統(tǒng)計學(xué)學(xué)年論文
統(tǒng)計學(xué)學(xué)年論文
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統(tǒng)計學(xué)學(xué)年論文篇1
福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測
[摘要] 經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，它迅猛發(fā)展的勢頭備受世人矚目。近年來，房地產(chǎn)價格上漲較快，部分地區(qū)房價持續(xù)飆升，超過了經(jīng)濟總體增長水平。因此對城市房地產(chǎn)價格問題的研究引起了學(xué)術(shù)界、企業(yè)、政府和媒體的高度重視。是什么因素導(dǎo)致了商品房價格的持續(xù)、快速增長?本文以福建省房地產(chǎn)市場為例，就福建省房地產(chǎn)市場價格的影響因素進行定性分析和回歸分析，并對福建省的房價進行了預(yù)測。目的在于對福建省房地產(chǎn)市場價格的影響因素形成全面、客觀的認識，并為房地產(chǎn)市場的各個參與者的決策提供參考。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)價格;房價影響因素;回歸分析
一、引言
(一)研究的背景與意義
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟的基本承載體。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對建筑業(yè)，以及建材、冶金、化工等產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著帶動作用，也推動著金融業(yè)的發(fā)展，是吸引金融業(yè)投資的重要領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不但能帶動經(jīng)濟發(fā)展，也有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，拓展消費市場，優(yōu)化城市消費結(jié)構(gòu)，促進城市經(jīng)濟的繁榮，并帶來大量的就業(yè)機會。國家宏觀經(jīng)濟部門經(jīng)過綜合分析認為，房地產(chǎn)業(yè)將成為我國又一支柱產(chǎn)業(yè)。
我國房地產(chǎn)業(yè)歷史悠久。中國房地產(chǎn)業(yè)最早產(chǎn)生于19世紀末20世紀初，并隨著中國商品經(jīng)濟的發(fā)展、社會經(jīng)濟制度的變革，而經(jīng)歷了一個曲折的歷史發(fā)展過程。而真正與現(xiàn)代市場經(jīng)濟聯(lián)系在一起的房地產(chǎn)業(yè)起步是從80年代開始的，至今只有30余年的時間。自黨的十一屆三中全會召開以來，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了復(fù)蘇、發(fā)展、調(diào)整、繁榮和宏觀調(diào)控等階段，從一個不成熟的產(chǎn)業(yè)慢慢走向成熟。特別是1998年我國取消福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)一枝獨秀，發(fā)展迅猛，成為近年來中國快速經(jīng)濟增長的最大動力和源泉之一。以福建省為例，改革開放初期的城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為8.5平方米，1998年達到20.1平方米，2007年則為33.5平方米，在30年不到的時間里翻了兩番。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展、市場的交易活躍也帶來了房價的水漲船高、一路攀升。一方面，房地產(chǎn)業(yè)帶動了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來整個國民經(jīng)濟的繁榮，總體發(fā)展比較健康，另一方面，房價的高速攀升也暴露了不少問題，引起了人們對房地產(chǎn)市場泡沫的擔(dān)心。1990年日本的房地產(chǎn)泡沫破滅帶來十年的經(jīng)濟蕭條，1997年的樓市泡沫策動亞洲金融危機，2008年美國房地產(chǎn)市場衰退引發(fā)次貸危機。而目前我國的房地產(chǎn)經(jīng)過了2003-2007年五年的高速發(fā)展期，房價已逐步攀升到頂峰，2008年受金融危機影響房價略有下降，2009年又全面復(fù)蘇，繼續(xù)保持了上行的態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度大大超過了其他行業(yè)，在個別城市，房屋價格翻倍的速度甚至與當(dāng)年日本東京、香港房價暴漲時刻完全一致，這也導(dǎo)致將房價因素納入CPI統(tǒng)計的呼聲連年高漲。其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗告訴我們，房地產(chǎn)業(yè)如果發(fā)展不健康，很容易聚集泡沫，泡沫一旦破裂，國民經(jīng)濟就會受到巨大沖擊。
本文將以福建省商品房市場為例，運用經(jīng)濟學(xué)理論和計量統(tǒng)計方法，對福建省房價的影響因素進行定性和定量分析，研究的意義在于發(fā)掘福建省房地產(chǎn)價格變動的規(guī)律，進一步認識房地產(chǎn)市場的運行狀況和市場價格的影響因素，為購房者、開發(fā)商的投資決策和地方政府的制定政策提供參考和建議。
(二)研究內(nèi)容與方法
