〈建設(shè)工程施工許可證〉、〈商品房預(yù)售許可證〉
二書(shū)：〈質(zhì)量保證書(shū)〉、〈使用說(shuō)明書(shū)〉、兩書(shū)可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)房人提供的對(duì)商品房住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。
16、爛尾樓：指未能完成施工中途停建的樓盤(pán)。造成樓盤(pán)爛尾的原因主要有資金不足、設(shè)計(jì)、施工存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，非常建設(shè)等。
17、樓花：指已經(jīng)動(dòng)工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇，處于建筑施工的最初階段，離交房時(shí)間長(zhǎng)，價(jià)格優(yōu)惠，買(mǎi)了后又可轉(zhuǎn)賣(mài)，賺差價(jià)。
18、炒樓花：買(mǎi)賣(mài)尚未建筑好的房屋。(現(xiàn)在政府有規(guī)定，商品房5年內(nèi)不許轉(zhuǎn)讓，交5%的營(yíng)業(yè)稅，為了控制炒房)
19、期房：指具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房。(價(jià)格低、選擇空間大、戶型齊全、可監(jiān)督建筑材料、質(zhì)量)
20、現(xiàn)房：指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)驗(yàn)收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品房。(即買(mǎi)即入住、價(jià)格高、戶型過(guò)時(shí)、選擇空間不大)
21、經(jīng)濟(jì)適用房：指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房(帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是有經(jīng)濟(jì)性和適用性)。不是人人可以買(mǎi)到，必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，經(jīng)過(guò)排號(hào)購(gòu)買(mǎi)。長(zhǎng)沙房口，25歲以上，65㎡以內(nèi)以經(jīng)濟(jì)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，65㎡以外以商品房?jī)r(jià)購(gòu)買(mǎi)，5年后才能轉(zhuǎn)賣(mài))。
22、二手房：辦好產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓的房屋。其他如：公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福利房。
23、誠(chéng)意金：指商品房在未取得預(yù)售證之前，開(kāi)發(fā)商收取客戶的可退回的款項(xiàng)(一般可以獲得開(kāi)發(fā)商的折扣承諾)。
24、定金：指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣(能擔(dān)保債權(quán)人的作用)不能返還。
25、訂金：不能擔(dān)保債權(quán)人的作用，能返還。
26、玄關(guān)：登堂入室的第一張門(mén)進(jìn)去的地方，開(kāi)門(mén)區(qū)域。
27、公寓：指2層以上，供多戶人家居住的建筑。
28、純辦公樓：專為各類(lèi)公司日常運(yùn)作提供辦公活動(dòng)的大樓。
29、綜合樓：居家、辦公、商場(chǎng)、集合一體的大樓。
30、商住住宅：SOHO，居家，辦公于一體。
31、別墅：指在郊外或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)，住宿用的花園住宅，TOWRHOUSE(聯(lián)體別墅、單排別墅)。
32、SHOPPINGMALL：一站式購(gòu)物，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為一體的這么一個(gè)商業(yè)區(qū)域，起源于美國(guó)(也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài))。
33、物業(yè)管理：指由專業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主(或使用人)的委托，對(duì)物業(yè)實(shí)話專業(yè)化管理，并向業(yè)主(或使用人)提供高效、周到服務(wù)的行為。
34、物業(yè)管理內(nèi)容：對(duì)房屋及其附屬設(shè)備管理、維修;對(duì)房屋區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路等實(shí)施管理;向業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務(wù)等。物業(yè)管理屬社區(qū)管理范疇。
35、業(yè)主大會(huì)：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織形式。
36、業(yè)主代表大會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織。
37、業(yè)主委員會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。
38、一次性付款：指購(gòu)房戶在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，在沒(méi)有享受政策性貸款的情況下，將全部買(mǎi)房款一次性付給售房單位的付款方式。
39、分期付款：購(gòu)房者簽約后，將購(gòu)房款分成若干比例，按時(shí)間段或按施工進(jìn)度分批交納房款(針對(duì)期房)，交房時(shí)，款項(xiàng)全部付清。
40、銀行按揭：指以購(gòu)房合同或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押獲得購(gòu)房貸款的方式。即購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過(guò)后，取得房屋總價(jià)的部分貸款，依抵押約定，按期按時(shí)間段向銀行償還貸款本息，并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保(一般的購(gòu)房合同和產(chǎn)權(quán)證作為抵押，住房：七成二十年;門(mén)面：五成十年或六年十年)。
