為了優(yōu)惠合伙買房需要注意什么

為了優(yōu)惠合伙買房需要注意什么

　　新的一年，我國(guó)出臺(tái)了不少新政策，尤其在房屋問(wèn)題方面制定了不少緊隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新政策。那么為了享受首套房貸款利率和契稅的優(yōu)惠，不少人找來(lái)了名下無(wú)房的親朋戚友來(lái)合伙買房，這樣做穩(wěn)妥嗎?有什么隱患?需要怎樣處理?下面是學(xué)習(xí)啦小編為你整理的相關(guān)資料。

　　借名買房簽協(xié)議

　　既無(wú)效力又難公證

　　對(duì)此，公證員指出，名義購(gòu)房人與實(shí)際出資人私下簽署的協(xié)議不受法律保護(hù)，也無(wú)法辦理公證。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬以不動(dòng)產(chǎn)登記為準(zhǔn)，房產(chǎn)登記在誰(shuí)的名下，誰(shuí)就是房屋的所有權(quán)人。當(dāng)事人為了享受貸款利率優(yōu)惠、規(guī)避國(guó)家稅收政策簽署的“隱名購(gòu)房協(xié)議”因?yàn)檫`反法律規(guī)定、損害社會(huì)公共利益屬于無(wú)效合同，我國(guó)《合同法》第五十二條明確規(guī)定“有下列情形之一的，合同無(wú)效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”

　　而且，我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定了“善意取得”制度，即使有私下簽署的“隱名購(gòu)房協(xié)議”，名義產(chǎn)權(quán)人也完全可以自行將房產(chǎn)抵押或轉(zhuǎn)賣給第三人，而無(wú)需征得實(shí)際出資人的同意。只要第三人支付合理價(jià)款并已辦理完畢房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)的，那么善意第三人就取得了房屋所有權(quán)，房產(chǎn)的實(shí)際出資人只能要求名義產(chǎn)權(quán)人賠償損失，無(wú)權(quán)要求追回房屋。此時(shí)如果名義產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，那么實(shí)際出資人就將面臨房錢兩空的困境。

　　合伙買房應(yīng)簽書面協(xié)議

　　再去辦理共有登記

　　鑒于隱名出資購(gòu)房存在巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，公證員建議廣大市民，誰(shuí)出資購(gòu)房，就將房產(chǎn)登記在誰(shuí)的名下，不要因?yàn)殂y行利率或稅收的優(yōu)惠政策而因小失大。對(duì)于合伙共同買房的，包括幾人共同出資全款買房，或一人單獨(dú)出首付、兩人共同還貸，或兩人共同出資首付并共同還貸等多種情況，建議所有出資人簽署書面的《共同出資協(xié)議》，詳細(xì)約定各自的出資額、房產(chǎn)所占份額、貸款的歸還、房產(chǎn)的使用受益權(quán)、何種情況下可以處置，以及如何處置等問(wèn)題。

　　在簽署書面共同出資協(xié)議后，全部出資人應(yīng)當(dāng)去房管局辦理房地產(chǎn)共有登記。我國(guó)《物權(quán)法》承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)有按份共有和共同共有兩種形式，按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。因此公證員建議合伙買房的，應(yīng)當(dāng)在簽署書面《共同出資協(xié)議》后到房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記，將產(chǎn)權(quán)登記按份共有，并在房產(chǎn)證上明確各自所占有的產(chǎn)權(quán)份額，以免日后發(fā)生不必要的糾紛。