目前國內(nèi)外對房地產(chǎn)價格因素的分析與研究比較多，本文將在這些理論研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合福建省房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，采用1996-2008年數(shù)據(jù)，運用SPSS，MINITAB軟件和統(tǒng)計學(xué)方法，對各影響因素對房地產(chǎn)價格的影響程度進行分析，建立多元線性回歸模型，確定房價與各因素之間的數(shù)量關(guān)系，并對該方程模型進行統(tǒng)計檢驗，最后對福建省商品房市場價格進行預(yù)測，提出相關(guān)政策建議。
本文共分為五個部分。第一部分為引言，主要介紹課題的研究背景和意義，研究思路和方法。第二部分將回顧國內(nèi)外的相關(guān)理論研究成果，這是本文案例分析的理論基礎(chǔ)。第三部分將聯(lián)系實際，對福建省房地產(chǎn)價格的影響因素進行定性分析，選取相應(yīng)的統(tǒng)計指標，從供給和需求兩方面分析近年來房價上漲的原因。第四部分則屬于定量分析階段，通過搜集的相關(guān)指標數(shù)據(jù)，建立統(tǒng)計模型，對第三部分的理論做出實證分析，并對福建省房地產(chǎn)市場價格的發(fā)展趨勢進行預(yù)測。第五部分在總結(jié)研究結(jié)果的基礎(chǔ)上，對地方政府穩(wěn)定房價提出政策建議。
二、房地產(chǎn)價格的相關(guān)研究回顧
(一)房地產(chǎn)價格的基本概念
房地產(chǎn)是房屋和土地財產(chǎn)的總稱，又稱不動產(chǎn)，它包括土地、建筑物以及固著于土地、建筑物不可分離的部分。具體而言，房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，例如住宅、辦公樓、商場、廠房、倉庫和其他服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育用房等;地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地面道路、水域和地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施等。房地產(chǎn)的含義也有廣義和狹義的區(qū)別：廣義的房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、以及如水和礦藏等自然資源，還包括與土地、房屋所有權(quán)有關(guān)的權(quán)利和利益;狹義的房地產(chǎn)則指房屋的建筑部分與建筑地塊有機結(jié)合的整體和它們衍生的各種物權(quán)。
房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)，是房屋建筑物價格和土地價格的有機統(tǒng)一，在價值形態(tài)上包括兩部分，一是土地價格，二是房產(chǎn)價格。所謂土地價格，也稱地產(chǎn)價格，是指地租的購買價格，是地租的資本化，這在地租理論中有詳細介紹。而房產(chǎn)價格是指房產(chǎn)商品價值的貨幣表現(xiàn)，它包括房屋建筑產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn)與房屋建筑所占土地的地價兩個部分。
[2]房地產(chǎn)價格就是由土地價格和建筑物價格構(gòu)成的。一般說來，通常包括以下六大項：土地取得成本、開發(fā)成本管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤。
(二)國內(nèi)外研究的文獻綜述
1.國外對房地產(chǎn)價格的研究
國外對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展研究起步較早，對房地產(chǎn)價格影響因素進行分析的文獻很多，內(nèi)容涉及到供求關(guān)系、人口增長、銀行信貸、宏觀經(jīng)濟因素等方面。
在市場供求關(guān)系方面，Geof Kenny (1999)采用協(xié)整技術(shù)，建立了愛爾蘭房地產(chǎn)市場供給和需求方面的模型，他的研究表明了收入增加會引起需求的增加，使住房價格上漲，并且住宅價格和建設(shè)成本存在穩(wěn)定的比例。Quigley (1999)通過供求平衡定價原理，以人口、就業(yè)、收入、房屋空置率等因素為自變量，對房價進行了回歸分析，得出了宏觀經(jīng)濟因素對短期房價影響不大，卻能影響到長期價格的結(jié)論。而在銀行信貸方面，Collyns, Senhadji (2001)對于香港,韓國,新加坡和泰國的相關(guān)研究則表明,銀行信貸的增長和房地產(chǎn)價格上漲具有顯著的同步效應(yīng)。之后的Davis , Haibin Zhu (2004)對銀行貸款和商品房價格之間關(guān)系進行了實證分析，結(jié)論是房地產(chǎn)價格的上漲是銀行信貸規(guī)模擴張的原因，而不是相反。在宏觀經(jīng)濟因素方面，Diana Kasparova, Michael White也是從供求模型入手，研究了單一貨幣政策、以及GDP等宏觀經(jīng)濟因素對歐盟部分國家住宅價格的影響。國外的房地產(chǎn)價格理論較多也較為成熟，這對我國房地產(chǎn)價格的實踐研究具有一定的借鑒意義。
2.國內(nèi)對房地產(chǎn)價格的研究
近年來，國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)市場的研究主要集中于對房地產(chǎn)市場內(nèi)部運行規(guī)律和外部影響因素等方面，為了便于論文之后對福建省的房地產(chǎn)價格影響因素進行實證分析，本文主要搜集了房地產(chǎn)價格方面的研究文獻，并在此做出綜述。
