2017上半年樓市政策匯總
2017上半年樓市政策匯總
時間過得很快，轉(zhuǎn)眼間2017年已過半，回顧上半年的全國房地產(chǎn)市場，樓市進(jìn)入“五限”時代，多地樓市調(diào)控不斷加碼。小編給大家整理了關(guān)于2017上半年樓市政策匯總，希望你們喜歡!
2017上半年樓市政策匯總
01、地方城市聯(lián)動調(diào)控、創(chuàng)新限售模式
穩(wěn)定市場預(yù)期
2017年上半年，在因城施策的導(dǎo)向下，各地政府積極深化房地產(chǎn)政策調(diào)控。截至6月底，已有60余個地級以上城市和30余個縣市出臺收緊政策，海南、河北從省級全面調(diào)控。
本輪政策整體體現(xiàn)為：
第一，從城市范圍來看，以點帶面，核心城市聯(lián)動周邊城市協(xié)同調(diào)控，三大城市群中，先是核心城市，再是強二線，二季度蔓延到周邊三四線城市;
第二，從調(diào)控主要內(nèi)容來看，大部分城市在需求端通過 “四限”模式，強力抑制投資投機需求，降低樓市杠桿，其中創(chuàng)新的限售模式逐步成為此輪調(diào)控的重要抓手。熱點城市普遍“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“限購又限售”，三四線城市也多采用公積金手段、限售等方式;
第三，從調(diào)控力度來看，與上一輪調(diào)控政策不同，此輪因城施策表現(xiàn)更為明顯。一線城市繼續(xù)延續(xù)強調(diào)控模式，熱點二線城市自去年四季度以來分階段強化，政策持續(xù)加碼，今年新出臺調(diào)控政策的城市除實行限售的城市之外，其余相對溫和。
地方調(diào)控政策逐步深化，片區(qū)聯(lián)動施策穩(wěn)樓市
京津冀地區(qū)
以北京、雄安為中心形成強力調(diào)控場，政策力度不斷升級。北京在升級住房及商辦限購后，將法拍房、平房也納入限購范圍，同時加強商辦、產(chǎn)業(yè)項目管理。環(huán)京周邊也陸續(xù)出臺調(diào)控措施，廊坊、承德、張家口、保定、石家莊、天津、秦皇島、唐山市調(diào)控集中升級。國務(wù)院決定設(shè)立河北雄安新區(qū)后，周邊十余縣市出臺政策，環(huán)雄安新區(qū)限購圈形成。河北實行的統(tǒng)一限購重點針對環(huán)雄安新區(qū)和環(huán)首都重點地區(qū)，也要求3年以上的社保及個稅。此外，青島、濟南限購限貸后，淄博、臨沂等三四線城市也陸續(xù)跟進(jìn)調(diào)控。
長三角地區(qū)
以長三角一核三中心為核心，周邊三四線城市全線收緊。
中心城市調(diào)控再升級，周邊三四線城市收緊蔓延。上海加強商住管理、南京、杭州強化限購。隨后上海周邊嘉興及嘉興下轄縣市均出臺限購政策，嘉善縣調(diào)控二次升級，南通針對二套房調(diào)整公積金首付比例，啟東市開始限售，張家港市加強市場監(jiān)管。南京周邊鎮(zhèn)江句容要求非本地戶籍居民購房需繳納1年社?；騻€稅，淮安針對本地、非本地居民實施差別化限購政策;滁州開始限貸，無錫、揚州限售;鎮(zhèn)江、常州調(diào)整公積金首付比例。合肥周邊蕪湖加入限售陣容。另外，其他城市也陸續(xù)收緊，寧波限購限貸，徐州限售，麗水提升公積金貸款首付比例，阜陽臨泉縣開始限價。
珠三角地區(qū)
珠三角城市群、海西城市群、海南等協(xié)同調(diào)控、逐層深化。3月，廣州限購升級并擴大限購范圍，深圳對商辦進(jìn)行調(diào)控。隨后，環(huán)廣州、環(huán)深圳兩市周邊的珠海、惠州、佛山、東莞、江門、中山等市同步限購。其中珠海最為嚴(yán)格，非本地戶籍居民購房的社?；騻€稅繳納年限提高至5年，并將全市范圍內(nèi)的所有戶型住房納入限購范圍，東莞、中山、江門對首套及二套房實施差別化限購政策。海西城市群雙核廈門、福州繼續(xù)加強調(diào)控，廈門連續(xù)出臺政策升級限購門檻，并出臺廈漳泉房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)動機制實施方案，與周邊城市聯(lián)動調(diào)控。福州限貸升級，下轄連江、長樂、閩侯、閩清等縣市也出臺差異化政策，莆田也開始調(diào)控。海南實施全省全面限購并開啟限售模式，隨后瓊海市、海口、三亞、五指山、保亭、瓊中、白沙等市縣陸續(xù)跟進(jìn)加強調(diào)控。
