2016-2017房地產(chǎn)營改增政策解讀

　　2016年將全面推開“營改增”改革，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)納入試點范圍。以下是小編為您整理的2016-2017房地產(chǎn)營改增政策解讀，希望對您有幫助。

　　2016-2017房地產(chǎn)營改增政策解讀如下

　　1、適用稅率(征收率)

　　《實施辦法》第十四條規(guī)定，不動產(chǎn)租賃服務(wù)、銷售不動產(chǎn)、銷售土地使用權(quán)，適用稅率為11%;對于小規(guī)模納稅人，適用3%的征收率。

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，無論是銷售不動產(chǎn)還是出租不動產(chǎn)，原適用營業(yè)稅稅率為5%，現(xiàn)一般納稅人銷項稅稅率為11%，稅負(fù)是否增加則要看進(jìn)項稅的抵扣情況;而小規(guī)模納稅人因適用3%征收率，稅負(fù)則有下降。除個人外，開發(fā)商的不動產(chǎn)租賃服務(wù)、銷售不動產(chǎn)、銷售土地使用權(quán)業(yè)務(wù)營業(yè)額，必然是符合一般納稅人資格的。二、一般納稅人銷項稅銷項稅以不含稅銷售額為基礎(chǔ)計算，本次“營改增”政策，對房地產(chǎn)企業(yè)影響最大的規(guī)定之一，即為附件二《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》中，房地產(chǎn)企業(yè)以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本一般占總成本的比例較高，土地成本是否能抵扣、如何抵扣是企業(yè)重點關(guān)注的內(nèi)容。本次政策規(guī)定直接按照受讓土地時的土地價款作為銷售額的抵減項，有效的規(guī)避了抵扣憑證的問題，與直接按11%稅率抵扣效果基本相同。

　　另外，政策中還明確轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。類似業(yè)務(wù)常見為人防車位的銷售，由于產(chǎn)權(quán)不明晰及無法辦理過戶手續(xù)，企業(yè)一般與業(yè)主簽訂使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但仍應(yīng)作為銷售不動產(chǎn)計算銷項稅。三、一般納稅人進(jìn)項稅在銷項稅一定的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)高低主要看進(jìn)項稅抵扣的多少，政策中新明確購進(jìn)的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)項稅額不得抵扣。

　　作為房地產(chǎn)開發(fā)上游行業(yè)的建筑業(yè)，政策對其具體的規(guī)定也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的影響。作為一般納稅人的建筑企業(yè)，提供的清包工服務(wù)、甲供工程服務(wù)，可選擇簡易計稅方法。由于簡易計稅方法在開具專用發(fā)票時僅能抵扣3%進(jìn)項稅，而建筑業(yè)一般計稅方法可抵扣11%，因此簡易計稅方法會大幅減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)項稅額。但無論如何，施工企業(yè)選擇的計稅方法，最終會反映在與房地產(chǎn)企業(yè)約定的結(jié)算價款上，房地產(chǎn)企業(yè)在定價及與施工企業(yè)簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)明確施工企業(yè)開具發(fā)票的類型。四、納稅義務(wù)發(fā)生時間及納稅地點對于房地產(chǎn)企業(yè)常見的預(yù)售方式，本次政策延續(xù)之前營業(yè)稅的規(guī)定，收到預(yù)收款當(dāng)天即發(fā)生納稅義務(wù)。

　　銷售不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。五、過渡期政策本次政策對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目分為新項目與老項目，老項目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的項目，由于相關(guān)建設(shè)支出已在“營改增”前發(fā)生，無法有效抵扣，因此規(guī)定老項目可以選擇適用簡易計稅方法，征收率為5%。如企業(yè)對老項目選擇一般計稅方法，則應(yīng)按照3%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納增值稅。

　　對于老項目的簡易征收，由于增值稅屬于價外稅，在計算稅款時先進(jìn)行價稅分離，即以實際收款額為基礎(chǔ)，除以(1+5%)作為銷售額，實際稅負(fù)及收入比營業(yè)稅下略有降低。

　　新政策僅以《建筑工程施工許可證》為劃分標(biāo)準(zhǔn)，實務(wù)中可能存在一個項目分次辦理多個《建筑工程施工許可證》的情況，可能會既涉及老項目也涉及新項目。對于此類情況，企業(yè)可按照《實施辦法》第二十九條的規(guī)定計算不得抵扣的進(jìn)項稅額。

　　不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額×(當(dāng)期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額)÷當(dāng)期全部銷售額六、會計核算1、應(yīng)交稅費

　　《實施辦法》第八條規(guī)定：納稅人應(yīng)當(dāng)按照國家統(tǒng)一的會計制度進(jìn)行增值稅會計核算。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”前僅在“應(yīng)交稅費-應(yīng)交營業(yè)稅”科目核算繳納與結(jié)轉(zhuǎn)的營業(yè)稅即可，但“營改增”后，需要按照增值稅核算規(guī)定，在“應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅”科目下分別設(shè)置“進(jìn)項稅額”、“已交稅金”、“銷項稅額”、“進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”、“減免稅款”等專欄進(jìn)行核算。

　　2、兼營

　　《實施辦法》第三十九條規(guī)定，納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)，適用不同稅率或征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或征收率的銷售額;未分別核算的，從高適用稅率。

　　第四十條規(guī)定，一項銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅;其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。

　　房地產(chǎn)企業(yè)買房送家電等促銷方式極為常見，原營業(yè)稅下對于贈送的家電等一般由企業(yè)自主申報流轉(zhuǎn)稅，但“營改增”后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別注意該行為的賬務(wù)、稅務(wù)處理。

　　首先，政策中對混合銷售的定義為涉及“服務(wù)”與“貨物”，銷售“不動產(chǎn)”不能作為混合銷售處理;

　　其次，銷售不動產(chǎn)稅率為11%，銷售貨物稅率一般為17%，稅率不同，應(yīng)當(dāng)按兼營的規(guī)定分別核算，否則有可能全部按照17%的稅率計算銷項稅。

　　另外，如房地產(chǎn)企業(yè)同時開發(fā)新老項目，也應(yīng)當(dāng)對新老項目分別核算，否則稅務(wù)機(jī)關(guān)可以對老項目從高適用稅率而非征收率。