在供求影響價格方面，學(xué)者大多將商品房價格影響因素從供給和需求兩個角度進行闡述，并且近年的研究越來越多關(guān)注于具體城市。賀雪梅(2008)對東部沿海城市住宅價格運行機制進行了研究，李笑(2007)、丁建國(2009)、馬莉莉(2009)分別對株洲、西安、昆明的房地產(chǎn)市場供給和需求因素進行了分類和定性分析，并且都采用了多元回歸、灰色關(guān)聯(lián)度分析等方法對影響因素進行了建模。
在社會主義市場經(jīng)濟條件下，我國的房地產(chǎn)價格不僅受市場規(guī)律、供求關(guān)系影響，也受到國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控等行政因素的影響。柴強(2005)指出利率、稅收、匯率政策都會直接或間接地影響到房價。宋勃，陳海博(2006)認為人民幣升值對房價的普遍影響是“最早持續(xù)上漲、然后形成泡沫、最后泡沫破滅、房價下降”，而升值的最終影響取決于升值后宏觀經(jīng)濟的走向。周京奎(2005)運用單整與協(xié)整檢驗方法及誤差修正模型對中國4個直轄市的住宅價格與貨幣政策的互動關(guān)系進行了研究，結(jié)果表明城市住宅價格上漲與寬松的貨幣政策有緊密的聯(lián)系。
另外，在房地產(chǎn)自身區(qū)位、環(huán)境等因素的影響方面，也有學(xué)者做出了解讀。王霞，朱道林等(2004)以北京市為例研究了軌道交通對房價的影響范圍和程度，馬婭娟(2005)則分析了住宅智能化水平、開發(fā)商品牌等無形因素對房地產(chǎn)估價的影響。
三、福建省房地產(chǎn)價格影響因素的定性分析
(一)房地產(chǎn)價格影響因素
綜合以上搜集的有關(guān)房地產(chǎn)價格影響因素的各類文獻可以看出，理論上，房地產(chǎn)價格是圍繞房產(chǎn)價值波動的，是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系長期和短期各種動力相互作用的結(jié)果;同時，實際成交價格在理論價格的基礎(chǔ)上又受到了來自宏觀經(jīng)濟環(huán)境(如經(jīng)濟發(fā)展水平、收入、人口規(guī)模等)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)范圍(如土地供給制度、商品房管理制度、開發(fā)商融資渠道等)、以及各種有形無形的因素的共同作用。從本質(zhì)上講，凡是能夠影響到房地產(chǎn)供給和需求的一切因素都可以歸結(jié)為影響房地產(chǎn)價格的因素。因此，參考華偉《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》中的歸納，本文擬將房地產(chǎn)價格的影響因素分為以下五類。
1.自身因素
影響房地產(chǎn)價格的自身因素包括：
(1)區(qū)域因素：即通常所說的地理位置。包括房地產(chǎn)開發(fā)項目的地段區(qū)位、地質(zhì)條件、地形地勢、宗地面積和形狀等。
(2)環(huán)境因素：包括采光通風(fēng)、空氣質(zhì)量、綠化水平、噪聲污染、交通通達情況，以及與周邊環(huán)境是否協(xié)調(diào)等等。項目周邊良好的自然和人文環(huán)境有利于提高商品房的價格。
(3)建筑物屬性：包括建筑物外觀、設(shè)計施工質(zhì)量、設(shè)備狀況、物業(yè)水平等。這些因素也將對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生較大影響。
以上因素對住宅價格的影響可以用土地成本、建筑規(guī)模、建筑施工成本，還有微觀層面的住宅規(guī)劃等指標來量化。
2.經(jīng)濟因素
宏觀經(jīng)濟因素影響整個社會，房地產(chǎn)的特殊性在某些程度上會極大地受到宏觀因素的影響。影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素包括：
(1)經(jīng)濟周期：經(jīng)濟的周期性波動對房地產(chǎn)這類的耐用品影響極大。經(jīng)濟的增長情況影響到投資者對未來的預(yù)期和居民的購買力，決定了房地產(chǎn)市場的景氣程度。
(2)物價、收入和就業(yè)水平：物價變動一方面導(dǎo)致貨幣價值變動，影響房地產(chǎn)價格;另一方面物價水平提高，房地產(chǎn)保值和增值的作用越明顯，人們的購買意愿越強烈，需求就會增加。同時，根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展較完善的西方國家的情況，就業(yè)水平和居民的收入水平提高，家庭在房屋方面的開支也會加大，這表明收入和就業(yè)水平也與房地產(chǎn)市場的需求量成正比。
(3)利率及金融環(huán)境：銀行利率直接影響到房地產(chǎn)融資，較高的利率會增加房地產(chǎn)開發(fā)和投資的財務(wù)負擔(dān)，使房地產(chǎn)交易行為受到抑制，從而影響到房地產(chǎn)價格。金融環(huán)境的好壞影響一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況，進而影響房地產(chǎn)交易的積極性，對房地產(chǎn)價格也會產(chǎn)生影響。
總的看來，影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素大體可以用GDP、宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)、物價指數(shù)、居民收入水平、就業(yè)率、銀行利率等指標來量化。
3.社會因素
