房地產(chǎn)公司管理制度
房地產(chǎn)公司管理制度
想必大家都不知道美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷售員的管理規(guī)定吧，下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享美國的房地產(chǎn)公司管理制度的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。
關(guān)于美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷售員的一些管理規(guī)定：
一、關(guān)于經(jīng)紀(jì)人的從業(yè)規(guī)定
持牌經(jīng)紀(jì)人必須有固定的營業(yè)場(chǎng)所才能開業(yè)，要在醒目的地方張?zhí)麡?biāo)志。如果設(shè)有分公司或辦公室，必須為每一個(gè)公司和辦公室申請(qǐng)同樣的執(zhí)照。經(jīng)紀(jì)人必須設(shè)立不同的帳戶分別處理代理的資金和自己的資金。
經(jīng)紀(jì)人必須保留所有經(jīng)手處理的有關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的文件至少三年。
房地產(chǎn)廣告必須注明經(jīng)紀(jì)人的公司名稱。
如果經(jīng)紀(jì)人從事房地產(chǎn)按揭經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，還必須取得銀行核發(fā)的按揭經(jīng)紀(jì)執(zhí)照。
經(jīng)紀(jì)人要承擔(dān)其屬下銷售員的職業(yè)責(zé)任。
二、關(guān)于銷售員的從業(yè)規(guī)定
銷售員只能在經(jīng)紀(jì)人名下從事房地產(chǎn)服務(wù)，一般情況下，銷售員牌照由經(jīng)紀(jì)人保管，銷售員持執(zhí)業(yè)工作證。銷售員如果要脫離當(dāng)前服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人，為另外的經(jīng)紀(jì)人服務(wù)，要知會(huì)發(fā)牌部門，注銷舊執(zhí)照，換領(lǐng)新執(zhí)照。
如果經(jīng)紀(jì)人的牌照被注銷，那么其屬下所有銷售員的牌照自動(dòng)注銷，直至銷售員投靠新的經(jīng)紀(jì)人，并取得新的擔(dān)保后，方可換領(lǐng)新的銷售員牌照。
銷售員只能從他所服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人手中獲得報(bào)酬，不能接受其他任何人的傭金和報(bào)酬，因此類似代經(jīng)紀(jì)人從客戶手中收錢等是禁止的。
三、《代理法》對(duì)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的約束
(1)《代理法》對(duì)代理人、顧主、顧客關(guān)系的定義：
代理人：是指被授權(quán)并且自己同意代表他人利益的人。如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以充當(dāng)賣方(或地主)的代理人，也可以充當(dāng)買主(或租戶)的代理人。銷售員是注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人的代理人。代理人只能充當(dāng)一方的代理。
顧主：雇用或授權(quán)代理人代表其利益的人。
代理：代理人與雇主之間的誠實(shí)與信用關(guān)系。代理關(guān)系一般要通過達(dá)意的協(xié)議(express agreement)來表示。
顧客：代理人代表顧主處理交易事務(wù)時(shí)所面對(duì)的第三人。
代理人對(duì)顧主有“關(guān)心(Care)、保密(Confidentiality)、忠誠(Loyalty)、服從(Obedience)、解釋(Accounting)和披露(Disclosure)”的責(zé)任，俗稱為“CC-LOAD”關(guān)系。
代理人對(duì)顧客要公平合理，如實(shí)反映所代理的房地產(chǎn)情況，不能欺騙和誤導(dǎo)。
(2)主要代理關(guān)系：
賣方(或房東)代理：分為獨(dú)家銷售代理(Exclusive-right-tosell listing)，獨(dú)家代理(Exclusive-agency listing)，敞開掛牌(Open listing)三種形式。獨(dú)家銷售代理，只要買賣成交，不管買主是誰介紹的，都要付傭金給經(jīng)紀(jì)人。獨(dú)家代理：賣方不能再委托其他人代理，買賣成交，如果買主完全是賣方自己聯(lián)系的，那么不用付傭金，否則都要付傭金;敞開代理，賣方可以同時(shí)委托多個(gè)經(jīng)紀(jì)人，買賣成交后，誰聯(lián)系的買主，傭金就付給誰。
經(jīng)紀(jì)人在未知會(huì)賣方并經(jīng)賣方同意的情況下，經(jīng)紀(jì)人不能買自己代理的房地產(chǎn)。
買方(或租戶)代理：分為獨(dú)家買方代理(Exclusivebuyer agency) ，獨(dú)家代理買方代理(Exclusive agency buyer agency)，敞開代理(Open buyer agency)三種形式。其含義同前。
經(jīng)紀(jì)人在未知會(huì)買方和得到買方同意的情況下，不能代理與自己有利益關(guān)系的房地產(chǎn)。
雙重代理：既代表買方又代表賣方。一般為法律所禁止，除非在特殊情況下，且經(jīng)買賣雙方書面同意。
美國大部分州的《代理法》要求，代理關(guān)系當(dāng)事人應(yīng)以書面形式向顧主和顧客披露代理關(guān)系。
四、《反托拉斯法》(AntitrustLaw)對(duì)房地產(chǎn)代理的約束
《反托拉斯法》規(guī)定，房地產(chǎn)代理活動(dòng)不能有固定價(jià)格、聯(lián)合抵制、瓜分市場(chǎng)和捆綁銷售行為。
(1)固定價(jià)格(price-fixing)：兩個(gè)經(jīng)紀(jì)人之間不能討論任何有關(guān)傭金標(biāo)準(zhǔn)的問題。
例，在Foley案例中， 一經(jīng)紀(jì)人在National Association of Realtors理事會(huì)上，對(duì)其它經(jīng)紀(jì)人說，不管其他人如何收費(fèi)，他將單獨(dú)提高傭金的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)果被法院裁定這種公開言論意在影響他人共同提高價(jià)格，屬違法行為。這個(gè)案例對(duì)經(jīng)紀(jì)人的影響很大，為了避免觸犯《反托拉斯法》，經(jīng)紀(jì)人公司絕不能使用已印好傭金率、掛牌期限和保證期限等條款的表格和文書。
(2)聯(lián)合抵制(Group boycott)：不能有排斥他人公平參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的聯(lián)合抵制行為。兩個(gè)(或以上)經(jīng)紀(jì)人之間不能有針對(duì)第三經(jīng)紀(jì)人或?qū)Φ谌?jīng)紀(jì)人不利的任何協(xié)議。
(3)瓜分市場(chǎng)(market allocation)：經(jīng)紀(jì)人之間不能有瓜分市場(chǎng)和客戶的任何協(xié)議。如經(jīng)紀(jì)人之間不能劃定各自代理的地理位置范圍、價(jià)格范圍、物業(yè)類型、置業(yè)者階層等。
(4)捆綁銷售(Tie-in Agreements) ：如開發(fā)商將土地賣給一建筑商，附加約定，房子建好后，要由開發(fā)商指定的代理商代理，這就是一種捆綁銷售行為。
違反《反托拉斯法》，如果是個(gè)人，最高罰款35萬美元，入獄三年，如果是公司，最高罰款為1000萬美元。
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