小區(qū)開(kāi)放需要注意哪些問(wèn)題
小區(qū)開(kāi)放需要注意哪些問(wèn)題
封閉住宅小區(qū)，又叫做“門禁社區(qū)”，封閉住宅最大的特點(diǎn)是實(shí)體住宅圍合、封閉，并且禁止或限制非成員進(jìn)入居住區(qū)，區(qū)內(nèi)成員通過(guò)一定的法律契約實(shí)現(xiàn)公共環(huán)境的共享并達(dá)到共識(shí)。與“封閉式住宅小區(qū)”對(duì)應(yīng)的是街區(qū)制社區(qū)。街區(qū)制它實(shí)際上是由城市主干道圍合、中小街道分割、路網(wǎng)密度較高、公共交通完善、公共服務(wù)設(shè)施就近配套的開(kāi)放街區(qū)模式。其最大的優(yōu)勢(shì)在于，能夠使得城市生活更便捷、交通循環(huán)更通暢。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹小區(qū)開(kāi)放的相關(guān)法律知識(shí)。
小區(qū)開(kāi)放需要注意哪些問(wèn)題?
小區(qū)與大馬路：短缺時(shí)代的產(chǎn)物
封閉小區(qū)被認(rèn)為是“城市病”的癥結(jié)之一。典型的小區(qū)以大規(guī)模的行列式“板樓”為特征，樓層高，間距大，被形象地稱為“公園里的高樓”。小區(qū)模式最早是新中國(guó)成立之初學(xué)蘇聯(lián)而來(lái)，跟我們短時(shí)間對(duì)住宅的爆炸性需求有關(guān)。勢(shì)必找一大片地方，把人安置進(jìn)去。2000年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后，這種“公園里的高樓”成為主流。開(kāi)發(fā)商拿到地之后，在利益驅(qū)動(dòng)下往往會(huì)增加一些住宅面積。
“小區(qū)”與大馬路往往相伴而生。因?yàn)樽≌^(qū)規(guī)模都很大，內(nèi)部道路完全獨(dú)立于城市道路系統(tǒng)之外，因此城市規(guī)劃道路必須環(huán)繞其外，這就使城市道路的間距變得很大，路網(wǎng)密度稀疏。
為了滿足交通量的需求，封閉小區(qū)外每條路的寬度都在增加，“大馬路”隨之出現(xiàn)。專家說(shuō)，這也是為什么這次《意見(jiàn)》將開(kāi)放小區(qū)的目標(biāo)之一指向“優(yōu)化街區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)”。“路網(wǎng)結(jié)構(gòu)是指城市道路體系，一般分為幾個(gè)層次，城市之間是公路，城市里有快速路，主干路、次干路、支路和街道?，F(xiàn)在的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題是級(jí)配不平衡，城市道路中主干路、次干路的占比越來(lái)越大，支路和街道的占比越來(lái)越少。支路和街道都是小區(qū)內(nèi)部路，如果將其封閉，就會(huì)導(dǎo)致經(jīng)常繞著小區(qū)走的情況。”專家舉例，比如他父母每次住他家都很不習(xí)慣，“看著公交站的直線距離只有300米，但是因?yàn)樾^(qū)封閉，公交車無(wú)法深入其中，要先走出小區(qū)，再繞行好幾百米才到”?，F(xiàn)在提倡的疏通“毛細(xì)血管”，針對(duì)的其實(shí)是這種10公頃以上的封閉“小區(qū)”。
國(guó)外住宅小區(qū)怎樣“開(kāi)放”
1.許多屋主自己雇安保公司
許多屋主通常會(huì)選擇雇傭一家安保公司,后者會(huì)安裝報(bào)警器、監(jiān)視器之類設(shè)備并且與安保公司監(jiān)控室連線,如果發(fā)現(xiàn)異常會(huì)“盡快”上門。
2.內(nèi)部道路不適合車輛通行
盡管大多數(shù)“小區(qū)”并非封閉式,“小區(qū)”內(nèi)部道路也可隨意使用,但因?yàn)榇蠖鄶?shù)市區(qū)交通道路的限速為50~70公里,而“小區(qū)”內(nèi)部道路的限速一般只有30公里,且允許非機(jī)動(dòng)車、行人占用,并不適合機(jī)動(dòng)車通行。
3.分類管理自成院落
絕大多數(shù)歐美城市的街道,很注重避免出現(xiàn)“丁字路”和“斷頭路”的情況,盡量保證交通流暢。為此,市政部門經(jīng)常以微調(diào)為主,選擇在合適的地段修建道路,形成Y字形街道。在大型的主街道上每隔幾個(gè)這樣的樓群,就有相應(yīng)可供車輛通過(guò)的岔道,與相鄰的主街道連通,因此行人和車輛都不必穿越住宅樓院落,也不必繞遠(yuǎn)。
4.留出道路 供人們通行
盡管很多美國(guó)的住宅小區(qū)并不興建圍墻,但是在這個(gè)講究多樣化的國(guó)家里,圍墻和籬笆墻還是經(jīng)常能夠看到,而且是靈活使用。
關(guān)于開(kāi)放小區(qū)網(wǎng)友最關(guān)心的問(wèn)題
Q:打開(kāi)小區(qū)是否違反《物權(quán)法》?