41、公積金：“全稱住房公積金”，指城鎮(zhèn)住房制度改革中，國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國(guó)家規(guī)定繳存的，專項(xiàng)用于住房消費(fèi)的資金(門(mén)面不行)。繳存比例：均不得低于職工上一年度月平均工資的5%，有條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例;繳存方式：一是由職工個(gè)人繳存;二是由職工所在單位繳存;
42、個(gè)人住房公積金貸款：指參加了住房公積金制度的職工，在購(gòu)買(mǎi)、建筑、翻建和大修自住住房時(shí)，因資金不足愿以新購(gòu)或其他住房產(chǎn)權(quán)作抵押而向住房公積金管理中心申請(qǐng)的貸款。
43、契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約，按房?jī)r(jià)的一定比例，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收(普通住宅：2%、非普通住宅：4%)。
44、公共維修基金：指住宅、樓房的公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金(普通住宅：2%;電梯房、門(mén)面：3%)。
45、生地：指未經(jīng)開(kāi)發(fā)，尚未開(kāi)成建設(shè)用地條件的農(nóng)地或荒地。
46、起價(jià)：即“起步價(jià)”是指物業(yè)所有房源中的最低銷(xiāo)售價(jià)格(一般指戶型、朝向、格局不好的樓房?jī)r(jià)格，各層的差價(jià)幾十~幾百元)。
47、基價(jià)：即“基礎(chǔ)價(jià)”指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格。是針對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)方法而言的，與起步價(jià)沒(méi)有關(guān)系(樓層、朝向不同價(jià)格也不同)。
48、均價(jià)：即物業(yè)的平均銷(xiāo)售價(jià)格，將本物業(yè)各套房子的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價(jià))。
49、成本價(jià)：指住房制度改革中，出售公有住房時(shí)按照建筑公有住宅的平均成本測(cè)定的價(jià)格。
包括：A、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi); B、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi); C、建安工程費(fèi); D、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi);E、管理費(fèi); F、貸款利息; G、稅金;
二、建筑基礎(chǔ)知識(shí)：
1、三通一平：是指在土地開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整。
2、七通一平：給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃Α⒌缆吠ê屯恋仄秸?/p>
3、占地面積：紅線范圍內(nèi)的面積。
4、建筑面積：指建筑物外墻(柱)勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。
5、銷(xiāo)售面積：指商品房按套出售，其銷(xiāo)售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偯娣e的共有建筑面積之和。
6、使用面積：指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的凈面積之和(在住房買(mǎi)賣(mài)中，一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格)。
7、公攤面積標(biāo)準(zhǔn)：指商品房銷(xiāo)售中應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入銷(xiāo)售面積的商品房中公共建筑空間的面積，由兩部分組成：一)室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門(mén)廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室，建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等;二)套單元與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積。
公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。
8、實(shí)用面積：建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。
9、計(jì)租面積：住宅用房按使用面積計(jì)算，非住宅用房按建筑面積計(jì)算。
10、套內(nèi)建筑面積：指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積/標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)
11、容積率：總建筑面積/總用地面積(多層容積率大致為3，高層為5，超高層為7，別墅為0.3-0.45左右、容積率越低，居家環(huán)境越好、單價(jià)高、品質(zhì)高;容積率越高，單價(jià)低、品質(zhì)低)
12、建筑密度：基底面積之和/總占地面積*100%
13、綠化率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
公式：植被垂直面積/占地面積*100%
14、綠地率：所有住宅各類(lèi)綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造時(shí)不宜低于25%(不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地)。
綠化覆蓋率>綠化率(綠化所占面積)>綠地率
15、得房率：套內(nèi)建筑面積/套建筑面積(銷(xiāo)售面積)之比
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積
套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e
16、開(kāi)間：住宅房子的橫向?qū)挾取?進(jìn)深：住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。
17、層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。
18、凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。
