山西太原房地產(chǎn)市場調(diào)查報告
山西太原房地產(chǎn)市場調(diào)查報告
房地產(chǎn)在中國現(xiàn)在非?；鸨?人們茶余飯后談?wù)撟疃嗟木褪欠孔?。哪里由出現(xiàn)地方王了,哪里的房子飆到2萬了。中國的房地產(chǎn)利潤還是有上漲空間。為此學(xué)習(xí)啦小編為大家整理了山西太原房地產(chǎn)市場調(diào)查報告，供大家參考。
山西太原房地產(chǎn)市場調(diào)查報告篇一
1、我省房地產(chǎn)投資勢頭趨緩
根據(jù)全省房地產(chǎn)市場分析暨中低價位住宅建設(shè)工作匯報會上了解到,在國家加大對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的背景下,目前全省房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯趨緩,增幅比去年同期回落19個百分點。
全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月回落。2013年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資3至12月份逐月增幅分別為8.4%、85.8%、63.1%、53.8%、5.8%、49.9%、48.%、48.3%、49.7%、41.3%,增幅趨緩。
1~7月份,太原市房地產(chǎn)投資共計2547萬元,同比增長49.52%,增幅比全國平均水平高出2.9個百分點,房地產(chǎn)投資占太原市固定資產(chǎn)投資的比重為14.8%。增幅比去年同期回落了十幾個百分點。同時,住宅新開工面積為29.3萬平方米,同比下降了近1個百分點,完成開發(fā)土地面積為49.38萬平方米,同比下降了8.9個百分點。據(jù)省建設(shè)廳相關(guān)專家分析,今年3月份以來,針對房地產(chǎn)行業(yè)等行業(yè)存在的局部過熱的情況,國家出臺了一系列措施進(jìn)行降溫,并對房地產(chǎn)開發(fā)項目(經(jīng)濟(jì)適用房除外)資本金提高了15個百分點,使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款受到了限制,由此淘汰了行業(yè)內(nèi)一批資質(zhì)較低、開發(fā)實力弱的企業(yè),同時,也使全省的房地產(chǎn)開發(fā)投資等指標(biāo)出現(xiàn)了合理的回落,這一現(xiàn)象表明,宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控在房地產(chǎn)業(yè)的作用已經(jīng)顯現(xiàn)。
為了完成投資開發(fā)項目,在銀根緊縮的情況下,開發(fā)商紛紛自找門路,尋找資金來源。據(jù)了解,目前開發(fā)商的項目資金中,自籌資金占到了近四成,貸款比例下降到了14%,比全國21.9%的平均水平低了近8個百分點。
由于整體的供應(yīng)量趨少,而市場需求旺盛,全省商品房一級市場銷售良好,銷售面積為平方米,同比增長了8成左右;與此相呼應(yīng),商品房一級市場銷售價格呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢。到6月底,全省商品房銷售價格為1797元/平方米,同比增長了27%,比同期全國高16個百分點,增幅位居全國第3位。價格上漲主要原因是由于辦公樓和商業(yè)用房銷售價格較高帶動所至,住宅價格漲幅在合理區(qū)間,與社會消費品價格漲幅趨勢基本相同。
2、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模明顯下降。
全年房地產(chǎn)開發(fā)計劃總投資減少11.3個百分點。2014年一季度新開工房屋建筑面積減少18.6個百分點,其中新開工經(jīng)濟(jì)適用住房面積為6.5萬平方米,同比減少69.9個百分點;房地產(chǎn)投資中經(jīng)濟(jì)適用住房.61億元,同比減少38.1個百分點,經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積為4.87萬平方米,同比減少4.7個百分點。2013年全省購置土地面積為373.97萬平方米,完成開發(fā)土地面積156.82萬平方米,完成開發(fā)面積僅占41.9%。購置土地面積比2012年凈增56.4萬平方米,同比增長17.8%,而完成開發(fā)土地面積比2012年減少37.73萬平方米,同比減少19.4%。
3、完成開發(fā)土地面積出現(xiàn)負(fù)增長。
2014年一季度全省購置土地面積為45.51平方米,同比增長16.7%,完成開發(fā)土地面積15.82平方米,同比減少35.4%。
4、融資成為山西地產(chǎn)業(yè)當(dāng)務(wù)之急