A:最高法：目前屬政策層面，尚需立法
誰(shuí)有權(quán)打開(kāi)小區(qū)?小區(qū)是否打開(kāi)涉及到業(yè)主的利益，在《物權(quán)法》已經(jīng)出臺(tái)的背景下，業(yè)主的權(quán)益如何得到尊重?
最高人民法院民一庭庭長(zhǎng)程新文表示：這是一個(gè)非常具有前瞻性的、與時(shí)俱進(jìn)的城市發(fā)展理念，符合當(dāng)今世界的潮流和發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于推進(jìn)城市現(xiàn)代化具有重要指導(dǎo)意義。
從專家的觀點(diǎn)來(lái)看，要打開(kāi)已建成小區(qū)需要充分尊重業(yè)主的權(quán)利，在充分協(xié)商的背景之下，才能逐步打開(kāi)，這應(yīng)該是大概率事件。
Q:所有城市小區(qū)都要打開(kāi)嗎?
A:政策正被誤讀，并非所有小區(qū)都要拆圍墻
2010年上海世博會(huì)總規(guī)劃師的吳志強(qiáng)表示：目前這一政策正被誤讀，“拆墻運(yùn)動(dòng)”是要打開(kāi)那些歷史原因造成的單位大院和超大的封閉小區(qū)，他們大都占據(jù)城市中心的公共地帶，造成道路梗阻、斷頭路和丁字路。
他認(rèn)為，只有影響到整個(gè)城市的交通運(yùn)行、景觀和管理的超級(jí)大院和住宅小區(qū)才是未來(lái)需要打開(kāi)的。
Q:開(kāi)放使用小區(qū)道路有補(bǔ)償嗎?
A:應(yīng)與小區(qū)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行必要協(xié)商并補(bǔ)償
如果業(yè)主同意打開(kāi)小區(qū)，將小區(qū)道路變?yōu)楣驳缆?，?huì)有補(bǔ)償嗎?
中國(guó)政法大學(xué)教授王教授認(rèn)為：從法律上講，政府要協(xié)商推進(jìn)，比如與小區(qū)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行必要協(xié)商，還要進(jìn)行補(bǔ)償。
補(bǔ)償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來(lái)不便的補(bǔ)償、道路建設(shè)成本，以及由此給居民帶來(lái)不便進(jìn)行的補(bǔ)救措施，包括如噪聲、污染等一系列問(wèn)題，都要統(tǒng)籌進(jìn)行。
Q:街區(qū)開(kāi)放后小區(qū)物業(yè)將被取消?
A:物業(yè)本質(zhì)不變，保安將可能在樓門口值守
如果沒(méi)有了小區(qū)，沒(méi)有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地，那是否還需要物業(yè)?是否還要交物業(yè)費(fèi)?
北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)：物業(yè)的本質(zhì)不會(huì)變，只是管理服務(wù)的方式會(huì)有所變化。
樓建波認(rèn)為，物業(yè)公司不會(huì)消失，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù)，只是服務(wù)形式的變化，如過(guò)去是一個(gè)小區(qū)封閉起來(lái)，門口有保安值守，將來(lái)物業(yè)的保安則可能是在樓門口來(lái)值守，而開(kāi)放后的道路上則由警察來(lái)巡邏。