19、綠地面積：指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆蓋土小于2平方米的土地。
20、躍層式商品房：上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒(méi)有封。
21、復(fù)式樓：樓梯連接兩層，客廳只有一層高。
22、錯(cuò)層：房?jī)?nèi)高度不一至，一米以內(nèi)分離。
23、磚混結(jié)構(gòu)：由磚和混凝土組成，承重墻(四面不能動(dòng)，梁柱都不能動(dòng))。
24、框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由打通。其次還有：磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、框簡(jiǎn)結(jié)構(gòu)、鋼體結(jié)構(gòu)等。
25、房屋的耐用年限：指房屋能夠維持正常使用的年限，與設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑的材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)。
鋼筋結(jié)構(gòu)：60-80年 磚混結(jié)構(gòu)：40-60年 磚木結(jié)構(gòu)：30-50年 其他：15年以下
26、土地計(jì)量單位：
1平方公里=100萬(wàn)平方米(km2) 1公頃=1萬(wàn)平方米(hm2)
1公頃=15畝 1畝=667平方米
27、住宅的樓層劃分的規(guī)定：
低層住宅為：1-3層 多層住宅為：4-6層 中高層住宅：7-9層
高層住宅為：10-30層 超高層住宅為：40層以上
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)知識(shí)：
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動(dòng)。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過(guò)程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。
2、土地開(kāi)發(fā)：將生地(不具備使用條件的土地)開(kāi)發(fā)成可供使用的土地。
3、房屋開(kāi)發(fā)：由買(mǎi)得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對(duì)土地進(jìn)行平整，修路鋪設(shè)上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類(lèi)房屋以及公共設(shè)施。
4、房地產(chǎn)二次開(kāi)發(fā)：指先將生地開(kāi)發(fā)成熟地(具備使用條件)，然后再進(jìn)行拍賣(mài)和出租，由買(mǎi)地者去建造房屋。
5、房地產(chǎn)一次開(kāi)發(fā)：一次性邊土地、房屋開(kāi)發(fā)完成。
6、能源系統(tǒng)：包括供電、供熱、供氣(煤氣、天然氣、石油液化氣)等設(shè)施。
7、給水、排水系統(tǒng)：包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)(上下水道)，排水管網(wǎng)(下水道)、污水處理、排放工程。
8、土地國(guó)家所有權(quán)：指作為土地所有者的國(guó)家，對(duì)自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
9、土地集體所有權(quán)：指農(nóng)村勞動(dòng)群眾集體經(jīng)濟(jì)組織，在法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)自己所有土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
10、房屋的所有權(quán)：對(duì)房屋全面支配的權(quán)利，包括：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。
11、土地所有權(quán)：指含有法律意義上和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。
法律意義：土地所有者將土地當(dāng)成自己的財(cái)產(chǎn)，并將其實(shí)行占有、壟斷、擁有對(duì)土地支配的權(quán)利。
經(jīng)濟(jì)意義：指土地所有者憑借對(duì)土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入的權(quán)利。
四、其它內(nèi)容須知：
1、辦理銀行按揭合同需出示：
1)個(gè)人身份證及復(fù)印件各3份，結(jié)婚證或流動(dòng)人口未婚證明;
2)首期購(gòu)房款(不低于30%，二次購(gòu)房者首付不低于40%)購(gòu)房人已付購(gòu)房款收據(jù)原件及復(fù)印件;
3)購(gòu)房者或配偶單位的工資收入證明;
4)與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同;
5)開(kāi)戶銀行開(kāi)戶的活期存折并含有3個(gè)月的按揭款;
6)個(gè)人住房借款合同，借款借據(jù);
7)委托銀行扣收購(gòu)房房款協(xié)議書(shū);
8)住房抵押承諾書(shū);
9)貸款申請(qǐng)書(shū)。
2、辦理銀行按揭需交的費(fèi)用：
1)保險(xiǎn)費(fèi)(保險(xiǎn)費(fèi)率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰貸款額)(交保險(xiǎn)公司);
2)抵押費(fèi)，貸款額3‰(交房地產(chǎn)局);
3)律師見(jiàn)證費(fèi)，貸款額1.8‰(交律師事務(wù)所);
4)備案登記手續(xù)費(fèi)，每份合同20元(交房地產(chǎn)局);
5)印花稅，每份合同10元(交房地產(chǎn)局);
6)按揭資料費(fèi)，每份合同40元(交銀行);
3、公積金提取條件：符合以下條件的可以一次性提取本人住房公積金帳戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額。
1)職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻修、大修自住住房;
2)職工離、退休時(shí);
3)完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的;
4)戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的;
5)償還購(gòu)房貸款本息的;
6)房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。
4、公積金貸款是有限額規(guī)定的：
1)貸款額不能超過(guò)25萬(wàn)元的最高上限;
