退房銀行貸款怎樣處理

　　房子是必需品，但退房的理由也有千千萬。如果已經(jīng)按揭的業(yè)主想要退房，那么退房之后，自己所交納的銀行按揭貸款怎么辦?這成了很多購房者擔心的問題。

　　購房者可解除購房合同

　　從法律角度講，購房合同是購房者與開發(fā)商之間的買賣，退房實際上是購房者作為購房合同的一方當事人，行使其合同解除權(quán)，肯定是可以的。購房者與貸款銀行之間是一種借代關(guān)系，與開發(fā)商之間是一種房屋買賣關(guān)系，兩者雖有關(guān)系，但完全是兩種獨立法律關(guān)系，所以對購房者的解約權(quán)并沒有任何妨礙。

　　購房合同失效≠貸款合同解除

　　首先由于購房合同被解除，開發(fā)商從購房者處取得的所有購房款項均應返還購房者。購房者申請的銀行按揭貸款，也是購房款的一部分，也應一并返還給購房者。然后，購房者應依據(jù)《貸款通則》第三十二條第五款，“借款人提前歸還貸款，應當與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息提前還給銀行。”

　　購房者應該做什么?

　　1、辦理退保退費手續(xù)

　　以按揭貸款購買房屋時，一般都會要求購房者為其所購房屋辦理保險，保險受益人為貸款銀行。解除售房合同勢必牽涉到保險問題，由于保險法律關(guān)系是房屋買賣關(guān)系、借貸關(guān)系之外的又一獨立法律關(guān)系，所以保險問題有其自身特點。

　　《中華人民共和國保險法》第十四條規(guī)定：“除本法另有規(guī)定或保險合同另有約定外，保險合同成立后，投保人可以解除保險合同。”也就是說，如果買家簽訂的保險合同中沒有不許退保的字樣，買家在解除購房合同的同時，即可解除保險合同。

　　《中華人民共和國保險法》第三十八條規(guī)定：“保險責任開始前，投保人要求解除合同的，應當向保險人支付手續(xù)費，保險人應當退還保險費。保險責任開始后，投保人要求解除合同的，保險人可以收取自保險責任開始之日起至合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人。”

　　相關(guān)律師認為，購房者可依據(jù)上述規(guī)定辦理退保、退費手續(xù)。

　　2、辦理解除抵押登記手續(xù)

　　在實踐中，提前還款很難操作，因為購房者所購房屋已經(jīng)向銀行做抵押。如果購房者拿到這筆錢后不還給銀行，銀行只能行使抵押權(quán)，拍賣或者變賣已設(shè)定抵押的購房者所購房屋。但此時房屋已不歸購房者所有，處分該房屋就損害了開發(fā)商的利益，開發(fā)商決不會吃這個虧。所以，就只能由開發(fā)商將應退購房款分成兩部分，其中屬于購房者首付款的部分直接退還給購房者，屬于購房者向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為購房者已向銀行提前還款。

　　銀行依據(jù)中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第三十條之規(guī)定：“抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出資人，借款合同終止。”從而接收還款，終止借款合同。

　　我國《擔保法》第五十二條之規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。”借款合同終止后，抵押權(quán)即告消滅，當事人應辦理相關(guān)解除抵押登記手續(xù)。

　　3、手續(xù)辦完之前，房貸要繼續(xù)還

　　需要提醒業(yè)主注意的是，由于某些原因希望退房的業(yè)主，不能因此而“借故”停止還貸。

　　目前，部分購房者對銀行和開發(fā)商之間各自的關(guān)系存在誤解或模糊的認識，有人認為按揭貸款是由于買房才申請的，現(xiàn)在不買房了，所以按揭貸款也不用還了;或者想著要退房了，干脆就停止了每月的還房款了。其實，買家與銀行之間的借貸關(guān)系是獨立于房屋買賣關(guān)系之外的，所以，解除購房合同并不同時解除貸款合同。購房者雖然退了房，但因為買家已經(jīng)從銀行借貸出款項用于購房，所以與銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在，在手續(xù)未完全辦理清楚之前，房貸還是要按時還的。