中外土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的對比
土地征收系指政府為促進(jìn)物品利用、增進(jìn)公共利益，而興建各種設(shè)施，基于政府公權(quán)力之作用，依法定程序，取得特定私有物品，并給予當(dāng)事者相當(dāng)補(bǔ)償之行為。然濫權(quán)不當(dāng)征收、超征常引起民怨。那么你聽說過土地征收補(bǔ)償嗎?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹土地征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)法律知識。
中外土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的對比
一、中外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
在美國，土地征用被稱為“最高土地權(quán)”的行使，美國土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)征用前的市場價格為計算標(biāo)準(zhǔn)，它充分考慮到土地所有者的利益，不僅補(bǔ)償被征土地現(xiàn)有的價值，而且考慮到補(bǔ)償土地可預(yù)期、可預(yù)見的未來價值;同時，還補(bǔ)償因征用而導(dǎo)致相鄰?fù)恋厮姓?、?jīng)營者的損失，充分保障了土地所有者的利益。
加拿大的土地征用制度沿用的是英聯(lián)邦的體制，加拿大對土地征用的補(bǔ)償是建立在被征土地的市場價格基礎(chǔ)上，依據(jù)土地的最高和追加用途，按當(dāng)時的市場價格補(bǔ)償。具體來看，加拿大的土地征用補(bǔ)償包括：
(1)被征用部分的補(bǔ)償，必須依據(jù)土地的最高和最佳用途，根據(jù)當(dāng)時的市場價格補(bǔ)償。
(2)有害或不良影響補(bǔ)償(如嚴(yán)重?fù)p害或滅失價值)，主要針對被征用地塊剩余的非征地，因建設(shè)或公共工作對剩余部分造成的損害，還包括對個人或經(jīng)營損失及其他相關(guān)損失這種補(bǔ)償不僅包括被征地，還包括受征地影響相鄰地區(qū)的非征地。
(3)干擾損失補(bǔ)償，被征地所有者或承租人因不動產(chǎn)全部或基本征用，因混亂而造成的成本或開支補(bǔ)償。
(4)重新安置的困難補(bǔ)償。
英國的土地征用被稱為“強(qiáng)制收買”。英國對土地征用的補(bǔ)償作了較詳盡的規(guī)定，其中土地征用補(bǔ)償原則是：土地征用補(bǔ)償以愿意買者與愿意賣者之市價為補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)，補(bǔ)償以相等為原則，損害以恢復(fù)原狀為原則。土地征用補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)：
(1)土地(包括建筑物)的補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為公開市場土地價格;
(2)殘余地的分割或損害補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為市場的貶值價格;
(3)租賃權(quán)損失補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為契約未到期的價值及因征用而引起的損害;
(4)遷移費、經(jīng)營損失等干擾的補(bǔ)償;
(5)其他必要費用支出的補(bǔ)償(如律師或?qū)＜业拇碣M用、權(quán)利維護(hù)費等)。補(bǔ)償?shù)墓纼r日期：是指土地征用機(jī)關(guān)在行使土地權(quán)利時，應(yīng)通知被征用土地的所有權(quán)人及其他權(quán)利人，但其取得土地往往會在通知后的幾個月或更長時間，在地價上漲的情況下，土地征用補(bǔ)償?shù)墓纼r日期成為十分關(guān)鍵的議題。
英國土地征用評估準(zhǔn)則規(guī)定，假如補(bǔ)償金額為雙方同意時，則以土地征用通知日期為估價日期。假如土地征用補(bǔ)償爭議上訴時，則以土地法庭聽證的最后一日為估價日期。
德國的土地征用補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)為：
(1)土地或其他標(biāo)的物損失的補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為以土地或其他標(biāo)的物在征用機(jī)關(guān)裁定征用申請當(dāng)日的移轉(zhuǎn)價值或市場價值;
(2)營業(yè)損失補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為在其它土地投資可獲得的同等收益;
(3)征用標(biāo)的物上的一切附帶損失補(bǔ)償。德國被征用土地的補(bǔ)償價格計算與英國一樣，也是以官方公布征用決定時的交易價格為準(zhǔn)。
法國的土地補(bǔ)償價格是以征用裁判所一審判決之日的價格為基準(zhǔn)計算的。同時以征用土地周圍土地價格或納稅時的申報價格作為參考。同時為了控制補(bǔ)償，被征用不動產(chǎn)的用途已公布征用規(guī)定1年前的實際用途為準(zhǔn)。
