常用法律知識100問_常用法律知識問答(3)

　　答：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

　　征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。

　　依照上述規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

　　國務院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

　　52、農(nóng)村村民住宅用地如何審批?

　　答：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農(nóng)用地的，應依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)批手續(xù)。

　　53、哪些情形，可以收回集體土地使用權(quán)?

　　答：有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權(quán)：(一)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設，需要使用土地的;(二)不按照批準的用途使用土地的;(三)因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。

　　依照前款第(一)項規(guī)定收回農(nóng)民集體所有的土地的，對土地使用權(quán)人應當給予適當補償。

　　54、非法占用耕地應負哪些法律責任?

　　答：未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款;對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。超過批準的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。

　　55、商品房預售要具備哪些條件?

　　答：商品房預售，應當符合下列條件：

　　(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

　　(二)持有建設工程規(guī)劃許可證;

　　(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

　　(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

　　商品房預售人應當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設。

　　56、商品房現(xiàn)售應符合哪些條件?

　　答：商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：

　　(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

　　(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件;

　　(三)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　(四)已通過竣工驗收;

　　(五)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;

　　(六)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

　　57、《農(nóng)村土地承包法》中的農(nóng)村土地通常是指哪些土地?

　　答：農(nóng)村土地，是指農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地、以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地。其中其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，主要包括荒山、荒溝、荒丘、荒灘等“四荒地”。

　　58、農(nóng)村土地承包后所有權(quán)是否變化?能否買賣?

　　答：國家依法保護土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定。農(nóng)村土地承包后，土地的所有權(quán)性質(zhì)不變、承包地不得買賣。

　　59、農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度僅限于家庭承包經(jīng)營方式嗎?

　　答：農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。

　　我國農(nóng)村土地承包方式主要有兩種：一是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包;二是通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式的承包。因此，農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度不限于家庭承包經(jīng)營方式。

　　60、農(nóng)村土地應該由誰來發(fā)包?

　　答：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會發(fā)包;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組發(fā)包;國家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)村土地，由使用該農(nóng)村土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會或者村民小組發(fā)包。

　　61、作為農(nóng)村土地的發(fā)包方應承擔哪些義務?

　　答：(一)維護承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)，不得非法變更、解除承包合同;

　　(二)尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不得干涉承包方依法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動;

　　(三)依照承包合同約定為承包方提供生產(chǎn)、技術(shù)、信息等服務;

　　(四)執(zhí)行縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，組織本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)業(yè)基礎設施建設：

　　(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　62、農(nóng)村土地承包應當按照哪些程序進行?

　　答：根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第十九條之規(guī)定，土地承包應當按照以下程序進行：

　　(一)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議選舉產(chǎn)生承包工作小組：

　　(二)承包工作小組依照法律、法規(guī)的規(guī)定擬訂并公布承包方案：

　　(三)依法召開本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議，討論通過承包方案;

　　(四)公開組織實施承包方案;

　　(五)簽訂承包合同。

　　63、農(nóng)村土地承包合同一般包括哪些條款?

　　答：(一)發(fā)包方、承包方的名稱，發(fā)包方負責人和承包方代表的姓名、住所：

　　(二)承包土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級;

　　(三)承包期限和起止日期;

　　(四)承包土地的用途;

　　(五)發(fā)包方和承包方的權(quán)利和義務;

　　(六)違約責任。

　　64、承包期內(nèi)，發(fā)包方可以任意調(diào)整承包地嗎?

　　答：不可以?！掇r(nóng)村土地承包法》第二十七條對承包期內(nèi)的調(diào)整作了一定限制：“承包期內(nèi)，因自然災害嚴重損毀承包地等特殊情形對個別農(nóng)民之間承包的耕地和草地需要適當調(diào)整的，須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)等行政主管部門批準。承包合同中約定不得調(diào)整的，按照其約定。”

　　65、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)要求是什么?