(1)社會穩(wěn)定狀況：社會穩(wěn)定，人民樂于生產(chǎn)投資，生活能夠持續(xù)穩(wěn)定地改善，經(jīng)濟發(fā)展帶動地價上漲。政局動蕩、治安混亂，人民無心發(fā)展生產(chǎn)，整個經(jīng)濟崩潰，地價必然下跌。我國這幾年房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展就是得益于當(dāng)前國泰民安的政治環(huán)境。
(2)人口狀況：人口增長，對土地的需求必然增加，地價上漲;人口素質(zhì)提高，對社會 穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展都有良好的促進作用，也會帶動地價上漲。
(3)城市化水平：城市化水平提高，人口及各種經(jīng)濟活動都要向城市聚集，對城市土地需求的增加使土地價格提高，周邊的農(nóng)村用地也成為利用強度較高的非農(nóng)業(yè)用地，地價隨之上漲。反之，如果城市過于擴張或城市衰落，也會導(dǎo)致地價下降。
綜上所述，社會因素大致可以用人口總數(shù)、非農(nóng)業(yè)人口數(shù)、城鎮(zhèn)化率等指標來衡量。
4.行政因素
(1)土地制度及政策：不同的土地制度會通過對土地供應(yīng)量的控制，進而影響房地產(chǎn)的供給和價格。
(2)住房制度及政策：國家在每個時期不同的房地產(chǎn)政策都極大地影響到房價。
(3)稅收政策：不同的稅種、稅率及其征收環(huán)節(jié)都會在不同程度上對房地產(chǎn)的開發(fā)、交易成本造成影響，同時課稅的轉(zhuǎn)嫁問題也應(yīng)納入考慮的范圍。
(4)城市規(guī)劃：行政隸屬的變更、以及城市規(guī)劃中對土地用途、容積率、覆蓋率等的規(guī)定都有可能改變一個地區(qū)的房價。
量化這些因素的主要指標包括土地供應(yīng)量、稅收結(jié)構(gòu)等。
5.其他因素
另外人的心理因素(包括消費者預(yù)期、個人偏好、對風(fēng)水和風(fēng)俗避諱的講究等)以及其他一些非常規(guī)因素(例如國際經(jīng)濟環(huán)境、國外房價等)對房地產(chǎn)價格也可能產(chǎn)生影響。
(二)福建省房地產(chǎn)價格的影響因素分析
與我國其他地區(qū)一樣，經(jīng)過十余年的發(fā)展，福建省房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟地位日益重要，房地產(chǎn)市場的供給與需求總量都出現(xiàn)了明顯的增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、竣工面積、銷售面積、銷售額都逐年遞增，盡管近年來國家出臺控制房地產(chǎn)投資規(guī)模、平抑房價的各項宏觀調(diào)控政策，福建省房地產(chǎn)業(yè)依然保持強勁的增長勢頭。根據(jù)現(xiàn)有的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，福建省商品房銷售均價已由1996年的1667元/平方米上升到了2008年的4384元/平方米。
究竟是什么原因促使了房價的步步高升?福建省房地產(chǎn)市場的供給與需求狀況如何?根據(jù)上一節(jié)對房價影響因素的理論分析，這里將對1996-2008年福建省房地產(chǎn)市場的供需情況進行介紹，通過歷史數(shù)據(jù)了解各相關(guān)指標的變動情況及其對房價的影響作用。這也有助于下一章從數(shù)學(xué)角度探討這些變量對福建省房地產(chǎn)價格的決定作用
1.影響福建省房地產(chǎn)市場需求方面的因素分析
福建省房地產(chǎn)市場需求主要來源于以下三個方面：一是城市化程度提高、人口擴張帶來的需求;二是居民生活水平提高、改善居住條件帶來的需求;三是人們?yōu)榱吮Ｖ祷蛟鲋刀徺I房產(chǎn)帶來的投資性需求。
城市化水平的提高和人口擴張的程度在指標上可體現(xiàn)為全省總?cè)丝诘脑黾?。城市居民生活水平的改善可體現(xiàn)為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的提高。城鎮(zhèn)居民家庭人均住宅面積直接反映了福建省房地產(chǎn)市場需求的增加。
2.影響福建省房地產(chǎn)市場供給方面的因素分析
福建省房地產(chǎn)市場供給狀況主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積等指標上。
房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力和源泉。福建省的房地產(chǎn)開發(fā)投資額由1996年的151.69億元增長到2008年的1203.4億元，增長了7.9倍，占全社會固定資產(chǎn)投資比重也連年增加，2007年達到了頂峰26.2%?？梢姼＝ㄊ》康禺a(chǎn)投資是全社會固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，對全省的投資和經(jīng)濟發(fā)展起到了重要的推動作用。房屋竣工面積也是呈現(xiàn)整體上升趨勢，2008年略有放緩，說明福建省房地產(chǎn)市場經(jīng)過了一段時期的繁榮發(fā)展，供給量逐年穩(wěn)步擴大。
3.歷年宏觀政策調(diào)控方面的影響
自1998年下半年國家正式停止住房實物分配開始，福建省的住房分配逐步實現(xiàn)了貨幣化，房地產(chǎn)市場機制的作用日益顯現(xiàn)。通過福建省房地產(chǎn)價格與增幅走勢圖可見，經(jīng)過四年的調(diào)整和規(guī)范，到了2002年，福建省的房地業(yè)開始進入較快的發(fā)展階段，房價自2002年起呈現(xiàn)較高增長。在之后的幾年中，全國范圍內(nèi)的市場過熱、房價過快增長、房地產(chǎn)投資風(fēng)險不斷擴大等問題也引起了國家政府的重視。2003年起中央連續(xù)出臺了一系列宏觀政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，福建省房地產(chǎn)市場價格的變化也與這些政策密切相關(guān)。
