當前形勢下我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務的發(fā)展策略

一、當前我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務面臨的形勢
1.房地產(chǎn)調(diào)控政策走向
預計2007年房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是加強政策的執(zhí)行力，政策的重點是加快住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，二是完善住房保障制度，三是大力規(guī)范市場秩序，四是繼續(xù)抓好督促檢查。與此同時，鑒于當前我國經(jīng)濟、社會矛盾的復雜性及房地產(chǎn)市場各主體行為的不確定性，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍有—定的不確定性。
2.房地產(chǎn)市場狀況
預計2007年我國房地產(chǎn)市場總體發(fā)展趨好，結(jié)構(gòu)調(diào)整趨勢進一步加大，市場差異化特征進一步明顯，但市場的完善仍是一個漸進的過程。這主要表現(xiàn)在四個方面：一是房地產(chǎn)市場需求依然較旺盛；二是房地產(chǎn)市場投資、供給結(jié)構(gòu)將有較大改善；三是房價總體漲幅將下穩(wěn)回落，各細分市場的價格走勢會有所分化；四是中西部及二、三線城市房地產(chǎn)市場較快發(fā)展的態(tài)勢基本形成，大型房地產(chǎn)企業(yè)集團跨區(qū)域經(jīng)營的格局進一步明顯，房地產(chǎn)市場在全國范圍內(nèi)的波浪式擴展格局已經(jīng)形成。
3.同業(yè)競爭進一步激烈
目前我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)信貸業(yè)務市場競爭較為激烈，特別是近年來各家銀行都把大力發(fā)展個人住房貸款業(yè)務作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重點，為促進個人住房貸款業(yè)務的發(fā)展，各家銀行都加大對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)住宅樓盤的對公房地產(chǎn)信貸資源的配置。目前，對公房地產(chǎn)信貸業(yè)務開辦最早、規(guī)模最大的中國建設銀行憑借其傳統(tǒng)優(yōu)勢依然占有較大的市場份額、保持較強的競爭優(yōu)勢；中國農(nóng)業(yè)銀行近年來一直積極發(fā)展在該行業(yè)務結(jié)構(gòu)中資產(chǎn)質(zhì)量和效益較好的房地產(chǎn)信貸業(yè)務，快速增長勢頭十分迅猛；中國銀行、中國工商銀行上市后對公業(yè)務板塊的調(diào)整大大增強了其業(yè)務競爭力和后發(fā)優(yōu)勢；民生銀行等股份制商業(yè)銀行依靠靈活的激勵機制日益加大對優(yōu)質(zhì)客戶的營銷；外資銀行隨著我國加入NT0滿五年后的金融業(yè)全面開放，在基本處于完全平等競爭的情形下，將充分利用其更具優(yōu)勢的管理能力、風險控制能力，依托領(lǐng)先的產(chǎn)品和服務，在北京、上海等重點城市進一步占領(lǐng)部分高端市場。此外，隨著國家開發(fā)銀行逐步向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)軌，將進一步加劇市場競爭。
4.直接融資的影響
發(fā)展房地產(chǎn)直接融資既是我國房地產(chǎn)市場和金融市場發(fā)展到一定程度的客觀需求，也是中國人民銀行等政府部門積極倡導并為之積極努力的發(fā)展目標。近年來，在銀行信貸閘門繼續(xù)收縮之后，或者出于資金鏈條緊張的原因，或者出于業(yè)務拓展儲備土地資源的需要，或者出于并購其他房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)或資產(chǎn)的需要，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛謀求通過IPO、配股、定向增發(fā)、私募股權(quán)、信托、債券等多元化融資渠道募集資金。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)、特別是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)將謀求更多形式的資金支持，這將在一定程度上分流我國商業(yè)銀行較優(yōu)質(zhì)的信貸需求。
二、當前形勢對我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務的影響
當前形勢對我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務來說，是機遇與挑戰(zhàn)并存。
