貸款利率怎么變化
這一年多來，加拿大房貸利率起起伏伏變化著，牽動著加拿大購房者的神經(jīng)。不少客人不禁詢問，到底是應(yīng)該選浮動還是固定加拿大買房貸款利率?
加拿大貸款利率怎么變化
分析加拿大買房貸款的利率變化
固定加拿大房貸利率(fixed rate)和浮動加拿大房貸利率(variable rate)的利率差距，從未像現(xiàn)在這么接近，但畢竟還是有一點差距，因此一些財經(jīng)專家繼續(xù)勸告消費者選擇加拿大房貸利率稍低點的浮動利率房貸，并指出從過去25年看，總是選擇浮動加拿大房貸利率的人更合算。
從數(shù)字上看，確實是浮動加拿大房貸利率更低，例如，目前消費者可以找到利率在3%左右的5年固定加拿大房貸利率，而同樣的5年期浮動利率房貸大約是2.6%兩者的息差是0.5個百分點?？墒牵瑸檫@么小的息差冒風(fēng)險值得嗎?
2010年，當(dāng)全球經(jīng)濟有可能再度跌入衰退時，固定與浮動加拿大房貸利率之間的差距擴大至約1.7%，后來隨著二度衰退的風(fēng)險縮小，這一加拿大房貸利率差也不斷變小目前僅相差約0.3%。因此，大多數(shù)專家認為，為保險起見，消費者應(yīng)該選擇固定加拿大房貸利率。溫哥華的房貸經(jīng)紀(jì)人費德吉特說，只有當(dāng)固定和浮動加拿大房貸利率之間的息差達到1%時，選擇浮動加拿大房貸利率才是合理的。
他告誡人們，現(xiàn)在加拿大房貸利率處于極低狀況，這種利率環(huán)境不可能長期持 續(xù)下去，央行總有一天會提升基本加拿大房貸利率，迫使各商業(yè)銀行跟隨提高加拿大房貸利率。只要商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)跟隨央行提升加拿大房貸利率0.25%，造成浮動利率房貸上漲同樣幅度的利率，浮動利率房貸相對現(xiàn)行固定利率房貸的優(yōu)勢便立即消失。
也許有人會說，屆時可以立即轉(zhuǎn)為固定利率房貸，便能規(guī)避加拿大房貸利率上漲帶來的風(fēng)險。但這是一廂情愿的想法，事實上當(dāng)加拿大房貸利率上漲時，固定利率房貸的利率也會上升，到時難以再找到像目前這么便宜的房貸利率了。
加拿大房貸趨勢網(wǎng)站(Canadian Mortgage Trends website)編輯麥克李斯特解釋說，固定利率房貸的利率由債券市場的殖利率確定，而債券市場的殖利率往往比央行基本利率更早上漲，因此當(dāng)浮動利率上漲時，固定利率已經(jīng)完成上漲過程，背負浮動利率房貸的消費者此時想要鎖定加拿大房貸利率，只能接受更高的固定利率。
有些主張選擇浮動利率房貸的行家認為，央行很有可能數(shù)年內(nèi)無力提升基本加拿大房貸利率，完全可以利用這段時間節(jié)省房貸支出。然而，這只是推測，沒人確切知道央行將在何時加息，因而很難掌握鎖定加拿大房貸利率的時機。如果經(jīng)濟狀況轉(zhuǎn)好，央行可能比外界預(yù)期的更早加息。按照一些經(jīng)濟學(xué)家的分析，為了避免加元匯率過高，損害加拿大制造和出口業(yè)的全球競爭力，加拿大央行將等到2015年美國聯(lián)準(zhǔn)會加息時，才會跟進加息。即使這種推測最終成真，也難以知道那時固定加拿大房貸利率能繼續(xù)維持目前這么低的水平。
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什么時候選擇浮動加拿大房貸利率
我們發(fā)現(xiàn)在過去20年間的任何時候，選擇浮動利率的總是要比當(dāng)時選擇固定利率要低很多。與5年的固定利率相比，某個時段差異超過3%，平均差異基本在1.25%至2.5%左右。所以筆者個人認為，長線以浮動加拿大房貸利率為主。
什么時候選擇固定加拿大房貸利率
固定利率有時也是非常好的，特別是處在探底位時，而浮動利率Prime X中的X又不大的前提下。銀行什么時候會出現(xiàn)固定加拿大房貸利率升降，他們在看加拿大Bond的收益率。你也可以看。因為Bond收益利率每天升升降降，沒有關(guān)系，但是如果連續(xù)下降或連續(xù)升高幾周，甚至1個月，銀行會馬上采取行動進行調(diào)整。如果你也每天在看Bond收益率，你就會基本知道，銀行是否要升息還是要降息了。根據(jù)過去的經(jīng)驗，一般當(dāng)Bond收益率連續(xù)3至4周走高，大部分銀行會立刻采取行動進行提高3年/4年/5年的固定加拿大房貸利率。但是如果Bond收益率連續(xù)3至4周下降，銀行會開始就進行“暗”降，然后再行“明”降。所謂“暗”降，主要是通過2種手段執(zhí)行。一種是提高傭金，讓房貸經(jīng)紀(jì)進行更多的購點降息行為來降低實際加拿大房貸利率而不影響整體市場利率。第二種做法就是進行給于一個特定條件的促銷，比如30天之內(nèi)close案子的，給于特別優(yōu)惠的加拿大房貸利率等。“暗”降往往是明降的前奏。如果Bond收益率繼續(xù)下跌，那么明降也就馬上來臨了
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