中西部地區(qū)
仍多以單個城市或中小城市群組進(jìn)行調(diào)控，且多為省會城市。
出臺調(diào)控措施的城市數(shù)量進(jìn)一步增加。長沙、贛州、蘭州等城市首次出臺限購限貸政策，南昌、南寧、成都、西安等城市則進(jìn)一步升級調(diào)控政策。一方面，針對不同城市、城市內(nèi)部的不同板塊，政策都體現(xiàn)出差異性，成都對限購區(qū)域和非限購區(qū)域信貸政策作差異化調(diào)整，長沙在非本地戶籍限購方面針對湖南省內(nèi)外戶籍家庭作進(jìn)一步區(qū)分，鄭州將新鄭市、滎陽市、中牟縣也納入限購區(qū)域。另一方面，部分三四線城市也基于市場走勢加強管理，鄭州周邊開封限售并限制房價漲幅，貴陽、天水等市則對公積金進(jìn)行調(diào)整。
限售擴圍，成新一輪調(diào)控升級主要手段
創(chuàng)新限售模式蔓延至三四線城市。繼限購、限貸后，部分城市開啟“限售”模式，抑制短期投機需求穩(wěn)定市場預(yù)期。廈門率先針對個人出臺限制交易的措施，明確新購買住房的需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。此后多地效仿，限售城市逐漸從熱點一、二線向周邊三、四線蔓延。至6月末，全國已超過30個城市實行限售措施。從限售年限來看，海南全省及廣州、青島、承德、濟南、徐州等16個城市均要求滿2年，珠海、惠州、成都、南京等地要求滿3年。而啟東、揚州、保定白溝新城等地分類限制非本地戶籍購房再交易轉(zhuǎn)讓，西安則對購買新房和二手房作差別化限制。保定主城區(qū)出臺目前最為嚴(yán)厲的限售政策，要求通過“雙限雙競”模式取得土地后開發(fā)建設(shè)的商品住房10年限售，珠海個別地塊也有10年限售的規(guī)定。
總體看來，限售成為這一輪地方調(diào)控政策的主要手段，具有創(chuàng)新、區(qū)域分化、精準(zhǔn)化的特點。一方面，政府以流動性為切入點，與限購、限貸等多類政策配合使用形成新的預(yù)期引導(dǎo)機制。另一方面，因地制宜，不同區(qū)域之間限售政策的具體內(nèi)容差異化明顯。從時間期限來看，限售分化為2年、3年、5年，甚至有特定地塊10年限售。從限售范圍來看，針對戶籍性質(zhì)及城市內(nèi)部不同區(qū)域做出不同限售規(guī)定。作為有效抑制短期投機需求的重要手段，基于不同城市的市場走勢，限售政策未來仍將可能被部分城市效仿。
商辦項目因地制宜差別化施策，熱點城市嚴(yán)控商改住
熱點城市加強商辦項目監(jiān)管。北京明確商辦限售，已銷售的商辦類項目再次上市交易時，可出售給個人，但需符合名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄、在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅的條件。同時，嚴(yán)禁商辦項目擅自改為居住用途，堅決打擊利用產(chǎn)業(yè)用地炒地炒房的投機行為。隨后，廣州也出臺政策規(guī)定商服類物業(yè)銷售對象應(yīng)當(dāng)是法人單位，此前已購買商服類物業(yè)可轉(zhuǎn)讓給個人，個人取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。上海住建委發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》，對處于不同開發(fā)階段的項目分類出臺針對性整改意見。深圳、南京、成都也發(fā)文嚴(yán)禁將商辦類項目擅自改為居住用途。
部分省市大力推進(jìn)商辦庫存去化。蘇州出臺《關(guān)于加快引導(dǎo)推進(jìn)蘇州市區(qū)商業(yè)辦公用房去庫存工作的實施意見(試行)》，通過調(diào)整用地規(guī)劃政策、促進(jìn)銷售利用政策，加快推進(jìn)商辦庫存去化。莆田提出對尚未開發(fā)建設(shè)的商業(yè)辦公房地產(chǎn)項目用途轉(zhuǎn)型。安徽省七部門發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫存的若干意見》，要求進(jìn)一步加強非住宅商品房供應(yīng)管理、多渠道消化非住宅商品房庫存。
