北京專項(xiàng)維修資金管理辦法
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北京專項(xiàng)維修資金管理辦法完整版全文
第一條 為加強(qiáng)專項(xiàng)維修資金使用管理，保障物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常維修、使用，根據(jù)國家和本市有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)專項(xiàng)維修資金(以下簡稱維修資金)的使用管理，適用本辦法。
第三條 市建設(shè)委員會(huì)(以下簡稱市建委)負(fù)責(zé)本市維修資金使用的管理、監(jiān)督工作。
各區(qū)縣建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)維修資金使用的管理、監(jiān)督工作。
市住房資金管理中心(以下簡稱市資金中心)負(fù)責(zé)維修資金使用的日常管理工作。
市財(cái)政局、市審計(jì)局按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)維修資金使用管理的監(jiān)督和審計(jì)工作。
第四條 維修資金使用管理遵循“專戶存儲(chǔ)，業(yè)主決策，專款專用，核算到戶”原則。
第五條 維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修工程。保修期內(nèi)的維修責(zé)任按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
本辦法所稱物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或部分業(yè)主共同所有且共同使用的部位及設(shè)施設(shè)備。物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修工程是指除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及更新、改造。
第六條 業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，由業(yè)主委員會(huì)(以下簡稱“業(yè)委會(huì)”)在銀行開立賬戶，存儲(chǔ)維修資金。
業(yè)委會(huì)開戶銀行由市建委通過招標(biāo)方式確定，供業(yè)委會(huì)選擇。
第七條 業(yè)委會(huì)開戶后，應(yīng)當(dāng)將開戶資料報(bào)送市資金中心區(qū)縣管理部備案。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)商品房維修資金，由業(yè)委會(huì)向代管的市居住小區(qū)管理辦公室(以下簡稱“市小區(qū)辦”)申請，市小區(qū)辦在與業(yè)委會(huì)簽訂移交協(xié)議后7個(gè)工作日內(nèi)將業(yè)委會(huì)所轄范圍內(nèi)業(yè)主的維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)賬戶;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公有住房售后維修資金，由業(yè)委會(huì)向代管的市資金中心申請，市資金中心在與業(yè)委會(huì)簽訂移交協(xié)議后7個(gè)工作日內(nèi)將業(yè)委會(huì)所轄范圍內(nèi)公有住房售后維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)賬戶。
第八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)對物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備檢查的結(jié)果，在每年年底制定下一年度物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修計(jì)劃、編制費(fèi)用預(yù)算和分?jǐn)偯骷?xì)。
第九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年年底將物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修計(jì)劃、編制費(fèi)用預(yù)算和分?jǐn)偯骷?xì)提交給業(yè)委會(huì)。業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的適當(dāng)位置向業(yè)主公示。
涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的維修工程，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上表決通過后實(shí)施;涉及部分樓宇、單元、樓層的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修工程，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開所涉及范圍內(nèi)業(yè)主會(huì)議，經(jīng)所涉及范圍內(nèi)業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上表決通過后實(shí)施。
第十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金應(yīng)急支取預(yù)案，預(yù)案應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議通過后實(shí)施;未成立業(yè)主大會(huì)的，可按照業(yè)主臨時(shí)公約的約定實(shí)施;未約定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上表決通過后實(shí)施。出現(xiàn)緊急情況時(shí)，按照預(yù)案先行處置，再按照本辦法第十三條或十七條規(guī)定辦理維修資金支取手續(xù)。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、樓宇外的維修工程費(fèi)用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
