酒店選址原則
酒店風(fēng)水布局,酒店的選址非常重要,這是酒店將來經(jīng)營好壞的關(guān)鍵。學(xué)習(xí)啦小編整理了一些酒店選址原則，有興趣的親可以來閱讀一下!
酒店選址原則
(1)風(fēng)水學(xué)要求
按照風(fēng)水的要求，首先要察看酒店的地理位置。
(2)城市類型
對將建設(shè)酒店的城市類型作一評估。
(3)城市人口與交通
應(yīng)調(diào)查該城市的居住人員情況，經(jīng)濟(jì)人口和流動人口情況，應(yīng)該是以人氣旺為佳。
(4)選擇地段和區(qū)域
城市中的地段和區(qū)域各具特點(diǎn)，如有需要提供住宿餐飲服務(wù)等各項(xiàng)設(shè)施及活動場所，就有酒店旅館的客源保證。
(5)同行競爭
在摸清以上情況的同時，還應(yīng)了解該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的酒店旅館設(shè)施情況與競爭對手的經(jīng)營特色與狀況：是否有新建酒店的規(guī)劃，以及區(qū)域內(nèi)飲食設(shè)施、規(guī)模特色、營業(yè)時間、顧客層次、消費(fèi)單價、營業(yè)額、菜系和菜單內(nèi)容等。
酒店選址的條件
A、地區(qū)選擇(可以參考以下順序進(jìn)行)
1.首都、國家經(jīng)濟(jì)中心城市、直轄市。
2.省會城市、計劃單列市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市。
3.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市-國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)在400億，城鎮(zhèn)居民人均收入在9000元/年，市區(qū)人口數(shù)在100萬，市區(qū)流動人口數(shù)在40萬以上的城市。
4.沿海開放城市、經(jīng)濟(jì)帶中重要的輻射城市，交通樞紐城市。
5.交通便利，有核心支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)流動發(fā)達(dá)的城市、全國經(jīng)濟(jì)100強(qiáng)縣級市。
B、地理位置 (以下位置最佳)
1.位于A-1類城市的市級、區(qū)級或其他城市的市級商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心、會展中心、物貿(mào)交易中心、交通中心、大型游樂中心、中高檔(大型)居民住宅區(qū)、成熟開發(fā)區(qū)。
2.鄰近火車站、長途汽車站、公路高速客運(yùn)中心區(qū)域。
3.鄰近地鐵沿線、高速公路城市入口處、主要道路交叉道口、交通樞紐中心、市郊結(jié)合部、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、汽車終點(diǎn)站、大型停車場附近區(qū)域。
4.鄰近城市知名的大學(xué)或在校學(xué)生數(shù)量在20000人以上的教育區(qū)。
5.具有良好的可見性，最好是“金角銀邊”(十字路口)，最好有一定的廣告位。
6.最好鄰近城市某個標(biāo)志建筑、知名建筑或歷史文化、旅游項(xiàng)目。
7.周邊直徑3公里之內(nèi)不宜再建第二家直營店。
8.臨近高星級酒店聚集區(qū)或靠近知名星級飯店。
C.交通條件
1.交通條件是選址需要考慮的首要條件，一般以地鐵站附近為上佳條件，因?yàn)榈罔F的覆蓋面廣、客流量大;
2.在沒有地鐵的地區(qū)或城市中，在選址點(diǎn)的300米方圓內(nèi)有5條以上能通達(dá)商業(yè)中心、機(jī)場、車站的公交站線為好。
3、鄰近城市交通樞紐道路、大橋、隧道、高架、城市環(huán)線，車流大，具有可停留性。
4、交通流動性好，進(jìn)出口便利寬敞，快速路無隔離帶路窄，最好不是單行線、有良好的可視性和可進(jìn)入性。
D.市場情況(周邊環(huán)境)
選址時必須考慮作好周邊市場的調(diào)研
1.該城市酒店業(yè)全年經(jīng)營情況(全年沒有明顯淡旺季，全年平均出租率在70%左右，客源情況穩(wěn)定，客源分類情況)
2、方圓3公里內(nèi)可能的競爭對手情況(飯店、旅館，他們的等級、客源結(jié)構(gòu)、出租率、平均房價、經(jīng)營情況等)，選址時一定要考慮客流的主要流線會不會被競爭對手截住。
3.選址區(qū)域內(nèi)具有相當(dāng)?shù)目土髁?，具有可停留性?公里范圍內(nèi)是否有相應(yīng)的配套(連鎖超市、藥店、銀行、餐廳、咖啡店、茶藝館、酒吧、學(xué)校、、郵局、洗衣店、沖印店、加油站、綜合休閑娛樂場所、購物中心或百貨商場等)或與公共場所相鄰。
4.附近的企事業(yè)單位、學(xué)校的情況，如單位種類、單位數(shù)量、基本經(jīng)營情況，具有的流動性客源情況等.