2)貸款額不能超出你住房公積帳戶儲(chǔ)存余額的5倍;
3)貸款額不能超出總房款的70%;
5、預(yù)售房的條件：
1)土地出讓金已繳清，取得國(guó)有土地使用證;
2)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證;
3)投入工程總建設(shè)資金達(dá)到20%以上(不含土地出讓金);
4)施工進(jìn)度已明確，交房日期已明確;
5)竣工驗(yàn)收前;
五、附加內(nèi)容(房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)培訓(xùn)基礎(chǔ)知識(shí))：
1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)：
它是一個(gè)精彩、特殊的、無(wú)處不銷(xiāo)售、人人都使用、升值空間大、有趣、自由、有成就感、鍛煉人，上不封頂收入的一個(gè)較靈活、廣泛、綜合性的一個(gè)行業(yè)。
2、有正確的價(jià)值觀：價(jià)值觀---信念---期望---態(tài)度---行動(dòng)目標(biāo)
3、行動(dòng)過(guò)程：執(zhí)行---核心價(jià)值---中程目標(biāo)---短期目標(biāo)---每日工作計(jì)劃
4、忌語(yǔ)：大概不能肯定的語(yǔ)言
五聲四語(yǔ)：迎客聲---稱呼聲---致謝聲---送客聲
反對(duì)四語(yǔ)：蔑視語(yǔ)---煩躁聲---否定語(yǔ)---斗氣語(yǔ)
5、建筑面積必須高于2.2米(低于2.2米的車(chē)庫(kù)，雜屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán))，建筑如配套游泳池、車(chē)庫(kù)等不算面積);
6、朝向：一般以客廳陽(yáng)臺(tái)的朝向?yàn)闇?zhǔn)。
7、商圈：稱之購(gòu)買(mǎi)圈或商勢(shì)圈，指在一定的經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)以商場(chǎng)或商業(yè)區(qū)為中心向周?chē)鷶U(kuò)展形成的輻射力量，對(duì)顧客吸引而形成的一定范圍或區(qū)域。
分為：核心商圈：以大型商場(chǎng)為中心，人口占60-80%，價(jià)格高;次級(jí)商圈：擁有客戶占20%;
邊緣商圈：分布密度小，產(chǎn)品低檔，價(jià)格低。
8、商業(yè)飽和度：是測(cè)量一個(gè)商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的供求量的一個(gè)重要方式。
IRS：商業(yè)飽和度
C：主要客戶指數(shù)
RE：每一個(gè)顧客平均購(gòu)買(mǎi)量
RF：商圈內(nèi)的經(jīng)營(yíng)面積
IRS=(C*RE)/RF
9、嚴(yán)重影響房地產(chǎn)價(jià)格因素：
1)價(jià)格組成=土地成本價(jià)格+建安成本+利潤(rùn)+管理費(fèi)用(國(guó)民生產(chǎn)總值，DTP指數(shù)、房地產(chǎn)政策、法律法規(guī));
2)影響房地產(chǎn)因素：開(kāi)發(fā)商實(shí)力、經(jīng)濟(jì)態(tài)度、地段、交通、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、綠化、升值、政府規(guī)劃、潛力、客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、市場(chǎng)供求、品牌、銷(xiāo)售技巧、自然環(huán)境不可復(fù)制;
3)影響每一棟單位的價(jià)格因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建筑結(jié)構(gòu);
4)多層：7層以下，金三銀四銅五六;高層：7層以上，越往高上走價(jià)格越高，越往上景觀越好;
5)影響商鋪：升值潛力、地段、交通、配套、市場(chǎng)、定位(業(yè)態(tài)定位)、消費(fèi)群、品牌、人流量、物業(yè)管理。針對(duì)每一個(gè)鋪位影響因素：位置、面積(面積小、面積消費(fèi)群體多，價(jià)格高)、樓層、鋪型(柱、開(kāi)間、阻擋)、配套設(shè)施。
10、遞名片技巧：
1)當(dāng)你與客戶談判時(shí)，客戶感興趣時(shí)，你遞上名片客戶對(duì)你印象深，認(rèn)知度;
2)當(dāng)客戶快要起身時(shí)，遞上名片，你的客戶會(huì)準(zhǔn)確記住，認(rèn)知你;
11、遞資料準(zhǔn)確時(shí)間：
1)當(dāng)你將重要內(nèi)容講解完畢，再遞上資料，請(qǐng)他了解;
2)當(dāng)你遞名片時(shí)，一起遞給他;
3)如果客戶已拿了資料時(shí)，你順著他資料內(nèi)容一條條講解下去，然后合上遞給他;
12、市場(chǎng)調(diào)查目的，其實(shí)反映市場(chǎng)現(xiàn)狀：
1)了解競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán);
2)了解消費(fèi)需求;
3)了解消費(fèi)行情;
4)為策劃、銷(xiāo)售提供依據(jù)
具體調(diào)查內(nèi)容：
a)產(chǎn)品調(diào)查：規(guī)模、占地面積、鋪位、功能定位(做什么，業(yè)態(tài)定位)、鋪型、配置(電
梯、空調(diào)、水電表)、裝修、物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)時(shí)間;
b)配套調(diào)查：內(nèi)部配套、周邊環(huán)境配套、功能配套;
c)價(jià)格調(diào)查：銷(xiāo)售價(jià)格、均價(jià)、不同樓層差價(jià)、付款方式、租金價(jià)格(臨街與內(nèi)街價(jià)格);
具體調(diào)查方式：?jiǎn)柧?、街訪(入戶走訪、單層、左手入門(mén)、雙手右手入門(mén))、專家訪談、市場(chǎng)客戶訪談;
具體調(diào)查對(duì)象：市場(chǎng)、商城、專業(yè)街、步行街、專賣(mài)點(diǎn)
具體配套調(diào)查：醫(yī)院、銀行、超市、休閑場(chǎng)所、酒店、學(xué)校、交通(人流、車(chē)流、公交車(chē)、長(zhǎng)途車(chē))
13、風(fēng)水與房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)：南向房間特征(通風(fēng)時(shí)間長(zhǎng)、日照時(shí)間長(zhǎng)、不易發(fā)霉、冬暖夏涼)。
風(fēng)水寶地：依山伴水，龍脈(建筑物的朝向的陰陽(yáng)取舍。陰：山之南、水之北;陽(yáng)：山之北、水之南;龍椅之地：綠色是生命色;中緯度：夏吹東南風(fēng)、西南風(fēng))
14、建筑顏色：紅色---象征權(quán)利、富貴、尊嚴(yán)、紅色鎮(zhèn)邪。
