個人創(chuàng)業(yè)法律問題集錦(5)

律師提醒：①你能提前拿到特許人的特許經(jīng)營合同文本，所以最好的方式是：先把自己最關(guān)心、最擔(dān)心的問題以書面方式記錄下來，然后把合同文本以及你的問題和100問時特許人的回答一起拿到律師那，請他幫你參謀、解釋、修改。②在合同中寫明：特許人在簽訂合同之前，向被特許人提供的書面材料有1、……；2、……（《條例》里規(guī)定的所有信息），這些材料是本合同的附件。③重點說一下商圈保護(hù)的陷阱：你在合同約定的商圈內(nèi)他不能發(fā)展其他加盟商。但如果特許人真的認(rèn)為你的商圈好的話，他還是可以開直營店啊。合同中要把這個可能也排除出去。④ 特許人對你的服務(wù)、后續(xù)支持、廣告投入等等，在合同上應(yīng)該有明確的認(rèn)定，而不是一個抽象的。僅僅是特許人將“定期培訓(xùn)”、“及時發(fā)貨”之類的約定，意義不大。正確的約定范例：一年內(nèi)提供多少多少時間的培訓(xùn)、培訓(xùn)的內(nèi)容是什么什么，開業(yè)是否培訓(xùn)，上新產(chǎn)品是否培訓(xùn)，促銷是否培訓(xùn)，接到發(fā)貨請求幾日內(nèi)發(fā)出貨物，發(fā)晚一天承擔(dān)什么責(zé)任等等。⑤合同沒問題，并不代表你的權(quán)利一定能得到保障。合同沒問題，能保證你贏官司，但不能保證你能拿回錢或損失（人家破產(chǎn)或失蹤了呢？）。三、根據(jù)加盟合同經(jīng)營加盟店 一般來說，如果特許人和被特許人都是朝著“建設(shè)品牌，獲取利潤”的目標(biāo)前進(jìn)的話，再有爭議，只要不是原則性的，都能協(xié)商著解決，特別是合同簽訂的詳細(xì)而合理的時候。所以，真誠合作是基礎(chǔ)，好的加盟合同是裁判規(guī)則，再加上合理的經(jīng)營手段，這些就是加盟店盈利及壯大的重要因素。本條內(nèi)容討論的問題全部建立在雙方真誠合作的基礎(chǔ)上。經(jīng)營，會遇到很多問題，并且不同類，所以這里只能想起一類說一類。1、店面租賃問題。此問題不做加盟也得遇到，似乎應(yīng)該作為專題講。先放這吧。等這一編全部寫完再整理。一）調(diào)查店面的檔案租店面之前，到該店面所在房地產(chǎn)交易中心查一查產(chǎn)權(quán)登記情況，要確認(rèn)：1）房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方。這樣你租的店面才可以作為商鋪使用。否則，將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險。2）產(chǎn)權(quán)人是誰。這樣可以確保你不是在租其他第三人的屋子。3）該房屋有沒有租賃登記信息。若已有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。二）免租裝修期 商鋪租賃中，免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進(jìn)行裝修，實際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產(chǎn)生的水費、電費等還需按合同約定承擔(dān)。但“免租裝修期”不是法律明確規(guī)定的概念，所以，你在租房是要去談，把這個期間談出來。談不出來怎么辦？租還是不租自己看著辦。簽定合同發(fā)生的費用三）租賃保證金俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費用。押金主要是為了對付不守約的承租人的。你守約，押金就跑不了。四）稅費承擔(dān)按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費：1）出租：營業(yè)稅及附加租金*5.55%房產(chǎn)稅租金*12%個人所得稅所得部分*20%（所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元）印花稅租金（總額）0.1%（在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計算。）土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實際征收為準(zhǔn)。2）轉(zhuǎn)租：營業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55%印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金（總額）0.1%上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網(wǎng)點工作人員。雖然上述稅費的繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定這些稅費由誰承擔(dān)或分擔(dān)的比例。就像賣房，一般來說都約定的是賣家要繳的費用由買家出。簽定合同時要注意的重要內(nèi)容