2003年國家開始集中整頓土地市場秩序，控制房地產(chǎn)開發(fā)的過快增長，收緊土地供應(yīng)導(dǎo)致了市場供給的減少，這一年的房價增速略有放緩。2004年央行加息，使貸款利率成本提高，文獻顯示加息后福建省省的商品房銷售面積增速比2004年前三個季度回落了11.8個百分點，可見加息對市場需求的抑制作用較為明顯，該年福建省商品房價格增幅大致保持了10%的水平。2005年國家出臺“國八條”旨在規(guī)范市場打擊投機行為，但由于房貸規(guī)模擴大、人民幣升值預(yù)期使資金市場流動性過剩，加上在地方經(jīng)濟方面，2004年福建省政府提出了建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的戰(zhàn)略構(gòu)想，使全省房地產(chǎn)的投資性需求大幅增加，因此2005年福建省商品房價格增幅不降反升，達到了24%。2006年國家調(diào)控重心在于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，福建省的中小戶型房屋供給相應(yīng)增加，但受到之前土地政策從緊的滯后影響，市場供不應(yīng)求，需求的旺盛使房價增幅再度攀升，達到26.3%的最高點。2007年央行多次加息，同時提高二套房貸首付比例，以及2007-2008年國家對保障性住房、經(jīng)濟適用房供給制度的完善，這些政策極大地減少了市場需求，抑制了經(jīng)濟過熱，同時由于全球經(jīng)濟環(huán)境的影響，福建省房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)先是在2007年價格上漲，后在2008年全年房價明顯下跌。
綜合看來，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策對福建省房地產(chǎn)市場價格的影響略有滯后，但作用顯著，調(diào)控的核心是穩(wěn)定房價，使房地產(chǎn)市場價格回歸正常水平。
四、福建省房地產(chǎn)價格影響因素的定量分析
(一)指標的選擇
上一章我們定性分析了影響福建省房價的各種因素，為了更深入地探討福建省房價與各影響因素之間的關(guān)系、驗證定性分析的結(jié)果，我們有必要建立統(tǒng)計模型，進行定量分析。這一部分將根據(jù)上文對各因素分類分析的結(jié)果，選擇能夠影響福建省房地產(chǎn)市場供求的各種指標作為自變量，以福建省各年房屋均價為因變量，構(gòu)建多元線性回歸模型。
在使用多元回歸分析法建立模型時，選擇進入模型的自變量會直接影響到分析結(jié)果。一方面為獲取全面信息，模型中應(yīng)包含的解釋變量應(yīng)盡可能多，另一方面，自變量數(shù)目過大會使模型計算復(fù)雜，且往往會擴大估計方差，降低模型的精度;再者，進入模型的變量應(yīng)該是確定性的變量，且與被解釋變量之間應(yīng)有明顯的因果關(guān)系?？紤]這些選擇變量的標準，再聯(lián)系上一章的定性分析，我們認為，福建省的GDP、人口總數(shù)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積、建筑業(yè)企業(yè)工程結(jié)算成本，這幾個變量會通過影響市場的供需狀況影響房價，在很大程度上解釋了房價波動的原因，并且取值具有確定性。因此把它們選作模型的自變量。另外，上文的分析中提到了行政因素等其他因素，包括了城市規(guī)劃、住房政策、利率、貨幣政策等，這些因素主要取決于不同時期的政府政策，具有隨機性，且影響程度比較難以量化，因此在回歸方程模型里由隨機干擾項代表。
所選樣本數(shù)據(jù)均來源于1996-2008年中國統(tǒng)計年鑒、福建省統(tǒng)計年鑒和中國房地產(chǎn)年鑒。各變量的具體解釋如下：
因變量Y：商品房銷售均價(單位：元/平方米)，由《中國統(tǒng)計年鑒》中商品房銷售的相關(guān)數(shù)據(jù)整理而得。
自變量中的需求類指標：
X1：總?cè)丝?單位：萬人)，取值自《中國統(tǒng)計年鑒》中的總?cè)丝跀?shù);
X2：居民可支配收入(單位：元)，取值自《中國統(tǒng)計年鑒》中的城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入;
X3：商品房銷售面積(單位：萬㎡)，取值自《中國統(tǒng)計年鑒》相關(guān)條目;
自變量中的供給類指標：
X4：房地產(chǎn)開發(fā)投資額(單位：億元)，取值自《中國統(tǒng)計年鑒》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額;
X5：商品房竣工面積(單位：萬㎡)，取值自《中國統(tǒng)計年鑒》相關(guān)條目;
(二)各變量之間的相互關(guān)系
相關(guān)系數(shù)是衡量變量間相關(guān)程度的指標。利用SPSS得出論文選取的7個自變量和因變量之間的相關(guān)系數(shù)情況如下：
從各變量間的相關(guān)系數(shù)可以看出，商品房均價Y與房地產(chǎn)投資額X4相關(guān)程度最高，系數(shù)達到0.97，其次建筑成本X6、全年生產(chǎn)總值X7、居民可支配收入X2、商品房銷售面積X3，與房價的相關(guān)性也很高，系數(shù)都在0.90以上;再次的是全省總?cè)丝赬1;相關(guān)性最低的是商品房竣工面積X5。這也簡單證明了福建省房價是供求各方面影響因素綜合作用的結(jié)果。