1.發(fā)展機遇
第一，有利于商業(yè)銀行業(yè)務持續(xù)健康發(fā)展。根據(jù)我國《全面建設小康社會居住目標》，要實現(xiàn)2010年全國城鎮(zhèn)人均住房面積30平方米的目標，可以清晰地預見未來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依然較大，這為商業(yè)銀行拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務空間提供了基礎(chǔ)。目前國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，有利于房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展，從而有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務的持續(xù)健康發(fā)展。
第二，有利于商業(yè)銀行優(yōu)化業(yè)務結(jié)構(gòu)。土地、信貸政策的從緊，房地產(chǎn)市場將會進一步出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面，這將有利于商業(yè)銀行優(yōu)化房地產(chǎn)客戶結(jié)構(gòu)；中西部及二、三線城市的發(fā)展有利于商業(yè)銀行拓展業(yè)務、發(fā)展的新的區(qū)域空間；以普通住宅為主的自住性需求進一步得到政府的引導和支持，有利于商業(yè)銀行貸款進一步投向有真實需求的普通住宅項目。
第三，有利于商業(yè)銀行防范和化解信貸風險。一是2006年調(diào)控政策再次重申對自有資金達不到35%等貸款條件的企業(yè)不得發(fā)放貸款，并增加了新的信貸管理要求，表明管理部門旨在建立規(guī)范商業(yè)銀行穩(wěn)健經(jīng)營的長效機制，有利于商業(yè)銀行進一步加強風險防范意識。二是有關(guān)量化指標有利于商業(yè)銀行清晰、準確地把握政策，增強了管理的科學性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，這有利于商業(yè)銀行分支機構(gòu)以此為標準，把握普通住宅項目的準入條件，預先排查風險；再如，有關(guān)空置三年的商品房銀行不得作為貸款的抵押物的規(guī)定，將促使商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時選擇更加優(yōu)質(zhì)的抵押物或加快貸款資金回收。三是房地產(chǎn)市場信息透明度將加強，有利于商業(yè)銀行實時監(jiān)控項目銷售情況。
2.面臨的挑戰(zhàn)
第一，政策風險仍將存在。目前我國房地產(chǎn)市場在一定程度上還是政府主導型市場，調(diào)控政策能否實現(xiàn)預期的目標還有賴于有關(guān)部委和各地政府下一步細化的具體措施及市場各主體的反應，市場發(fā)展及今后的政策取向存在一定的不確定性。這增加了商業(yè)銀行對市場、項目、客戶的判定難度，信貸業(yè)務潛在風險加大。
第二，局部地區(qū)房地產(chǎn)市場風險仍將存在。首先，局部地區(qū)部分樓盤銷售進度放緩或銷售不出去的可能性仍將存在。其次，在宏觀調(diào)控背景下，部分中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力不強、負債率較高，不能獲得持續(xù)的資金支持，資金鏈條有斷裂的風險。再次，土地供應方式、土地使用權(quán)出讓收支的調(diào)整和拆遷規(guī)模的控制對土地儲備貸款有一定的影響。如調(diào)控政策對土地供應方式做了調(diào)整，由過去單一的價高者得地，轉(zhuǎn)變?yōu)樵谙尢仔?、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、竟房價的綜合招標方式，因此，未來一段時間可能出現(xiàn)地價下滑或出現(xiàn)“流拍”現(xiàn)象，并可能導致政府獲得的土地出讓收入低于已經(jīng)發(fā)生的土地收儲成本或完全沒有實現(xiàn)土地出讓收入；又如調(diào)控政策對拆遷的規(guī)模和進度進行了適度控制，這將使得土地收儲工作進程的不確定性增大。
第三，市場發(fā)展差異化加速對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理水平提出更高要求。房地產(chǎn)市場的差異性不僅體現(xiàn)在不同區(qū)域?qū)哟畏秶鷥?nèi)的同一種產(chǎn)品市場，也體現(xiàn)在同一區(qū)域?qū)哟畏秶鷥?nèi)的不同產(chǎn)品市場。這就要求商業(yè)銀行必須根據(jù)市場的差異化特征進一步細化商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸政策，科學地制訂區(qū)別對待、有保有壓、有進有退的差別化政策。