去年6月,央行下發(fā)了121號文件,并出臺了新的土地政策,以加強對商業(yè)銀行房貸的監(jiān)管力度。文件規(guī)定,貸款應(yīng)重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目,對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當(dāng)限制。并對貸款企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)、管理水平有了更高的要求,規(guī)定自有資金必須達(dá)到3%和封頂才能按揭的要求。今年4月,央行提高了銀行存款準(zhǔn)備金率.5個百分點,減少了金融機(jī)構(gòu)可貸資金,同時房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資金比例從2%提高到35%以上,以防房地產(chǎn)企業(yè)大量貸款有可能引發(fā)金融風(fēng)險。這些政策讓許多企業(yè)感到資金緊張。對一些開發(fā)資金少、過分依賴銀行貸款的企業(yè)來說更是雪上加霜。今年“五一”前,央行又下發(fā)通知,在“五一”之后,進(jìn)一步嚴(yán)格控制房貸項目。
據(jù)估算8%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸,房地產(chǎn)市場的各個環(huán)節(jié)都有與銀行有直接關(guān)系。限制房貸政策的出臺,使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍感到資金壓力加大,希望能通過多種渠道獲取房地產(chǎn)投資資金。
1~7月份,太原市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位共433227萬元,同比增長74.4%,國內(nèi)貸款占全部資金的比重下降6.1個百分點。當(dāng)前,企業(yè)找地皮、尋資金成了工作的重心,這決定著其有無資格參加后續(xù)競爭,同時使資金實力和籌資能力弱小的小企業(yè)遭遇“滅頂之災(zāi)”。
山西太原房地產(chǎn)市場調(diào)查報告篇二
1、城市房屋拆遷行為規(guī)范,成本增加,1日城改造步伐減緩?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》和《山西省城市房屋拆遷條例》中均規(guī)定拆遷補償安置資金必須?？顚Ｓ?全部用于拆遷補償安置,不得挪做他用,并要求縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門對拆遷補償安置資金的使用加強監(jiān)管。這種制度的建立規(guī)范了拆遷行為,由此增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金一次性投入量,致使開發(fā)商不愿開發(fā)涉及拆遷的建設(shè)項目舊城改造步伐減緩。
2、國家對土地政策進(jìn)行調(diào)整。國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅決制止占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹等行為的緊急通知》,強調(diào)實行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度,確定了“五個不準(zhǔn)”。我省去年宣布暫停經(jīng)濟(jì)適用住房供地,致使開發(fā)商很難取得增量土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
3、國家控制投資過快增長效應(yīng)。溫家寶在今年4月9日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上指出“要進(jìn)一步采取有力措施,有效遏制投資過快增長勢頭,保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展,防止經(jīng)濟(jì)大起大落。”房地產(chǎn)開發(fā)投資也受此影響,投資額遞減。
4、金融調(diào)控和信貸管理加強。央行121號文件調(diào)整了住房信貸政策,規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款的對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),信用等級較高,沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。貸款應(yīng)重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目。對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當(dāng)限制。提高了企業(yè)貸款門檻。2013年元月1日實施的《山西省城市房地產(chǎn)交易管理條例》規(guī)定領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證,必須完成建筑物主體工程三分之一以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期后方可。
