建筑師職稱論文發(fā)表(2)
建筑師職稱論文發(fā)表
建筑師職稱論文篇二
地產(chǎn)建筑師對(duì)提升樓盤品質(zhì)的作用
【摘要】本文從影響樓盤品質(zhì)的主要因素入手，仔細(xì)分析了地產(chǎn)建筑師在樓盤品質(zhì)提升中所起的作用，指出溫州樓盤品質(zhì)不高的主要原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中地產(chǎn)建筑師的缺位。
【關(guān)鍵詞】樓盤品質(zhì) 地產(chǎn)建筑師 作用
“高房?jī)r(jià)而無(wú)高品質(zhì)”是百姓對(duì)溫州樓市的普遍看法。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越成熟，對(duì)于溫州的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一個(gè)優(yōu)勝劣汰的時(shí)代已然來(lái)臨。溫州的地產(chǎn)商也都充分認(rèn)識(shí)到，只有練好內(nèi)功，提升產(chǎn)品品質(zhì)，才是企業(yè)生存和發(fā)展的根本。那么，制約溫州樓盤品質(zhì)提升的主要因素到底是什么呢?溫州多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)樓盤的過(guò)程中，只重視樓盤的“蓋”與“賣”，而對(duì)影響樓盤品質(zhì)的前期策劃定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位重視不夠;相應(yīng)地，在企業(yè)人員的配備上，只重視建筑施工的技術(shù)人員與樓盤的營(yíng)銷策劃人員，而忽略了地產(chǎn)建筑師在企業(yè)中的作用。以下，先從影響樓盤品質(zhì)的主要因素進(jìn)行分析，進(jìn)一步探討地產(chǎn)建筑師在樓盤品質(zhì)提升中的作用。
一、樓盤品質(zhì)的影響因素
從目前的發(fā)展水平看，高品質(zhì)的樓盤應(yīng)具備以下八大因素：1、準(zhǔn)確合適的客戶定位;2、合理實(shí)用的套型設(shè)計(jì);3、綠色節(jié)能的建筑科技;4、和諧健康的立面形象;5、成熟完善的社區(qū)配套;6、舒適優(yōu)美的小區(qū)景觀;7、高效安全的安保體系;8、以人為本的物業(yè)管理。從以上因素看，影響樓盤品質(zhì)的主要決定因素在樓盤開(kāi)工之前就已經(jīng)基本定型了，也就是說(shuō)，前期的策劃定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)是左右樓盤品質(zhì)的關(guān)鍵因素。如果前期策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)出現(xiàn)偏差，施工質(zhì)量做得再好，樓盤的品質(zhì)也上不去，從這一角度講，樓盤的品質(zhì)是設(shè)計(jì)出來(lái)的，而不是概念炒作出來(lái)的。我們有時(shí)可以看到，同樣地段的樓盤，有的銷售火爆，有的無(wú)人問(wèn)津，這里除了營(yíng)銷因素外，樓盤的品質(zhì)起到了關(guān)鍵的作用。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，要想開(kāi)發(fā)出高品質(zhì)的樓盤，前期的策劃定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)是至關(guān)重要的，而企業(yè)中能掌控前期策劃定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)的技術(shù)人員必須是懂城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)的專業(yè)人員，地產(chǎn)建筑師往往是這一角色的較佳人選。
二、地產(chǎn)建筑師在樓盤品質(zhì)提升中的作用
地產(chǎn)建筑師是指為地產(chǎn)商服務(wù)的、供職于地產(chǎn)公司的建筑師。由于我國(guó)過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，以往建筑師大多都集中在建筑設(shè)計(jì)院。為了與從事建筑設(shè)計(jì)的建筑師區(qū)別開(kāi)來(lái)，我們把服務(wù)于地產(chǎn)商的建筑師稱為地產(chǎn)建筑師。地產(chǎn)建筑師對(duì)溫州房地產(chǎn)界來(lái)說(shuō)還是一個(gè)新名詞，但對(duì)中國(guó)一些品牌地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)建筑師已經(jīng)是其重要組成部份了，如深圳萬(wàn)科、杭州綠城、深圳金地和北京復(fù)地等。
