房屋買(mǎi)賣(mài)的六大常見(jiàn)問(wèn)題
房屋買(mǎi)賣(mài)的六大常見(jiàn)問(wèn)題
房屋買(mǎi)賣(mài)是指買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人約定賣(mài)方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給買(mǎi)方，買(mǎi)方支付房屋價(jià)金。有六大常見(jiàn)問(wèn)題是進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)需要注意的。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹房屋買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)法律知識(shí)吧。
房屋買(mǎi)賣(mài)的六大常見(jiàn)問(wèn)題
一房數(shù)賣(mài)
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的活躍度不斷攀升，在房屋買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域，在巨大利益的驅(qū)使下，“一房二賣(mài)”甚至“一房數(shù)賣(mài)”現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)，由此引發(fā)的糾紛也越來(lái)越多。所謂“一房數(shù)賣(mài)”，是指出賣(mài)人將同一套房屋先后出售給了不同的買(mǎi)受人。由此引發(fā)買(mǎi)受人要求確認(rèn)其他房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、優(yōu)先履行自己的房屋買(mǎi)賣(mài)合同、賠償損失等糾紛。
實(shí)務(wù)中，數(shù)個(gè)買(mǎi)受人維護(hù)自身權(quán)益時(shí)首先想到的是其他房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否存在因惡意串通而無(wú)效的情形，若數(shù)個(gè)合同都不存在無(wú)效情形，且買(mǎi)受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買(mǎi)受人：
1、已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;
2、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的;
3、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買(mǎi)受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。不能繼續(xù)履行的合同買(mǎi)受人，可以要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。
陰陽(yáng)合同
所謂“陰陽(yáng)合同”，顧名思義，就是在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中當(dāng)事人簽訂了兩份合同，一份為當(dāng)事人各執(zhí)一份的實(shí)際履行的買(mǎi)賣(mài)合同即“陰合同”，另一份為雙方辦理網(wǎng)簽登記時(shí)登記備案的合同即“陽(yáng)合同”。我國(guó)房屋管理部門(mén)為了防止一房多賣(mài)、維護(hù)交易秩序，在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中確立了網(wǎng)簽程序，即雙方簽訂網(wǎng)簽合同后產(chǎn)生備案效力，不能再進(jìn)行其他交易行為，從而保證交易安全。然而，由于國(guó)家征稅是在不低于最低交易價(jià)的前提下，依據(jù)網(wǎng)簽合同中的交易價(jià)格，故當(dāng)事人在簽訂網(wǎng)簽合同時(shí)往往故意降低價(jià)格，造成兩份合同的房款不一致。
實(shí)務(wù)中，一般認(rèn)為，即便網(wǎng)簽合同故意降低房屋交易價(jià)格，存在規(guī)避稅收征管的目的，但并不影響整個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)真實(shí)意思的買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
借名買(mǎi)房
“借名買(mǎi)房”，顧名思義，是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并將房屋所有權(quán)登記在出名人名下，但約定實(shí)際出資人享有房屋權(quán)益的行為。實(shí)務(wù)中，通常稱(chēng)實(shí)際出資人為“借名人”，稱(chēng)登記的房屋所有權(quán)人為“出名人”。由于房屋的實(shí)際出資人與登記所有權(quán)人不一致，借名買(mǎi)房行為發(fā)生后，借名人與出名人、相對(duì)人之間產(chǎn)生糾紛的情況屢見(jiàn)不鮮。
借名人出資買(mǎi)房，卻將房屋登記在其他人名下，主要有以下3種情況：
1、不具備某類(lèi)房屋的購(gòu)房資格或受房屋限購(gòu)政策限制，因而借用他人身份購(gòu)買(mǎi)房屋。這是借名買(mǎi)房最常見(jiàn)的情形，占到了借名買(mǎi)房案件總數(shù)的90%以上。
