有關(guān)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析的論文

房地產(chǎn)市場是以房產(chǎn)作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關(guān)系的總和。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的有關(guān)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析的論文，希望大家喜歡!

有關(guān)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析的論文篇一

《淺析我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》

摘 要：本文通過對我國房地產(chǎn)市場的歷史回顧和現(xiàn)狀總結(jié)，分析了目前房地產(chǎn)價(jià)格的不合理性，以及宏觀調(diào)控不能取得預(yù)期效果的原因。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 價(jià)格 地租

一、我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀

中國近年來最紅的經(jīng)濟(jì)話題莫過于房地產(chǎn)問題。中國人自古以來就有“安家立命”、“安居樂業(yè)”的說法，與此息息相關(guān)的“房子”在國人眼中 自然 有不可比擬的重要性。

我國真正意義上的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是開始于1996年左右。房地產(chǎn)業(yè)在深圳、廣州等發(fā)達(dá)地區(qū)率先起步。1998年，中國開始了“房改”，那一年，為了擺脫亞洲 金融 危機(jī)為中國經(jīng)濟(jì)低增長的影響，國家又出臺了一系列拉動內(nèi)需的政策，為個(gè)人房貸提供了政策支持。由此，天時(shí)地利人和俱備，中國步入了房地產(chǎn)市場化的高速發(fā)展期。

房地產(chǎn)市場化的直接后果就是房地產(chǎn)價(jià)格的市場化，人們在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期被壓抑已久的對房產(chǎn)的需求被激發(fā)出來，供需 規(guī)律 開始發(fā)揮其魔力，雖然供應(yīng)量越來越大，但是需求更為強(qiáng)勁，房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。

2006年以前，房屋銷售價(jià)格一直處于一個(gè)比較穩(wěn)定的狀態(tài)。2006年到2007年，房價(jià)開始出現(xiàn)異動，呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢。直到2008年，房價(jià)才有所回落，但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以前。大多數(shù)普通老百姓發(fā)現(xiàn)，自己就算不吃不喝，光憑工資得幾十年才能擁有一套僅夠容身的房子。

二、對我國現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格合理性的分析

世界銀行認(rèn)為比較合理的房價(jià)與人均收入比是4—6倍，為房價(jià)收入比所設(shè)定了5的警戒線。而從上圖中可以清楚的看到，我國的房價(jià)收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一警戒線。

我國的房地產(chǎn)市場在保持較高增長速度的同時(shí)也出現(xiàn)了有效需求不足，房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象，房地產(chǎn)的總量大于有效需求，商品房空置率遠(yuǎn)超過國際警戒線。同時(shí)，房地產(chǎn)過剩與短缺并存，一方面，大量的商品房積壓，這主要是指沒有充分分析市場需求，對市場有效需求估計(jì)不足，過多投資高檔住宅，導(dǎo)致了空置;另一方面，大多數(shù)居民的住房還十分緊張，普通住宅尤其是經(jīng)濟(jì)適用房供給短缺、增長緩慢。

對于一個(gè)發(fā)展中國家而言，這樣的高房價(jià)是不合理的。雖然房地產(chǎn)業(yè)的快速增長可能會使GDP呈現(xiàn)出一種非常繁華的景象，但神話一旦破滅，后果不堪設(shè)想。大量 經(jīng)濟(jì) 學(xué)者對此憂心忡忡，認(rèn)為我國目前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了泡沫，對我國是一個(gè)嚴(yán)重的隱患，這泡沫一旦破滅，就會對我國經(jīng)濟(jì)造成無法估量的損失。據(jù)國家 統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站2008年8月5日消息，2008年全國各地一路狂漲的房價(jià)開始出現(xiàn)分化，在一些大城市率先出現(xiàn)了下跌;由于對未來房價(jià)預(yù)期的改變，消費(fèi)者開始了對樓市的觀望，房屋銷售市場交易量開始急劇萎縮。