5、經(jīng)營區(qū)域人口狀況、結(jié)構(gòu)層次、經(jīng)濟(jì)收入、流動人口數(shù)量、客源流量;
6、選址區(qū)域周邊市容環(huán)境整齊干凈(最好毗鄰公園或大型綠地)。
7、所在道路有一定知名度、有較大的市場潛力和良好的市場前景;
E.市政規(guī)劃情況
1、潛在地點(diǎn)的區(qū)域建筑規(guī)劃，哪些地區(qū)被分別規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工業(yè)區(qū)等資料。
2、選址所在位置是否在紅線內(nèi)，在合同經(jīng)營期內(nèi)，有無動遷可能。
3、選址所處的區(qū)域的規(guī)劃的情況，是否有對賓館經(jīng)營有利的市政規(guī)劃(如未來的商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)中心、行政中心、交通干線建設(shè)，未來是否成為臨街店等)。
F、建筑、改造條件
建筑物的建筑面積約4000-10000㎡或占地2000─3000㎡空地為宜，但由于開發(fā)合作的方式不同，因此選址時需考慮到與建筑、改造的配合。
基本條件如下：
1.利用舊廠房、舊旅館進(jìn)行改造，
(1)建筑物為長方體，建筑面積在4000～10000㎡的范圍內(nèi)，或可以建造的容積率在此范圍內(nèi)，最好可以加層，寬度或進(jìn)深以16-18米左右為最佳。
(2)建筑物結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，外觀整齊，允許進(jìn)行改造。
(3)周邊有一定回旋余地，可以合理分布對客區(qū)域與員工區(qū)域。
(4)周邊有一定的空地，出路通暢并可停車，車道一般為5.5-6m寬，要考慮通向停車場的流程，有回車路線，停車位在20個左右。
(5)基礎(chǔ)設(shè)施情況(最佳)：水-用水額度不低于3000噸/月，電-用電不低于400KVA，煤氣-有煤氣管道接入或可以接入，排污-納入市政排污管網(wǎng)，有化糞池，通訊-最好留有總機(jī)或一定的直線電話，有線電視，供暖(北方地區(qū))等設(shè)施到位。
(6)房屋使用性質(zhì)最好是商業(yè)服務(wù)業(yè)或廠房使用性質(zhì)可以改變?yōu)樵撚猛尽?/p>
(7)該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，最好不是銀行抵押物業(yè)。
2.小塊空地建造或購買土地
(1)熟地，至少三通一平，市政配套到位，位于紅線內(nèi)。
(2)占地面積2000-3000㎡左右，具體面積視地理位置與價位而定。
(3)該區(qū)域已經(jīng)有有一定的商流，土地性質(zhì)最好不是劃撥土地。
(4)該地塊容積率符合改造后的需要-建筑面積能夠達(dá)到4000-10000㎡。
G.可能的合作方式
1、購買：購買適合選址條件的房產(chǎn)或空地，但需具備兩個基本條件:一必須擁有產(chǎn)權(quán)，二應(yīng)有獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)。
2、房屋或土地租賃：需符合以下基本要求：
(1)房屋租賃價格合理，原則上不超過1.5元/平方米.天，潛在的位置優(yōu)勢，租賃期原則上不低于15年。
(2)房屋性質(zhì)為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地或可改變?yōu)樵撚猛尽?/p>
(3)產(chǎn)權(quán)清晰，出租人是房屋或土地的產(chǎn)權(quán)人;
酒店選址的重要性
性質(zhì)與規(guī)模
在酒店的風(fēng)水學(xué)研究中，要對其性質(zhì)和規(guī)模進(jìn)行擬定。根據(jù)市場調(diào)查和基地選擇結(jié)果、根據(jù)主要經(jīng)營方針，擬定接待旅客的層次、管理水平及酒店名稱的吸引力等，來確定酒店的性質(zhì)、等級、規(guī)模與結(jié)構(gòu)。應(yīng)盡量符合所選定的基礎(chǔ)，一旦發(fā)現(xiàn)不足應(yīng)及時對其進(jìn)行調(diào)整和完善。
同行競爭
