房地產(chǎn)銷售入門技巧

　　技巧是人們在從事同一個工作和活動中總結(jié)出來的可以使工作更簡單有力的方法，那么房地產(chǎn)銷售又有那么技巧呢?新手又應該如何入門?請看下面小編為你整理的資料。

　　房地產(chǎn)銷售入門技巧

　　房地產(chǎn)銷售三板斧

　　×先生、女士，像你是做xx生意的。像你做到今天那么成功，真的很羨慕你。當然嘛，你在這方面是專業(yè)人士，也是我的老師。有機會我一定向你請教。但是在房子方面，我要比你熟悉些。畢竟我們做了兩三年的房地產(chǎn)了，買不買我們的房子沒有關(guān)系，什么時候買也不要緊。您總是要購房的，耽誤您幾分鐘時間，給您分析一下xx市房地產(chǎn)的一些情況，給你一些建議，希望對你今后買樓時有所幫助，做個參考也好。

　　一、保值升值。

　　目的：激發(fā)客戶“買房子”的購買欲望。

　　其核心在于要解決“值與不值”的問題，讓客戶下決心買房。無論是自用還是用來直接投資，其結(jié)果都是一種投資方式。因此，保值、增值是投資者關(guān)心的關(guān)鍵。在這個環(huán)節(jié)著重給客戶講述的是“值”，講得好認為值，講得不好則認為不值，第一板斧強調(diào)的是“金融知識”

　　買房子，不論你是自用也好，投資也好，都是一種投資行為，因為畢竟一次性投入的資金量比較大，既然講投資，就要將升值，就算你買房只是為了住，那你也不愿意買個房子天天掉價吧。作為投資肯定是要有回報率的，您今天30萬買一套房，肯定希望它明年變成40萬甚至50萬，那怎樣才能有更高的回報呢?依我做房地產(chǎn)的經(jīng)驗，源引香港地產(chǎn)大王李嘉誠的話來說決定房子能否升值，最主要的有三大因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。，那地段為什么這么重要呢?就拿我們的房子為例，我們這里是濱海中心區(qū)，交通方便，門口有公交車，學校、超市、廣場就在附近，再說后期咱們建設(shè)濱海唯一的步行街、商業(yè)圈，生活方便。政府在這交通要道建設(shè)了這么多年，已完全成規(guī)模，可以說這里是居住的最好地段，像這樣地段的房子想要的人是越來越多，需求量是越來越大，但地是越來越少，所以說它的升值潛力是非常大的，您說對嗎?從房地產(chǎn)本身來講，房子是永遠增值的。

　　買房永遠都是最穩(wěn)的，是長線投資，永遠增值，保值。我們國家人多地少，人口每年增長2%，土地每年減少1.5%,土地是不可再生的資源，這些決定了地價，地產(chǎn)的增值，因此買房子是最穩(wěn)的投資，買什么都不如買房子。

　　人民幣貶值:

