買二手房的需要注意什么

買二手房需要注意：房屋證件、土地使用性質(zhì)，土地使用年限、是否有市政規(guī)劃、房屋是否合法、單位房是否獲得范圍買賣允許、是否拖欠物管費、注意房子的內(nèi)部問題、單位房屋是否侵權(quán)等等。

買二手房的需要注意什么

查看房屋證件

證件齊全、房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)清晰才能證明房主對房屋享有所有權(quán)，這也是證明買房權(quán)利的惟一憑證。如果買沒有房產(chǎn)證的房屋，該房屋可能處于抵押或者轉(zhuǎn)賣狀態(tài)，沒辦法確保購房者的權(quán)益受到保障。所以，當(dāng)進(jìn)行二手房買賣的時候，房產(chǎn)證的查驗是必須的。

土地使用性質(zhì)，土地使用年限。

土地使用性質(zhì)分為劃撥、出讓兩種。劃撥的土地是無償使用的，但是政府可以無償收回，買這種二手房風(fēng)險大，一旦政府收回土地，購房者無補(bǔ)貼;出讓的土地已經(jīng)交了土地出讓金，在使用年限內(nèi)，購房者可以有完整的權(quán)利，對購房者來說也是一種法律保障。我國房屋所占用的土地使用年限有限，二手房已經(jīng)投入使用多年，您在買房過戶前看好房屋土地使用年限，看好房屋是否符合您的住房需求，算一下這筆錢花的是否合算。

是否有市政規(guī)劃。

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

房屋是否合法。

對于房改房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房等福利房，它們的轉(zhuǎn)讓是有限制的。因為福利房的土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)在一定范圍上有國家規(guī)定，購房者購買時，要看好房屋是否可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)買賣。

單位房是否獲得范圍買賣允許。

單位房屋出售分為成本價、標(biāo)準(zhǔn)價兩種，但是正常情況下的單位房土地性質(zhì)是劃撥的，如果要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，購房者需要讓賣方交全土地使用費;另外，單位房屬性特殊，在轉(zhuǎn)讓單位房的時候，單位擁有優(yōu)先購房權(quán)。所以，購房者在辦理過戶之前，要讓對方繳納土地使用費，并取得單位放棄“優(yōu)先購買權(quán)”的證

是否拖欠物管費。

很多老舊二手房存在拖欠物業(yè)費的情況。購房者在過戶之前應(yīng)該咨詢房屋的電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)情況，若賣方已欠下數(shù)目不小的費用，購房者卻不知情，買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。

房子的內(nèi)部問題

要提前檢查房子內(nèi)部問題，比如墻壁是否有裂縫，地板是否有損壞，是否漏水等問題。還有就是有哪些家具、電器是一并出售的。

單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供低首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

注意價格問題

買房最看重的就是價格問題，買房之前要對價格先做了解，這樣談價格的時候才不會被動。

注意房款交付方式

定金或者房款，應(yīng)該先存在銀行的凍結(jié)賬戶。等房子過戶完成，或者拿到新的房產(chǎn)證，再統(tǒng)一轉(zhuǎn)入對方的賬戶。這樣可以有效規(guī)避風(fēng)險，避免被卷款跑路。

二手房買賣的稅費規(guī)定較多、較復(fù)雜，累計各項稅費金額也比較大，估算稅費負(fù)擔(dān)是十分必要的。根據(jù)國家規(guī)定，購房者應(yīng)承擔(dān)契稅、印花稅，售房者在一定條件下應(yīng)承擔(dān)營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、個人所得稅。根據(jù)買賣房屋的性質(zhì)以及各地的實際情況還可能發(fā)生土地增值稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費、交易管理費等稅費。此外，買賣房屋的性質(zhì)、面積大小、用途、辦理產(chǎn)權(quán)登記時間長短等因素還可能使得契稅的稅率發(fā)生變化。買賣雙方可以根據(jù)擬交易房屋的實際情況，向?qū)I(yè)人事或有關(guān)部門具體了解稅費的項目、稅率。

二手房貸款多久能審批下來

二手房貸款審批一般15個工作日左右就可以審批下來了。但是不同的銀行具體的審批時間也是不一樣的。申請流程如下：

1、買賣雙方商議好房價之后，簽訂合同，需要帶著身份證明、房權(quán)證、土地證或復(fù)印件、戶口本、結(jié)婚證等到房管部門先進(jìn)行網(wǎng)簽，之后再到銀行簽訂貸款合同然后申請貸款。

2、帶著以上的材料到房管部門的稅務(wù)部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記和繳納稅費的手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)證，之后和銀行信貸人員一起辦理抵押登記，到銀行支取貸款。