酒店的選址，在要求上和住宅選制稍有不同，住宅選址主要從微觀環(huán)境出發(fā)，而酒店的選址則主要從大處著眼，注重宏觀環(huán)境的利用。
在建造酒店之前，先要了解該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的酒店旅館設(shè)施情況與競爭對手的經(jīng)營特色與狀況：是否有新建酒店的規(guī)劃，以及區(qū)域內(nèi)飲食設(shè)施、規(guī)模特色、營業(yè)時間、顧客層次、消費(fèi)單價、營業(yè)額、菜系和菜單內(nèi)容等。
人口與交通
酒店的選址，在要求上和住宅選制稍有不同，住宅選址主要從微觀環(huán)境出發(fā)，而酒店的選址則主要從大處著眼，注重宏觀環(huán)境的利用。
在建造酒店之前，先要調(diào)查該城市的居住人員情況，經(jīng)濟(jì)人口和流動人口情況，應(yīng)該是以人氣旺為佳。鐵路、航空及其它交通乘客的流動數(shù)量，交通的發(fā)展及可能改變的規(guī)劃，交通樞紐及交通工具的變化等。
酒店結(jié)構(gòu)
酒店結(jié)構(gòu)也由市場需要，經(jīng)營方式和等級來決定，除客房部分外，其它公共活動部分和飲食部分也占很大比例，高級的大型酒店應(yīng)設(shè)有餐廳、商場，會議廳，游泳池，健身房，文化娛樂等各種設(shè)施，在餐宴內(nèi)部還分不同的菜系特色，不同規(guī)模的廳事等。
從經(jīng)營角度講，酒店由收益部分和非收益部分構(gòu)成，當(dāng)總建筑面積確定之后，面積結(jié)構(gòu)應(yīng)精心安排以下幾個部分：客房部分包括單床房、雙床房、雙人房、各種套房等。餐飲部門包括主餐廳、副餐廳、主酒吧、俱樂部、雞尾酒室、咖啡室等，另外應(yīng)包括與宴會有關(guān)的大、中、小宴會廳;其它營業(yè)部門，包括會議室、健身設(shè)施、桑拿、美容、游泳池、洗衣部、商業(yè)中心等。
非收益部分包括，大堂、總服務(wù)臺、辦公室、行李房、電話總機(jī)室、電腦室、倉庫、更衣室、醫(yī)務(wù)室、職工食堂、鍋爐房、停車場、洗車場等，以上這些應(yīng)請專業(yè)人員按風(fēng)水學(xué)原理設(shè)計建設(shè)為好。
酒店規(guī)模
酒店的規(guī)?；局笜?biāo)是建筑面積和客房間數(shù)。這一方面取決與市場預(yù)測，同時也取決于基地條件，道路情況，地區(qū)類別。規(guī)模大小，還應(yīng)該結(jié)合客房和其它部分按比例決定。
不同性質(zhì)等級，不同經(jīng)營方式的酒店，比例都不相同。一般來說客房面積和其它配套面積各占百分之五十為妥。
酒店的星級
酒店的星級，相當(dāng)一部分取決于風(fēng)水位置與客源分析。國際上旅游業(yè)發(fā)達(dá)的國家，如法國、瑞是西班牙、日本等多數(shù)以二星、三星級酒店，迎合國際國內(nèi)大眾旅游者的需要，就連香港二星、三星級酒店也占百分之六十左右。當(dāng)然，在大城市或者世界著名旅游名勝區(qū)，四星、五星級酒店的生意也會很好的。因此，酒店需根據(jù)包括城市特點(diǎn)在內(nèi)的各種因素來決定其性質(zhì)和等級。
地理要求
酒店的選址，在要求上和住宅選制稍有不同，住宅選址主要從微觀環(huán)境出發(fā)，而酒店的選址則主要從大處著眼，注重宏觀環(huán)境的利用。
在建造酒店之前，先要觀察酒店選址的地理位置，道路交通，氣候氣象，地磁方位，環(huán)境景觀，水文地質(zhì)，以及地表情況，從而確定建筑類型。地表應(yīng)該清爽整潔，如果地表不好，或低洼，或散發(fā)臭氣的地方都為不吉，應(yīng)盡量避免。
地段和區(qū)域
城市中的地段和區(qū)域各具特點(diǎn)，如有需要提供住宿餐飲服務(wù)等各項(xiàng)設(shè)施及活動場所，就有酒店旅館的客源保證。對這些設(shè)施與場所的現(xiàn)狀與發(fā)展作出分析是地區(qū)評估的內(nèi)容之一。除此之外，還要查看區(qū)域內(nèi)的風(fēng)景游覽，文化活動、宗教活動、娛樂活動、體育活動等等。這些因素的規(guī)模、數(shù)量、大小，對酒店旅館的建造很有參考價值。
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