02、中央強化基礎(chǔ)制度安排
推動長效機制建設(shè)加快形成
兩會政府工作報告強調(diào)要加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，堅持住房的居住屬性，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。政治局會議也指出要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。
加強金融管控，防范金融風(fēng)險。自去年8月份以來，房企融資渠道限制已擴散至私募資管等領(lǐng)域，資金監(jiān)管進(jìn)一步趨嚴(yán)。今年上半年以來，各部委多次強調(diào)防控金融風(fēng)險，均強調(diào)把防控金融風(fēng)險放到更加重要的位置。銀監(jiān)會一季度經(jīng)濟金融形勢分析會指出，要合理控制房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)增速，有效防范集中度風(fēng)險，嚴(yán)禁銀行資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
因城施策調(diào)整土地供應(yīng)。住建部、國土資源部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地;36-18個月的，要減少供地;12-6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
加大保障房棚改貨幣化力度。5月24日，國務(wù)院常務(wù)會議確立三年棚改任務(wù)目標(biāo)，從2018年到2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，同時明確加大中央財政補助和金融、用地等支持。
住房租賃市場管理條例征求意見，購租并舉制度邁出實質(zhì)性一步。5月19日，住建部起草《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，對租賃市場的各個參與主體進(jìn)行了行為約束，承租人、出租人權(quán)益將得到更好的保護(hù)。
03、下半年展望
可以預(yù)期的是，在政策影響和市場力量的共同作用下，市場參與各方將逐步回歸理性。關(guān)于下半年，我們認(rèn)為：
● 金融信貸端口繼續(xù)收緊將是大概率事件，地方將更重視利用金融方式鞏固調(diào)控效果。除取消首套房貸利率優(yōu)惠、放緩房地產(chǎn)貸款增幅外，也將適時、分城收緊信貸政策，嚴(yán)格房地產(chǎn)市場金融監(jiān)管。
● 更加重視從供給側(cè)進(jìn)行預(yù)期引導(dǎo)，地方用地供應(yīng)管理將進(jìn)一步完善，加強對土地供應(yīng)環(huán)節(jié)中的事前、事中、事后管理并強化執(zhí)行。
●以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系建設(shè)將同步加快，在優(yōu)化中長期供應(yīng)體系的同時，繼續(xù)加強低端基本保障和加快建立購租并舉的住房制度。
房地產(chǎn)調(diào)控主要有三大特征
首先：政策力度與執(zhí)行，刷新歷史，從內(nèi)容看，各地持續(xù)發(fā)布政策，政策力度逐漸收緊，政策內(nèi)容涉及房地產(chǎn)信貸、資金、購買資格、供應(yīng)等多方面
其次：各地政策一城一策，同一城市大部分多次加碼政策，3個月武漢調(diào)控了4次，鄭州調(diào)控了4次，杭州、南京等城市也都在10月來連續(xù)發(fā)布超過3次調(diào)控政策：
從市場趨勢看，調(diào)控后市場成交量下調(diào)了30%以上，預(yù)期一二線城市在2017年成交量會維持調(diào)控后走勢，從供需矛盾看，因為土地供應(yīng)沒有明顯增加，加法難以落地，所以還是看減法對市場的影響。