15、使用率=實(shí)用面積/建筑面積
小高層的使用率小于多層：60-70%
高層的使用率小于小高層：80%以上
寫(xiě)字樓的使用率小于高層：50-60%
16、產(chǎn)權(quán)證：土地使用證、房產(chǎn)證(集資房是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的，福利房是有產(chǎn)權(quán)證，可以轉(zhuǎn)讓，在國(guó)家允許的年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租)。
17、綠化：是生態(tài)內(nèi)的非常小的一個(gè)方面。
環(huán)境：周邊所表現(xiàn)的元素：生態(tài)、人文、地理、交通。一個(gè)樓盤(pán)的環(huán)境包括：綠化、交通、密度、配套設(shè)施、日照、朝向。
18、價(jià)格：昂貴、便宜
1)加權(quán)比較法：在價(jià)格上及對(duì)手比較加X(jué)%或減X%，不超過(guò)1;如對(duì)方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡;反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡;
2)盈虧平衡法
3)經(jīng)驗(yàn)評(píng)估法：根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)測(cè)標(biāo)，價(jià)格阻力位針對(duì)顧客來(lái)說(shuō)，內(nèi)容包括：均價(jià)、起價(jià)(作用，降低入市門(mén)檻、一般是低開(kāi)高漲，只對(duì)于大型樓盤(pán)、而小規(guī)模樓
盤(pán)不宜采用低開(kāi)高走)、最高價(jià)(最好的樓層肯定是最高價(jià))、垂直價(jià)格(一般金三銀四銅五鐵六，超過(guò)27米空氣質(zhì)量越差)、價(jià)格的可塑性(有
品牌價(jià)值的空間)、目標(biāo)價(jià)格(自我實(shí)現(xiàn)的價(jià)格)。
19、價(jià)格構(gòu)成：
1)土地出讓金：三通一平、拆遷、安置費(fèi)、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)(了解地質(zhì)結(jié)構(gòu));
2)公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(統(tǒng)稱土地成本);
3)建安成本(土建成本);
4)管理成本(包括營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算成本);
5)融資成本(利息);
6)稅收費(fèi)用;
7)利潤(rùn);
20、銷(xiāo)控：
內(nèi)部認(rèn)購(gòu)：二八理論：好5%、次15%、差80%;三七理論：好10%、次20%、差70%;
公開(kāi)銷(xiāo)售：用于調(diào)節(jié)控制銷(xiāo)售進(jìn)度，先銷(xiāo)次的，留下一部分好的，用于最后沖刺。
包括：強(qiáng)銷(xiāo)期(尋找熱銷(xiāo)勢(shì)頭)、持銷(xiāo)期(也叫調(diào)整期，合理安排)、沖刺期、掃尾期。
21、建筑品質(zhì)：
1)施工方的資質(zhì);
2)圖紙：設(shè)計(jì)方案，采光通風(fēng)是否符合國(guó)家規(guī)定，規(guī)劃、設(shè)計(jì)院進(jìn)行調(diào)查，研究;
3)建筑材料：質(zhì)量好壞，是否環(huán)保產(chǎn)品?
22、金字塔型：
小盤(pán)：一般以快打慢，先奇制勝，制造與眾不同的特色;
營(yíng)銷(xiāo)手法：營(yíng)銷(xiāo)突圍，側(cè)翼進(jìn)攻，通路卡位，最多客戶消費(fèi)場(chǎng)所。如俱樂(lè)部、酒吧、歌舞廳、高爾夫、通過(guò)派人進(jìn)入上述場(chǎng)所與期接觸、吸引顧客、實(shí)行營(yíng)銷(xiāo)，節(jié)省廣告費(fèi)及其它費(fèi)用。
23、項(xiàng)目定位：了解最大化的消費(fèi)群體---再了解消費(fèi)型態(tài)---得出需求---市場(chǎng)產(chǎn)品
24、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)容積率：
1)別墅1-0.8，一般是0.8; 2)高檔小區(qū)2-2.5;
3)中檔小區(qū)3; 4)低檔小區(qū)4;
一類(lèi)小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局完整，整個(gè)環(huán)境良好;
二類(lèi)小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局完整，環(huán)境不良好;
三類(lèi)小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局不完整，環(huán)境差;
房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)：開(kāi)發(fā)流程
開(kāi)發(fā)流程
(一)前期策劃
1、市場(chǎng)調(diào)研
(1)調(diào)研流程
☆前期準(zhǔn)備：確定市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容和目的→擬定市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃→選擇調(diào)查人員
☆市場(chǎng)調(diào)查：收集相關(guān)信息資料→選擇調(diào)研方法→進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查
☆資料分析：編輯整理信息資料→撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
(2)調(diào)研內(nèi)容
☆環(huán)境調(diào)研：政策法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)
☆供求調(diào)研：消費(fèi)者構(gòu)成、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)力、購(gòu)買(mǎi)行為
☆項(xiàng)目調(diào)研：項(xiàng)目所在地氣候、土地性質(zhì)、周邊環(huán)境、周邊社區(qū)現(xiàn)狀、市政及公建配套設(shè)施、交通條件等
☆競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研(產(chǎn)品規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略、銷(xiāo)售情況等)，競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)調(diào)研(企業(yè)專業(yè)化程度、品牌知名度、銷(xiāo)售方式、產(chǎn)品質(zhì)量、成本狀況、價(jià)格策略、與當(dāng)?shù)卣P(guān)系等)