2、為了轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或逃避債務(wù)。3、為了節(jié)約將來(lái)可能發(fā)生的過(guò)戶(hù)費(fèi)用，父母將自己出資購(gòu)買(mǎi)的房屋登記在子女名下通常是出于這一考慮。發(fā)生糾紛后，借名人基于對(duì)法律關(guān)系的認(rèn)識(shí)所選擇的救濟(jì)路徑對(duì)于自身權(quán)益的保護(hù)有很大影響。訴訟請(qǐng)求選擇不當(dāng)可能會(huì)導(dǎo)致得不到法院支持，延長(zhǎng)訴訟時(shí)間，增加維權(quán)成本。
為避免當(dāng)事人徒增訴累，我們從以下兩方面提出建議：
1、借名人主動(dòng)起訴的情形。借名購(gòu)房關(guān)系中，房屋所有權(quán)登記在出名人的名下，借名人對(duì)于房屋不享有所有權(quán)，而僅對(duì)于出名人享有合同權(quán)利，即要求出名人將房屋過(guò)戶(hù)至自己名下的債權(quán)。故借名人不應(yīng)直接起訴要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己所有，而應(yīng)當(dāng)以借名購(gòu)房合同為依據(jù)，要求出名人協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。若借名人經(jīng)法院釋明后仍然要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己所有，法院將駁回其訴訟請(qǐng)求。
2、出名人起訴的情形。出名人以自己為所有權(quán)人為由要求借名人返還房屋的場(chǎng)合，借名人可以以雙方存在借名購(gòu)房合同作為抗辯，亦可以提出反訴，要求辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，法院在同一案件中合并審理，可以節(jié)約借名人的訴訟成本。若經(jīng)過(guò)法院釋明，借名人堅(jiān)持不反訴的，法院僅就其抗辯是否成立進(jìn)行審理，此時(shí)，借名人的舉證情況至關(guān)重要，若借名人能夠提出充分的證據(jù)證明借名購(gòu)房關(guān)系的存在，且借名行為合法有效，法院將判決駁回出名人關(guān)于騰房的訴訟請(qǐng)求。
二手房買(mǎi)賣(mài)中的善意取得
對(duì)于普通民眾而言，買(mǎi)房是生活中的大事，必須慎之又慎，尤其是對(duì)于個(gè)人之間的二手房買(mǎi)賣(mài)。然而有些交易風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)令人猝不及防，比如出賣(mài)人雖然是不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的名義所有權(quán)人，但由于登記錯(cuò)誤或存在隱名共有人等原因，其實(shí)際上并沒(méi)有處分或單獨(dú)處分房屋的權(quán)利，在該出賣(mài)人以自己名義出售房屋后，房屋原權(quán)利人往往會(huì)起訴到法院，要求追回房屋。在房屋已過(guò)戶(hù)的情況下，買(mǎi)受人是否能夠“保住”房屋產(chǎn)權(quán)，就要看其是否構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。
根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，善意取得必須同時(shí)滿足的三個(gè)條件是：
1、房屋買(mǎi)受人受讓房屋時(shí)是善意的，這里的“善意”指買(mǎi)受人信賴(lài)房屋登記簿中關(guān)于物權(quán)登記的記載，不知道出賣(mài)人無(wú)處分權(quán)。但確有證據(jù)證明買(mǎi)受人明知或因重大過(guò)失不知房屋登記簿中物權(quán)登記錯(cuò)誤或者登記簿中存在異議登記的除外。房屋原權(quán)利人對(duì)于買(mǎi)受人為惡意負(fù)有舉證責(zé)任。
2、以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵纲I(mǎi)賣(mài)雙方之間存在以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓房屋的交易行為，且買(mǎi)受人已實(shí)際全部或部分支付了房屋價(jià)款。
3、房屋善意取得以房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記到買(mǎi)受人名下為生效要件。房屋已經(jīng)辦理轉(zhuǎn)移登記但尚未交付的不影響善意取得的構(gòu)成，但該事實(shí)可以作為判斷買(mǎi)受人是否構(gòu)成善意的因素之一。
經(jīng)適房買(mǎi)賣(mài)
經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。由于經(jīng)適房自身的特殊性質(zhì)，現(xiàn)行法律政策對(duì)于其上市交易采取了相應(yīng)的限制措施。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，司法實(shí)踐中隨之出現(xiàn)大量因經(jīng)適房買(mǎi)賣(mài)合同引發(fā)的糾紛，而其中又以經(jīng)適房買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定最為典型。