2017年整體樓市降溫是主要趨勢。但因為供需結(jié)構(gòu)難以全面改變，信貸雖然收緊但幅度有限，所以整體市場趨勢還是量跌價微跌為主。
第三：調(diào)控目標(biāo)明確，短期市場降溫，環(huán)比出現(xiàn)下調(diào)。
在統(tǒng)計局公布的11月房價指數(shù)中，武漢11月下半月為環(huán)比上漲0.7%，鄭州為環(huán)比上漲0.3%，與濟南、廣州是11月下半月熱點城市中上漲的所有4個城市。升級調(diào)控的目的是抑制房價繼續(xù)上行。
從中央到地方，房地產(chǎn)調(diào)控在持續(xù)2個月后，繼續(xù)加碼未放松
其次：從市場趨勢看，從全國看，從930開始的這一輪樓市調(diào)控各地已經(jīng)有超過26個城市出臺了50多次樓市調(diào)控措施：
包括經(jīng)濟工作會議明確房地產(chǎn)長效機制有待建立，從市場看，2016年房地產(chǎn)從前三季度的爆發(fā)到四季度降溫，樓市發(fā)展需要平穩(wěn)健康。2017年房地產(chǎn)市場動向調(diào)控政策是不是會繼續(xù)加碼，是市場的熱點關(guān)注問題。本次會議提出，明年要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。
過去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策，所以經(jīng)常因為經(jīng)濟走勢不同而出現(xiàn)波動，長效機制意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時的應(yīng)急調(diào)控政策，關(guān)鍵是需要完善長期制度建設(shè)、房地產(chǎn)稅等長期政策有望加快落地。建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，關(guān)鍵要處理好住房消費和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。從此次會議看，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收等制度。以長效機制引導(dǎo)市場穩(wěn)預(yù)期。
上半年樓市政策全面收緊
“限購”不斷升級 單身人士加入被限行列
樓市限購是樓市調(diào)控中最常見的手段，這一手段多以本地戶籍與外地戶籍為花費，并且與繳納社保年限掛鉤，通過對購房者買房資格的限制，達(dá)到抑制炒房的目的。2017年上半年的限購政策與以往相比，從限購輻射范圍來看，更多波及到了一些三四線城市，而從限制對象來看，單身人士也被列入限購行列——這無疑是限購政策多維度的升級。
從地域來看，2017年上半年北上廣深四個一線城市限購全部升級，武漢、天津、南京、杭州、蘇州等熱點二線城市限購也收緊，而一些三四線城市甚至是部分區(qū)縣，也加入到限購的行列：河北高碑店、淶水、懷來、張家口崇禮區(qū)，嘉興下轄的嘉善、海寧、桐鄉(xiāng)，福建省連江縣等。從限購對象來看，除對本市戶籍和非本市戶籍的劃分外，單身人士也加入限購行列，廈門、天津、杭州、蘭州等地，單身人士皆限購1套房。
認(rèn)房又認(rèn)貸成“限貸”政策主旋律
調(diào)控中的限貸手段，通過貸款條件的收緊限制一部分人的購買條件。2017年上半年從公積金到商貸均有不同程度的收緊，住房貸款最高額度、貸款年限、首套房及二套房首付比例、貸款利率等方方面面都進(jìn)行了限制，認(rèn)房又認(rèn)貸逐漸成為主旋律。
在北京啟動“認(rèn)房認(rèn)貸”模式后，“認(rèn)房認(rèn)貸”全部覆蓋北上廣深四個一線城市。而隨著調(diào)控的深入，天津、廈門、杭州、濟南等二線城市也加入到“認(rèn)房認(rèn)貸”陣營，例如杭州，只要有商業(yè)貸款或者公積金貸款的記錄，再購買房屋都只能按照二套房的首付標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，首付款比例不得低于60%。除此之外，北京離婚一年以內(nèi)房貸申請人均按二套房政策執(zhí)行，這一貸款政策的收緊，有效的遏制了假離婚買房現(xiàn)象。