5、清理農(nóng)民工工資和工程拖欠款。房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠工程款也是清欠工作的主要部分。原來那種僅靠銀行貸一點,施工單位墊一點,自己籌一點,便可進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)的這種方式已經(jīng)行不通了。這樣減少了開發(fā)商資金來源渠道,降低了開發(fā)商的開發(fā)投資能力。
另外,我省經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá),底子薄,房地產(chǎn)業(yè)市場不夠活躍,人們的住房消費觀念相對落后等因素,也是造成房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅減緩的重要原因。
五、政府?dāng)M采取的政策措施
中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展其實還是有政府來主導(dǎo)的,在山西尤其如此,因此對政府已經(jīng)和將要出臺的政策要多加重視,根據(jù)山西政府的有關(guān)文件,可知今后全省房地產(chǎn)業(yè)工作的總體思路是:以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo),全面貫徹十六大及十六屆三中全會精神,緊緊圍繞全面建設(shè)小康社會這一主題,認(rèn)真落實國務(wù)院《通知》和省政府《決定》、《通知》精神,調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),擴(kuò)大住房消費,強化政策引導(dǎo),創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境,整頓市場秩序,規(guī)范市場行為,培育合格主體,建設(shè)精品小區(qū),推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
1、以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線,創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境
總量增長,需求轉(zhuǎn)型,生產(chǎn)方式變革和政策完善,標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入持續(xù)健康發(fā)展的快車道,24年要按照省委和省政,府調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的總體部署,堅持在發(fā)展中推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整,在結(jié)構(gòu)調(diào)整中保持持續(xù)健康發(fā)展。
2、以貫徹2012年22號和2013年重2號文件為重點,建立健全住房供應(yīng)體系
認(rèn)真貫徹2012號和12號文件精神;針對目前存在的“三失控”現(xiàn)象,切實加強經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、銷售等諸多環(huán)節(jié)的管理。要根據(jù)市場需求情況,加快中低價位、中小戶型住宅建設(shè),建立和完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。
3、以整頓和規(guī)范市場秩序為手段,營造良好房地產(chǎn)市場環(huán)境
