多城房貸利率進(jìn)入3時(shí)代

2022多城房貸利率進(jìn)入3時(shí)代

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多城房貸利率進(jìn)入3時(shí)代

節(jié)前，央行、銀保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部等部門針對(duì)居民房貸推出多條新政，國(guó)慶假期期間已有多個(gè)城市火速行動(dòng)，首套房商業(yè)貸款利率再次調(diào)整的同時(shí)，公積金貸款利率也時(shí)隔7年首次下調(diào)。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，目前包括山東濟(jì)寧、廣東清遠(yuǎn)等在內(nèi)的多個(gè)城市在國(guó)慶期間下調(diào)了個(gè)人首套住房商業(yè)貸款利率，最低觸及3.7%的新低水平。節(jié)后第一天，就有杭州、無錫、鄭州等數(shù)十個(gè)城市官宣調(diào)整首套個(gè)人住房公積金貸款利率。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者表示，預(yù)計(jì)后續(xù)滿足條件的城市將陸續(xù)跟進(jìn)下調(diào)首套房貸利率，部分城市實(shí)際執(zhí)行房貸利率也將因此觸及歷史低位，疊加個(gè)稅退稅及各城市認(rèn)房認(rèn)貸優(yōu)化等政策，居民換房、購(gòu)房成本降低，剛需及改善型需求都會(huì)得到有效釋放。

同時(shí)，有觀點(diǎn)指出，降利率落地到銷售回暖需要1~2個(gè)季度的時(shí)間，放松政策再度加碼的空間仍值得期待。

多城房貸利率“破4”

“剛降了，最新是3.95%?！?0月9日，建設(shè)銀行濟(jì)寧某支行房貸部門工作人員對(duì)記者表示，該行首套個(gè)人住房商業(yè)貸款利率進(jìn)一步下調(diào)。在此之前，該支行已經(jīng)執(zhí)行低于lpr(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)20個(gè)基點(diǎn)的最低按揭利率。

這與節(jié)前出臺(tái)的地產(chǎn)新政不無關(guān)系。9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性實(shí)行差別化住房信貸政策，對(duì)于2022年6～8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6～8月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)情況來看，符合這一政策的有23個(gè)城市，主要是三四線城市和部分二線城市，其中就包括山東濟(jì)寧。

這已經(jīng)是年內(nèi)中央層面第二次調(diào)整房貸利率下限。此前5月，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布下調(diào)新發(fā)放首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，將下限由不低于相應(yīng)期限lpr調(diào)整為lpr-20bp。加上年內(nèi)5年期以上lpr累計(jì)3次下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)已經(jīng)大大減輕。

在樓市持續(xù)低迷背景下，各地面對(duì)新政因城施策的積極性明顯提高，部分滿足要求的城市迅速跟進(jìn)，在23個(gè)滿足條件的大中城市外，還有不少符合條件的三四線城市也有相應(yīng)動(dòng)作。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，除濟(jì)寧外，截至10月8日，已有武漢、清遠(yuǎn)、江門等城市下調(diào)或取消首套房貸利率下限。

以清遠(yuǎn)為例，該市已將首套房貸利率下限由lpr-20bp調(diào)整為lpr-60bp，房貸利率低至3.7%，觸及新低;江門、云浮、湛江已暫時(shí)取消首套房貸利率下限。武漢則是首個(gè)執(zhí)行該政策的省會(huì)城市，首套房貸利率下限由lpr-20bp調(diào)整為lpr-40bp，目前武漢部分銀行可執(zhí)行3.9%的首套房貸利率。

不過，據(jù)記者了解，目前除上述城市外，確認(rèn)調(diào)整首套房商貸利率的城市還較少。陳文靜認(rèn)為，預(yù)計(jì)后續(xù)滿足條件的城市將陸續(xù)跟進(jìn)下調(diào)首套房貸利率。

公積金貸款也減負(fù)

除了商業(yè)貸款，個(gè)人住房公積金貸款利率也迎來下行空間。

同樣是節(jié)前(9月30日)，央行決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。這是央行時(shí)隔7年首次下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率，釋放了較強(qiáng)的“穩(wěn)地產(chǎn)”信號(hào)。

在此背景下，節(jié)后各城市開始落地調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款利率。以北京為例，記者查詢北京住房公積金管理中心官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，該市公積金貸款利率已經(jīng)更新至最新狀態(tài)，即5年以下(含5年)2.6%、5年以上3.1%。同期上海、廣州、深圳官網(wǎng)也均已更新。

