天津市房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定
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天津市房地產(chǎn)抵押管理?xiàng)l例
第一章 總則
第一條 為了加強(qiáng)對(duì)本市房地產(chǎn)抵押活動(dòng)的管理，促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及有關(guān)的法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于本市企業(yè)、事業(yè)法人和其他經(jīng)濟(jì)組織以及公民用房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行的各種經(jīng)濟(jì)擔(dān)?；顒?dòng)。
第三條 本規(guī)定所稱(chēng)房地產(chǎn)抵押是指房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)抵押人)以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)作為按期償還債務(wù)的擔(dān)保，將房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)抵押權(quán)人)，在抵押人不能按期清償債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分該抵押物，并優(yōu)先受償?shù)慕?jīng)濟(jì)擔(dān)?；顒?dòng)。
第四條 市和區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是本轄區(qū)房地產(chǎn)抵押的登記機(jī)關(guān)。
第五條 房地產(chǎn)抵押活動(dòng)必須遵循自愿、互利、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則，嚴(yán)禁利用房地產(chǎn)抵押進(jìn)行違法活動(dòng)。
第二章 抵押物
第六條 抵押物是指由抵押人提供的，經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可的作為擔(dān)保的合法房地產(chǎn)。
第七條 下列房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán)：
(一)依法可以轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán);
(二)依法擁有所有權(quán)的房屋;
(三)依法簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的期房。
第八條 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：
(一)國(guó)家投資建設(shè)的學(xué)校、托幼園所和文化、體育、醫(yī)療等單位使用的房地產(chǎn)以及市政公用等城市基礎(chǔ)設(shè)施;
(二)已出租的住宅房屋;
(三)未經(jīng)依法確認(rèn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn);
(四)司法機(jī)關(guān)正在審理或判決、裁定尚未發(fā)生法律效力的房地產(chǎn);
(五)被司法機(jī)關(guān)查封或采取其他保全措施的房地產(chǎn);
(六)因城市規(guī)劃建設(shè)需要已確定為拆遷區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn);
(七)未按土地出讓合同約定的條件和期限開(kāi)發(fā)利用的土地使用權(quán);
(八)依法限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和其他不得設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)。
第九條 抵押人以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)具有土地使用證和房屋所有權(quán)證。
抵押人以依法獲準(zhǔn)建造的房屋或其他構(gòu)筑物設(shè)定抵押權(quán)的，可以憑合法承建合同和土地使用證對(duì)已完工的部分設(shè)定抵押權(quán)。
抵押人以期房設(shè)定抵押權(quán)的，可以憑預(yù)購(gòu)合同就該房屋設(shè)定抵押權(quán)。
第十條 以土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)連同房屋及其地上附著物和構(gòu)筑物同時(shí)抵押。以房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)連同該房產(chǎn)使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押，其房產(chǎn)抵押年限應(yīng)與土地使用權(quán)抵押年限相同。
以整體樓宇中的部分房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)按抵押房產(chǎn)面積在整體樓宇的建筑面積中所占比例，折算出抵押房產(chǎn)在整體樓宇用地中所占份額的土地使用權(quán)，與房產(chǎn)同時(shí)作價(jià)抵押。
第十一條 抵押人以若干房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，該抵押權(quán)不可分割。但當(dāng)事人另有約定的，從其約定。
抵押人以同一房地產(chǎn)設(shè)定若干抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的情況書(shū)面告知各抵押權(quán)人，其抵押權(quán)的順序根據(jù)設(shè)定抵押權(quán)的先后確定。
第十二條 以按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)書(shū)面通知其他共有人，并以抵押人所占有的份額為限;以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)事先取得其他共有人的書(shū)面同意。
第十三條 以其已出租的可以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押人應(yīng)事先通知承租人，并向抵押權(quán)人說(shuō)明出租情況后方可簽訂抵押合同。抵押期間原租賃合同繼續(xù)有效。
因執(zhí)行抵押合同使承租人受到經(jīng)濟(jì)損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。
第十四條 以國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，須經(jīng)該企業(yè)上級(jí)主管部門(mén)或有權(quán)管理該資產(chǎn)的部門(mén)批準(zhǔn)。
第十五條 對(duì)抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，由本市經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行，并出具評(píng)估報(bào)告書(shū)。
第三章 抵押登記
第十六條 抵押房地產(chǎn)須按規(guī)定到所在區(qū)、縣以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理他項(xiàng)權(quán)登記，未辦理登記的，不得抵押房地產(chǎn)。