一是要建立以銷售價格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)環(huán)境為主要內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目法人招標(biāo)投標(biāo)制度,擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。,二是要堅決貫徹《山西省城市房地產(chǎn)交易管,理條例》,進(jìn)一步加強商品房銷(預(yù))售市場監(jiān)管。三是要本著優(yōu)化環(huán)境,搞活流通的原則,整頓中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì),規(guī)范中介服務(wù)。四是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行動態(tài)管理,堅決打擊開發(fā)經(jīng)營中出現(xiàn)的違法違規(guī)開發(fā)、合同欺詐、面積缺斤短兩、虛,假廣告等行為。五是認(rèn)真貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款問題的通知》(國辦發(fā)[23]94號)精神,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠工程款的問題進(jìn)行徹底清理。六是堅持以德治業(yè),建設(shè)誠信行業(yè)。
4、以貫徹落實《山西省城市房屋拆遷條例》為契機(jī),進(jìn)一步規(guī)范城市房屋拆遷行為
城市房屋拆遷工作以《條例》實施為契機(jī)廠以規(guī)范城市房屋拆遷行為,維護(hù)各方主體權(quán)益為目標(biāo),認(rèn)真貫徹《條例》的各項制度,做到辦事權(quán)限合法,辦事程序合法,依法做好拆遷工作,完善補償安置政策,堅決杜絕野蠻拆遷和惡意拆遷,切實推進(jìn)城市房屋拆遷工作躍上一個新的臺階。
5、以培育新型產(chǎn)業(yè)為目標(biāo),加快物業(yè)管理業(yè)的規(guī)范發(fā)展
要把物業(yè)管理作為新型產(chǎn)業(yè)加以培育,以“擴(kuò)面提質(zhì)”為中心,全面提高物業(yè)管理質(zhì)量和水平。一是以增量物業(yè)管理帶動存量物業(yè)管理,促進(jìn)存量物業(yè)與增量物業(yè)共同發(fā)展,提高物業(yè)管理覆蓋率。二是積極推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售’和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營,從體制上解決建管不分的弊端。三是大力推行物業(yè)管理項目招投標(biāo),引入公平競爭、優(yōu)勝劣汰的機(jī)制,提高物業(yè)管理服務(wù)整體水平。四是以創(chuàng)示范項目為手段,提升服務(wù)品質(zhì)。五是加強住宅共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維修基金的管理監(jiān)督指導(dǎo),確保維修基金的合理利用,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
在以上采取的政策同時,政府會進(jìn)一步加強宏觀調(diào)空;加快預(yù)警預(yù)報體系建設(shè),加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測;進(jìn)一步調(diào)動居民住房消費積極性,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展;加快研究防范投機(jī)性購房的政策措施,使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
山西太原房地產(chǎn)市場調(diào)查報告篇三
本研究報告在分析全國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步分析了山西太原市房地產(chǎn)市場在2013年和2014上半年的運行情況,并對存在的問題和原因進(jìn)行了深層探究,初步預(yù)測了山西政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,認(rèn)為太原市房地產(chǎn)市場在2014年下半年和2015年太原市房地產(chǎn)市場沒有引起房價暴漲或暴跌的因素,房價總體穩(wěn)中有升,但漲幅趨緩。同時房地產(chǎn)市場的競爭將進(jìn)一步加劇,品牌競爭和資本競爭將主導(dǎo)太原房地產(chǎn)市場。
一、中國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢
2012年“快速增長,供求兩旺,形勢大好,問題不少。”
2013年“調(diào)控,規(guī)范,搞活;問題與發(fā)展同時存在。”
2014年“政策年,穩(wěn)中有升。”
2015年“重新洗牌,品牌競爭、資本競爭。”
注:以上均有具體分析資料。
二、山西省房地產(chǎn)市場運行情況分析
(一)2013年山西房地產(chǎn)市場基本情況
2013年山西房地產(chǎn)市場的總體運行情況:房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長;一級商品房市場需求增幅大于供給增幅;商品房價格繼續(xù)增長;新建商品房購買對象以個人為主;商品住宅空置面積逐步消化;土地開發(fā)投資強勁擴(kuò)張。