第四，同業(yè)競爭加劇、融資渠道多元化等對商業(yè)銀行管理、服務提出更高要求。近年土地和金融調(diào)控政策的加強，進一步彰顯了資金和企業(yè)實力對于企業(yè)發(fā)展的重要性。如土地的招投標方式對地價款的支付時間要求較為嚴格，沒有足夠資金實力的公司無法在短期內(nèi)完成地價款的支付。這使得一方面商業(yè)銀行會在少數(shù)符合監(jiān)管條件的優(yōu)質(zhì)客戶和項目上加劇競爭，另一方面由于開發(fā)企業(yè)的資金需求與符合監(jiān)管條件的信貸投放在時間上出現(xiàn)錯位，往往是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合“四證齊全”等信貸條件時不再特別急需銀行信貸支持。越來越多的開發(fā)企業(yè)開始積極尋找傳統(tǒng)銀行信貸外的其他途徑來獲取資金，這些將對商業(yè)銀行的有效信貸需求造成較大的影響，這就要求商業(yè)銀行在信貸流程、品種、服務上積極采取相應對策，以拓展有效業(yè)務需求。

三、當前形勢下我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務的發(fā)展策略
l.正確解讀調(diào)控政策、科學分析房地產(chǎn)市場形勢，特別應加強對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的分析和相關(guān)政策的研究
我國商業(yè)銀行應正確理解房地產(chǎn)調(diào)控政策對促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的深遠意義，理解調(diào)控的重點是發(fā)展“滿足當?shù)鼐用褡宰⌒枨?rdquo;的“普通商品住房”；理解認真貫徹執(zhí)行調(diào)控政策與穩(wěn)健發(fā)展業(yè)務具有內(nèi)在的協(xié)調(diào)一致性。鑒于房地產(chǎn)業(yè)地域性強，各地情況差異較大，商業(yè)銀行一方面應加強與當?shù)卣块T的溝通聯(lián)系，重點分析和關(guān)注當?shù)卣媱潯⑼恋?、?guī)劃、建設等有關(guān)部門已出臺或?qū)⒁雠_的實施細則或政策措施；另一方面，應認真分析當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求狀況、市場運行特點，各項政策對當?shù)厥袌黾吧虡I(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務可能產(chǎn)生的影響。通過加強對區(qū)域性市場的分析研究，增強對業(yè)務發(fā)展環(huán)境判斷的準確性，為業(yè)務決策提供更為科學的依據(jù)。
2.強化經(jīng)濟資本對風險資產(chǎn)的約束，實施科學的貸款總量和投放節(jié)奏策略
商業(yè)銀行應以監(jiān)管部門的資本充足率要求為導向，強化資本對風險資產(chǎn)的約束，以經(jīng)濟資本分配為核心，實現(xiàn)對公房地產(chǎn)金融業(yè)務各項風險資產(chǎn)的有效配置。應根據(jù)自身資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)狀況、房地產(chǎn)行業(yè)風險限額等指標，合理確定全行全年房地產(chǎn)對公信貸業(yè)務的發(fā)展規(guī)模，同時綜合考慮各分行2006年業(yè)務發(fā)展情況、2007 年房地產(chǎn)市場情況、客戶及項目儲備情況等因素，科學、合理地制訂2007年各分行房地產(chǎn)對公信貸業(yè)務發(fā)展計劃，并建立各分行業(yè)務新增控制目標與資產(chǎn)質(zhì)量水平掛鉤的動態(tài)調(diào)整機制。對資產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)不同程度惡化的分行，應適時相應調(diào)減其新增規(guī)模。為了避免全年業(yè)務發(fā)展大起大落，商業(yè)銀行應引導轄內(nèi)分支機構(gòu)加強對年度內(nèi)擬投放的客戶及項目的分類排序和計劃管理，按照全年新增規(guī)模合理配置信貸資源，科學把握貸款投放節(jié)奏，切實做到投放時間均衡、規(guī)?？刂朴行А?br/> 3.細分客戶，扶優(yōu)逐劣，實施客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整策略