五）營業(yè)執(zhí)照租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)營活動，而商業(yè)經(jīng)營活動首要條件就是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置，主要涉及以下幾個方面：1、原有租賃登記信息沒有注銷，從而導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照；2、商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照，而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導(dǎo)致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照；3、房屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動，而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照；4、涉及特種經(jīng)營行業(yè)（娛樂、餐飲等）的，還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照；5、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。對于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；上述第4條情形，可設(shè)定為無責(zé)任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時可以無責(zé)任解除合同。六）裝修的處置商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個問題：1）明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚。2）解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同于押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費用。3）明確租賃期滿時，裝修、添附（新搭建的建筑）的處置方式。七）水、電、電話線等 因商鋪經(jīng)營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費用，并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無法滿足正常進(jìn)行需求的情形下，承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利。簽定合同之后的問題八）租賃登記租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)。租賃登記要注意的問題：1）登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效；2）經(jīng)登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時，均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。九）轉(zhuǎn)租問題商鋪市場中經(jīng)常會遇見許多“二房東”“三房東”情形，這就是轉(zhuǎn)租問題。要注意：1）轉(zhuǎn)租必須取得出租人書面同意，就是產(chǎn)權(quán)人的書面同意（知道為什么要查這房子到底是誰的吧）。否則，產(chǎn)權(quán)人完全可以解除他與二房東的租賃合同，你與二房東的合同就……。2）原承租人往往向新承租人主張一筆補(bǔ)償費，即轉(zhuǎn)讓費，名頭可以是補(bǔ)償裝修損失等等。此筆費用不屬于承租人應(yīng)承擔(dān)的法定費用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當(dāng)時協(xié)商同意，會受到法律保護(hù)。十）買賣與租賃許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實，承租人完全無須擔(dān)心此種風(fēng)險，因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護(hù)：1）出租人在出售商鋪前，必須在合理期限內(nèi)（三個月）通知承租人，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購買權(quán)。即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。2）即使承租人不想購買承租商鋪的，房東出售后，新的房東也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同，否則，新房東應(yīng)當(dāng)承當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任。這就是“買賣不破租賃”原則。十一）優(yōu)先承租權(quán)首先，優(yōu)先承租權(quán)不是法定權(quán)利（優(yōu)先購買權(quán)是），要約定。簽合同時可根據(jù)自身的需要，看是否約定此權(quán)利。

其他注意事項在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等，如果承租人將要經(jīng)營的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，比如承租一個不可經(jīng)營餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開設(shè)酒店，必將導(dǎo)致人力、財力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。注：1）店面租賃問題的介紹非本律師原創(chuàng)，來自中華商鋪網(wǎng)。本律師只是略作修改和補(bǔ)充。2）是不是感覺怎么簡單的事情弄這么復(fù)雜？其實是本來比較復(fù)雜的事情被弄簡單了。簡單化后，如果一出問題，就顯得棘手了。用法律解決問題分兩步：先是確認(rèn)哪些應(yīng)該受法律保護(hù)；然后是怎么去保護(hù)。問問你自己，你簽的合同做到了第一步么？