(二)2014上半年山西房地產(chǎn)市場分析
1、供給分析
目前,太原市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有395家,房地產(chǎn)中介企業(yè)有141家。今年上半年,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成16.5億元,同比增長46.9%,占全市固定資產(chǎn)投資總額的14%。新建商品房房屋竣工面積12.7萬平方米,同比增長49%。其中,住宅1.7萬平方米,同比增長114%;商業(yè)營業(yè)用房2萬平方米,同比增長66.7%。新落成的各種房屋為省城的人們提供了多種選擇。
然而,在供應(yīng)結(jié)構(gòu)中卻有局部失衡現(xiàn)象,表現(xiàn)為:一是高價位、高檔住房在市場供應(yīng)中所占比例較高,而中低價位,普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房比例偏小,但市場需求總量卻較高;二是大戶型、大面積住房面積供應(yīng)總量較大,而中、小戶型和中、小面積住房供應(yīng)不足,但需求量很大。據(jù)市場調(diào)查顯示,目前根據(jù)太原市一般購房者的經(jīng)濟(jì)實力,可購買的住宅面積為7平方米,而市場主力房型為1至12平方米。
2、銷售分析
上半年,全市新建商品房屋銷售面積為72.1萬平方米,同比增長57.5%,商品房銷售總額為35.11億元。其中,銷售住宅52.26萬平方米,同比增長67.79%,占總面積的72.51%;辦公樓銷售4.32萬平方米;商業(yè)營業(yè)用房銷售15.5萬平方米。
從購房者組成來看,外地居民購買商品房占18%、本地農(nóng)村人口購房占17%、本地居民占65%。
同時,由于高層、大戶型房屋供應(yīng)量過大,土地價格較高導(dǎo)致房價居高不下等原因,形成了一定數(shù)量的商品房空置。目前,全市商品房空置面積15.47萬平方米,空置一年以上(含一年)面積為7.46萬平方米,其中住宅空置3.61萬平方米,辦公樓空置37平方米,商業(yè)營業(yè)用房空置3.33萬平方米,其它用房空置15平方米。
3、房價分析
今年上半年我省房地產(chǎn)價格增幅為全國第三,根據(jù)7月29日召開的上半年全省房地產(chǎn)市場形勢分析會情況報道,上半年我省商品房銷售面積大于竣工面積、銷售額增長率高于房地產(chǎn)投資增長率,商品房一級市場呈現(xiàn)出需求旺盛的良好態(tài)勢。商品房銷售價格在成本增加和市場需求較旺的拉動下呈明顯上漲趨勢。商品房銷售價格漲幅較高。到6月底,我省商品房平均銷售價格為1797元/平方米,同比增長27.6%,比同期全國高16個百分點,增幅位居全國第3位,絕對額位居全國第2位,居中西部地區(qū)第9位。從11個市看,商品房售價最高的是太原市,為3244元/平方米,低于每平方米1元的是陽泉市與忻州市,分別為966元/平方米與924元/平方米。
上半年,太原市新建商品房銷售均價為每平方米4872元,同比增長8.62%,其中住宅均價每平方米2948元,同比增長4.6%,每套商品住宅銷售均價為4萬元。相對于城鎮(zhèn)居民收入而言,上半年太原市人均可支配收入為462元,同比增長13.3%,新建商品住宅的價格漲幅低于居民可支配收入漲幅,且低于全國商品住宅價格漲幅。國際經(jīng)驗認(rèn)為,房價增長速度超過gdp增長速度的兩倍以上,就會產(chǎn)生嚴(yán)重泡沫。目前太原市房價遠(yuǎn)離警戒線,房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大,供銷均呈現(xiàn)增長態(tài)勢。
然而,調(diào)查中發(fā)現(xiàn),太原市8%的購房者承受價位為每平方米18元以下,而商品住房供應(yīng)中每平方米25元以上的占85%以上。造成房價上漲的原因主要有:一是土地價格過高,在太原市商品住房成本構(gòu)成中,土地價格占21.4%;二是拆遷成本高;三是城市居住人口的增加,住房制度改革深化,擴(kuò)大了市場需求量;四是鋼材、水泥等原材料的上漲,直接導(dǎo)致住房價格的上漲;五是經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中所占的比例小,平抑商品房價格作用相對薄弱。
4、存量分析
上半年,太原市存量房交易價格為每平方米213元,同比增長27.7%。其中住宅交易均價為每平方米1738元,同比增長22.27%,每套存量住宅交易均價為21萬元。盡管存量住房價格上漲幅度超過新建商品住房,但存量住房仍呈供不應(yīng)求之勢,市場潛力很大。從交易情況來看,上半年存量房交易總額為3.9億元,其中住宅746萬元;存量房交易量為454套,交易面積19萬平方米,同比降低7.64%;住宅交易348套,交易面積4.69萬平方米,同比降低243.18%,其中房改房、經(jīng)濟(jì)適用房交易186套,同比降低157.88%。存量房交易量下降,這是由于政策銜接等問題,形成個人小土地使用證的發(fā)放水平無法滿足存量房交易中提供小土地使用證的總數(shù)量的矛盾,嚴(yán)重影響了交易量。