(三)模型估計
通過運用SPSS軟件對各個因素指標值和商品房均價之間的關(guān)系進行曲線擬合分析，發(fā)現(xiàn)自變量各指標與因變量大致呈直線相關(guān)關(guān)系。因此確定房價影響因素的多元回歸模型為：
Yib0b1Xi1b2Xi2b3Xi3b4Xi4b5Xi5b6Xi6b7Xi7ei
在經(jīng)濟模型的建立中，由于各經(jīng)濟變量之間可能存在相關(guān)的趨勢，且由于條件限制，樣本資料的數(shù)據(jù)搜集得不夠多，因此模型變量間可能存在多重共線性。為了克服多重共線性，本文將采取逐步回歸法進行回歸分析。其基本思想是：從所有解釋變量中選取影響最為顯著的變量建立模型，然后將模型外的變量逐個引入模型并進行顯著性檢驗，直到原引入變量因后面變量的引入而變得不在顯著，再將其剔除。重復(fù)這一過程直到再無顯著變量被引入或剔除出回歸方程為止。
綜上可見，該回歸模型通過了擬合優(yōu)度檢驗、顯著性檢驗、多重共線性檢驗與異方差的處理，殘差符合正態(tài)分布，具有較好的擬合度和較高的解釋能力。
從模型的函數(shù)公式可以看出，回歸結(jié)果有三個自變量，說明影響福建省房價的三個關(guān)鍵因素是每年的房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積以及商品房竣工面積。商品房與房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積呈正比例關(guān)系、與商品房竣工面積呈反比例關(guān)系。房地產(chǎn)投資額和商品房銷售面積反映了福建省房地產(chǎn)業(yè)的景氣程度，福建省房地產(chǎn)市場的發(fā)展和投資額的大幅增加，對需求的拉動作用很大。在模型中，房地產(chǎn)投資額的系數(shù)為1.477，商品房銷售面積的系數(shù)為0.940，說明房地產(chǎn)開發(fā)每增加1億元的投資額，房價大致可能上漲1.477元，銷售面積每增加1萬平方米，將使房價大致上漲0.94元。商品房竣工面積反映的是市場的供給情況，其在模型中的系數(shù)說明，竣工面積每增加1萬平方米，房價下降0.834元。
五、結(jié)論
(一)實證結(jié)果小結(jié)
通過上文對福建省1996-2008年間房地產(chǎn)市場價格的定性分析和定量分析，我們得到了福建省房地產(chǎn)價格影響因素的多元回歸模型，并對福建省未來的房價進行了簡單預(yù)測。在此基礎(chǔ)上本章將對全文的研究結(jié)果進行闡述。結(jié)論如下：
房地產(chǎn)價格符合價值規(guī)律，在市場經(jīng)濟條件下是由供求關(guān)系決定，圍繞其價值上下波動的。影響房地產(chǎn)市場價格的因素可以大致分為五類：自身因素、經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素和其他因素。這些因素或直接或間接地影響了房地產(chǎn)市場的供給和需求，綜合起來決定了房地產(chǎn)的市場價格。近年來福建省房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，供給需求量和投資規(guī)模逐年擴大，經(jīng)濟的景氣、居民生活水平的提高、投資環(huán)境的優(yōu)化等都是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)繁榮的原因。引起福建省房價上漲的因素很多，本文選取全省GDP、人口總數(shù)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積、建筑業(yè)企業(yè)工程結(jié)算成本七項指標進行多元回歸分析，通過逐步回歸發(fā)現(xiàn)影響福建省房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵因素是房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售面積和商品房竣工面積，根據(jù)獲得的單方程模型可以預(yù)測出福建省2009年、2010年的房價分別是5460.40元和6054.89元?？梢婋S著經(jīng)濟的發(fā)展，土地不斷升值，城市規(guī)模的擴大，人口和居民收入的增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增加，商品房竣工面積和銷售面積逐年提高，最終使福建省的房價繼續(xù)保持了上漲的趨勢。
(二)穩(wěn)定房價的相關(guān)政策建議
目前，國家緊縮性財政金融政策逐漸放松，在信貸、稅費等方面加大了對居民購買普通自住房的支持力度，全國樓市在2009年得到全面復(fù)蘇。同年福建省的“海西”戰(zhàn)略由“省策”升級為“國策”，更使福建省的經(jīng)濟地位大幅提升，發(fā)展?jié)摿Ρ豢涨翱春?，房地產(chǎn)市場價格再次回歸非理性的高位。隨后，由于房地產(chǎn)市場的再度升溫，為了保障市場穩(wěn)定，2010年國家出臺了更為嚴格的差別化住房信貸政策，調(diào)整稅收、收縮信貸，旨在抑制不合理的購房需求，遏制房價過快上漲。在這樣的背景下，我們認為，要繼續(xù)保持福建省房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展，需要特別關(guān)注以下幾點：
