房地產(chǎn)會計賬務(wù)講解

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房地產(chǎn)會計賬務(wù):稅務(wù)方面

從買地開始涉及的土地使用稅到銷售商品房涉及的營業(yè)稅及其附加、印花稅、契稅，到最終辦證代客戶收取的費(fèi)用。房企都會涉及貸款，銀行常用的抵押、質(zhì)押、信用貸款哪種情況下適用，需要什么資料。這些都是需要補(bǔ)充的。如果單純從做賬上來說，建立賬套，熟悉科目的使用，以及拿出會計核算方法是基礎(chǔ)的。 從頭跟您說下，先說會計處理，如果是需要安裝的固定資產(chǎn)，入在建工程。也就是產(chǎn)生安裝費(fèi)用的。如果是不需要安裝的，沒有安裝費(fèi)用的，入預(yù)付賬款。 就您所說的這種情況，你們夠買開發(fā)商開發(fā)的商品房，開發(fā)商應(yīng)在開發(fā)完成后直接交房給你們，如果你們不需要再進(jìn)行安裝啥的就用預(yù)付賬款。如果你們在得到房屋后還得自己進(jìn)行裝修才能使用的話就得入在建工程了，所以說到底按在建工程還是預(yù)付款，得看是否需要自己裝修后才能使用，以此而定。 至于涉及的稅務(wù)問題，貴方為夠買方，得按房屋總價乘以你們當(dāng)?shù)氐钠醵惗惵世U納契稅(一般為3%~5%)，在繳納契稅完成以后，持契稅完稅證明再去辦理權(quán)屬變更;印花稅購銷雙方都得交，以合同所載購房總金額按萬分之五繳納;房產(chǎn)稅在夠買房產(chǎn)后才交，新稅法規(guī)定(國稅發(fā)89號)，夠買新建商品房的，在房屋交付次月起繳納房產(chǎn)稅，以房產(chǎn)余值*1.2%計算繳納房產(chǎn)稅(房產(chǎn)余值為房產(chǎn)原值乘以當(dāng)?shù)氐目梢钥鄢目鄢~，一般為10%~30%，比如說你們當(dāng)?shù)氐目鄢蕿?0%，你們繳納的房產(chǎn)稅就為1100*(1-30%)*1.2%)。至于您所說的土地稅，有兩種，一種是土地增值稅，這個你們是不需要交的，這個是賣方交的;另外一個是城鎮(zhèn)土地使用稅，在房產(chǎn)交付的次月起開始繳納，以房屋占地面積乘以當(dāng)?shù)剡m用的定額稅計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅(這個稅率各省都不一樣，這個你可以問問你們當(dāng)?shù)氐囟惥?。

房地產(chǎn)會計的賬務(wù)處理原則

(一)開發(fā)產(chǎn)品成本采用制造成本法核算

(二)營業(yè)收入要根據(jù)不同的經(jīng)營方式進(jìn)行確認(rèn) 營業(yè)收入要根據(jù)不同經(jīng)營方式具體確認(rèn)。

一般說來有以下方式：

(1)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地及商品房，在所有權(quán)移交后將結(jié)算賬單提交給買方并得到認(rèn)可時，即確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)，

(2)代建房屋及代理其他工程在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)，價款結(jié)算賬單經(jīng)委托單位驗(yàn)證后，即確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn);

(3)出租房屋時，承租方根據(jù)合同規(guī)定，在付租日期交納了租金后，出租方即確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn);

(4)以賒銷或分期收款方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價款或按合同約定的本期應(yīng)收價款，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

(三)土地使用權(quán)要根據(jù)不同的開發(fā)目的進(jìn)行不同的賬務(wù)處理 涉及到的土地使用權(quán)有以下兩種情況：一是企業(yè)為建設(shè)自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權(quán)，列為企業(yè)的無形資產(chǎn)進(jìn)行核算;二是企業(yè)在從事開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動中獲得的土地使用權(quán)，應(yīng)該計入受益開發(fā)產(chǎn)品的成本。

(四)出租房產(chǎn)作為企業(yè)存貨核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租開發(fā)產(chǎn)品，作為企業(yè)的存貨進(jìn)行核算，在報表上流動資產(chǎn)存貨中列示。(注意其實(shí)作為商品房的開發(fā)產(chǎn)品也應(yīng)該作為存貨)

(五)建房貸款利息作為資本性支出

房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用的核算

一、房地產(chǎn)開發(fā)的一般業(yè)務(wù)程序(僅作一般了解)

分為四個階段——

1、投資決策分析階段;

2、項(xiàng)目前期工作階段;

3、前期建設(shè)階段;

4、房屋租售階段

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用核算對象的確定(僅作一般了解)

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的內(nèi)容 : 房地產(chǎn)開發(fā)成本——是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中形成的各項(xiàng)費(fèi)用支出的合計數(shù)額。 開發(fā)成本按用途分類四類進(jìn)行二級明細(xì)核算 類別 內(nèi)容 土地(建設(shè)場地)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用支出 包括土地(即建設(shè)場地)開發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用支出 房屋建設(shè)項(xiàng)目成本費(fèi)用支出 指開發(fā)建設(shè)各種房屋(包括商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房、待建房等)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等 配套設(shè)施工程項(xiàng)目成本費(fèi)用支出 指開發(fā)建設(shè)城市規(guī)劃中的大型配套設(shè)施發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出 代建工程項(xiàng)目成本費(fèi)用支出 指受單位委托代為開發(fā)建設(shè)的，除建設(shè)場地、住宅等房屋以外的各種工程發(fā)生的開發(fā)建設(shè)費(fèi)用 在按以上四類房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本費(fèi)用支出進(jìn)行分類核算的基礎(chǔ)上，又可進(jìn)一步將工程中各項(xiàng)費(fèi)用歸為以下六個成本項(xiàng)目設(shè)專項(xiàng)進(jìn)行明細(xì)核算