(3)撰寫(xiě)報(bào)告
包括導(dǎo)言、研究方法、調(diào)查成果、限制條件、結(jié)論和建議。
2、項(xiàng)目可行性分析
(1)報(bào)告依據(jù)
☆國(guó)家相關(guān)法律法規(guī);
☆國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃;
☆國(guó)家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn);
☆城市規(guī)劃管理部門(mén)出具的規(guī)劃意見(jiàn);
☆《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，或國(guó)土資源管理部門(mén)出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn);
☆環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的審批意見(jiàn);
☆交通行政主管部門(mén)出具的交通影響評(píng)價(jià)文件的意見(jiàn);
☆自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料;
☆有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料;
☆國(guó)家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo);
☆開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。
(2)報(bào)告內(nèi)容
項(xiàng)目總論、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案、投資估算與融資方案、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目不確定性分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防控、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性研究結(jié)論及建議、附件等。
3、前期定位
(1)土地定位
☆如何進(jìn)行土地儲(chǔ)備與競(jìng)拍;
☆明確如何選擇土地開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì);
☆土地開(kāi)發(fā)如何定位。
(2)市場(chǎng)定位
☆明確開(kāi)發(fā)理念及土地用途;
☆進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)研究;
☆選定細(xì)分市場(chǎng);
☆目標(biāo)客群定位;
☆進(jìn)行產(chǎn)品定位;
☆進(jìn)行價(jià)格定位;
☆財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。
(3)產(chǎn)品定位
☆總體規(guī)劃布局;
☆戶型設(shè)計(jì);
☆建筑設(shè)計(jì);
☆園林景觀設(shè)計(jì);
☆附加值提升。
(二)土地獲取
1、土地儲(chǔ)備及土地價(jià)值評(píng)估
(1)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施
征地→拆遷→市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)→土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收
(2)土地價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)
土地形狀、土地面積、交通環(huán)境、區(qū)位條件、土地性質(zhì)、建設(shè)現(xiàn)狀、片區(qū)規(guī)劃、投資目的、土地附加值、經(jīng)濟(jì)界限。
2、地產(chǎn)企業(yè)土地獲取決策管理
(1)決策流程
戰(zhàn)略評(píng)估→效益評(píng)估→可行性評(píng)估→執(zhí)行
(2)獲取步驟
☆進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查;
☆明確土地獲取方式(出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓);
☆辦理土地手續(xù)。
(三)規(guī)劃設(shè)計(jì)
1、招投標(biāo)管理
(1)招投標(biāo)類(lèi)型
☆全過(guò)程招投標(biāo);
☆材料及設(shè)備招投標(biāo);
☆工程施工招投標(biāo);
☆勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)。
(2)招投標(biāo)方式
公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、協(xié)議招標(biāo)。
(3)招投標(biāo)程序
☆申請(qǐng)立項(xiàng);
☆編制招標(biāo)文件及標(biāo)底;
☆確定招標(biāo)方式;
☆投標(biāo)人資格審查;
☆招標(biāo)工程交底及答疑;
☆投標(biāo)報(bào)價(jià);
☆開(kāi)標(biāo);
☆評(píng)標(biāo);
☆決標(biāo);
☆簽訂合同。
2、項(xiàng)目定位
(1)市場(chǎng)環(huán)境分析
包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境等。
(2)客戶定位
細(xì)分目標(biāo)客戶群→定位目標(biāo)客戶群→選擇目標(biāo)客戶群。
(3)產(chǎn)品整體定位
包括容積率配置、公共設(shè)施定位、樓層用途定位等。
(4)產(chǎn)品定位
包括產(chǎn)品檔次、項(xiàng)目環(huán)境、總平面布置、建筑、景觀、智能化、物業(yè)管理等。
(5)價(jià)格定位
☆評(píng)估內(nèi)外部因素;
☆收集定價(jià)信息
☆研究樓盤(pán)平均單價(jià)的影響因素;
☆決定各期、各棟的平均單價(jià);
☆評(píng)判樓層垂直價(jià)差;
☆判定水平價(jià)差;
☆調(diào)整價(jià)格偏差。
3、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)
(1)啟動(dòng)階段
地塊選擇、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、購(gòu)房者心理分析、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位。