第一，要從土地供給這一根源問題上把握好全省房地產(chǎn)市場供給的源頭。根據(jù)今年國土部發(fā)布的全國土地利用計劃, 2010年的住房用地量要高于去年,并應(yīng)確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房的用地不低于住房用地供應(yīng)量的70%。按照國家對土地利用計劃的要求，福建省政府應(yīng)配合建設(shè)“海西”的戰(zhàn)略，科學(xué)合理地安排用地計劃。在保障省內(nèi)經(jīng)濟建設(shè)重點項目用地需求的同時，加大民生領(lǐng)域建設(shè)用地供應(yīng)力度，明確用地指標向經(jīng)濟適用房、廉租房、中低價位中小套型普通商品住房傾斜。適度控制大城市建設(shè)用地規(guī)模，合理安排小城市建設(shè)用地，重點保障古田等21個綜合改革建設(shè)試點鎮(zhèn)的用地需求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，確保土地合理高效的利用。
第二，在資金來源方面，當(dāng)?shù)劂y行和金融監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)做好房地產(chǎn)金融信貸管理。對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，商業(yè)銀行應(yīng)嚴格管理存貸比，做好授信審查和貸后監(jiān)督，適當(dāng)收緊信貸規(guī)模，禁止開發(fā)商用土地做抵押。對于住房消費貸款，銀行必須嚴格區(qū)分首套房貸和二套以上房貸，嚴限炒房和投機性購房，在福州、廈門等房價上升較快的城市可取消部分利率優(yōu)惠政策，從而引導(dǎo)消費者理性消費，抑制投資性購房需求，減少市場價格上漲的壓力?？刂撇缓侠硇枨蟮耐瑫r鼓勵基本消費需求，促進市場供求平衡。
第三，要進一步完善房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加全省中小戶型房屋的供應(yīng)，緩解需求壓力。政府應(yīng)不斷健全和落實住房保障制度，在全省各設(shè)區(qū)市形成包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、經(jīng)濟租賃住房等多層次的保障性住房建設(shè)體系。應(yīng)協(xié)調(diào)好保障性住房與商品住宅的關(guān)系，可以在商品房價格過高、上漲過快的城市進行試點，適當(dāng)放寬經(jīng)濟適用房的供應(yīng)范圍，由低收入向中等偏下收入家庭逐步擴大，并與廉租住房有機銜接起來。
第四，對于國家新政的具體執(zhí)行應(yīng)進行平穩(wěn)過度，為買房者、開發(fā)商、中介準備好一定的緩沖期，規(guī)定的細則還可以根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進一步細化。同時，要加強信息引導(dǎo)和監(jiān)督，保證市場交易的公平公正和信息對稱，增強市場交易的透明度，營造健康穩(wěn)定的市場環(huán)境。
統(tǒng)計學(xué)學(xué)年論文篇2
淺談人力資源管理統(tǒng)計學(xué)
[摘 要]本文根據(jù)我多年的工作經(jīng)驗和鞍山天力精密帶鋼有限責(zé)任公司出發(fā)，通過對目前國內(nèi)外對人力資源統(tǒng)計的研究現(xiàn)狀分析，應(yīng)用人力資源經(jīng)濟學(xué)原理，建立了“人力資源統(tǒng)計學(xué)”的框架體系，以期促成“人力資源統(tǒng)計學(xué)”的發(fā)展。
[關(guān)鍵詞]人力資源統(tǒng)計學(xué) 研究
一、人力資源統(tǒng)計學(xué)研究
統(tǒng)計作為一種為管理和決策提供信息支持的活動，必須服務(wù)于特定的社會經(jīng)濟環(huán)境，新經(jīng)濟時代統(tǒng)計遇到了強大的挑戰(zhàn)，同時新經(jīng)濟也為統(tǒng)計的新領(lǐng)域——人力資源統(tǒng)計的發(fā)展和完善提供了難得的時機。
人力資源統(tǒng)計學(xué)是關(guān)于如何描述、衡量、跟蹤、預(yù)測人力資源狀況，并對人力資源進行統(tǒng)計分析的方法論學(xué)科。對于人力資源統(tǒng)計學(xué)研究，將對人力資源經(jīng)濟學(xué)和人力資源管理學(xué)向定量化和精確化發(fā)展提供有力的支持。而目前國內(nèi)對人力資源統(tǒng)計研究體系尚未達成統(tǒng)一的認識，未能建立一套完整的對人力資源狀況進行衡量的指標體系和統(tǒng)計研究方法體系，國內(nèi)外對人力資源統(tǒng)計的研究也涉及較少。目前，國外對人力資源的研究主要集中在人力資源管理、人力資源計劃、人力資源招聘、績效管理、薪酬管理、人員聘用與人員流動管理、人員培訓(xùn)管理、職業(yè)生涯管理、勞動關(guān)系管理、組織文化建設(shè)及領(lǐng)導(dǎo)者開發(fā)等方面。
通過我多年的工作經(jīng)驗和研究發(fā)現(xiàn)，目前國內(nèi)學(xué)者對于人力資源統(tǒng)計的研究主要圍繞概念、內(nèi)容、指標體系、計量方法等方面展開，旨在豐富和完善人力資源統(tǒng)計學(xué)體系。概念方面，我對人力資源與人力資本做了區(qū)分，其中，我認為二者不僅概念不同,而且所研究的視角和分析的內(nèi)容也不同，并將人力資本理解為人力資源質(zhì)的方面。在內(nèi)容方面，將人力資源投資統(tǒng)計、人力資源產(chǎn)出統(tǒng)計和人力資源投資效益統(tǒng)計以及人力資源供求統(tǒng)計納入人力資源統(tǒng)計研究范圍。而認為人力資源統(tǒng)計應(yīng)包括人力資源現(xiàn)狀統(tǒng)計、人力資源投入與產(chǎn)出統(tǒng)計、人力資源供求情況統(tǒng)計。