瑞典的土地補(bǔ)償費中不包括預(yù)期土地將變?yōu)楣餐恋囟鸬膬r格上漲部分，而且一致通過改變土地用途，提高土地補(bǔ)償費的投機(jī)行為。瑞典對土地征用補(bǔ)償價格的計算，以10年前該土地的價格為準(zhǔn)。
日本的土地征用稱為“土地收用”，日本的土地征用補(bǔ)償是根據(jù)相當(dāng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)來定的，在大多數(shù)情況下以完全補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定土地補(bǔ)償費。具體來看，日本征用土地的補(bǔ)償包括5個部分：
(1)征用損失補(bǔ)償，對征地造成的財產(chǎn)損失進(jìn)行補(bǔ)償，按被征用財產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值即正常的市場價值補(bǔ)償;(2)通損補(bǔ)償，對因征地而可能導(dǎo)致土地被征用的附帶性損失的補(bǔ)償;
(3)少數(shù)殘存者的補(bǔ)償;
(4)離職者的補(bǔ)償，對因土地征用造成業(yè)主損失的補(bǔ)償;
(5)事業(yè)損失補(bǔ)償，對公共事業(yè)完成后所造成的污染對經(jīng)濟(jì)和生活損失等的補(bǔ)償，除了現(xiàn)金補(bǔ)償，還有替代地補(bǔ)償(包括耕地開發(fā)、宅地開發(fā)、遷移代辦和工程代辦補(bǔ)償?shù)?。
韓國土地征用補(bǔ)償主要包括以下幾個方面：
(1)地價補(bǔ)償，為土地征用補(bǔ)償?shù)闹饕糠帧?990年韓國統(tǒng)一以公示地價為征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：
(2)殘余地價補(bǔ)償，土地征用可能導(dǎo)致殘余地價值減低或因殘余地須修建道路等設(shè)施和工程應(yīng)予以補(bǔ)償;
(3)遷移費用補(bǔ)償，對被征地上的定著物，不是進(jìn)行公益事業(yè)所必須的，應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。同時韓國在建設(shè)部設(shè)立了中央土地征用委員會，在漢城特別市、直轄市及道設(shè)立地方土地征用委員會，對土地征用的區(qū)域、補(bǔ)償、時期等進(jìn)行裁決。
在新加坡，關(guān)于土地征用補(bǔ)償?shù)臎Q定由土地稅務(wù)兼行政長官作出，但補(bǔ)償金額由專業(yè)土地估價師評估，以公告征用之日的市價為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。土地補(bǔ)償?shù)捻椖堪ㄒ蛲恋卣饔迷斐赏恋胤指畹膿p害、被征用的動產(chǎn)與不動產(chǎn)的損害、被迫遷移住所或營業(yè)所所需要的費用、測量土地印花稅及其他所需的合理費用等。
我國土地補(bǔ)償費用包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費。土地補(bǔ)償費的標(biāo)準(zhǔn)是征用耕地的補(bǔ)償費為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍，征用其他土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。
每一個需要安置的農(nóng)民人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征用其他土地的安置補(bǔ)償費由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。
土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費之和不得超過該土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。被征用土地上的附著物和青苗補(bǔ)償費由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
二、中外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較
通過中外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較，我們不難看出我國的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)帶有濃重的計劃經(jīng)濟(jì)色彩，與我國正在建設(shè)和完善的市場經(jīng)濟(jì)體制是不相適應(yīng)的，帶有明顯的不適應(yīng)性和滯后性。我國同國外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相比較其缺陷性具體表現(xiàn)在以下幾個方面：
(一)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低土地征用具有強(qiáng)制性，但其實質(zhì)仍是一種購買行為，是獲取土地資本增值收益的過程。也就是說土地權(quán)人喪失的只是是否出售土地的決定權(quán)，土地的出售價格仍應(yīng)該由市場公平交易來決定。
