建筑物區(qū)分所有權的內(nèi)容是什么(2)
建筑物區(qū)分所有權的內(nèi)容是什么
四、建筑物區(qū)分所有權人的專有權
專有權，又稱專有所有權，是指在區(qū)分建筑物的專有部分上成立的所有權。
(一)專有部分專有部分必須具有獨立性。關于專有部分的范圍，民法學界存在四種學說：壁心說、最后粉刷表層說、空間說和折衷說(壁心和最后粉刷表層說)。
(二)專有權行使的限制區(qū)分所有建筑物的專有部分具有獨立性，專有權人有權對其專有部分進行自由使用、收益及處分，無須征得他人同意，這種專有權在效力上與一般的單獨所有權并無本質(zhì)區(qū)別。專有權人在行使專有權時應當遵守《物權法》第7l條、77條、83條的規(guī)定。
其一，專有權人行使專有權不得危及建筑物的安全，不得損害其他專有權人的合法權益。
其二，專有權人不得違反法律j法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改為經(jīng)營性用房。
其三，專有權人不得任意排放污染物或噪聲，不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動物。
五、建筑物區(qū)分所有權人的共有權
共有權，是指建筑物區(qū)分所有權人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物之共用部分享有的權利。
(一)共有部分區(qū)分所有建筑物的共有部分即專有部分以外的建筑物其他部分。
(二)建筑物區(qū)分所有權人共有權的特征
1、從屬性
2.不可分割性
3.客體范圍的廣泛性
4.法律關系的多重性
5.不涉及優(yōu)先購買權
(三)區(qū)分所有權人作為共有人的權利與義務區(qū)分所有權人作為共有人的權利包括：
(1)共有部分的使用權。
(2)共有部分的收益權。
(3)共有部分的單純的修繕改良權。
(4)物權請求權。
區(qū)分所有權人作為共有人的義務主要包括：
(1)依共有部分本來的用途進行使用的義務。
(2)分擔共同費用和負擔，如維修費和稅費等。
六、建筑物區(qū)分所有權人的成員權
(一)成員權的含義所謂成員權，是指建筑物區(qū)分所有權人作為基于建筑物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的建筑物管理團體成員之一而享有的權利和承擔的義務。
(二)成員權的內(nèi)容成員權人享有的權利：
(1)投票表決權;
(2)參與訂立建筑物管理規(guī)約權;
(3)選舉及解除管理者權;
(4)對公共管理事項的請求權(如請求召集成員大會的權利);
(5)撤銷權，按照《物權法》第78條第2款的規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
成員權人承擔的義務：
(1)執(zhí)行區(qū)分所有權人管理團體的會議作出的決議的義務;
(2)遵守管理規(guī)約的義務。
(三)成員權的行使方式成員權的行使往往表現(xiàn)為管理團體的設立及其運作。
管理團體或管理組織，包括區(qū)分所有權人大會與管理委員會。
業(yè)主大會決定區(qū)分所有建筑物的重大事項。
業(yè)主大會與業(yè)主委員會的決定屬于業(yè)主的共同意志，對全體業(yè)主具有約束力，這是私法自治的體現(xiàn)。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會除了具有決議權以外，還有如下權利：對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)等費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
區(qū)分所有建筑物日常事務的管理有兩種方式：一是自行管理，二是委托管理。
建筑物區(qū)分所有權的專有權
1.建筑物區(qū)分所有人的專有權的概念專有權的概念存在“空間說”和“非空間說”兩種學說。多數(shù)學者持前一觀點，認為專有權是指區(qū)分所有人對專屬自己的，由建筑材料組成的，在構造上和使用上具有獨立性的封閉建筑空間所享有的所有權。如德國法學家貝爾曼認為，專有權是在“供居住或供其他用途(尤其供營業(yè)或辦公)之建筑空間上所設立的專有所有權”
2.專有部分的范圍建筑物區(qū)分所有人的專有權的客體，是指專有權人的權利和義務指向的對象—區(qū)分所有建筑物的專有部分。如何劃分專有部分之間、專有部分與共有部分之間以及專有部分與建筑物外部之間的界限。
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