房地產開發(fā)與管理論文
房地產開發(fā)與管理論文
房地產是國民經(jīng)濟的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨立產業(yè)。下面是學習啦小編整理了房地產開發(fā)與管理論文，有興趣的親可以來閱讀一下!
房地產開發(fā)與管理論文篇一
房地產項目的開發(fā)與管理
摘要: 房地產業(yè)是國民經(jīng)濟的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨立產業(yè)。我國的房地產業(yè)已成為居民的消費熱點和推動國民經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)濟增長點。本文根據(jù)房地產的基本理論知識以及居民的消費要求、社會需求，對房地產開發(fā)與管理中存在的問題進行了分析，同時針對這些問題提出相應的管理措施。
關鍵詞:房地產;項目開發(fā);管理
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
引言
房地產是房產與地產的總稱。房地產開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產業(yè)為國家經(jīng)濟發(fā)展提供基本的物質保證，是社會一切產業(yè)部門不可缺少的物質空間條件，并具體構成各個產業(yè)部門。房地產作為產業(yè)部門固定資產的重要組成部分，直接參與價值生產和價值實現(xiàn)的經(jīng)濟過程，并形成商品生產和經(jīng)營成本的重要內容。因此，房地產是構成整個社會財富的重要內容，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠的影響。
隨著房地產市場微利時代的到來，房地產開發(fā)企業(yè)市場競爭的形態(tài)、內涵、方式也必然將發(fā)生深刻的變革，正確的房地產的開發(fā)經(jīng)營與管理理念已成為各房地產企業(yè)在競爭中取得優(yōu)勢的重要法寶。
2、房地產項目的開發(fā)
房地產開發(fā)是房地產活動中一項重要制度，屬于房地產生產、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。所謂房地產開發(fā)，是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《城市房地產管理法》)取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。作為不動產，與其他商品的開發(fā)相比，房地產開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的特點，使房地產開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟越發(fā)達，時代越進步，房地產開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內容越豐富。
房地產開發(fā)的流程包括房地產開發(fā)公司的準備工作與行政審批部分。其中，房地產開發(fā)公司的準備工作是在報行政機關審批之前，房地產開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金;行政審批部分是根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1)選址定點;2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件;3)初步設計及施工圖審查;4)規(guī)劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設工程竣工綜合驗收備案。
近幾年我國經(jīng)濟的高速平穩(wěn)增長，居民的消費水平不斷提高，國際大的投資環(huán)境的改善使得國外更多的基金愈加關注國內的房地產企業(yè)，這些利好都使得當前的房地產行業(yè)充滿了發(fā)展機遇。在房地產工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產項目的成敗起著關鍵的作用，如果不做實際的可行性研究，就會使房地產項目不能順利的進行下去，從而使房地產項目在開發(fā)中遇見很多問題。
為了使房地產項目順利的開發(fā)，我們應該注意：
首先，我們應該實行方案設計、工程設計的招投標制度。建設單位在委托設計時應大力引進競爭的機制，以達到控制成本的目的。要通過設計招投標來選擇設計單位。必要的時候組織設計方案競選，根據(jù)設計方案的優(yōu)劣，從中選擇能保證設計質量的設計單位。從而有利于房地產項目的開發(fā)及成本的控制。
其次，我們應該加強專業(yè)技術交流，針對每次房地產項目的實際進行限額設計。房地產項目成本的控制是要通過技術與經(jīng)濟相結合的數(shù)據(jù)說話。在設計時應充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，同時要和技術水平和管理水平相適應。既不能夸大成本，也不應該因過多的降低成本而出現(xiàn)房地產開發(fā)過程中的偷工減料等問題。
再次，結合前面的審核，選出合適的設計單位之后，我們也應該做好后期的監(jiān)督工作，能夠確保用于房地產開發(fā)建筑中的材料不能弄虛作假，使房地產項目的開發(fā)順利的進行。
3、房地產的管理
在確定了開發(fā)定位之后，在實施建設的過程中，房地產項目的管理又是占了相當重要的地位，它直接關系到工程的進度、質量和造價，直接關系到項目開發(fā)成本的控制問題，更是直接影響到民生安全的問題。房地產開發(fā)是以盈利為目的的，如何開發(fā)優(yōu)質的房地產產品，如期的將房地產交付消費者使用，并節(jié)約造價以獲取高額利潤，均依靠房地產開發(fā)項目的管理來實現(xiàn)。因此，房地產開發(fā)企業(yè)對其工程建設的項目管理顯得尤其重要。
現(xiàn)行的房地產項目管理模式，可分為部門制、公司制、事業(yè)部制和專業(yè)管理制等四種。其中，部門制項目管理按照項目開發(fā)流程，一般設置開發(fā)、工程、財務、設備材料、銷售、辦公室等部門。公司制項目管理，多從事單一項目的運作。我國房地產開發(fā)企業(yè)的項目管理歷史較短，缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。我們將分析我國房地產開發(fā)項目管理存在的問題，并提出如何改進和完善項目管理模式，提高房地產項目管理水平。
我國房地產開發(fā)項目管理存在的問題主要包括：業(yè)主方項目管理中的問題以及委托監(jiān)理存在的問題。業(yè)主方項目管理中的問題是由于項目實施的一次性，房地產開發(fā)企業(yè)大部分屬于項目公司，使得業(yè)主方自行進行項目管理往往存在很大的局限性，項目管理缺乏系統(tǒng)的管理模式與經(jīng)驗。委托監(jiān)理存在的問題是因為權責不明，責任不清。房地產開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。但是建設項目監(jiān)理缺乏獨立性、公正性。另外，建設單位配備有齊全的管理隊伍，包括設計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其職，且掌握了投資控制權。因此，建設單位常直接向施工單位發(fā)布指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責任心，使我國房地產開發(fā)項目管理存在問題。
房地產項目管理措施：(1)房地產項目管理中的成本控制：成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產開發(fā)過程中，從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理的措施來降低成本。另一方面我們要尋找好的設計單位，避免所設計的產品一旦得不到市場認可而出現(xiàn)滯銷等情況。(2)房地產項目管理中的進度控制：房地產開發(fā)項目涉及進度控制的活動有：投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作、建設階段、租售階段。做好房地產項目的進度管理，就應在這些環(huán)節(jié)上做好時間上的安排。(3)完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。適當提高監(jiān)理取費標準，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭;加強對監(jiān)理單位的資質管理，建立公平有序的監(jiān)理市場;拓寬監(jiān)理領域，發(fā)展全能監(jiān)理，實施全方位、全過程監(jiān)理;加大培訓教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質。(4)明確監(jiān)理單位與建設單位、承建單位的關系。(5)對提供的材料進行質量控制，監(jiān)理單位應參與材料招標的資質審查，避免不合格材料參與競標。對進場材料，建設單位應該嚴格按供貨合同與質量檢驗標準進行質量檢驗。
5、結語
我國的房地產業(yè)已成為居民的消費熱點和推動國民經(jīng)濟發(fā)展新的經(jīng)濟增長點。本文結合我國房地產開發(fā)經(jīng)營與管理，聯(lián)系房地產開發(fā)經(jīng)營與管理有關的基本知識，在房地產開發(fā)與管理在應用中存在的問題進行了明確的分析，并且本文提出了針對相應問題的解決方案;從而使房地產項目的開發(fā)得以順利的進行以及達到現(xiàn)代房地產業(yè)的要求。
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