他項(xiàng)權(quán)設(shè)定期限為抵押有效期限。
第十七條 房地產(chǎn)抵押，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面合同，合同應(yīng)載明下列內(nèi)容：
(一)抵押人、抵押權(quán)人的名稱(chēng)、住所;
(二)房地產(chǎn)的處所、建筑面積、用地面積、四至界限及評(píng)估的價(jià)值;
(三)抵押期限、抵押金額、利率;
(四)擔(dān)保債務(wù)范圍、用途、交付方式及期限;
(五)擔(dān)保債務(wù)標(biāo)的物清償方式;
(六)抵押房屋滅失及毀損時(shí)的補(bǔ)救方法;
(七)違約責(zé)任;
(八)解決爭(zhēng)議的途徑;
(九)雙方約定的其他事項(xiàng)。
第十八條 抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)自合同簽訂之日起一個(gè)月內(nèi)持有關(guān)證件到所在區(qū)、縣以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋他項(xiàng)權(quán)證。抵押期間，該房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證由抵押人持有，他項(xiàng)權(quán)證由抵押權(quán)人收存。
辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，按房地產(chǎn)抵押價(jià)款的千分之二繳納手續(xù)費(fèi)，抵押雙方當(dāng)事人各負(fù)擔(dān)百分之五十。
第十九條 抵押當(dāng)事人辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)提交下列證件：
(一)借(貸)款合同;
(二)當(dāng)事人身份證件或法人資格證明;
(三)房屋所有權(quán)證(共有房產(chǎn)同時(shí)還須具有房屋共有權(quán)證)、國(guó)有土地使用權(quán)證;
(四)房地產(chǎn)抵押合同。
第二十條 因不可抗力或抵押雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議變更或解除抵押合同時(shí)，抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)自合同變更或解除之日起十五日內(nèi)，向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理變更或注銷(xiāo)登記手續(xù)。
抵押合同因履行完畢而終止時(shí)，抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)自終止之日起一個(gè)月內(nèi)向原辦理他項(xiàng)權(quán)登記的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理注銷(xiāo)登記手續(xù)。
第四章 抵押物的占管
第二十一條 房地產(chǎn)抵押期間，抵押物由抵押人占管。抵押人應(yīng)當(dāng)對(duì)其占管的抵押物的安全、完整負(fù)責(zé);抵押權(quán)人有權(quán)監(jiān)督檢查由抵押人占管的抵押物。
第二十二條 房地產(chǎn)抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人的書(shū)面同意，不得拆建、改建、增建、變更房屋結(jié)構(gòu)。不得將所抵押的房產(chǎn)出借、出租、出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或以其他方式處理。
第二十三條 房地產(chǎn)抵押期間，抵押權(quán)人無(wú)使用房地產(chǎn)的權(quán)利，抵押權(quán)人不得以抵押的房地產(chǎn)作為標(biāo)的物與第三人簽訂任何協(xié)議。
第五章 抵押物的處分
第二十四條 有下列情況之一者，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房地產(chǎn)：
(一)抵押人未依約償還債務(wù)的;
(二)抵押人死亡而無(wú)繼承人或受遺贈(zèng)人的;
(三)抵押人的繼承人或者受贈(zèng)人拒絕履行清償債務(wù)義務(wù)的;
(四)抵押人解散、破產(chǎn)或被依法撤銷(xiāo)而又不清償債務(wù)的。
第二十五條 為保護(hù)抵押人和抵押權(quán)人雙方的合法權(quán)益，抵押物的處分采取拍賣(mài)處分形式，由天津市房地產(chǎn)拍賣(mài)事務(wù)所進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)。
第二十六條 在拍賣(mài)前，因抵押物所有權(quán)有爭(zhēng)議而提起訴訟的，可終止拍賣(mài)。
第二十七條 處分抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款按下列順序償還：
(一)支付處分抵押房地產(chǎn)之費(fèi)用;
(二)扣繳與抵押房地產(chǎn)有關(guān)的應(yīng)納法定稅費(fèi);
(三)按抵押順序依次償還抵押人所欠抵押權(quán)人的本息及違約金;
(四)剩余金額退還抵押人。
第二十八條 抵押房地產(chǎn)處分后，獲得房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的單位或個(gè)人，應(yīng)到房地產(chǎn)和土地行政主管部門(mén)辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)。
第六章 法律責(zé)任
第二十九條 抵押人隱瞞抵押物的共有、爭(zhēng)議、查封、已經(jīng)設(shè)定過(guò)抵押權(quán)尚在抵押期間等情況或提供與事實(shí)不符的證明材料的，應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。
第三十條 因抵押人的過(guò)錯(cuò)造成抵押物毀損、滅失的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)原狀或提供其他相應(yīng)的抵押物。
第三十一條 抵押權(quán)人未按合同約定給付貸款的，抵押人有權(quán)要求抵押權(quán)人支付違約金并賠償損失。
第三十二條 抵押權(quán)人和抵押人私自處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無(wú)效。
第三十三條 抵押人與抵押權(quán)人因房地產(chǎn)抵押發(fā)生糾紛的，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向人民法院起訴。
第三十四條 對(duì)不進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記的，由市和區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令其限期補(bǔ)辦登記手續(xù)，并視情節(jié)對(duì)非經(jīng)營(yíng)性的處以1000元以下罰款，對(duì)經(jīng)營(yíng)性而無(wú)違法所得的處以1萬(wàn)元以下罰款，有違法所得的處以3萬(wàn)元以下罰款，罰款由抵押雙方當(dāng)事人各負(fù)擔(dān)50%。
第七章 附則
第三十五條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。
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