我國房地產(chǎn)稅面臨的問題及其完善

內(nèi)容摘要：我國目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)項(xiàng)目繁多，本文認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)稅費(fèi)立法，清理行政事業(yè)性收費(fèi)；稅種設(shè)置上應(yīng)適當(dāng)增加在保有環(huán)節(jié)稅收，并開征土地閑置稅；同時(shí)針對房地產(chǎn)稅收入規(guī)模小、不能滿足地方政府需要的問題，應(yīng)調(diào)整征稅范圍，擴(kuò)大稅基，并在適當(dāng)時(shí)候開征物業(yè)稅、建立房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅費(fèi) 相關(guān)稅費(fèi) 物業(yè)稅
　　
　　近年來，為了抑制房地產(chǎn)發(fā)展的局部過熱和房價(jià)的居高不下，國家接連出臺了一系列的措施，從“國八條”到如今的“國六條”，調(diào)控力度不斷加大。筆者認(rèn)為，完善稅收制度將有利于調(diào)控政策的貫徹和房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)健康發(fā)展。我國與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種有13種，即以房地產(chǎn)為課稅對象的土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、契稅等，而間接相關(guān)的稅種包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。房地產(chǎn)稅費(fèi)是國家機(jī)關(guān)為房地產(chǎn)方面提供某種服務(wù)或國家授予國家資源開發(fā)利用而取得的報(bào)酬，是國家從房地產(chǎn)方面取得財(cái)政收入的一種形式。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)主要有三類：土地使用費(fèi)、房地產(chǎn)行政性收費(fèi)和房地產(chǎn)事業(yè)性收費(fèi)。
　　目前，我國房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成按性質(zhì)可分為：地價(jià)、各項(xiàng)稅費(fèi)、建筑安裝工程造價(jià)、貸款利息、開發(fā)商的管理費(fèi)以及開發(fā)商的利潤。在房地產(chǎn)價(jià)格中，除了土地價(jià)格和房屋本身建設(shè)費(fèi)用外，還包括各種稅費(fèi)項(xiàng)目，最多的地區(qū)可達(dá)80多項(xiàng)。各種稅費(fèi)在商品房價(jià)格構(gòu)成中所占比重較大，在房價(jià)中可占到30%－50%，直接導(dǎo)致商品房價(jià)格大幅上漲。
　　針對這一實(shí)際情況，本文認(rèn)為，我國應(yīng)當(dāng)規(guī)范房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)體系。首先，減少行政事業(yè)性收費(fèi)。取締不合理、不合法的收費(fèi)項(xiàng)目，減輕納稅人的稅外收費(fèi)負(fù)擔(dān)；同時(shí)，將具有經(jīng)營性質(zhì)的房地產(chǎn)收費(fèi)從行政事業(yè)性收費(fèi)中分離出去。這樣一方面避免了對同一稅源既征稅又收費(fèi)的反復(fù)課征，也保證了充足的稅收來源，減少了納稅人的抵觸情緒，降低了稅收征管成本；另一方面也使政府運(yùn)用稅收手段對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效調(diào)控。其次，完善房地產(chǎn)稅費(fèi)立法。對我國現(xiàn)行房產(chǎn)和土地稅法進(jìn)行重新構(gòu)建和整合，科學(xué)設(shè)置稅種、稅率，并注意與其他法規(guī)的協(xié)調(diào)和配套。同時(shí)，不斷完善土地的批租、出租方面的法律。
　　
　　科學(xué)設(shè)置稅種
　　
　　我國目前在房地產(chǎn)開發(fā)、流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多，造成稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重；而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少、負(fù)擔(dān)輕，并且稅收優(yōu)惠范圍較大，這一現(xiàn)象與發(fā)達(dá)國家正好相反。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國房地產(chǎn)業(yè)投資階段稅收負(fù)擔(dān)率17.9%，再加上各種名目的收費(fèi)，使得房地產(chǎn)投資稅費(fèi)負(fù)擔(dān)高達(dá)開發(fā)成本的30%－40%，遠(yuǎn)高于國外同行業(yè)。