抑制房價過高 房企被戴上“限價”緊箍咒
在2017年的樓市調(diào)控大潮中，限價這一舉措無疑從最根源對房價上漲起到了遏制作用，一些城市啟動限價政策后，房企在銷售過程中，與限價展開了博弈。
如鄭州新備案房價不能高于去年10月份水平;中山要求當(dāng)商品住房實際銷售價格高于備案價格或下浮幅度超過15%，商品房將無法進(jìn)行網(wǎng)上簽約;青島樓盤加推部分價格不得高于項目去年均價最高月份銷售價格;無錫房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品住房預(yù)售證后10天內(nèi)，應(yīng)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及經(jīng)價格;溫州已經(jīng)開盤銷售的項目未經(jīng)價格主管部門批準(zhǔn)不得隨意調(diào)整價格或取消優(yōu)惠幅度;長樂對新建商品住房項目首次備案價格進(jìn)行限制……
30余城加入“限售”大軍 抑制投機性炒房
2017年上半年一系列樓市調(diào)控措施中，限售的實施對開發(fā)商和投機炒房者來說，無疑是不小的打擊。限售就是對取得房產(chǎn)證后在交易的時間做了限定，限定時間多為2年、3年，甚至是5年，簡單說就是限制賣房。2017年上半年，全國各級城市實施限售的就有30多個城市。
如西安要求自購房之日起滿5年方可上市交易，二手房在取得部的產(chǎn)權(quán)證書后也要滿2年才可上市;張家口中心城區(qū)新購住房3年后方可上市交易;無錫購買住房(含二手住房)在取得不動產(chǎn)權(quán)證2年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓;常州新購買商品住房取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年才可上市交易;青島本市范圍內(nèi)(六區(qū)四市)買新房和二手房，需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可上市交易;廈門新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易……
熱點城市出臺“限商”政策 樓市開啟五限時代
2017年上半年，對熱點城市“嚴(yán)控商改住”這一政策的出臺，正式開啟了樓市的“五限時代”。北京率先出臺政策，要求已銷售的商辦類項目再次上市交易時，可出售給個人，但需符合名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄、在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅的條件。同時嚴(yán)禁商辦項目擅自改為居住用途。
上海隨后出臺的“限商”政策則更為嚴(yán)格，要求本市停止審批公寓式辦公項目，加強商業(yè)辦公用地的控詳規(guī)劃管理，加強業(yè)態(tài)引導(dǎo)和管控，在商業(yè)辦公用途土地出讓合同中，明確不得建設(shè)公寓式辦公項目;廣州商辦項目不得改變?yōu)榫幼∮猛荆钚》指顔卧坏玫陀?00平方米;深圳建筑平面布局不得采用住宅套型式設(shè)計;南京商業(yè)辦公類非住宅類建筑不得按單元式或住宅套型設(shè)計;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層;成都商業(yè)、辦公類建設(shè)項目嚴(yán)禁擅自改變?yōu)榫幼∮猛?，也不得以任何方式違規(guī)宣傳房屋可以用于居住。
從2017年上半年的這一輪調(diào)控大潮來看，在因城施策、讓房屋回歸居住屬性的大體方向下，政府的手段更加多樣化，決心也更加堅定?？梢哉f其輻射范圍之廣、力度之大空前。在這一波調(diào)控大潮的席卷之下，樓市正逐步形成更為穩(wěn)定與長效的發(fā)展機制，樓市逐步趨向健康和穩(wěn)定，住房也正在逐步回歸居住的屬性。
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