隨著房地產(chǎn)從營(yíng)銷時(shí)代向產(chǎn)品時(shí)代的過(guò)渡，樓盤品質(zhì)的提升得到越來(lái)越多地產(chǎn)商的重視。在西方，由于各專業(yè)公司在自己的領(lǐng)域里非常專業(yè)，開(kāi)發(fā)商的任務(wù)是獲取土地和金融運(yùn)作，前期策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及銷售等工作都分屬不同的專業(yè)公司，這樣的專業(yè)公司往往是由建筑師牽頭的建筑設(shè)計(jì)公司。而在中國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展只有二十幾年的時(shí)間，專業(yè)化分工遠(yuǎn)沒(méi)有西方那么完善。中國(guó)現(xiàn)有的建筑設(shè)計(jì)公司僅能承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作。地產(chǎn)商作為一個(gè)地塊項(xiàng)目的全盤操作者，還需自己掌控從前期策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工管理到銷售服務(wù)的全過(guò)程。而中國(guó)大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商屬于“半路出家”，對(duì)規(guī)劃、建筑、景觀等缺乏專業(yè)知識(shí)，房地產(chǎn)公司就需要一些從設(shè)計(jì)角度來(lái)掌控樓盤品質(zhì)的專業(yè)人員來(lái)協(xié)調(diào)統(tǒng)領(lǐng)樓盤開(kāi)發(fā)全過(guò)程的技術(shù)工作。這些專業(yè)人員既要有建筑師的專業(yè)素質(zhì)，懂城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)，又要有職業(yè)經(jīng)理人的經(jīng)營(yíng)眼光，懂前期策劃、成本核算和市場(chǎng)營(yíng)銷……地產(chǎn)建筑師則是擔(dān)任這一角色的理想人選。地產(chǎn)建筑師對(duì)樓盤品質(zhì)掌控主要在以下幾方面。
1、地產(chǎn)建筑師是產(chǎn)品前期策劃的核心人物
地產(chǎn)建筑師在產(chǎn)品前期策劃中的作用表現(xiàn)在兩方面。首先，地產(chǎn)建筑師從場(chǎng)地的選址、建筑的規(guī)劃、周邊的環(huán)境、市政配套和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等方面進(jìn)行分析，以確定該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性。其次，在獲取土地之后，地產(chǎn)建筑師從場(chǎng)地的規(guī)劃、客戶群的定位、建筑平面戶型、小區(qū)景觀、建筑總體風(fēng)格和小區(qū)公建配套等方面提出專業(yè)意見(jiàn)，為樓盤的市場(chǎng)定位和品質(zhì)奠定基調(diào)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投入大、周期長(zhǎng)、受政策影響大的特點(diǎn)，因而需要有準(zhǔn)確、超前的市場(chǎng)定位，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的保證。
2、地產(chǎn)建筑師的能夠選擇合適的設(shè)計(jì)單位
地產(chǎn)建筑師雖然具有建筑設(shè)計(jì)的專業(yè)知識(shí)，但并不需要親自動(dòng)手做設(shè)計(jì)，他的作用是以自己的專業(yè)眼光，選擇適合的規(guī)劃、建筑、景觀等專業(yè)設(shè)計(jì)公司。有的公司善長(zhǎng)做住宅，有的公司善長(zhǎng)做公建，有的公司在文化建筑設(shè)計(jì)上有自己的強(qiáng)項(xiàng)，有的公司在景觀設(shè)計(jì)上有獨(dú)到之處。地產(chǎn)建筑師就是合理地整合設(shè)計(jì)資源，使設(shè)計(jì)配合比達(dá)到最優(yōu)。
3、地產(chǎn)建筑師能做好設(shè)計(jì)質(zhì)量與設(shè)計(jì)進(jìn)度的控制