這種現(xiàn)象的不良影響表現(xiàn)在：首先，造成土地利用低效率。由于持有階段的稅負(fù)遠(yuǎn)低于流通階段，因此土地持有者低成本保有土地，等待合適的時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)賣土地。其次，造成土地價(jià)格上漲。房地產(chǎn)保有稅負(fù)過低，幾乎占城鎮(zhèn)土地總量98%的土地由企業(yè)無償取得并低成本保有，而進(jìn)入市場流通的土地卻要承擔(dān)較高的稅負(fù)。其結(jié)果抑制了土地正常的市場交易，助長了隱性流動，直接阻礙了大量劃撥存量土地步入市場的過程。再次，提高房價(jià)。交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過于集中將提高新建商品房的價(jià)格，從而帶動整個(gè)市場價(jià)格的上揚(yáng)，制約市場正常的生產(chǎn)過程。2004年全國商品房平均售價(jià)同比上漲13%。
　　針對這種情況，本文認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)保有階段的課稅。對房地產(chǎn)保有課稅的目的在于合理調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)實(shí)際占有者之間對房地產(chǎn)保有時(shí)期自然增值的收益分配，以保證稅負(fù)公平，降低土地作為資產(chǎn)保有的有利性，從而促進(jìn)其合理使用。同時(shí)，降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)和租賃環(huán)節(jié)的稅負(fù)。降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅負(fù)可以直接減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營成本，調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營熱情，提高居民購買力。降低房屋租賃環(huán)節(jié)的稅負(fù)，可以促進(jìn)住宅消費(fèi)，活躍房地產(chǎn)二級市場，有利于將大量隱性租賃交易納入正規(guī)渠道，增加稅收收入。
　　此外，應(yīng)開征土地閑置稅和荒蕪?fù)恋囟悺Ｍ恋亻e置稅是針對土地使用權(quán)的取得者征收的稅費(fèi)，即土地使用權(quán)取得者在取得土地使用權(quán)一段時(shí)期后仍未進(jìn)行正常開發(fā)使用而對其開征的稅種。而土地閑置稅則隨著土地閑置時(shí)間的加長而加倍征收，直至由土地管理部門收回土地使用權(quán)。開征荒蕪?fù)恋囟愂菍氖彽霓r(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地征稅，保證有限的可耕種土地資源合理利用，促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展。

調(diào)整征稅范圍
　　
　　我國作為地方性稅種的房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，收入規(guī)模較小，不能滿足地方財(cái)政的需要。由于房地產(chǎn)稅的課征對象無法隱藏，稅源穩(wěn)定，易于控制和管理，因此很多國家財(cái)產(chǎn)稅在整個(gè)地方稅收入中占有比較重要的地位，如美國房產(chǎn)稅占財(cái)產(chǎn)稅的六成，其稅收收入占地方稅收入的比重達(dá)到40%至50%。而我國房地產(chǎn)稅開征以來規(guī)模一直偏小，現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，把廣大農(nóng)村的一些應(yīng)納稅對象排除在征稅范圍之外；城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅把國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)單位的自用房地產(chǎn)以及個(gè)人所有非經(jīng)營用的房地產(chǎn)等列為免稅對象，征稅范圍狹窄。
　　筆者認(rèn)為，針對這種現(xiàn)象應(yīng)進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)稅收的作用，擴(kuò)大征稅范圍。將農(nóng)村的經(jīng)營和出租用房納入房地產(chǎn)稅的征收范圍；對全民、集體所有制單位購買房屋應(yīng)恢復(fù)征收契稅，對承受出讓、轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承、承典和抵押城鎮(zhèn)土地使用權(quán)恢復(fù)征稅；取消對“三資企業(yè)”不征城建稅、教育費(fèi)附加、耕地占用稅的稅收優(yōu)惠；嚴(yán)格掌握減免稅的政策口徑。通過擴(kuò)大征稅范圍、減少稅式支出、公平稅負(fù)、合理調(diào)節(jié)資源利用的手段，保證房地產(chǎn)稅的稅收收入。