5、拆遷分析
上半年,全市城區(qū)共批準(zhǔn)拆遷項目17個,核準(zhǔn)拆遷面積4.5萬平方米,同比下降82.7%,拆遷居民1399戶,拆遷總量大幅下降。造成拆遷總量下降的宏觀因素是:央行房貸政策收緊和清理拖欠農(nóng)民工工資政策出臺后,開發(fā)商融資渠道有限、資金不足,加之舊城改造優(yōu)惠政策落實不到位,影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對舊城區(qū)改造的積極性,舊城改造項目啟動乏力。微觀因素是:太原市近兩年來拆遷難度逐步增大,一方面由于目前中、小戶型、低價位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量不足,致使貨幣安置居民在拿到貨幣補償款后在市場上難以買到合適的住房,影響了群眾配合拆遷的積極性,另一方面小部分被拆遷人脫離拆遷政策提出不合理的補償要求,漫天要價,個別開發(fā)商采取偷拆和擅自強拆等違法行為,激化了矛盾。
6、消費者分析
在太原市7月份舉辦的“住在龍城”房展會上,主辦單位進(jìn)行了一次房地產(chǎn)消費結(jié)構(gòu)問卷調(diào)查,問卷的調(diào)查項目分1大類46個小項,涉及到購房者的職業(yè)、年齡、家庭年收入、購房用途、置業(yè)情況、購房首選、購房需求時間、欲購房區(qū)域、承受價位及戶型要求等方方面面。經(jīng)過主辦單位整理、匯總、統(tǒng)計,本次調(diào)查共回收有效調(diào)查問卷5164份,被調(diào)查者詳細(xì)地對調(diào)查表中各項內(nèi)容進(jìn)行了認(rèn)真填寫。
根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析,目前太原市8%的購房者年齡在4歲以下;高達(dá)75%的購房者家庭年收入在3萬元以下;在一年內(nèi)有購房愿望的家庭占總數(shù)的65%;79%的家庭能夠承受的商品房價位在每平方米18元以下;求購戶型為二室一廳的購房者占被調(diào)查總?cè)藬?shù)的41%,短期內(nèi)購房意愿強烈。
此次調(diào)查問卷發(fā)放數(shù)量大,調(diào)查內(nèi)容豐富,涵蓋了購房者購房需求的方方面面,具有相當(dāng)?shù)拇硇?反映的情況與太原市目前房地產(chǎn)市場的實際情況相吻合,為太原市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了方向,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的參考價值。
從調(diào)查結(jié)果來看目前太原市房地產(chǎn)市場最大的問題是住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡問題,主要體現(xiàn)在兩個方面,一是房價過高,二是面積過大。太原市房地局的統(tǒng)計數(shù)字表明,上半年太原市的住宅平均價格已達(dá)到29多元,遠(yuǎn)高于調(diào)查顯示的18元以下的水平,導(dǎo)致工薪階層望房興嘆;開發(fā)商為吸引高收入階層買房,爭相蓋大房子,相應(yīng)提高了購房總價,適合工薪階層購買的面積在8平方米左右的中小戶型非常少,更是把一些急需購房的老百姓堵在房地產(chǎn)市場的門外。這個調(diào)查結(jié)果和太原市目前房地產(chǎn)市場的供給情況比較吻合。
因此加大中低價位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度,確定合理的房價,把工薪階層作為房地產(chǎn)市場購買的主力人群,這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是很有利的。
7、競爭態(tài)勢分析
太原房地產(chǎn)市場面臨變局,最近幾年,外地開發(fā)商已經(jīng)通過各種渠道滲入山西房地產(chǎn)市場,目前比較知名的外地開發(fā)商就有好幾家,比如山西大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由海南第一投資公司投資組建;太重大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由廈門大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司和太重房地產(chǎn)公司合資組建;正在柳巷進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的山西寶地房地產(chǎn)開發(fā)公司來自東北;另外兩家國內(nèi)知名的開發(fā)商廣東振鵬投資集團(tuán)和天津順馳公司也已經(jīng)落戶晉中市。有業(yè)內(nèi)人士稱,晉中只是他們進(jìn)入太原房地產(chǎn)市場的跳板,一旦機(jī)會成熟,他們隨時會進(jìn)入太原市。北京房地產(chǎn)傳奇人物、今典集團(tuán)董事長張寶全表示,他想拿到一塊5~1畝的土地在太原開發(fā)房地產(chǎn)。預(yù)計,一兩年之內(nèi),外地開發(fā)商將一窩蜂涌進(jìn)太原,本地開發(fā)商面臨生死考驗。
