美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的影響

　　周三(12月16日)美聯(lián)儲(chǔ)公布宣布升息25基點(diǎn)，至0.25%-0.5%。由此美聯(lián)儲(chǔ)結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)7年的零利率政策，同時(shí)也是9年來(lái)首次加息。在隨后的新聞發(fā)布會(huì)中美聯(lián)儲(chǔ)主席耶倫表示，美聯(lián)儲(chǔ)行動(dòng)標(biāo)志著超寬松時(shí)期的結(jié)束。市場(chǎng)預(yù)計(jì)2016年美國(guó)將有4次加息，那么美元走強(qiáng)已成必然，這種情況下，中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)受到什么影響?

　　1、資金回流美國(guó)，07-08年美國(guó)實(shí)施量化寬松的貨幣政策，增加了貨幣供應(yīng)量。帶來(lái)全球流動(dòng)性的泛濫，美元貶值，創(chuàng)造了大宗商品的牛市。未來(lái)美元走強(qiáng)，必然會(huì)導(dǎo)致自己回流美國(guó)。大宗商品陷入熊市，全球出現(xiàn)通縮跡象，多數(shù)貨幣出現(xiàn)貶值。

　　美聯(lián)儲(chǔ)加息就猶如一柄“達(dá)摩克利斯之劍”，懸于全球金融市場(chǎng)之上，人民幣也不例外。瑞銀證券預(yù)計(jì)，2016年底人民幣對(duì)美元報(bào)6.8，這意味著人民幣對(duì)美元將貶值5%。

　　2、2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，美聯(lián)儲(chǔ)每25個(gè)基點(diǎn)的降息操作，大約助漲了中國(guó)房地產(chǎn)投資增速4個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到市場(chǎng)的中長(zhǎng)期走勢(shì)尚不明朗，房產(chǎn)的變現(xiàn)能力又較差，買(mǎi)房已不再是穩(wěn)妥的投資選項(xiàng)。

　　3、從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的基本走勢(shì)看，疊加人民幣的供需角度看，人民幣中長(zhǎng)期貶值是既成事實(shí)，但因?yàn)閺?qiáng)有力的國(guó)家調(diào)控，人民幣的貶值導(dǎo)致資本大規(guī)模無(wú)序外流的可能性不大。

　　龐大的外匯儲(chǔ)備可以防止人民幣短期大幅度貶值，外匯管制相對(duì)嚴(yán)格，也約束了資本短期大規(guī)模流出。

　　4、全球資金流動(dòng)加劇，而資金流動(dòng)的加劇將有可能帶動(dòng)部分國(guó)內(nèi)資金轉(zhuǎn)變投資方向。國(guó)內(nèi)目前大部分投資資金主要集中在房地產(chǎn)和股市當(dāng)中，資金的投資方向發(fā)生轉(zhuǎn)移極有可能導(dǎo)致中國(guó)樓市及股市的大幅動(dòng)蕩。

　　對(duì)于有投資需求的投資者，為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，資產(chǎn)配置可以考慮增加美元、英鎊計(jì)價(jià)的投資品比例。有條件的，可以選擇海外置業(yè)、海外保險(xiǎn)，或選擇QDII類(lèi)產(chǎn)品以及海外股市的投資機(jī)會(huì)。

　　5、人民幣貶值肯定是房地產(chǎn)的利空。

　　在人民幣升值的數(shù)年里：人們的財(cái)富和可支配收入會(huì)隨著人民幣的升值而增加，住宅作為一種高價(jià)消費(fèi)品，吸引了大量財(cái)富增長(zhǎng)的消費(fèi)者，在房地產(chǎn)供給短期內(nèi)難以增加的情況下，房地產(chǎn)需求的增加會(huì)拉高房?jī)r(jià)。

　　流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金會(huì)隨之人民幣升值預(yù)期而增加。“輸入性通貨膨脹”會(huì)引起我國(guó)物價(jià)上漲。一般來(lái)說(shuō)，商品房的需求彈性大于普通商品，因而上漲的幅度會(huì)更大。

　　預(yù)期效應(yīng)會(huì)明顯放大流動(dòng)性效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)。當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期人民幣升值時(shí)，國(guó)外資金會(huì)大量流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而推高房?jī)r(jià)。

　　但如果一旦人民幣改變升值預(yù)期，出現(xiàn)趨勢(shì)性的貶值變化，買(mǎi)房就賺錢(qián)的趨勢(shì)將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這種情況下，買(mǎi)房就愈加需要謹(jǐn)慎。

　　6、巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張，如果持續(xù)甚至有可能出現(xiàn)違約。同時(shí)，美元走強(qiáng)后，熱錢(qián)將流出中國(guó)市場(chǎng)，這會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢(qián)荒”窘境，如果人民幣貶值形成趨勢(shì)，將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨頹勢(shì)，從而可能傷害中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

　　人民幣貶值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，首先影響三四線市場(chǎng)，對(duì)目前的一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)影響不大，但如果成為趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)難免受到影響。

　　在未來(lái)一線城市依然是房地產(chǎn)的避風(fēng)港，特別是看到地王頻繁出現(xiàn)的區(qū)域，更是代表了未來(lái)的投資價(jià)值。

　　7、如果央行仍然是穩(wěn)健貨幣政策和中性基調(diào)，則降息空間基本不存在。如果2016年真的出現(xiàn)通脹爆發(fā)，則央行貨幣政策方向可能發(fā)生更大變化。那么對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，堅(jiān)守一二線更是最大的綠洲

　　8、對(duì)于豪宅市場(chǎng)，未來(lái)可能更多的資金進(jìn)入歐美市場(chǎng)，而對(duì)于新興市場(chǎng)的資產(chǎn)和大宗商品很可能吸引力降低。