　　錢現(xiàn)在是越來越不值錢啦，一直再貶值，通貨膨脹越(通貨膨脹(Inflation)指在紙幣流通條件下，因貨幣供給ji大于貨幣實際需求，也即現(xiàn)實購買力大于產(chǎn)出供給，導致貨幣貶值，而引起的一段時間內(nèi)物價持續(xù)而普遍地上漲現(xiàn)象。其實質(zhì)是社會總需求大于社會總供給 (供遠小于求)。紙幣、含金量低的鑄幣、信用貨幣，過度發(fā)行都會導致通脹。)來越厲害。中國每年要有百分之八左右的國民經(jīng)濟增長率，所以國家大量發(fā)行貨幣，為什么在社會短短兩年之內(nèi)發(fā)行了三次貨幣，事實上這就是一個訊號。人民幣要貶值了，您都知道市場的供應量應該與需求量平衡的，如果不平衡，那貨幣肯定要貶值。就好比一杯牛奶，你不斷的往里面加水，表面上看牛奶的量增加了，但是牛奶的濃度含金量卻減少了。在加上2001年中國已加入世貿(mào)組織，我們中國有個大經(jīng)濟學家叫吳敬璉他就說“中國人三年之后(因為有三年的政策保護期)人民幣的貶值是不可避免的，因為在那個時候，經(jīng)濟全球一體化，你的錢、我的錢、他的錢，咱們大家的錢一起推向國際金融市場，自由兌換。那你說人民幣和美元，英鎊相比，哪個更值錢。我們不如別人的貨幣價值大，那么只有貶值去適應別人”。 歷史上任何一個國家的一個政策方針的變動都會導致貨幣的貶值。你看像蘇聯(lián)，在解體前1987年1000盧布可以買一輛伏爾加轎車，1盧布=3美元，但解體后，1美元=2000盧布，即1000盧布=50美分。只能坐一次出租車了，我有個同學的姐姐，到印度去留學，找了個印度老公，后面到廣州成家，用120萬印尼盾買了一套房，后來一年之后，印尼發(fā)生動亂，而印尼盾貶值了120倍，120萬印尼盾只能買個衛(wèi)生間啦。他們老大說，那是他做生意最明智的一筆投資。

　　現(xiàn)在是市場經(jīng)濟，可能現(xiàn)在咱們中國還能靠政治經(jīng)濟杠桿來保證貨幣穩(wěn)定，但是政治杠桿終究要被市場杠桿打破，只要在市場經(jīng)濟，人民幣貶值就是不可避免的，你可能現(xiàn)在還能感覺到把錢放在銀行比較安全。但是，你知不知道。在08年金融危機時，外國很多銀行紛紛倒閉，許多人一夜之間變得身無分文，我有個遠房親戚，當時從泰國回來就只帶了一身換洗的衣服回來，錢放在銀行，永遠都只是一個貨幣符號，眼看貨幣貶值了和一堆廢紙沒有啥區(qū)別。所以，為什么現(xiàn)在的人都不把錢存在銀行，而拿出來投資呢?轉(zhuǎn)入投資，而投資又有哪些投資渠道呢?

　　第一：存銀行。

　　把錢存入銀行，雖得到一定利息的回報，但是現(xiàn)在的利息低得連通貨膨脹都保不住，利率一般在3%左右，而通貨膨脹率每年達到8%左右，也就意味著您的錢每年都要損失5%左右，幾年后都沒有了，不劃算。存款也是一種貶值的過程,他會使我們的購買力越來越低，建國以來最高利率13%，當前2.25%,還有1.8%的利息稅,現(xiàn)在的錢放在銀行里是最劃不來的，就像是陽光下的冰塊很快就化掉了?，F(xiàn)在人民幣在銀行的利率是越調(diào)越低，以后調(diào)到“0”甚至收你的管理費用都有可能。

　　第二：炒股票。

　　中國的股票本質(zhì)就是政府為企業(yè)圈錢的一種手段。股市風云變幻風險很大，完全是“紙上富貴”。昨天還有幾百萬，可能一夜醒來，一分錢都沒有了 。股市上有句話：十個炒股，七個賠，兩人保本，一人賺。除非你是大戶.是莊家.否則十有八九都是死路一條。而且炒股的人，人家都講那是非正常人，晚上人家休息他卻興奮很，白天別人工作，他卻睡大覺。搞得人整天神神秘秘的。

　　第三：做生意。?