三、國家宏觀調(diào)控措施及效果分析

房地產(chǎn)問題引起了國家有關(guān)部門的高度重視，早在2003年年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中，就根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況，適時(shí)推出了一些政策措施。僅2006年，就出臺了一系列政策對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。其中最引人注目的莫過于5月17日國務(wù)院溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會議上提出的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施(即通常所稱的“國六條”)，覆蓋了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、 稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面，這是行政手段開始調(diào)控房地產(chǎn)市場的開始。此外，央行也提高了銀行利率，國稅局對個(gè)人將購買不足5年的住房的對外銷售全額征收營業(yè)稅，建設(shè)部對商品房戶型比例結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，國務(wù)院設(shè)立土地督察局監(jiān)管地方土地批租，外匯 管理局和建設(shè)部共同發(fā)出通知限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營領(lǐng)域，并且進(jìn)一步加強(qiáng)了土地調(diào)控。2008年政府還會出臺一系列配套政策來進(jìn)一步起到穩(wěn)定房價(jià)的作用，而且政策的針對性會更強(qiáng)一些，從需求上面，如加息、物業(yè)稅等，通過增加購房支出，減少收益角度入手，來降低購房需求。從供給上，政府會繼續(xù)加大對保障性住房的建設(shè)力度，以及加大對開發(fā)商土地開發(fā)進(jìn)程監(jiān)督，嚴(yán)防囤地和捂盤現(xiàn)象出現(xiàn)，最大限度地增加供給，緩解供需矛盾，達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的目的。

由此可見，國家在房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控上做出了相當(dāng)?shù)呐?，但是結(jié)果到底如何呢?可以說是收效甚微。雖然增幅有所放緩，但絕對值仍然在大幅增長中。2008年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些明顯變化，交易量下降顯著，房價(jià)下跌、打折優(yōu)惠等類似字眼也時(shí)常見諸媒體報(bào)端。然而，國家發(fā)改委公布的6月份70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)為108.2%，同比上漲8.2%。這似乎顯示房價(jià)仍在上漲。從房屋銷售價(jià)格指數(shù)的新漲價(jià)因素看，2008年上半年，在35個(gè)大中城市中有6個(gè)城市的房價(jià)出現(xiàn)了下跌，分別是：深圳、重慶、杭州、大連、廣州、沈陽，其中深圳下跌幅度最大，下跌8.6%。房價(jià)上漲幅度超過4%(新漲價(jià)因素)的有3個(gè)城市，分別是北京、烏魯木齊、銀川，其中銀川上漲幅度最大，為7.1%。

為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢?主要有地方政府，房地產(chǎn)開發(fā)商，購房者三方面的原因。

在我國很多地方，都把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。第一，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度高，產(chǎn)業(yè)拉動能力極強(qiáng)，除了自身的發(fā)展，還可以帶動如建材，家裝等很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對GDP的快速增長有強(qiáng)勁的拉動作用。第二，房地產(chǎn)的活躍將大大推進(jìn)本地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地使用價(jià)值，對地方的形象提升和招商引資都會提供有力的后備支持。第三，在整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)交易的過程中，政府得到的土地出讓金，各種稅費(fèi)收入絕對是一個(gè)不容小覷的數(shù)字。統(tǒng)計(jì)表明，在整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價(jià)格的將近30～40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價(jià)格20～40%的土地費(fèi)用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50～80%。如此，房地產(chǎn)業(yè)給地方政府帶來如此巨大的好處，難怪地方會對中央的宏觀調(diào)控措施采取曖昧的態(tài)度，對房地產(chǎn)業(yè)的過熱投資不是遏制，而是采取默許甚至是鼓勵(lì)的態(tài)度。

實(shí)際上我國住房消費(fèi)水平已明顯提前，住房自有率，住房人均面積甚至超過了很多發(fā)達(dá)國家。中國人對住房是有特殊情結(jié)的，而且從中國現(xiàn)實(shí)國情看，人多地少，人口數(shù)量繼續(xù)增加，經(jīng)濟(jì)高速增長，城市化進(jìn)程加速，家庭規(guī)模化小型化，超前消費(fèi)意識形成等等因素相互作用，導(dǎo)致需求膨脹，而且具有相當(dāng)?shù)膭傂?，不隨價(jià)格的上升而需求下降。再加上境內(nèi)外許多購房者并不是出于居住的需要，而完全是在投資或者說是投機(jī)的 心理驅(qū)使下，在房價(jià)的高峰期蜂擁而上，導(dǎo)致房價(jià)進(jìn)一步上漲。不斷上漲的房價(jià)又使一大批本來持幣觀望的前仆后繼，出于“羊群效應(yīng)”，大量資金源源不絕進(jìn)入房地產(chǎn)市場，如是惡性循環(huán)，炙手可熱的房價(jià)便可以得到理解了。