樓宇內(nèi)的維修工程費(fèi)用由該樓宇全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)?一幢樓宇有兩個(gè)或兩個(gè)以上單元門的，專屬一個(gè)單元業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，維修工程費(fèi)用由該單元全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)?專屬一個(gè)樓層業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，維修工程費(fèi)用由該樓層全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
屬人為損壞等因素造成的維修工程費(fèi)用，由責(zé)任人承擔(dān)，不得使用維修資金。
供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
第十二條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)委會(huì)可委托物業(yè)管理企業(yè)組織施工及驗(yàn)收，并依法確定施工單位，簽訂施工合同等。
第十三條 業(yè)委會(huì)可委托物業(yè)管理企業(yè)持相關(guān)材料到銀行辦理資金預(yù)支或結(jié)算手續(xù)。到銀行辦理資金預(yù)支手續(xù)時(shí)應(yīng)提交維修資金預(yù)支用備案表、維修工程施工合同及維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表等;工程竣工驗(yàn)收合格后到銀行辦理資金結(jié)算手續(xù)時(shí)應(yīng)提交維修費(fèi)用決算單、維修費(fèi)用發(fā)票、最終維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表、費(fèi)用決算分戶調(diào)整表等。
銀行辦理維修資金的預(yù)支或結(jié)算手續(xù)時(shí)應(yīng)當(dāng)核對費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表中的金額是否與資金管理系統(tǒng)中的分戶數(shù)據(jù)相一致，并核對維修費(fèi)用的收款單位名稱、收款銀行賬號(hào)是否與資金預(yù)支用備案表中登記的內(nèi)容相一致。
第十四條 銀行應(yīng)按規(guī)定及時(shí)向業(yè)委會(huì)發(fā)出對賬單，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)每月與開戶銀行核對資金賬目。
銀行應(yīng)按規(guī)定向業(yè)主提供維修資金查詢卡，業(yè)主可憑卡查詢個(gè)人賬戶內(nèi)維修資金收支情況。
業(yè)委會(huì)應(yīng)至少每半年一次向業(yè)主公布已發(fā)生的維修工程項(xiàng)目、維修費(fèi)用、分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)及資金使用管理的其他有關(guān)情況。
第十五條 業(yè)委會(huì)維修資金專用賬戶的日常管理，可由業(yè)主大會(huì)委托業(yè)委會(huì)配備專業(yè)人員負(fù)責(zé)管理賬戶開立后的存取款、記賬、對賬、分?jǐn)偤怂慵笆芾碜兏鼧I(yè)務(wù);業(yè)主大會(huì)也可委托物業(yè)管理企業(yè)或會(huì)計(jì)師事務(wù)所管理。
第十六條 業(yè)主大會(huì)可委托具有專業(yè)資質(zhì)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)(以下簡稱專業(yè)機(jī)構(gòu))代理維修資金使用涉及的維修工程可行性研究、預(yù)決算審核、施工質(zhì)量驗(yàn)收、費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)的審核等。
業(yè)主大會(huì)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)代理上述業(yè)務(wù)的，應(yīng)就委托事項(xiàng)、委托費(fèi)用及費(fèi)用來源等事項(xiàng)簽訂書面協(xié)議。委托費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，按照國家規(guī)定執(zhí)行。
第十七條 業(yè)委會(huì)成立前(即維修資金代管期間)，維修資金原則上不得使用。確需使用的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：
1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將維修工程計(jì)劃在工程涉及業(yè)主的公共活動(dòng)區(qū)域予以公告;
2、需要對維修工程的必要性及費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行鑒定的，可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定并出具鑒定報(bào)告，鑒定費(fèi)用可計(jì)入本次維修工程成本;
3、物業(yè)管理企業(yè)持費(fèi)用預(yù)算、維修費(fèi)用按戶分?jǐn)偯骷?xì)表等向維修工程涉及業(yè)主公示及征求書面意見，經(jīng)涉及業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過;
4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法確定施工單位，簽訂施工合同;
5、物業(yè)管理企業(yè)持資金支用申請、資金預(yù)支用備案表、業(yè)主決議、專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定報(bào)告、維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表、維修資金交納情況統(tǒng)計(jì)表、施工合同等材料到市小區(qū)辦或市資金中心區(qū)縣管理部辦理資金預(yù)支手續(xù);
6、工程竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)管理企業(yè)持維修費(fèi)用決算單、維修費(fèi)用發(fā)票、最終維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表、費(fèi)用決算分戶調(diào)整表等到市小區(qū)辦或市資金中心區(qū)縣管理部辦理資金結(jié)算手續(xù)。