　　做生意是一種很好的投資，但是現(xiàn)在不像80年代擺個地攤賣牛仔褲也能賺錢?，F(xiàn)在市場經(jīng)濟下，市場越來越成熟，越來越規(guī)范，競爭越來越大，而且做生意風險大、利潤薄，只有百分之十左右的毛利潤。而且，你一要有資金。二要有經(jīng)驗。三要與工商、城管、稅務等很多部門打交道。做生意的人都知道，今天生意好做不一定代表明天的生意好做。俗話說：雞蛋不要放在一個籃子里.即使是做生意，也應該分散投資，同時你是生意人?，都知道有句俗話說“商場如戰(zhàn)場，將軍難免陣前亡”?。別說是你，人家史玉柱那樣的人都有倒下的時候。

　　第四：投資房地產(chǎn)。

　　房子是一種特殊的商品，它同時具備消費和投資兩種功能。投資房子，如果您眼光獨到，選擇樓市的地段好，設(shè)計合理，質(zhì)量優(yōu)良，就是不住租金也可以達到銀行的利率。而樓房本身在升值，這也是把錢存入銀行以及投資股票所絕對無法產(chǎn)生的效益。只有投資樓市，才是真正增值。投資房地產(chǎn)長期持有盈利大于股票，風險小，安全性強，特別是在國內(nèi)房地產(chǎn)正處于成長期，投資房產(chǎn)，只盈不虧是一項極佳的長線投資。就算貸款買房，你租出去，房租也構(gòu)你銀行利息了，而你的房子也在不斷升值。

　　城市人口的增加：城市人口的驟增現(xiàn)在，全國每個城市都在賣戶口，就是城市要擴大，這是國家消除城鄉(xiāng)差別的一個戰(zhàn)略關(guān)系。中國城市化率從建國(1949年)10.64%。1990年26.41%。2000年36.22%到今年城市化率是47﹪。而發(fā)達國家是85%以上，那么您想想，這么多人涌進城市，對房子的需求該有多大，表面看，現(xiàn)在好象供大于求，但這是針對高價格的房子而言，低價房子絕對供不應求，價格肯定會一路高漲。

　　房價的構(gòu)成：房價下跌的空間不大。房價的構(gòu)成主要包括土地成本、建安成本和項目經(jīng)營期間的費用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開發(fā)利潤。從這幾部分分析，房價增長速度會有所減緩，但房價下跌的可能性不大。

　　1、土地成本持續(xù)上漲。土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要條件，也是整個商品房成本中的重要組成部分。在國家土地新政策執(zhí)行后，土地價格上漲迅速，土地供應量已出現(xiàn)了較大幅度減少，而住房需求的快速增長，又進一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地供需矛盾。從長期來看，由于土地資源的稀缺性、土地供應的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導致土地供應的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動了地價上漲。而拆遷工作的進一步規(guī)范也相應增加了拆遷補助費用。另一方面，土地出讓金也是當?shù)卣M行配套基礎(chǔ)設(shè)施的資金來源。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢。

　　2、建材價格的上漲導致建安成本的不斷提高。近幾年來，由于投資的過度旺盛等因素影響導致建材價格的持續(xù)上漲。2004年，全國固定資產(chǎn)投資價格比上年上漲5.6%。其中，建筑安裝工程價格上漲8.2%、材料費價格上漲10.7%，建筑用鋼材價格上漲17.4%。建材價格的上漲直接導致了商品房竣工造價的快速上漲，2004年全國商品房平均竣工造價為每平方米1402元，比上年增長10%。 從整體上看，盡管近期建材價格有所回落，但從長期來看，原材料供應緊張趨勢仍將延續(xù)。我國電力、煤炭、石油供應緊張的局面仍將持續(xù);鐵路運輸緊張局面難以得到根本緩解;建材價格仍將維持在高位。另一方面，隨著人們需求層次的不斷提高，商品房的品質(zhì)會逐步提高，配套設(shè)施和環(huán)境也會不斷改善，這些都在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。

　　3、人力成本、項目的期間費用和開發(fā)利潤都難以明顯下降。由于工資的剛性特征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力成本將會持續(xù)上漲;項目期間的費用多是由政府部門征收的，也都是經(jīng)過相關(guān)部門批準的，這部分成本短期內(nèi)也不可能下降;而對于企業(yè)的開發(fā)利潤，由于國家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟適用房建設(shè)、整頓規(guī)范市場秩序等宏觀調(diào)控政策，這部分可能會下降一些。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場中的法人主體，其著眼點只能以盈利為中心。所以從長期看，這部分成本也不會有太多的下降空間。

　　二、 入市良機

　　強調(diào)的是政策，是買房的時間問題，晚買不如早買!它的目的:激發(fā)客戶“現(xiàn)在就買”的購買欲望.