針對指標體系的設(shè)置，我認為本企業(yè)人力資源統(tǒng)計指標應(yīng)圍繞人力資源的數(shù)量、質(zhì)量、開發(fā)、利用來設(shè)置;從數(shù)量指標、質(zhì)量指標、結(jié)構(gòu)指標、動態(tài)指標、效能指標五個方面構(gòu)建了人力資源統(tǒng)計指標體系。
以上的研究給人力資源統(tǒng)計學(xué)的基本框架和內(nèi)容的形成，提供了多種思路，起到了奠基作用。但是，這些研究成果從統(tǒng)計學(xué)的角度來看，主要是關(guān)于人力資源的描述統(tǒng)計，而在結(jié)合統(tǒng)計推斷理論對人力資源未來趨勢進行預(yù)測以及人力資源管理決策統(tǒng)計分析上還比較欠缺?？傊到y(tǒng)化、規(guī)范化的人力資源統(tǒng)計學(xué)學(xué)科體系尚未形成。
二、建立人力資源統(tǒng)計學(xué)框架體系
建立人力資源統(tǒng)計學(xué)重點在于如何反映人力資源數(shù)量特征，從而來構(gòu)建人力資源統(tǒng)計學(xué)的理論與方法論框架。因此，需在首先界定人力資源統(tǒng)計學(xué)的研究對象及基本范疇;以此為出發(fā)點設(shè)計考察人力資源的綜合指標體系，如人力資源的存量、流量、投入、產(chǎn)出及效益等統(tǒng)計指標;進而進入統(tǒng)計分析階段，介紹一系列的統(tǒng)計研究方法對人力資源的總量、結(jié)構(gòu)、未來趨勢、配置等情況展開研究。
1.人力資源統(tǒng)計學(xué)理論基礎(chǔ)
包括人力資源經(jīng)濟學(xué)理論基礎(chǔ)和統(tǒng)計學(xué)基礎(chǔ)，人力資源統(tǒng)計學(xué)的研究對象、研究方法、研究內(nèi)容、基本范疇、與其他相關(guān)學(xué)科的關(guān)系等。
2.人力資源統(tǒng)計數(shù)據(jù)調(diào)查、整理與顯示包括人力資源數(shù)據(jù)獲取的主要調(diào)查方法，如，全面調(diào)查、抽樣調(diào)查、典型調(diào)查、重點調(diào)查等;進而介紹數(shù)據(jù)整理方法，如統(tǒng)計分組、統(tǒng)計圖表等。
3.人力資源綜合指標設(shè)置
人力資源統(tǒng)計指標體系的建立，從宏觀和微觀分為國家、部門、企業(yè)、個人，從時間上分為靜態(tài)和動態(tài)，從空間分為國家、地區(qū)、行業(yè)、職業(yè)，從范圍分為群體和個體，包括設(shè)定人力資源存量指標、流量指標、相對指標、平均指標、變異指標等五大板塊，并確定各指標計算方法。
4.人力資源回歸與相關(guān)分析
包括人力資源總量和結(jié)構(gòu)分析、人力資源與經(jīng)濟增長關(guān)系分析、人力資源配置效率、主成分分析、因子分析及人力資源發(fā)展趨勢預(yù)測等。
5.人力資源統(tǒng)計制度的系統(tǒng)設(shè)計
包括人力資源統(tǒng)計制度的內(nèi)容，在人力資源統(tǒng)計指標體系的應(yīng)用以及人力資源統(tǒng)計分析中的作用，對現(xiàn)有人力資源統(tǒng)計范圍、方法、調(diào)查方式、資料完整性等方面的反思等，并在此基礎(chǔ)上提出建立規(guī)范統(tǒng)一的人力資源統(tǒng)計制度的初步設(shè)想，以適應(yīng)知識經(jīng)濟時代各行各業(yè)，各級經(jīng)濟活動單位對人力資源統(tǒng)計研究的需要，規(guī)范數(shù)據(jù)來源渠道，保證人力資源統(tǒng)計數(shù)據(jù)的權(quán)威性、統(tǒng)一性、準確性。
三、結(jié)語
通過我多年的工作經(jīng)驗和研究，我發(fā)現(xiàn)人力資源統(tǒng)計指標體系是一系列相互聯(lián)系、相互依存、相互制約的多層次、多角度反映人力資源狀況和規(guī)律的指標群所構(gòu)成的有機整體，比單一指標、綜合指標等能提供給人更多更豐富的信息資源和更強的功能。它提供了一套完整的人力資源統(tǒng)計數(shù)據(jù)，可以反映事物的各個方面及其發(fā)展變化的整個過程。利用這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)，進而界定、統(tǒng)一人力資源的范圍、統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計方法，提高人力資源統(tǒng)計信息收集和分析的科學(xué)性、可比性和可操作性，可以了解人力資源的現(xiàn)狀和供求狀況，客觀地反映人力資源的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、投入、配置等狀況及其發(fā)展趨勢和規(guī)律。由于人力資源本身所具有的特殊性、復(fù)雜性、不確定性和難以數(shù)量化，使得對人力資源價值計量的難度遠遠超過物力資源，國內(nèi)外研究了幾十年，但至今尚未解決這一難題。
人力資源是國家財富，人力資源統(tǒng)計是了解掌握和監(jiān)控人力資源規(guī)模、水平及其變動情況的根本手段。但通過我的研究，我發(fā)現(xiàn)目前我國的人力資源統(tǒng)計無論是從理論方法還是實踐活動上都缺乏系統(tǒng)規(guī)范的研究成果，應(yīng)盡快與國際接軌完善人力資源存量統(tǒng)計指標，建立人力資源流量統(tǒng)計指標,并加快建立一個對人力資源數(shù)量、質(zhì)量、投入產(chǎn)出及效益等進行跟蹤監(jiān)控和輔助決策的長效機制，完善人力資源統(tǒng)計調(diào)查體系，實現(xiàn)人力資源統(tǒng)計信息共享，為國家長期持續(xù)發(fā)展提供人力資源保障和支持。
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