依據(jù)現(xiàn)行政策、法律規(guī)定，經(jīng)適房買(mǎi)賣(mài)合同并非一概無(wú)效，而是以出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓房屋的原購(gòu)房合同簽訂日期進(jìn)行區(qū)分，采取“老房老政策，新房新政策”的辦法，即出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日(含)之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購(gòu)房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。
此處的上市交易條件一般指取得房屋所有權(quán)證書(shū)已滿5年或者取得契稅發(fā)票已滿5年。經(jīng)出賣(mài)人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效的后果，適用《合同法》第五十八條的規(guī)定，并考慮居住安置問(wèn)題妥善處理，在認(rèn)定買(mǎi)受人所受損失數(shù)額時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣(mài)人因房屋升值獲得的利益、買(mǎi)受人因此喪失的訂約機(jī)會(huì)損失、買(mǎi)受人裝修房屋的添附價(jià)值及雙方的過(guò)錯(cuò)程度等因素，公平合理地予以確定。
央產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)
央產(chǎn)房指原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位的住房，包括已購(gòu)公有住房和職工住宅兩大類(lèi)。已購(gòu)公有住房是指按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位的公有住房。在已購(gòu)公有住房中，包括兩類(lèi)不得上市交易的住房，即不宜公開(kāi)上市出售住房和部長(zhǎng)房。
不宜公開(kāi)上市出售住房是指凡涉及國(guó)家安全、保密等特殊部門(mén)的住房，或者在機(jī)關(guān)辦公、教學(xué)、科研區(qū)內(nèi)，原產(chǎn)權(quán)單位認(rèn)為不宜公開(kāi)上市出售的住房。部長(zhǎng)房是指部級(jí)干部按部級(jí)干部標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)的部級(jí)干部住房或普通公有住房。
另一類(lèi)是職工住宅，指中央國(guó)家機(jī)關(guān)集中建設(shè)或各部門(mén)利用自用土地和危舊房改造等方式建設(shè)、參照經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格出售的新建住房，以及參照經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格出售的舊有住房。職工住宅不得上市交易。在京中央單位在職工住宅建設(shè)中用于安置搬遷戶(hù)的住房又稱(chēng)搬遷安置住房，搬遷安置住房能否上市交易，取決原有房屋能否上市交易。
由于央產(chǎn)房有的能夠上市交易，有的不能上市交易，所以央產(chǎn)房的買(mǎi)賣(mài)，必須經(jīng)過(guò)在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)住房交易辦公室的審批，主要審批事項(xiàng)：
1、是否建立住房檔案;
2、是否做好超標(biāo)處理;
3、是否屬于不宜上市交易的房屋。
房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議
甲方： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)
乙方： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)
為了確保甲、乙雙方的合法權(quán)益，現(xiàn)就住宅及車(chē)庫(kù)買(mǎi)賣(mài)有關(guān)事項(xiàng)簽訂協(xié)議如下：
第一條 經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，甲方自愿將位于 住宅壹套及一樓車(chē)庫(kù)雜物房壹間出售(出讓)給乙方，其中：住宅建筑面積為 平方米 ，車(chē)庫(kù)雜物房建筑面積 平方米。
第二條 上述住宅及車(chē)庫(kù)雜物房的出售價(jià)(含出讓價(jià)，下同) (以下金額均為人民幣)。此價(jià)格自甲乙雙方簽訂協(xié)議書(shū)之日起不得變更。
第三條 付款方式：實(shí)行分期付款，首期支付陸萬(wàn)元整，第二期支付壹拾萬(wàn)元整。具體支付時(shí)間及方式如下：
(一) 乙方陪同甲方到銀行歸還上述住宅按揭貸款余額取回《中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房產(chǎn)證》時(shí)支付甲方售房款陸萬(wàn)元整。
(二)在甲方辦妥上述住宅所有權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)并將新的 《房產(chǎn)證》及車(chē)庫(kù)雜物房的《使用權(quán)出讓證》交給乙方的當(dāng)天支付壹拾萬(wàn)元整。