　　1、房地產(chǎn)市場進入快車道。95年，當時朱榕基不是國務院副的時候，他就提出把房地產(chǎn)作為龍頭支柱產(chǎn)業(yè)放在汽車業(yè)和工業(yè)的前面發(fā)展。96年朱榕基上臺以后，立馬把房地產(chǎn)和汽車業(yè)、工業(yè)調(diào)了個位置，采取了下列措施：首先減免了48種稅收，把契稅減免了一半。

　　2、房地產(chǎn)成為龍頭支柱產(chǎn)業(yè)。在國際上，房地產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中占20～30%，而在國內(nèi)僅占1%的地位，之所以國家要把房地產(chǎn)作為龍頭支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，是因為它的發(fā)展將帶動相關(guān)100多個行業(yè)的發(fā)展。(房地產(chǎn)每消費100元，就帶動120—150元的其他消費)自從98年住房制度改革之后，住房就不是福利制度中的分配品，開始從計劃經(jīng)濟下的基建投資轉(zhuǎn)為了商品化投資。住房開始成為城市居民家庭生活的消費品，根據(jù)《中國行業(yè)市場研究報告》一書中的資料統(tǒng)計，消費領(lǐng)域中任何行業(yè)都遠遠無法與房地產(chǎn)的消費貢獻相比。

　　3、按揭法的實施和按揭力度的加大，使買得起房的人越來越多，供求關(guān)系越來越大。用未來的錢圓今天的夢，很實惠，很保險。1998年，國務院下發(fā)了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，實施了積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵居民住房消費。98年只能做5成5年的按揭，現(xiàn)在可以做到8成30年的按揭，再加上這段時間內(nèi)，國家連續(xù)降息。銀行利率下調(diào)，2011年7月7日銀行貸款基準利率年利率五年以上為：7.05%。2012年6月8 日銀行貸款基準利率年利率五年以上為：6.8%。2012年7月6日銀行貸款基準利率年利率五年以上為：6.55%。

　　4、城市人口的驟增現(xiàn)在，全國每個城市都在賣戶口，就是城市要擴大，這是國家消除城鄉(xiāng)差別的一個戰(zhàn)略關(guān)系。中國城市化率從建國(1949年)10.64%。1990年26.41%。2000年36.22%到今年城市化率是47﹪。而發(fā)達國家是85%以上，那么您想想，這么多人涌進城市，對房子的需求該有多大，表面看，現(xiàn)在好象供大于求，但這是針對高價格的房子而言，低價房子絕對供不應求，價格肯定會一路高漲。

　　5、新的土地法實施，土地的升值就是房子的升值a) 土地不可再生的唯一性，注定土地越來越少，而中國本身就是一個人多地少的國家。b) 99年元月1日《新土地法》實施，國家每年嚴格控制住宅用地建筑的審批，土地必須通過土地儲備中心限量發(fā)售，實行拍賣制。c) 土地開發(fā)價值在于國家大量資金的投入，土地的升值不是它本身，而是國家大量資金投入的結(jié)果。

　　三、性價比

　　第三扳斧 價格優(yōu)勢“談判中要始終貫穿——價格是綜合因素決定的”。

　　它的目的:激發(fā)客戶“就在這里”的購買欲望.強調(diào)我們的賣點!