(2)設(shè)計(jì)階段
設(shè)計(jì)采購(gòu)(指定設(shè)計(jì)公司或招投標(biāo)選擇設(shè)計(jì)公司)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)。
(3)工程計(jì)劃階段
市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。
(4)工程施工階段
☆要求施工單位做好施工組織設(shè)計(jì)，督促監(jiān)理單位做好監(jiān)理規(guī)劃;
☆定期召開(kāi)工程例會(huì)和設(shè)計(jì)交底會(huì);
☆確保工程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本及項(xiàng)目總體計(jì)劃實(shí)施和控制;
☆及時(shí)準(zhǔn)確地審核各種變更，使其發(fā)生不脫離總體計(jì)劃。
(5)收尾階段
完成對(duì)外結(jié)算、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、做好項(xiàng)目記錄。
(四)建設(shè)施工
1、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建
(1)辦理立項(xiàng)手續(xù)
(2)辦理“五證”
報(bào)刊《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。
2、開(kāi)發(fā)采購(gòu)管理
(1)制定采購(gòu)計(jì)劃
(2)下達(dá)采購(gòu)訂單
(3)簽訂采購(gòu)合同
(4)管理采購(gòu)交易
(5)校驗(yàn)采購(gòu)發(fā)票
3、確定工程造價(jià)
(1)工程造價(jià)形式
投資估算、設(shè)計(jì)概算、修正概算、施工圖預(yù)算、工程結(jié)算、竣工決算
(2)工程造價(jià)控制
☆實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度;
☆實(shí)行限額設(shè)計(jì);
☆開(kāi)展價(jià)值工程活動(dòng);
☆加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作;
☆加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理。
4、工程進(jìn)度管理
(1)主要任務(wù)
☆確定項(xiàng)目建設(shè)工期及施工各階段進(jìn)度目標(biāo);
☆審批施工單位的進(jìn)度計(jì)劃，進(jìn)行有效控制;
☆定期檢查工程進(jìn)度，與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行比對(duì);
☆督促施工單位采取措施，保證工期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。
(2)階段管理
☆事前控制：合理制定計(jì)劃、嚴(yán)格圖紙會(huì)審;
☆事中控制：節(jié)點(diǎn)過(guò)程控制、節(jié)點(diǎn)完成控制;
☆事后控制：計(jì)劃變更控制、進(jìn)度超期控制。
(3)計(jì)劃編制
☆根據(jù)工程項(xiàng)目總進(jìn)度的要求確定單位工程的開(kāi)工順序和速度;
☆計(jì)算各單位工程的分部、分項(xiàng)工程量，并確定施工順序及所需人工、材料和機(jī)械數(shù)量;
☆排出單位工程的施工網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃;
☆排出整個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，找出關(guān)鍵線路。
5、建筑材料管理
(1)建材類(lèi)別
☆結(jié)構(gòu)材料：鋼材、木材、混凝土、石材、水泥、磚瓦、鋼化玻璃、工程塑料、復(fù)合材料等。
☆裝飾材料：輕型鋼材、石膏板、涂料、油漆、鍍層、貼面、各色瓷磚及具有裝飾效果的玻璃等。
☆專用材料：具有防水、防潮、防腐、防火、阻燃、隔音、隔熱、保溫、密封等特殊功能的材料。
(2)管理內(nèi)容
☆材料采購(gòu)管理：制定采購(gòu)計(jì)劃、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并作出選擇、控制材料價(jià)格、對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料進(jìn)行檢驗(yàn)。
☆施工現(xiàn)場(chǎng)管理：材料存放管理、材料發(fā)放管理、施工中的組織管理。
☆材料成本管理：制度控制、限量控制、主材控制、索賠控制。
6、竣工驗(yàn)收管理
(1)驗(yàn)收依據(jù)
法律、法規(guī)和章程;工程資料。
(2)驗(yàn)收內(nèi)容
土建工程、安裝工程、人防工程、管道工程等。
(3)驗(yàn)收流程
☆施工單位自檢、提交驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告;
☆監(jiān)理單位提交《工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告》;
☆勘察、設(shè)計(jì)單位提出《質(zhì)量檢查報(bào)告》;
☆監(jiān)理單位組織初驗(yàn)(預(yù)驗(yàn)收);
☆建設(shè)單位提交驗(yàn)收資料，確定驗(yàn)收時(shí)間;
☆竣工驗(yàn)收;
☆施工單位按驗(yàn)收意見(jiàn)進(jìn)行整改;
☆辦理備案。
(五)宣傳營(yíng)銷(xiāo)
1、制定項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃
(1)編寫(xiě)要點(diǎn)
計(jì)劃概要、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀、計(jì)劃與問(wèn)題分析、確定目標(biāo)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略、行動(dòng)方案、預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表、計(jì)劃控制。
(2)制訂流程
☆調(diào)查及分析市場(chǎng)走勢(shì);
☆擬定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo);
☆理解項(xiàng)目定位;
☆制訂營(yíng)銷(xiāo)方案;
☆管理營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃;
☆執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)控制。
2、廣告策劃管理