另據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有杭州、無錫、南京、濟(jì)寧等30多地官宣下調(diào)首套住房公積金貸款利率。以杭州為例，雖然目前該市公積金管理中心官網(wǎng)尚未更新，但其官方微信公眾號(hào)“杭州公積金發(fā)布”10月8日官宣了這一消息，并強(qiáng)調(diào)新規(guī)適用于10月1日(含)以后發(fā)放的首套個(gè)人住房公積金貸款，10月1日前已發(fā)放未到期的首套個(gè)人住房公積金貸款，自2023年1月1日起，按調(diào)整后的新利率執(zhí)行。

第一財(cái)經(jīng)記者咨詢建設(shè)銀行濟(jì)寧某支行工作人員時(shí)對(duì)方表示，目前辦理個(gè)人住房公積金貸款即按照最新3.1%執(zhí)行，且這一調(diào)整早于商業(yè)貸款利率的下調(diào)。北京當(dāng)?shù)囟辔环慨a(chǎn)中介也確認(rèn)，目前公積金貸款已經(jīng)執(zhí)行下調(diào)后的利率。

陳文靜認(rèn)為，此次首套房貸利率下限放松后，部分城市實(shí)際執(zhí)行房貸利率將達(dá)歷史低位，疊加個(gè)稅退稅及各城市認(rèn)房認(rèn)貸優(yōu)化等政策，可較大程度降低居民換房、購(gòu)房成本，對(duì)剛需及改善需求釋放均有積極的促進(jìn)效果。

以濟(jì)寧地區(qū)為例，該市在9月29日剛剛調(diào)整了公積金貸款額度和首付比例，目前雙繳存職工/多子女家庭公積金貸款最高額度已從40萬元提高至60萬元，首套房公積金貸款首付比例由30%降至20%。另據(jù)上述銀行客戶經(jīng)理介紹，首套房商貸首付比例也已降至20%。

以當(dāng)?shù)乜們r(jià)180萬元的首套住房為例，總額約144萬元、30年期的組合貸款(商貸+公積金)在此次利率調(diào)整后可以節(jié)約利息接近5萬元，每月還款減少120多元。如果是純商業(yè)貸款，則節(jié)約利息4萬元左右。

房產(chǎn)利率如何影響房?jī)r(jià)?

因房貸利率下降引發(fā)的話題熱度居高不下，部分聲音要予以理性分辨。例如有人認(rèn)為，房貸利率下降將引發(fā)需求增長(zhǎng)、進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。這是只關(guān)注需求端、不分析供給端變化的片面結(jié)論，可謂“只見樹木不見森林”。房貸利率變化對(duì)房?jī)r(jià)可能產(chǎn)生的影響，要結(jié)合需求端、供給端、價(jià)格預(yù)期三方面因素統(tǒng)籌考量。

從需求端看，房貸利率下降有助于減少購(gòu)房者的財(cái)務(wù)成本，進(jìn)而可能帶動(dòng)需求回暖。8月22日，5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)從4.45%降至4.3%。此前，監(jiān)管部門已將首套房貸款利率的下限調(diào)整為“不低于5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)”，也就是說，目前首套房貸款利率可低至4.10%。房貸利率下降一定會(huì)引發(fā)需求端快速反彈嗎?答案是否定的。目前受新冠疫情多地散發(fā)影響，部分居民的收入出現(xiàn)較大波動(dòng)甚至無法按時(shí)還房貸。此時(shí)降低房貸利率，更大的作用在于幫助受困個(gè)體渡過難關(guān)，而非強(qiáng)烈刺激市場(chǎng)需求。

需注意，除了需求端，供給端也發(fā)生了變化，供給也可能回暖。今年1月至7月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降6.4%，其中住宅投資下降5.8%。5年期以上LPR下降后，房地產(chǎn)企業(yè)的中長(zhǎng)期貸款利率也隨之下降。從短期看，這有助于降低房企融資成本，緩解部分房企的資金鏈緊張困境，為“保交樓”創(chuàng)造條件。從中長(zhǎng)期看，融資成本降低能夠減少房企的生產(chǎn)成本，加之監(jiān)管部門已多次提出“保障房地產(chǎn)合理融資需求”，在二者的綜合作用下，房地產(chǎn)投資可能出現(xiàn)回暖，從而增加供給。

房產(chǎn)利率種類

貸款購(gòu)房主要有以下幾種：

1、住房公積金貸款：對(duì)于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購(gòu)房時(shí)，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率(僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半)，而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。同時(shí)，住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān) 手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。

2、個(gè)人住房商業(yè)性貸款：以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請(qǐng)商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購(gòu)買住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購(gòu)房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請(qǐng)使用銀行按揭貸款。

3、個(gè)人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，最高限額一般為10-29萬元，如果購(gòu)房款超過這個(gè)限額，不足部分要向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)可由一個(gè)銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。