一方面，當(dāng)前設(shè)計(jì)公司與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系是不平等的，設(shè)計(jì)公司為了設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，往往很難堅(jiān)持自己的設(shè)計(jì)品味，容易遷就開(kāi)發(fā)商。有的開(kāi)發(fā)公司老板拿著出國(guó)拍攝的某個(gè)歐式古典建筑的照片，讓建筑師按此模樣設(shè)計(jì)，而這些豪華、繁瑣、浪費(fèi)、與時(shí)代氣息和當(dāng)?shù)丨h(huán)境不相吻合的建筑往往成為設(shè)計(jì)敗筆。另一方面，建筑師作設(shè)計(jì)一般是把建筑當(dāng)藝術(shù)品來(lái)做，有的時(shí)候，建筑師為了名氣特別注重視覺(jué)沖擊力，而忽視了房產(chǎn)是產(chǎn)品這一概念，忽視了合理的性價(jià)比和開(kāi)發(fā)商最初的產(chǎn)品定位。
在這兩種情況下地產(chǎn)建筑師既要站在建筑師的專業(yè)立場(chǎng)上來(lái)掌控設(shè)計(jì)質(zhì)量，又要站在地產(chǎn)商的角度來(lái)控制設(shè)計(jì)的最初定位。這種管理是為了保證前期的產(chǎn)品策劃得以落實(shí)，使產(chǎn)品的定位不發(fā)生偏離。
樓盤作為產(chǎn)品，它需要自己的生產(chǎn)周期，地產(chǎn)建筑師要根據(jù)樓盤推出的最后期限，編排周密的設(shè)計(jì)計(jì)劃、協(xié)調(diào)不同設(shè)計(jì)單位的時(shí)間，使各環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)按計(jì)劃、有步驟的進(jìn)行。
三、溫州開(kāi)發(fā)企業(yè)中地產(chǎn)建筑師的缺位
溫州的開(kāi)發(fā)商大多是從建筑施工等其它相關(guān)行業(yè)轉(zhuǎn)行過(guò)來(lái)的，對(duì)建筑、規(guī)劃、景觀等方面缺乏專業(yè)知識(shí)。雖然在開(kāi)發(fā)實(shí)踐中積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，但是地產(chǎn)建筑師所需要的專業(yè)知識(shí)不是通過(guò)短期培訓(xùn)和幾個(gè)項(xiàng)目的積累就能達(dá)到的。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，地產(chǎn)商要想以產(chǎn)品品質(zhì)引領(lǐng)市場(chǎng)，沒(méi)有專業(yè)的地產(chǎn)建筑師是很難做到的。雖然開(kāi)發(fā)企業(yè)大都設(shè)有總工程師的職位，但是總工程師往往由土木工程師提任，其工民建的知識(shí)背景決定了其只在結(jié)構(gòu)、施工、監(jiān)理等方面具有優(yōu)勢(shì)。而溫州有的地產(chǎn)商并不清楚地產(chǎn)建筑師與土木工程師的區(qū)別，盲目認(rèn)為以總工程師負(fù)責(zé)技術(shù)，基本上就能解決地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的技術(shù)問(wèn)題。
由于開(kāi)發(fā)商在城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)等方面缺乏專業(yè)知識(shí)與專業(yè)人才，對(duì)于產(chǎn)品的前期策劃、總圖規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的定位只能交給設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)成什么樣就是什么樣，開(kāi)發(fā)商只能憑經(jīng)驗(yàn)提一些設(shè)計(jì)要求，很難從樓盤的整體品質(zhì)上來(lái)掌控。由于總圖規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)分別由不同的公司完成，各公司之間又缺乏協(xié)調(diào)，往往造成總體風(fēng)格不一致。
四、地產(chǎn)建筑師的缺位制約了溫州樓盤品質(zhì)的提升
相對(duì)溫州樓市的“高價(jià)”來(lái)說(shuō)，溫州樓盤的品質(zhì)很難說(shuō)是高的。溫州樓市一直存在著樓盤偏小、公建配套不齊全、套型設(shè)計(jì)不合理、建筑科技含量不高、樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重和室外空間景觀差等問(wèn)題。這使得溫州樓盤的總體品質(zhì)與國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市存在著很大的差距。