第四條 甲方必須在收到乙方支付的首期購(gòu)房款并歸還按揭貸款余額取回《房產(chǎn)證》后的十五日內(nèi)，與乙方共同到房產(chǎn)部門(mén)辦理上述住宅所有權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，并將新的《房產(chǎn)證》交給乙方。上述住宅一經(jīng)辦理所有權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，房屋的產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸乙方所有，甲方不再擁有產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)，原入住人員或存放的物品必須在住宅所有權(quán)過(guò)戶(hù)后的十五日內(nèi)搬離。
第六條 鑒于甲方原來(lái)只擁有車(chē)庫(kù)雜物房的使用權(quán)而無(wú)所有權(quán)，僅取得車(chē)庫(kù)雜物房的《使用權(quán)出讓證》，而《使用權(quán)出讓證》又不能到發(fā)證機(jī)關(guān)辦理“使用人”變更手續(xù)的實(shí)際情況，該車(chē)庫(kù)雜物房及對(duì)應(yīng)的《使用權(quán)出讓證》自乙方付清上述購(gòu)房款(含車(chē)庫(kù)雜物房的出讓金)之日起至該車(chē)庫(kù)雜物房使用權(quán)終了之日止歸乙方使用和保管。
第七條 上述住宅及車(chē)庫(kù)雜物房的交易金額(人民幣壹拾陸萬(wàn)元整)不包括售房應(yīng)繳稅費(fèi)及辦理住宅所有權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)等各種稅費(fèi)，此項(xiàng)稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。
第八條 違約責(zé)任：
(一) 乙方未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將購(gòu)買(mǎi)上述住宅、車(chē)庫(kù)的款項(xiàng)支付給甲方的，由甲方按日加收違約金額的百分之 的違約金。
(二) 甲方在收到乙方支付的購(gòu)房款后未按規(guī)定時(shí)間辦理上述住宅所有權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)并將新的《房產(chǎn)證》以及車(chē)庫(kù)雜物房《使用權(quán)出讓證》交給乙方的，甲方除必須將住宅《房產(chǎn)證》及車(chē)庫(kù)雜物房《使用權(quán)出讓證》交給乙方外，必須按日支付全部售房款百分之 的違約金。
(三) 甲方未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搬離上述住宅及車(chē)庫(kù)雜物房的，必須按市場(chǎng)房屋出租價(jià)格的三至五倍價(jià)格向乙方支付房屋租金。
(四) 房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議簽訂后，甲方違約不出售(出讓)上述住宅及車(chē)庫(kù)雜物房，如已收取乙方的購(gòu)房款的，甲方除必須按乙方規(guī)定的時(shí)間退還已收取的乙方購(gòu)房款外，必須另行支付給乙方三萬(wàn)元整違約金;如乙方已付款但終止購(gòu)房的，甲方只按已收款項(xiàng)的 80 %退回給乙方;如未支付任何購(gòu)房款，無(wú)論哪一方違約，違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金壹萬(wàn)元整。 第九條 本協(xié)議經(jīng)雙方簽字并經(jīng) 市公證處公證后生效。
第十條 本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份， 市公證處存一份。
房屋買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)
二手房交易稅費(fèi)
契稅
符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%)、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下等三個(gè)條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)的1.5%的契稅。反之則按3%。
印花稅
買(mǎi)賣(mài)雙方各繳納房?jī)r(jià)款的0.05%。
營(yíng)業(yè)稅
購(gòu)買(mǎi)時(shí)間在兩年內(nèi)的房屋需繳納的營(yíng)業(yè)稅為：成交價(jià)×5%;兩年后普通住宅不征收營(yíng)業(yè)稅，高檔住宅征收買(mǎi)賣(mài)差價(jià)5%的營(yíng)業(yè)稅。
城建稅
營(yíng)業(yè)稅的7%
教育費(fèi)附加稅
營(yíng)業(yè)稅的3%
個(gè)人所得稅
普通住宅2年之內(nèi)：{售房收入-購(gòu)房總額-( 營(yíng)業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購(gòu)房總額-印花稅)×20%。出售公房：5年之內(nèi)，(售房收入-經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款-土地出讓金-合理費(fèi)用)×20%，其中經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上普通住宅免交。[3]
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3.房屋買(mǎi)賣(mài)后如何確認(rèn)房屋差價(jià)損失