商品房“五證兩書(shū)一表”詳細(xì)釋義

商品房“五證兩書(shū)一表”詳細(xì)釋義

　　商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一設(shè)計(jì)，批量建造后，作為商品出售的房屋，通常是作為居民住宅。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹商品房證件的相關(guān)法律知識(shí)。

　　商品房“五證兩書(shū)一表”詳細(xì)釋義

　　五證《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國(guó)有土地使用證》《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》

　　兩書(shū)《商品房質(zhì)量保證書(shū)》《商品房使用說(shuō)明書(shū)》

　　一表《竣工驗(yàn)收備案表》

　　開(kāi)發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的;

　　未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。

　　《商品房預(yù)售許可證》配有鏡框，要求懸掛，其它證書(shū)都是存檔用的，沒(méi)有張貼、懸掛的要求。兩書(shū)是在交房時(shí)交給業(yè)主的，也沒(méi)有張貼的要求。

商品房“五證兩書(shū)一表”詳細(xì)釋義

　　一、《建筑用地規(guī)劃許可證》

　　就是建設(shè)單位向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)，該項(xiàng)目位置、高度、容積率等符合城市規(guī)劃的法律憑證。

　　二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

　　就是該建設(shè)工程項(xiàng)目符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

　　三、《國(guó)有土地使用證》

　　就是經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱(chēng)、土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

　　其中，“經(jīng)濟(jì)適用房”用地是《劃撥土地》;“商品房”用地是《出讓土地》。兩種土地性質(zhì)不一樣?！蹲≌玫亍返氖褂闷谙奘?0年，《商業(yè)用地》使用期限是40年、《綜合用地》的使用年限是50年。買(mǎi)房填寫(xiě)合同時(shí)一定要看實(shí)際使用年限還有多少年。

　　根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)條款：建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。

　　集體土地和耕地是不容許隨意改變其性質(zhì)、違法出租、買(mǎi)賣(mài)和搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。

　　四、《建設(shè)工程開(kāi)工證》

　　就是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有《建設(shè)工程開(kāi)工證》的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

　　沒(méi)有以上“四證”，該項(xiàng)目用地和建筑就是違法的。

　　五、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》

　　就是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)性文件(如果是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商只須出具竣工備案表)。

　　沒(méi)有《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》所填寫(xiě)的“購(gòu)房合同、內(nèi)部協(xié)議”等都是無(wú)效的。

　　“五證”中最重要的是國(guó)有土地使用證和商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷(xiāo)售樓盤(pán)，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買(mǎi)樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

　　“兩書(shū)”是指新建住宅《商品房質(zhì)量保證書(shū)》和《商品房使用說(shuō)明書(shū)》。是開(kāi)發(fā)商在向購(gòu)房者交付房屋時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須提交給購(gòu)房者的文件。購(gòu)房者有權(quán)索要。

　　“一表”是指《房屋竣工驗(yàn)收備案表》。備案表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門(mén)備案，如果缺少任何一項(xiàng)的話(huà)，這個(gè)樓盤(pán)就屬于“黑樓”，是不能入住的。

　　購(gòu)房者填寫(xiě)購(gòu)房合同時(shí)，一定要在購(gòu)房合同第八條注明：開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者交付房屋時(shí)提供“兩書(shū)一表”時(shí)還要同時(shí)提供“房屋竣工驗(yàn)收備案表”

　　購(gòu)房者驗(yàn)房的時(shí)候不能只看發(fā)展商有沒(méi)有這張備案表，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備案，尤其是《消防驗(yàn)收備案表》一欄是否通過(guò)。

　　《竣工驗(yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管建設(shè)部門(mén)備案后，發(fā)展商就必須對(duì)其建設(shè)的樓盤(pán)質(zhì)量終生負(fù)責(zé)，即使是十年二十年以后出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)查如果是發(fā)展商的過(guò)失，一樣可以追究其法律責(zé)任。