(1)準(zhǔn)備階段
參與規(guī)劃設(shè)計(jì)、確定預(yù)算、尋找廣告公司、市場(chǎng)調(diào)研和分析、準(zhǔn)備提案工作。
(2)策劃階段
確定廣告目標(biāo)、確定主題及創(chuàng)意表現(xiàn)、確定廣告投放時(shí)間、采取廣告策略、制訂廣告計(jì)劃。
(3)實(shí)施階段
選擇廣告類(lèi)別、擬定廣告文案、定稿和發(fā)布廣告、內(nèi)容變更。
(4)評(píng)估階段
測(cè)定銷(xiāo)售效果、社會(huì)效果和心理效果，詳盡分析廣告效果。
3、案場(chǎng)管理
(1)管理職能
☆行政管理：考勤管理、著裝管理、衛(wèi)生管理等。
☆人員管理：督查員工遵守崗位職責(zé)、完成工作內(nèi)容等。
☆銷(xiāo)售流程管理：制定銷(xiāo)售流水線、制訂《答客問(wèn)》。
☆客戶管理：每日上報(bào)、及時(shí)更新、專人解決。
☆資料管理：客戶資料、房源銷(xiāo)控、工程圖紙、合同文件。
(2)核心要點(diǎn)
☆營(yíng)銷(xiāo)必須事先做好充分準(zhǔn)備;
☆制訂可操作性強(qiáng)的監(jiān)控流程;
☆完善危機(jī)干預(yù)機(jī)制;
☆制訂科學(xué)可行的營(yíng)銷(xiāo)宣傳方案;
☆接聽(tīng)電話要事先準(zhǔn)備;
☆接待客戶要注意形象和禮儀;
☆熟悉掌握產(chǎn)品特征;
☆詳細(xì)填寫(xiě)客戶資料;
☆簽訂合同要充分準(zhǔn)備。
(3)階段管理
☆前期準(zhǔn)備：擬定開(kāi)盤(pán)方案、制訂流程和價(jià)格、評(píng)審、培訓(xùn)和演練、物資準(zhǔn)備。
☆銷(xiāo)售過(guò)程：反復(fù)派單、組織產(chǎn)品演練、準(zhǔn)備合同樣本、準(zhǔn)備案場(chǎng)基本資料、分析客源、對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)品進(jìn)行調(diào)研、繪制銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)圖。
☆尾期結(jié)案：組織銷(xiāo)售人員進(jìn)行總結(jié)、結(jié)案報(bào)告、配合交房。
4、銷(xiāo)售管理
(1)銷(xiāo)售管理內(nèi)容
銷(xiāo)售價(jià)格管理、銷(xiāo)售渠道管理、促銷(xiāo)管理。
(2)制訂銷(xiāo)售規(guī)劃
制訂銷(xiāo)售目標(biāo)→選擇銷(xiāo)售策略→制訂銷(xiāo)售行動(dòng)方案→營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃。
(3)辦理銷(xiāo)售手續(xù)
房屋銷(xiāo)售預(yù)測(cè)量→辦理《商品房銷(xiāo)售許可證》→辦理按揭抵押收件→商品房?jī)r(jià)格備案方法。
(4)組織銷(xiāo)售隊(duì)伍
培訓(xùn)銷(xiāo)售人員→確定銷(xiāo)售模式→備齊銷(xiāo)售道具。
5、客戶關(guān)系管理
(1)管理內(nèi)容
客戶資料管理、客戶滿意度調(diào)查管理、客戶服務(wù)。
(2)管理階段
☆銷(xiāo)售前期：掌握客戶信息、進(jìn)行客戶分析。
☆銷(xiāo)售階段：來(lái)電來(lái)訪接待統(tǒng)計(jì)、客戶信息收集管理、成交匯總分析管理。
☆銷(xiāo)售后期：客戶入住管理、退房換房管理、調(diào)查客戶滿意度、客戶投訴管理、賠償處理。
(六)物業(yè)管理
1、管理內(nèi)容
(1)基本業(yè)務(wù)
對(duì)房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等進(jìn)行運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)。
(2)專項(xiàng)業(yè)務(wù)
安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理、車(chē)輛交通等。
(3)特色業(yè)務(wù)
特約服務(wù)、便民服務(wù)等。
(4)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)
房屋中介服務(wù)、裝修業(yè)務(wù)等。
2、管理過(guò)程
(1)前期介入職責(zé)
參與規(guī)劃設(shè)計(jì)、參與工程管理、代理物業(yè)銷(xiāo)售、物業(yè)接管驗(yàn)收。
(2)前期管理內(nèi)容
物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作、工程質(zhì)量保修、前期溝通協(xié)調(diào)。
(3)日常管理內(nèi)容
☆房屋維修管理：房屋的勘查鑒定、房屋維修計(jì)劃管理、房屋維修質(zhì)量管理、維修工程預(yù)算、維修工程招投標(biāo)管理、房屋維修成本管理、房屋維修要素管理、房屋維修施工項(xiàng)目管理、房屋維修施工監(jiān)理等。
☆綠化管理：綠地設(shè)計(jì)和營(yíng)造、綠地養(yǎng)護(hù)、綠地改造等。
☆環(huán)境衛(wèi)生管理：垃圾箱、樓道地面、公共墻面等。
☆治安管理：公共安全管理、經(jīng)營(yíng)攤點(diǎn)管理、侵占公共區(qū)域等。
☆車(chē)輛及交通管理：預(yù)測(cè)交通狀況難點(diǎn)、機(jī)動(dòng)車(chē)輛和非機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理等。
☆消防管理：消防教育宣傳、消防培訓(xùn)及演練等。
☆檔案管理：物業(yè)檔案的收集、整理、歸檔、使用等。
3、后期盈利
(1)成本控制措施
人力資源成本控制、節(jié)能降耗、加強(qiáng)維修費(fèi)用控制、加強(qiáng)成本考核。
(2)物業(yè)收費(fèi)對(duì)策
☆設(shè)計(jì)施工不合理的對(duì)策：前期介入。
☆工程質(zhì)量問(wèn)題多的解決策略：理性承接。
☆管理服務(wù)水平低的解決策略：苦練內(nèi)功。
☆費(fèi)用支出不透明的解決策略：定期公示。
☆收費(fèi)手段太落后的解決策略：一卡通用。
☆依法維權(quán)意識(shí)弱的解決策略：增強(qiáng)法律意識(shí)。
☆業(yè)主認(rèn)識(shí)存在偏差的解決策略：加大宣傳力度。
☆業(yè)主消費(fèi)水平不高的解決策略：增加合理補(bǔ)貼。
☆業(yè)主僥幸心理的解決策略：公眾力量約束。
☆自主權(quán)難發(fā)揮的解決策略：公開(kāi)競(jìng)標(biāo)選聘。
☆售房廣告承諾難兌現(xiàn)的解決策略：多管齊下。
(3)物業(yè)管理集資渠道
☆物業(yè)管理費(fèi)收繳;
☆維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金;
☆多種經(jīng)營(yíng)收入;
☆開(kāi)發(fā)建設(shè)單位支持;
☆政府支持;