近幾年來隨著國內(nèi)發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈,北京待發(fā)達(dá)城市土地資源的稀缺和漲價,國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始向二級市場轉(zhuǎn)移,而太原這樣的省會城市正是國內(nèi)大型開發(fā)商關(guān)注的重點目標(biāo)。
吸引外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的另一大因素是:山西有一大批潛在的高檔商品房消費群體,這是許多開發(fā)商夢寐以求的最寶貴的資源。山西擁有一大批有錢人,可這批人都到北京買房子去了。山西人在北京買房子出手大方是出了名的,背著整麻袋錢買房。與此同時,太原有些樓盤銷售情況不好,還有許多空置房,這是為什么?許多專家認(rèn)為原因還在開發(fā)商身上,產(chǎn)品太單一,商品房的個性沒有充分體現(xiàn)出來。購房者對住宅的需求與現(xiàn)實供應(yīng)有很大差距,供應(yīng)與需求脫節(jié)。如果太原有真正好的樓盤,完全可以吸引全省有錢人來太原置業(yè),好房子不愁賣不出去。
正因為以上兩大原因,吸引了越來越多的外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入山西太原,山西的房地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌,太原市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3余家,但真正成規(guī)模的幾乎沒有。在經(jīng)過年檢的公司中,只有不到1/3的公司有項目運轉(zhuǎn),1/3正在四處尋找項目,還有1/3處于休眠狀態(tài);房地產(chǎn)企業(yè)年平均開發(fā)量不到1萬元,山西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均注冊資本金不到8萬元,這對資金密集型的行業(yè)來說如同小孩做游戲,那么少的資本金只能在太原買三四畝地,更不用說搞開發(fā)了?，F(xiàn)在銀行又提高了房地產(chǎn)行業(yè)信貸門檻,對于靠銀行資金買地開發(fā)的房地產(chǎn)公司來說更難生存。外地有實力公司的介入,可以有效地提高山西房地產(chǎn)行業(yè)的資金水平,提高競爭力。同時也有利于成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā),還可以帶來新的開發(fā)理念和開發(fā)模式,這對太原房地產(chǎn)行業(yè)將是一個很大的提升。
目前山西的政府也認(rèn)為,外來開發(fā)商的介入將有助于提高太原房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭力,淘汰一批開發(fā)企業(yè),對抑制房價上漲,制止開發(fā)商違規(guī)開發(fā)、欺詐銷售,提升產(chǎn)品檔次都有很大的促進(jìn)作用。但由于太原房地產(chǎn)市場有其特殊的一面,外來開發(fā)商能否服水土還是一個未知數(shù),目前市場上最擔(dān)心的問題還是外來開發(fā)商的大量介入會導(dǎo)致太原土地價格大幅攀升,房價上漲,讓本來就買不起房的工薪階層更加買不起房。
外地房地產(chǎn)公司滲入太原房地產(chǎn)市場,最擔(dān)心的還是本地中小開發(fā)公司。首先表現(xiàn)在產(chǎn)品的品牌效應(yīng)上。對于目前還沒有形成品牌的本地開發(fā)商,知名房地產(chǎn)品牌的介入會吸引大部分消費者的眼球;其次,中小開發(fā)商將被擠得沒有市場空間。由于外來投資者具有資金實力和城市運營商能力,可以進(jìn)行城市大規(guī)模成片開發(fā),本地中小開發(fā)商肯定在土地拍賣中處于劣勢,或者根本得不到土地,最后被迫退出市場;再次,由于本地開發(fā)商的開發(fā)理念滯后,宣傳包裝不到位,產(chǎn)品單一,建筑呆板,開發(fā)出來的樓盤將無力和外來開發(fā)商抗衡,可能會增加現(xiàn)房存量,開發(fā)風(fēng)險加大。