　　為什么要買我們的房(公司開發(fā)模式、價格低、地段好、升值空間大、戶型設(shè)計合理等)。

　　這個就跟樓盤比較一樣，把我們樓盤的優(yōu)點，賣點一一列舉出來。讓客戶感覺我們這里非常好，買房就要在這買。

　　1.強調(diào)規(guī)模。

　　規(guī)模不一是成正比的。

　　規(guī)模里有配套的不一(水電、品牌、環(huán)境)，物管的不一。

　　強調(diào)與別人不一樣的東西，最重要的在于挖掘其附加價值。

　　免費的附加價值，如周邊的河、大廣場、車站、大學等，以及園林、綠化、外墻成本。

　　挖掘與眾不同的東西，把其變成自己的發(fā)光點

　　2.從品牌上去說，創(chuàng)品牌不在謀利。

　　3.從公司背景上去說。

　　4.同檔次樓盤的比較。

　　顧客問：房價會不會跌?

　　專家答：房價不會跌，房屋成本是剛性的，成本不降，價格不會降。

　　成本=土地價+建安費+配套費+利潤+銷售費用 +稅收

　　1)地價呈上揚趨勢。

　　a)出讓金歸國有：國企多、虧損多，財政收入有限，下崗人員增多，土地出讓金作為財政扶持，故不會輕易讓利。加之拆遷費，二者約占房價的50%。

　　b)土地之有限，不可再生，故導致求大于供。

　　2)建安費上漲，鋼筋、人工費上漲。

　　3)配套費、水電。

　　4)發(fā)展商之利潤10%左右，但開發(fā)風險大，周期長，全國約1/2發(fā)展商是虧損的。

　　總結(jié)：所有商品價格均是由供求關(guān)系決定的，

　　什么東西值錢，一種是人需要的，一種是供不應求的。

　　房產(chǎn)銷售好做嗎 聽一聽業(yè)內(nèi)人士怎么說

　　房產(chǎn)銷售好做嗎?在這里需要肯定的任何行業(yè)都有佼佼者也有失敗者,所以并不能一概而論的好做和不好做來區(qū)分,關(guān)鍵是要選擇適合自己的,面對一個人們口中的金鉑鉑房產(chǎn)銷售,不妨聽一下業(yè)內(nèi)人士怎么說:

　　主要從兩個方面來看:

　　第1、是關(guān)于銷售這個工作而言:

　　銷售是一個非常有挑戰(zhàn)性的行業(yè),其中房地產(chǎn)銷售的主要行業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè),上海是中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)源地,最早最有經(jīng)驗也最成熟的市場體系,別的城市不敢說,但是上海,房地產(chǎn)銷售還是比較成型和好做的,尤其是二手房的營銷。

　　那么一手房營銷和二手房營銷有什么區(qū)別?

　　一手房市場,工作壓力會小一些,不用出去跑房源,只需要賣房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房,辛苦的就是帶顧客看房、解答。有固定的工作時間。

　　如果是二手房市場,可能相對來講就更加辛苦一些了,有的時候需要掃房,也是就出去找房源,而且二手房的工作時間不是那么固定,因為買房者的看房時間是不固定的,如果買房者只有下班才有時間看房,那么為了能銷售成功,您可能就需要起早或者貪黑的去工作了。

　　但是所有的付出和金錢是成正比的,你付出越多越辛苦,你收獲的就越多。

　　第2、國家政策的方向。

　　只有跟著國家政策的步伐才能更加賺錢。去年上半年國家出臺了一系列房地產(chǎn)利好政策。

　　一、貸款政策——中國人民銀行住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知:央行分別降了三次存貸款基準利率,2015年3月1日降息至5.9%,2015年5月11日降息至5.65%,2015年6月28日降息至5.4%,2015年8月28日降息至5.15%。

　　二、稅收政策——2015年3月30日,財稅[2015]39號財政部國家稅務總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知

　　政策內(nèi)容

　　1.個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;

　　2.個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;

　　3.個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。

　　以上就是房產(chǎn)銷售好做嗎的一些相關(guān)內(nèi)容的介紹,現(xiàn)在于房地產(chǎn)銷售這一塊國家已經(jīng)取消了職業(yè)資格的認定,門檻比較低,如果您覺得您比價適合房產(chǎn)銷售這個行業(yè)不妨去試試。