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有關(guān)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析的論文篇二

《房地產(chǎn)現(xiàn)狀的探討》

摘要：眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展的一個(gè)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。它在推動國民經(jīng)濟(jì)快速增長、緩解就業(yè)壓力、保證財(cái)政收入等方面起著極其重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它關(guān)乎社稷民生，深刻影響社會穩(wěn)定。居民的日常生活包括“衣食住行”，其中住是極其重要的，只有居民買得起房，有房住，才能安居樂業(yè)，社會才能發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);房價(jià)

中國近幾年的房地產(chǎn)市場是波動的，不穩(wěn)定的，房價(jià)一直處于增長狀態(tài)，不僅給居民造成了住房困難，還給中國的經(jīng)濟(jì)造成了很大的隱患。政府近幾年來也已出臺一系列政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行密集調(diào)控，這些政策包括“國八條”，“新國十條”，“國十一條”，“9.29新政”，“新國八條”以及“國五條”。然而這些政策是否真的行之有效，對房價(jià)的調(diào)控是否起到作用，是否的確使得居民能夠買得起房，以這個(gè)為出發(fā)點(diǎn)，我們小組探討的課題就是基于政府出臺的政策對房價(jià)的影響，來分析中國的房地產(chǎn)市場。

首先房價(jià)變動是一個(gè)長期的過程，因此我們不能單從某年的房價(jià)來研究，因此本次課題我們收集整理了2004年到2013年的全國二三線城市房價(jià)數(shù)據(jù)，研究當(dāng)期房價(jià)的變動趨勢。其次要判斷居民是否買得起房，不能只依靠房價(jià)，因?yàn)樵谶@一期間房價(jià)的確是在上漲，但居民的收入也在增加，所以我們引入了一個(gè)房價(jià)收入比的概念來分析這個(gè)課題，最后我們收集整理了房地產(chǎn)相關(guān)政策的頒布，分析政府宏調(diào)的作用與效果。結(jié)合政策理論分析和房地產(chǎn)市場實(shí)際價(jià)格趨勢來研究政府宏調(diào)的效果，從而總結(jié)出宏調(diào)政策的優(yōu)劣處，提出我們課題小組的政策建議，以協(xié)助政府完成對房地產(chǎn)市場價(jià)格穩(wěn)定的調(diào)控。

我們決定通過計(jì)算房價(jià)收入比來對房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和居民購買負(fù)擔(dān)進(jìn)行評判，房價(jià)收入比是判斷房價(jià)高低的標(biāo)準(zhǔn)。按照國際慣例，目前比較通行的說法認(rèn)為，房價(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間。

房價(jià)收入比(Housing Price-to-Income Ratio)計(jì)算方法：是指住房價(jià)格與城鎮(zhèn)居民家庭年收入之比。本課題以城鎮(zhèn)三口之家為標(biāo)準(zhǔn)，住房價(jià)格指城鎮(zhèn)家庭在當(dāng)年的居住面積乘以當(dāng)年的房價(jià)，家庭年收入是二人年收入總和。即可得房價(jià)收入比：PIR=P/I.

一、政府政策對房價(jià)的影響分析

查閱資料得知房價(jià)收入比(PRI)增長速度極快，尤其是一線城市，由7.06(2004年)上漲至20.93(2013年)，完全超出了居民的可承受范圍，而二三線城市房價(jià)收入比也從處于合理區(qū)間的5-6(2004年)，上漲至10以上(2013年)。我們將結(jié)合政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對房價(jià)收入比數(shù)據(jù)進(jìn)一步分析，以得出政府密集調(diào)控政策對房價(jià)收入比的影響。