第十八條 1999年1月1日以前業(yè)主簽訂合同購買的住宅及其他交易方式取得的住宅，未建立過維修資金的，須按照7.00元/平方米•年的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)建，直至累計(jì)到80元/平方米•戶。1999年1月1日以后業(yè)主簽訂合同購買的住宅及其他交易方式取得的住宅，未交納過維修資金的，須按照《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》(京房地物字[1999]第1088號(hào))規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)建。補(bǔ)建資金必須交到維修資金開戶銀行，存入業(yè)主明細(xì)戶。
第十九條 如一幢樓房或一戶業(yè)主的維修資金經(jīng)使用后，不足首次歸集額的30%時(shí)，業(yè)委會(huì)應(yīng)提議續(xù)籌。續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)及辦法由業(yè)主大會(huì)決定，續(xù)籌金額一般應(yīng)由業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分?jǐn)?。續(xù)籌資金必須交到維修資金開戶銀行，存入業(yè)主明細(xì)戶。
第二十條 未建立及尚未補(bǔ)建、續(xù)籌維修資金的，住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生中修、大修及更新、改造時(shí)所需分?jǐn)偟木S修費(fèi)用，由相關(guān)住宅、非住宅業(yè)主承擔(dān)。
第二十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)合并、分立或撤銷時(shí)，應(yīng)憑合并、分立或撤銷證明材料及業(yè)主資金明細(xì)戶清單，到市資金中心區(qū)縣管理部申請辦理合并、分立或撤銷業(yè)委會(huì)賬戶手續(xù)。
業(yè)主變更時(shí)，原業(yè)主或變更后的業(yè)主應(yīng)持房屋轉(zhuǎn)讓合同、維修資金過戶協(xié)議、雙方身份證明及維修資金交款憑證到市資金中心區(qū)縣管理部辦理變更手續(xù)。維修資金由轉(zhuǎn)讓雙方按明細(xì)戶內(nèi)賬面余額進(jìn)行結(jié)算，或從其約定。
因拆遷或其他原因造成房屋滅失的，業(yè)主應(yīng)到市資金中心區(qū)縣管理部辦理銷戶手續(xù)，提取明細(xì)戶賬面余額。其中，屬于公有住房售后維修資金的，應(yīng)按售房單位和購房職工累計(jì)交款的比例分別退還。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)可根據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定，決議沉淀部分維修資金的增值存儲(chǔ)計(jì)劃，或者決議在一級(jí)市場購買國債，嚴(yán)禁挪作他用。
第二十三條 為加強(qiáng)維修資金的監(jiān)管，維修資金的歸集、劃轉(zhuǎn)和使用等環(huán)節(jié)，申請人除提交規(guī)定紙質(zhì)文件外，還應(yīng)在維修資金管理網(wǎng)站上進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)申請，。業(yè)主可通過登錄該網(wǎng)站查詢個(gè)人維修資金的交納、費(fèi)用分?jǐn)?、支用、結(jié)息及余額等情況。
第二十四條 業(yè)主未按規(guī)定或業(yè)主大會(huì)決議續(xù)籌、補(bǔ)建或使用維修資金的，業(yè)委會(huì)或其他利益關(guān)系人可以向人民法院起訴。
挪用維修資金的，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，由物業(yè)管理的行政主管部門追回挪用的維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。物業(yè)管理企業(yè)挪用維修資金情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
業(yè)委會(huì)挪用維修資金的，依法追究責(zé)任人的責(zé)任。
物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)管失職的，依法追究其責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第二十五條 本辦法自發(fā)布之日起實(shí)施。市國土房管局《關(guān)于印發(fā)北京市住宅公共維修基金使用管理辦法的通知》(京國土房管物[2002]561號(hào))同時(shí)廢止。
第二十六條 本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，指對維修資金對應(yīng)區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè);沒有物業(yè)管理企業(yè)的，由房屋管理單位(或原售房單位)負(fù)責(zé)實(shí)施。
專項(xiàng)維修資金
專項(xiàng)維修資金，是國家或有關(guān)部門或上級(jí)部門下?lián)艿慕o某個(gè)維修項(xiàng)目，具有專門指定用途或特殊用途的資金。這種資金都會(huì)要求進(jìn)行單獨(dú)核算，?？顚Ｓ?，不能挪作他用。
一般來說專項(xiàng)維修資金是指財(cái)政部門或上級(jí)單位撥給某單位，用于完成專項(xiàng)維修，并需要單獨(dú)報(bào)帳結(jié)算的資金。也就是說， 專項(xiàng)資金有三個(gè)特點(diǎn)：一是來源于財(cái)政或上級(jí)單位;二是用于特定事項(xiàng);三是需要單獨(dú)核算。建立專項(xiàng)維修資金使用管理責(zé)任制，努力提高其使用效率; 在資金的使用上，要堅(jiān)持專款專用，量入為出的原則，使專用資金按規(guī)定的用途使用并達(dá)到預(yù)期目的。
經(jīng)常提到的專項(xiàng)維修資金，一般泛指針對商品住房或者已售共有住房的住宅專項(xiàng)維修資金，具體在住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部所發(fā)布的165號(hào)令中有明確定義，如165號(hào)令第二條有定義：
第二條：住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
第四條 住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、政府監(jiān)督的原則。
第五條 國務(wù)院建設(shè)主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門負(fù)責(zé)全國住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
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