商業(yè)銀行應在細分客戶的基礎(chǔ)上，根據(jù)各類業(yè)務的不同特點，制定科學、合理的客戶準入、退出標準，實施優(yōu)良客戶準入、劣質(zhì)客戶退出機制，實行“有進有退，進退并重、進而有為、退而有方”的客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整策略。一方面，在業(yè)務受理前期，應該嚴格按照所制定的客戶準入標準進行把關(guān)，規(guī)范客戶信貸營銷和信貸管理，前移風險控制關(guān)口。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務方面，應重點支持資質(zhì)等級高、信用良好、綜合實力強、經(jīng)營業(yè)績良好的房地產(chǎn)企業(yè)(集團)，或具有較好成長性和盈利能力的房地產(chǎn)項目公司；對于不屬上述優(yōu)質(zhì)客戶范圍的一般客戶發(fā)放貸款，除要求客戶具備中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會等規(guī)定的貸款條件之外，還應同時具備以下條件：開發(fā)企業(yè)或其股東、主要負責人具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，有已成功運作的樓盤案例，近兩年內(nèi)投資方及開發(fā)企業(yè)沒有拖欠銀行貸款的不良信用記錄：對空置量大、資產(chǎn)負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴格控制發(fā)放貸款；對資本金達不到規(guī)定標準、挪用和抽逃注冊資金的開發(fā)企業(yè)及不按合同約定支付工程款被建設行政主管部門列入信用不良單位的開發(fā)企業(yè)，不得發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。在土地儲備貸款業(yè)務方面，應重點支持法人組織機構(gòu)完善、資本金充足、經(jīng)營管理規(guī)范、能夠?qū)嵭袎艛嘟?jīng)營，且當?shù)卣斦顩r及信譽良好、房地產(chǎn)市場行為規(guī)范、發(fā)展前景良好的省、直轄市、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)中心城市行的土地儲備機構(gòu)；對符合上述條件的其他城市的土地儲備貸款應審慎發(fā)放。另一方面，商業(yè)銀行應實施劣質(zhì)客戶退出機制，利用調(diào)控的有利契機，主動從規(guī)模小、風險大、效益差的客戶中退出。對客戶雖然能正常經(jīng)營但發(fā)展前景差、財務狀況呈劣變趨勢，客戶決策出現(xiàn)偏差和失誤，或具有潛在風險，或客戶經(jīng)營期限即將到期、所經(jīng)營的項目即將完工時，應采取措施主動退出。
4.合理把握貸款項目投向，實施項目結(jié)構(gòu)調(diào)整策略
與商業(yè)銀行的一般公司類貸款相比，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款在內(nèi)的對公房地產(chǎn)信貸業(yè)務的顯著特點是還款來源主要依賴于具有特殊性質(zhì)的產(chǎn)品—房地產(chǎn)項目的銷售／出讓收入。因此，貸款項目的選擇對于商業(yè)銀行來說具有重要意義。
根據(jù)我國政策導向和市場發(fā)展狀況，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款應重點投向具有區(qū)位優(yōu)勢、適銷對路的中低價位、中小戶型住宅項目，積極支持節(jié)能省地型項目；嚴格控制向大戶型、房價明顯高于當?shù)仄骄降母邫n商品住房和寫字樓、商業(yè)設施等非住宅類項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款；嚴禁向不符合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的“形象工程”、“政績工程”及各類違規(guī)開發(fā)的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款。對于土地儲備貸款，商業(yè)銀行要慎重選擇土地儲備貸款項目，擬收購儲備的土地應符合城市發(fā)展建設的需要和城市近期建設規(guī)劃，納入政府制定的土地收購儲備年度計劃，具有擬收購土地的選址意見書。對未納入統(tǒng)一規(guī)劃管理，未按要求編制和調(diào)整近期建設規(guī)劃的各類開發(fā)區(qū)、園區(qū)以及撒市(縣)改區(qū)以后的土地，不得發(fā)放土地儲備貸款。
5.積極關(guān)注區(qū)域發(fā)展變化趨勢，實施區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)整策略
根據(jù)我國經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展特點，東部地區(qū)，特別是珠三角、長三角、環(huán)渤海地區(qū)依然是市場發(fā)展最主要地區(qū)，值得商業(yè)銀行重點支持，其中應重點投向市場秩序規(guī)范、具有后發(fā)優(yōu)勢、房價平穩(wěn)增長的地區(qū)中心城市。要注意審慎投向房價高、波動幅度大的城市，嚴格控制投向房地產(chǎn)投資過熱、房價上漲過快、房地產(chǎn)市場秩序混亂的地區(qū)。此外，應積極支持有較大發(fā)展?jié)摿Φ闹形鞑考岸?、三線城市，穩(wěn)步提高其市場份額。
