房地產(chǎn)企業(yè)會計核算視頻
房地產(chǎn)會計是的房地產(chǎn)相關行業(yè)中重要的一個職務，而房地產(chǎn)會計的核算流程具體又是怎樣的呢?下面是學習啦小編整理的一些關于房地產(chǎn)企業(yè)會計核算視頻的相關資料,供你參考。
房地產(chǎn)企業(yè)會計核算視頻
房地產(chǎn)會計核算流程
一、土地使用權取得階段：需繳納契稅、印花稅(還有政府相關部門收取的交易費等)，但有時土地轉讓方轉讓時會要求拿凈值，而把按照稅法規(guī)定應由轉讓方承擔的營業(yè)稅及附加、土地增值稅等也要求對方承擔。
(1)契稅：是對在中華人民共和國境內(nèi)轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。契稅按土地使用權、房屋所有權轉移時的成交價格為計稅依據(jù)，基本稅率為3%。
應納稅額=房地產(chǎn)成交價格或評估價格×稅率
(2)印花稅：是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。
應納稅額=合同金額×0.05%
注：印花稅的繳納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段，公司成立繳納注冊資本金的印花稅，立賬時賬本印花稅、土地取得時繳納土地轉讓合同印花稅，開發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產(chǎn)權轉移憑證的印花稅等。
二、取得土地使用權后至房屋銷售并交付使用之日止，每年繳納土地使用稅。
土地使用稅：城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。
年應納稅額=土地使用面積×單位稅額
三、預售階段：需繳納營業(yè)稅及附加，預繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。
(1)營業(yè)稅：在中華人民共和國境內(nèi)提供營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人。
銷售不動產(chǎn)應納稅額=納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用×5%
(2)營業(yè)稅附加稅：城市維護建設稅=營業(yè)稅額×7%
教育費附加= 營業(yè)稅額×3%
(3)土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除 《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。
海南省地方稅務局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預售階段應預繳土地增值稅，?？?、三亞每月按銷售額的2%預繳，其它市縣按銷售額的1%預繳。
(3)企業(yè)所得稅： 企業(yè)所得稅的征稅對象是以轉讓土地使用權及銷售不動產(chǎn)所取得收入及其他所得。
應納稅額=應納稅所得額×25%
房地產(chǎn)企業(yè)預售階段應季度預繳企業(yè)所得稅，每季度預繳稅額根據(jù)國稅發(fā) (2006)31號以及國稅函 [2008]299號規(guī)定預繳
每季度應預繳企業(yè)所得稅額=(季度銷售額×10%—營業(yè)稅及附加—預繳的土地增值稅—期間費用)×22%
備注：新企業(yè)所得稅法執(zhí)行后，海南地區(qū)執(zhí)行企業(yè)所得稅過渡期政策，新辦企業(yè)執(zhí)行25%稅率，老企業(yè)2010年22%，2011年24%，2012年以后執(zhí)行25%。
四、當年度有完工樓盤，則完工年度進行企業(yè)所得稅匯算清繳，每年5月31日之前申報(詳見國稅發(fā)(2009)31號文)。
每年度應納企業(yè)所得稅額=應納稅所得額×25%
應納稅所得額=收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項扣除—以年年度彌補虧損
五、項目銷售達到85%或銷售完畢，進行土地增值稅清算。
(一)、土地增值稅的清算條件：(1)已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)取得銷售(預售)許可證三年仍未銷售完畢。
(二)、應納稅額的計算
1、計算增值額 增值額=收入額-扣除項目金額
2、計算增值率 增值率=增值額÷扣除項目金額
3、依據(jù)增值率確定適用稅率。
4、依據(jù)適用稅率計算應納稅額。
應納稅額=增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
備注：實行四級累進稅率
(1)增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%;
(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%;速算扣除系數(shù)為5%;
(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%;速算扣除系數(shù)為15%;
(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%;速算扣除系數(shù)為35%
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