　　
　　適時(shí)開征物業(yè)稅
　　
　　我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值依據(jù)歷史成本，不能反映房產(chǎn)市場價(jià)值，也不能反映土地級差收益和房地產(chǎn)時(shí)間價(jià)值。通常來講后建成房產(chǎn)的成本高于先建房產(chǎn)，以歷史成本計(jì)稅，會把先建成房產(chǎn)的稅負(fù)轉(zhuǎn)移給后建的房產(chǎn)。這使市場價(jià)值相等的房產(chǎn)因?yàn)闅v史成本的差異而承擔(dān)不同的稅負(fù)，違背了稅收公平原則。而且，因?yàn)榉慨a(chǎn)市場價(jià)值一般高于其歷史成本，使房產(chǎn)一旦出售，就按較高的計(jì)稅依據(jù)計(jì)算應(yīng)納稅額，增加了房產(chǎn)擁有者的稅收負(fù)擔(dān)，阻礙房產(chǎn)交易。
　　物業(yè)稅的設(shè)計(jì)思路是以市場價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。市場價(jià)值反映了土地、房產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)資源的價(jià)值，它不僅包括土地的級差收益，而且包括土地、房產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值。以市場價(jià)值為稅基，隨著房地產(chǎn)市場價(jià)值的上漲，稅基擴(kuò)大，稅收收入將相應(yīng)增加。市場價(jià)值反映納稅人的納稅能力，有利于實(shí)現(xiàn)稅收公平原則。
　　物業(yè)稅將現(xiàn)行購房者在購買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi)，轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)保有階段逐年繳納，這樣做就減少了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，也可以降低消費(fèi)者的購房門檻，減輕房地產(chǎn)在購置環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，并能有效緩解商品房空置的困境，提高居民購買力。而且，將購買環(huán)節(jié)應(yīng)納的稅費(fèi)移后至保有環(huán)節(jié)征收，加強(qiáng)對房產(chǎn)保有課稅，政府可從中分享房地產(chǎn)的增值收益，彌補(bǔ)在土地批租環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)減少的各項(xiàng)稅費(fèi)，解決地方財(cái)政收入問題。
　　物業(yè)稅的征收范圍較大。從區(qū)域角度看，既對城市居民的住房征稅，又對郊區(qū)城鎮(zhèn)的商品房征稅。從征稅對象看，既對市民在國內(nèi)的房產(chǎn)征稅，又對外國居民在國內(nèi)的房產(chǎn)征稅；從房產(chǎn)用途看，既對用于經(jīng)營、投資性質(zhì)的房產(chǎn)征稅，又對用于一般居住性質(zhì)的房產(chǎn)征稅。
　　開征物業(yè)稅會抑制投機(jī)炒房。一方面，由于房價(jià)的大幅下降，房地產(chǎn)投資利潤空間減小，炒房風(fēng)險(xiǎn)加大；另一方面，投資者購入房產(chǎn)后，在沒有出手轉(zhuǎn)讓前每年必須承擔(dān)其應(yīng)繳納的物業(yè)稅，增加了投資者房產(chǎn)保有階段的負(fù)擔(dān)。
　　為配合物業(yè)稅的征收應(yīng)建立房地產(chǎn)評估制度，制定房地產(chǎn)評估法規(guī)和操作規(guī)程，設(shè)置房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)并配備專業(yè)人員。專業(yè)評估部門按某一特定年度房地產(chǎn)市場價(jià)格評估出的房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格，一般3—5年不變。充分利用房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，有效獲取財(cái)產(chǎn)信息和征管資料，并建立與評估稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫。

　　參考文獻(xiàn)：
　　1.陳勁超.我國房地產(chǎn)稅制存在的問題及建議.城市開發(fā)，2004（5）
　　2.李培.我國房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在的問題研究.中國房地產(chǎn)金融，2004（11）