6.區(qū)別對待，實施差異化服務和管理策略
為了有效實現(xiàn)上述客戶、項目、區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)整，商業(yè)銀行應著力在以下幾個方面加強信貸服務和管理。一是建立業(yè)務流程綠色通道，對重點支持的區(qū)域、客戶和項目可優(yōu)先受理，減免信貸準入審核環(huán)節(jié)，優(yōu)先安排專業(yè)人員完成重點客戶評價及項目評估，優(yōu)先審批，并適度延長授信期限；二是建立差別化定價、擔保機制，對重點支持的區(qū)域、客戶和項目的貸款利率予以優(yōu)惠，適度降低擔保條件；而對審慎支持的區(qū)域、非重點支持的客戶和項目原則上應提高貸款利率和擔保條件；三是建立差別化的客戶服務團隊。對于重點支持的客戶和項目，特別是跨地區(qū)的重點客戶應建立專門的、包括總分支和跨部門的客戶服務團隊，為客戶提供及時、便利的服務：四是建立差別化的資源配置機制，對重點支持的區(qū)域、客戶和項目在信貸規(guī)模和營銷費用等方面給予重點傾斜。
7.強化風險和質(zhì)量意識，實施風險動態(tài)監(jiān)測、預警，穩(wěn)步提高資產(chǎn)質(zhì)量策略
首先，應加強防范市場風險。商業(yè)銀行應提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預測能力，對不利于房地產(chǎn)信貸業(yè)務發(fā)展的因素及時做好預警分析，規(guī)避和防范房地產(chǎn)市場風險。要特別關(guān)注不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡帶來的區(qū)域性市場調(diào)整風險，關(guān)注不同地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展程度不同可能導致產(chǎn)品供應的結(jié)構(gòu)性失衡風險，關(guān)注國家對房地產(chǎn)市場加強調(diào)控的政策風險，規(guī)避因市場本身不成熟和不規(guī)范可能導致的市場風險。其次，應加強防范信用風險。商業(yè)銀行應提高對客戶的信用風險評估能力。對房地產(chǎn)公司客戶要加強信用評價和綜合授信工作，積極推進客戶信用等級評定工作，擴大信用等級評定覆蓋面，做到科學測算、合理授信、提高客戶評價和額度授信工作質(zhì)量。應根據(jù)客戶的評級結(jié)果和額度授信量，科學、合理地開展信貸業(yè)務。第三，應加強防范操作風險。商業(yè)銀行應認真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)金融各項業(yè)務操作規(guī)程，嚴格執(zhí)行貸款“三查”制度(指對企業(yè)發(fā)放貸款時所做的貸前調(diào)查、貸時審查、貸后檢查)，加大對違規(guī)發(fā)放貸款的處罰力度，切實防范操作風險。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款的業(yè)務特點，商業(yè)銀行應探索并完善推行項目貸款資金的封閉運作管理，把好資金的“進”、“出”兩個關(guān)口，有效監(jiān)控項目信貸資金的使用，防范客戶抽逃、占壓或挪用資金而造成的信貸風險。
8.以客戶為中心，以市場需求為導向，實施產(chǎn)品創(chuàng)新策略
首先，商業(yè)銀行應加快對傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款產(chǎn)品進行梳理，對傳統(tǒng)信貸產(chǎn)品進行優(yōu)化。應根據(jù)住宅、寫字樓、商業(yè)設施、工業(yè)用房等不同物業(yè)的屬性及其.目標客戶的特點，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的產(chǎn)品要素進行細化、區(qū)分，并制訂差別化的服務措施，提升房地產(chǎn)開發(fā)貸款對客戶需求的滿足程度。當前，應結(jié)合當?shù)卣?、市場狀況，特別要加快探索適合于中低收入人群、中低價住房需求特點的產(chǎn)品，實現(xiàn)我國商業(yè)銀行商業(yè)價值與社會利益有機結(jié)合。其次，商業(yè)銀行應積極開拓新的業(yè)務品種和業(yè)務模式。如針對部分企業(yè)對一些商用物業(yè)采取長期持有經(jīng)營而非傳統(tǒng)的開發(fā)后銷售的運營模式，加快研發(fā)適用于經(jīng)營性物業(yè)的產(chǎn)品。與此同時，應加強信貸業(yè)務與投資銀行業(yè)務的聯(lián)動配。合，如為客戶提供財務顧問等服務，積極順應客戶多元化融資發(fā)展趨勢和商業(yè)銀行綜合經(jīng)營發(fā)展趨勢。