但從《土地管理渤的種種規(guī)定可以看到，目前我國土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由政府單方面制定出來的，在制定土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時，政府并沒有把征用土地看成是一種市場交易行為，不僅沒有考慮土地權(quán)人喪失土地的間接損失，就是直接損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都只是根據(jù)耕，地常年產(chǎn)值來制定，盡管現(xiàn)行{土地管理法》提高了補(bǔ)償?shù)谋稊?shù)，但遠(yuǎn)未消除低成本征地的不合理狀況，補(bǔ)償金額明顯偏低。
(二)沒有考慮土地價格變動的因素影響土地價格變動的因素很多，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均耕地面積、土地的位置、環(huán)境質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)因素的不同均會導(dǎo)致地價的差異，即使是同一塊土地，不同的投資水平也會出現(xiàn)產(chǎn)量的差別，而現(xiàn)行《土地管理法》中依據(jù)耕地常年產(chǎn)值所制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根本無法體現(xiàn)這些因素的不同所導(dǎo)致的地價差異。
(三)沒有遵循最有效利用的原則土地價格評估要遵循一條重要的原則——最有效利用原則也就是說土地估價應(yīng)以估價對象的最有效利用為前提。
被征用土地獲得轉(zhuǎn)用許可，其最有效利用顯然是作為建設(shè)用地，如果對此地塊進(jìn)行價格評估，其必然是以土地實際最佳用途為依據(jù)，此時土地的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其利用現(xiàn)狀的價值。
因此，在理論上，用地單位應(yīng)該按照建設(shè)用地的市場價格獲得被征用土地的使用權(quán)，被征地農(nóng)民應(yīng)該按照公平市場價格獲得失地補(bǔ)償，國外也是按這一原則給予農(nóng)民補(bǔ)償?shù)?，但在我國現(xiàn)實中，用地單位根據(jù)現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付給失地農(nóng)民的補(bǔ)償金卻少得多，而其獲得土地的成本中很大一部分是上交給地方政府的土地出讓金，顯然，用地單位獲得被征用土地的過程成了地方政府通過降低地價侵占人民利益而獲取土地資本增值收益的過程。
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土地征收補(bǔ)償費的分類
土地征收的補(bǔ)償費用分為三種，分別為土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費。
1、土地征收的土地補(bǔ)償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。
2、土地征收的安置補(bǔ)助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。
需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。
3、土地征收的地上附著物和青苗的補(bǔ)償費分為青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和其他附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
?、偾嗝缪a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：
對剛剛播種的農(nóng)作物，按季產(chǎn)值的三分之一補(bǔ)償工本費。對于成長期的農(nóng)作物，最高按一季度產(chǎn)值補(bǔ)償。對于糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補(bǔ)償。對于多年生的經(jīng)濟(jì)林木，要盡量移植，由用地單位付給移植費;如不能移植必須砍伐的，由用地單位按實際價值補(bǔ)償。對于成材樹木，由樹木所有者自行砍伐，不予補(bǔ)償。
?、谄渌街锏难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：
征收土地需要遷移鐵路、公路、高壓電線、通訊線、廣播線等，要根據(jù)具體情況和有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商，編制投資概算，列入初步設(shè)計概算報批。拆遷農(nóng)田水利設(shè)施及其它配套建筑物、水井、人工魚塘、養(yǎng)殖場、墳?zāi)?、廁所、豬圈等的補(bǔ)償，參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，付給遷移費或補(bǔ)償費。用地單位占用耕地建房或者從事其它非農(nóng)業(yè)建設(shè)時，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》的規(guī)定，繳納耕地占用稅。
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