根據(jù)本律師的經(jīng)驗，很多人都是直接問律師如何做到第二步，律師往第一步一看……。很多糾紛其實可以在最初就避免的。2、與加盟商的合作問題這一部分不好寫。寫法大致有兩種：一是寫些總結(jié)性，概括性，有共性的東西，供大家從中吸取對自己有益的內(nèi)容作參考；另一種是以案例的方式引申出法律問題，并提供解決思路。關(guān)于第一種，本律師查了下，有人寫了，從經(jīng)營角度和雙方立場的角度寫的，我覺得可能對你們幫助更大，你們更容易理解些。所以第一種我就引用了他人的（對不起，我實在查不出原作者）《十大常見的特許加盟糾紛》。至于第二種寫法，如果有網(wǎng)友愿意拿自己的案例出來（當(dāng)然可以隱去有關(guān)身份等所有可以人肉的東西），本律師愿意從法律角度分析分析。但僅限于一例。如果沒有這樣的網(wǎng)友，那么第二種寫法不寫也罷?！妒蟪Ｒ姷奶卦S加盟糾紛》1.加盟店對總部提供的“行銷支援與輔導(dǎo)”不滿意。（66%）2.加盟店對總部提供之“商品的價格”不滿意。（62%）3.加盟店對總部的“政策配合度及執(zhí)行力”很低。（49%）4.加盟店對每月的營業(yè)額并不滿意。（47%）5.加盟店與總部之間對于“商品采購限制不得自行進(jìn)貨”的爭議。（43%）6.加盟店對于總部的舉辦和促銷活動不愿配合。（40%）7.加盟店與總部之間對于“商圈保障范圍”的看法有分歧。（38%）8.加盟店對于總部舉辦的“教育培訓(xùn)”不配合。（36%）9.加盟店對“每月上繳的權(quán)益金與管理費用”有爭議。（34%）10.加盟店不能每月按時繳交貨款。（32%）（注：后面的百分比來自另外的資料。） 無論是加盟店對于總部的抱怨，或是總部對于加盟店的不滿，在彼此互動的過程當(dāng)中，都會造成爭執(zhí)與糾紛不斷。有人形容特許加盟體系下，總部與加盟店之間的關(guān)系就像結(jié)婚一樣，婚前要看清楚，婚后要睜一只眼閉一只眼，不要太計較。但也有人的看法是，二者之間的關(guān)系就好像古時春秋戰(zhàn)國時代，君主與諸侯之間的關(guān)系，結(jié)合點是在利益方面，彼此既聯(lián)合又相素猜忌。如此混亂又曖昧的關(guān)系下，的確是很容易發(fā)生意見不同的爭執(zhí)，如果雙方不能理性而冷靜地協(xié)商，達(dá)成雙方都能接受的共識，糾分必然將發(fā)生。因此，除了加盟店本身應(yīng)具備正確的觀念，配合總部的整體政策外，特許總部也應(yīng)該負(fù)起責(zé)任，讓加盟店降低進(jìn)貨的成本、提升營業(yè)額、好讓加盟店更有向心力。十大常見加盟糾紛之一對于總部行銷支援與輔導(dǎo)的不滿，幾乎是不分任何業(yè)種，成為加盟者共同的心聲，但更為有趣的是，加盟店的抱怨在內(nèi)容上又可分為兩類，第一種抱怨總部沒有任何動作，或是似有基無的關(guān)注，對該店業(yè)績或是經(jīng)營的瓶頸，毫無幫助可言。相對于總部不做行銷輔導(dǎo)或做的不夠確實的抱怨，也有加盟店認(rèn)為總部干預(yù)太多，今天要求那個，明天又要配合這個，加盟主不堪其擾。因此，對加盟總部而言，在行銷支援與輔導(dǎo)這方面的角色扮演，輕重拿捏的分寸非常重要。一般常見的加盟店老板心態(tài)，通常只在經(jīng)營產(chǎn)生困難時，才會想到要向總部請求支援，獲利穩(wěn)定時就把總部的規(guī)定當(dāng)成控制個人自由行為的約束。 對于加盟者來說，首先要鑒別總部所具實施行銷與輔導(dǎo)的能力。這包括：第一、任何政策的推動，都需藉由人的動作來執(zhí)行。以便利商店來說，基本上每7家到15 家，總部就有一位專任負(fù)責(zé)輔導(dǎo)該區(qū)域的輔導(dǎo)人員，假設(shè)該總部現(xiàn)有300家加盟店來計算，光是輔導(dǎo)人員至少就要有20位。所以，詢問加盟之余，不妨順便對照一下該總部輔導(dǎo)人員與現(xiàn)有加盟店的比例。倘若換算的結(jié)果，幅度差距太大，那么也許對于總部后續(xù)的輔導(dǎo)與支援，加盟者要多加思量。 第二、輔導(dǎo)人員是屬于專業(yè)專責(zé)的工作，不是總部隨便對外招募的人才就可以勝任。因此，所選擇的加盟總部，最好已有一定數(shù)量的直營店，總部為了培訓(xùn)與留住人才，會從直營店挑造優(yōu)秀的干部，擔(dān)任區(qū)域輔導(dǎo)的工作，而這樣的輔導(dǎo)人員，因為具有門市的實務(wù)工作經(jīng)驗，在與加盟店協(xié)調(diào)溝通的過程中，比較能夠真正體會門市經(jīng)營的困難與立場，做出正確的建議，而不會流于只是總部的傳聲筒。

第三、加盟店向總部提出行銷支援的請求時，通常是在營收狀況不理想?？偛恳獊韺用说陮ΠY下藥，不可能只單憑直覺，這就要求總部真正擁有一套完整的管理辦法，一定要有一些相關(guān)的表格，例如營業(yè)日報表、單日營收統(tǒng)計表等，教導(dǎo)加盟店如何計算填寫，并要求加盟店按時回報總部。同時，加盟者也要相信這一點，只有總部規(guī)范要求多，成功機(jī)率才會大。 加盟店并非完全沒有責(zé)任，總部與加盟者在事先應(yīng)該彼此已有一定的任信與認(rèn)同。切不可認(rèn)為“加盟”就等于當(dāng)了“老板”，自己高興怎么做就怎么做。不愿接受總部的規(guī)范，那么可以符合這樣條件的加盟總部，恐的也無法保證日后的營收是否真能穩(wěn)當(dāng)。所以，這之間的利害得失，在加盟之前，加盟者要自己先衡量清楚。 “加盟”絕不只是總部向加盟者收取加盟金、權(quán)利金、加盟者取得品牌、簽約之后就有互不相干的合作關(guān)系。仔細(xì)想想，有多少糾紛是出自于總部行銷支援與輔導(dǎo)的不健全，全讓加盟店陷于孤立無援的狀態(tài)，之后的懊悔、解約，似乎為時已晚。所以，加盟者應(yīng)該善用總部的資源，放心地讓總部替你把脈，相信總部的做法與判斷，讓事業(yè)的經(jīng)營更加得心應(yīng)手。