我國自2004年以來，房價(jià)不斷上升，房價(jià)收入比總體來說亦呈上升趨勢，影響了經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定發(fā)展，因此，政府在這十年間對房地產(chǎn)進(jìn)行了一系列密集調(diào)控。2005年，為抑制住房過快增長，國家頒發(fā)了“國八條”，這項(xiàng)政策對房價(jià)收入比有稍微影響，其中一線城市的房價(jià)收入比受影響最大，一線城市從9.12稍微下降到8.91;二線城市從5.41下降到5.37;三線城市則是從5.62上升到5.82;但是，一年之后，三級城市的房價(jià)收入比都回暖，并繼續(xù)上升。因此為堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲，2010年，國務(wù)院各部委、各直屬部門機(jī)構(gòu)下發(fā)“新國十條”，首次提出要實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策和發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用;同是2010年，國家先后又再頒布了“國十一條”和“9.29新政”，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，在這兩個(gè)政策中，分別對差別化信貸政策進(jìn)行了強(qiáng)化和完善，對稅收政策進(jìn)行了細(xì)化和完善。結(jié)合數(shù)據(jù)我們看出，2010年國家采取的密集調(diào)控手段，致使2011年一線二線三線城市房價(jià)收入比都在下降，且下降幅度十分大，其中，下降點(diǎn)數(shù)最多的一線城市，從15.21下降到12.68，;其次是二線城市，從7.82下降到6.28，三線城市盡管下降最少，但也下降了1.05個(gè)點(diǎn)――從8.17下降到7.12。為穩(wěn)定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果，2011年，政府頒布“新國八條”，在相關(guān)政策中，特別要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，除此之外，“新國八條”還增加了堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)這一政策。盡管“新國八條”的調(diào)控力度更大，調(diào)控手段更加具體，但在在2012-2013年度，房價(jià)卻迎來了新一輪的飆升，由14279元/平米(2012年)上漲至24773元/平米(2013年)，房價(jià)收入比也是史無前例的高漲。

總觀2004年以來國家頒發(fā)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控目的從開始的抑制房價(jià)過快上漲逐漸趨向穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展;調(diào)控力度逐年上升：以差別化信貸政策為代表，從“國十條”中較為寬泛的嚴(yán)格實(shí)行，進(jìn)步到“國十一條”中加大執(zhí)行力度并明確方向，最后變革到“新國八條”中完善并切實(shí)實(shí)行;政策逐步細(xì)化，如市場監(jiān)管政策，差別化信貸政策和稅收政策的細(xì)化與完善;隨著市場和社會的變化，政府調(diào)控的政策緊跟改革風(fēng)向：如“國八條”偏向嚴(yán)格控制被動性住房需求，而之后的“國十條”更強(qiáng)調(diào)堅(jiān)決抑制不合理的購房需求――投機(jī)性購房等。我們亦不難找出這些政策的共同點(diǎn)，即政府強(qiáng)調(diào)最多的方面：一是高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格工作和切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任;二是大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);三是加強(qiáng)市場監(jiān)管與監(jiān)理考核問責(zé)機(jī)制;四是加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)。

由此可見，政府根據(jù)我國國情不斷在調(diào)整政策，這一系列密集調(diào)控政策對房價(jià)收入比也有一定的影響，但這影響并不持久，一段時(shí)間之后作用將逐漸消失，房價(jià)抑制作用降低。其中，政府政策對一線城市的房價(jià)收入比影響最大;其次，差異化貸款政策和一系列稅收政策在這些條目中的作用最大。

二、穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策建議

政府對房地產(chǎn)調(diào)控要逐步區(qū)域化，進(jìn)行分類(雙向)調(diào)控。針對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購政策不可退出。而對庫存量較大的二線城市，嚴(yán)格控制對房地產(chǎn)商的土地供應(yīng)，適當(dāng)?shù)姆潘上拶J和限購，同時(shí)采取打折促銷等手段，消化庫存。通過逐步降低大庫存城市的房價(jià)收入比，力爭平穩(wěn)過渡，避免城鎮(zhèn)化末期出現(xiàn)類似日本房地產(chǎn)市場崩潰的危機(jī)。

建議政府盡快開征物業(yè)稅，制定出臺一部公正、公平的房地產(chǎn)物業(yè)稅，讓房子多的、房子好的房地產(chǎn)投資者多交稅，而對于住房條件差、房子少的少交稅甚至于免稅，有效抑制投資性買房需求。盡管物業(yè)稅無論對自住的還是投資的住房都會增加持有成本，由此可能對部分中低收入階層帶來一定的沖擊，但如果在征稅對象、稅率、起征點(diǎn)、減免稅等方面較好地參考國外的做法，并結(jié)合我國的具體情況做出合理的設(shè)計(jì)和安排，就能夠?qū)ζ胀ㄙ彿空咚鶐淼臎_擊降低到最小限度。

影響商品房購買力的另一個(gè)重要因素便是收入，改革中國的低工資體制，大幅度提高職工的工資水平，提高有效的商品房購買需求，推動有效內(nèi)需來解決房地產(chǎn)存量過多的問題。

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