　　答：農(nóng)村土地承包法第三十四條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。承包方有權(quán)自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式。”即是說，土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)必須建立在農(nóng)戶自愿的基礎上，在承包期內(nèi)，農(nóng)戶對承包的土地有自主的使用權(quán)、收益權(quán)和流轉(zhuǎn)權(quán)。任何組織和個人不得強迫農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地，也不得阻礙農(nóng)戶依法流轉(zhuǎn)土地。

　　66、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)收益歸誰享有?

　　答：根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第三十六條之規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費、租金、轉(zhuǎn)讓費等，應當由當事人雙方協(xié)商確定。流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。”

　　67、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)應當遵循哪些原則?

　　答：(一)平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn);

　　(二)不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途;

　　(三)流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限;

　　(四)受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力;

　　(五)在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

　　68、農(nóng)村土地可以發(fā)包給集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人承包嗎?

　　答：可以的。但需注意下列事項：發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準;發(fā)包方應當對承包方的資信情況和經(jīng)營能力進行審查后，再簽訂承包合同。

　　69、因農(nóng)村土地承包經(jīng)營發(fā)生糾紛的，有何爭議解決途徑?

　　答：因土地承包經(jīng)營發(fā)生糾紛的，雙方當事人可通過協(xié)商解決，也可以請求村民委員會、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府等調(diào)解解決;當事人不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

　　70、土地承包經(jīng)營權(quán)可以進行抵押或者抵債么?

　　答：不可以。承包方以其土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押或者抵償債務的，應當認定無效。對因此造成的損失，當事人有過錯的，應當承擔相應民事責任。

　　71、在以公開協(xié)商等其他方式承包的情況下，發(fā)包方就同一土地簽訂兩個以上承包合同，當事人均主張土地承包經(jīng)營權(quán)的，應當如何處理?

　　答：應按照下列情形，分別處理：

　　(一)已經(jīng)依法登記的承包方，取得土地承包經(jīng)營權(quán)：

　　(二)均未依法登記的，生效在先合同的承包方取得土地承包經(jīng)營權(quán)：

　　(三)依前兩項規(guī)定無法確定的，已經(jīng)根據(jù)承包合同合法占有使用承包地的人取得土地承包經(jīng)營權(quán)，但在爭議發(fā)生后一方強行先占承包地的行為和事實，不得作為確定土的依據(jù)。

　　72、耕地、草地、林地的承包期分別是多少年?

　　答：耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。

　　73、以拍賣的方式把耕地發(fā)包給一個人的做法合法嗎?

　　答：耕地的承包應該采取家庭承包形式，由全體村民協(xié)商確定，不宜用拍賣的形式承包給某一個人。(1)按照規(guī)定統(tǒng)一組織承包時，本集體經(jīng)濟組織成員依法平等地行使承包土地的權(quán)利，也可以自愿放棄承包土地的權(quán)利;土地承包應經(jīng)過民主協(xié)商，公平合理地確定承包方式;承包方案應當依法經(jīng)集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。⑵招標、拍賣、公開協(xié)商方式。招標、拍賣、公開協(xié)商等方式一般只適用于不宜采取家庭承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地。

　　74、本村集體經(jīng)濟組織的村民承包土地經(jīng)營的期限是多長?

　　答：關(guān)于土地承包經(jīng)營的期限，法律有明確的規(guī)定：(1)我國的《土地管理法》第14條規(guī)定，農(nóng)民所有的土地由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營，土地承包經(jīng)營的期限是三十年。這是針對本村集體經(jīng)濟組織成員承包土地的規(guī)定，但是該條并沒有針對不同土地類型規(guī)定不同的承包經(jīng)營期限。(2)《農(nóng)村土地承包法》中對土地承包經(jīng)營的期限做了更明確的規(guī)定，其第20條規(guī)定，耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年;林地的承包期為三十年至七十年，特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。

　　75、承包方自愿將承包土地交回發(fā)包方后，能否在承包期內(nèi)再次要求承包土地?

　　答：《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》規(guī)定：承包期內(nèi)，承包方可以自愿將承包地交回發(fā)包方。承包方自愿交回承包地的，應當提前半年以書面形式通知發(fā)包方。承包方在承包期內(nèi)交回承包地的，在承包期內(nèi)不得再要求承包土地。

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