客觀地講，溫州一些注重品牌的開(kāi)發(fā)商也已經(jīng)認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品品質(zhì)的提升是房開(kāi)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，同時(shí)也逐步認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)建筑師在產(chǎn)品品質(zhì)提升中的作用，所以，有的開(kāi)發(fā)商在樓盤設(shè)計(jì)之前邀請(qǐng)建筑師一起考察其他城市高品質(zhì)的樓盤。但是，設(shè)計(jì)建筑師只能在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)掌控建筑設(shè)計(jì)的質(zhì)量，而很難參與到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。在溫州真正聘用建筑師擔(dān)任房地產(chǎn)公司的地產(chǎn)建筑師的企業(yè)還很少，地產(chǎn)建筑師在地產(chǎn)公司是缺位的。
缺位的原因主要在兩方面。第一，地產(chǎn)商的重視程度不夠，有的地產(chǎn)商認(rèn)為結(jié)構(gòu)工程師能解決許多實(shí)際的施工技術(shù)問(wèn)題，而地產(chǎn)建筑師在公司里的作用比較虛，為了節(jié)省人力成本，能省則省。第二，在溫州，符合地產(chǎn)建筑師專業(yè)要求的人才奇缺。
到目前為止，全國(guó)注冊(cè)的一級(jí)注冊(cè)建筑師不到1.7萬(wàn)人，在溫州地區(qū)只有40來(lái)人，而這40來(lái)人絕大多數(shù)都在設(shè)計(jì)院里從事建筑設(shè)計(jì)，真正進(jìn)入企業(yè)從事地產(chǎn)建筑師職業(yè)的幾乎沒(méi)有。而從設(shè)計(jì)建筑師轉(zhuǎn)為地產(chǎn)建筑師還有一個(gè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程，作為主管房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)的負(fù)責(zé)人，不但要有規(guī)劃、建筑、景觀等方面的專業(yè)知識(shí)，還要有對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的分析，對(duì)所需設(shè)備與材料的價(jià)格、工程實(shí)施過(guò)程與成本控制等方面的認(rèn)識(shí)，同時(shí)還要改變?cè)瓉?lái)在設(shè)計(jì)院看問(wèn)題的立場(chǎng)。多數(shù)建筑師在設(shè)計(jì)建筑時(shí)，考慮藝術(shù)性問(wèn)題比較多，把自己的設(shè)計(jì)做成藝術(shù)品，而對(duì)市場(chǎng)方面考慮較少。而地產(chǎn)建筑師必須站在市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商的角度思考問(wèn)題，把自己作為職業(yè)經(jīng)理人來(lái)設(shè)想，從成本、利潤(rùn)、品質(zhì)和銷售等多方面考慮問(wèn)題。
由于地產(chǎn)建筑師的缺位，地產(chǎn)商很難在前期策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上掌控樓盤開(kāi)發(fā)的主動(dòng)，造成決策失誤，使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定位、套型、檔次、景觀和配套設(shè)施等難以切合市場(chǎng)需求，致使樓盤的總體品質(zhì)不高。因此，地產(chǎn)建筑師的缺位，已經(jīng)制約了溫州樓盤品質(zhì)的提升。解決這一問(wèn)題，使溫州的樓盤品質(zhì)得到較快的提升，是溫州房地產(chǎn)企業(yè)在今后幾年必須努力的方向。溫州的不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始重視這方面的問(wèn)題，相信在未來(lái)的幾年中溫州的樓盤品質(zhì)將會(huì)有大的改觀。
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