2016房地產(chǎn)市場宏觀政策解讀_2016房地產(chǎn)市場宏觀政策

　　2016年房地產(chǎn)市場有什么最新政策？2016房地產(chǎn)市場宏觀政策具體內(nèi)容是怎樣的？今天學(xué)習(xí)啦小編帶大家一起解讀一下2016年房地產(chǎn)市場宏觀政策希望對廣大購房者能有幫助。　　

　　2016年房地產(chǎn)市場宏觀政策解讀

　　一、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控的背景

　　(一)房價上漲迅速且持續(xù)高位運行

　　考察我國房價我們可以從縱向與橫向兩個方面來說明。縱向就是歷史比較。從1998年到22年我國的房價相對比較平穩(wěn)，從22年以來，許多大城市的房價突然暴漲，帶動了許多中小城市的房價上漲，24年全國平均房價上漲19.8%。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房價漲幅更大。上海市的平均房價在24年上漲了23.75%，在個別地段房價上漲甚至超過了5%。那么從橫向比我們就可以用房價收入比來比較。房價收入比指的是住房平均價格和居民平均年收入之比。我國24年前的十來年房價收入比一直保持在6至7之間。按國際通行的標(biāo)準(zhǔn)，房價大體相當(dāng)于居民家庭年收入的3～6倍比較合理，而我國長期保持在超過6的水平，少數(shù)大城市比這還高得多。這些數(shù)據(jù)充分說明了我國的房價上升快，近年來一直保持在高位持續(xù)運行。

　　(二)房價高與空置面積居高并存

　　在房價居高不下的同時，我國商品房空置面積也維持在較高的水平。23年1～9月，全國商品住房空置面積達(dá)到655.8萬平方米，同比增長7.6%;同年11月底，全國商品房空置面積超過1億平方米，同比增長6.5%，其中空置一年以上的面積達(dá)到了422萬平方米。進入24年，商品房積壓仍然維持高水平，第一季度為98萬平方米，至上半年末升至9696.96萬平方米，8月底繼續(xù)上升為97萬平方米。房價非但沒有隨商品房大量積壓而下降，反而是與商品房空置面積一起雙高而并存。

　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展息息相關(guān)，在全國的經(jīng)濟發(fā)展格局中已具有支柱性產(chǎn)業(yè)的地位。房地產(chǎn)業(yè)也與金融業(yè)關(guān)系密切，房地產(chǎn)開發(fā)商大量開發(fā)資金都來自于銀行，大量購房戶購房資金大部分也來自于銀行的按揭貸款。但房價高與空置面積居高并存的現(xiàn)象引起了人們對房價泡沫的擔(dān)憂。一旦存在房價泡沫，終有一天會破滅，對整個國民經(jīng)濟都是沉重的打擊。所以，中國房價是否存在泡沫就成了有關(guān)學(xué)者和部門爭論的焦點。不管房價是否存在泡沫和存在泡沫的多寡，中央政府必須采取一系列宏觀調(diào)控措施防范和消除房價泡沫，保持整個國民經(jīng)濟持續(xù)、協(xié)調(diào)、快速的健康發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策簡要回顧

　　房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策手段主要包括經(jīng)濟手段(財政手段、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策)、法律手段、計劃手段、行政手段等。經(jīng)濟手段是宏觀調(diào)控政策的主要工具，下面主要從經(jīng)濟手段闡述近兩年來主要的宏觀調(diào)控政策。

　　(一)貨幣政策

　　貨幣政策的主要工具包括利率政策、公開市場業(yè)務(wù)、法定存款準(zhǔn)備金率和貼現(xiàn)率政策等。這兩年來國家主要采用了提高利率的政策，我們這里主要講述利率政策。24年1月29日中國人民銀行上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率。不到5個月，25年3月17日，五年期以上個人房貸利率由原先的5.31%調(diào)到5.51%。26年4月28日，央行在原來的基礎(chǔ)上全面上調(diào)各檔次貸款利率.27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調(diào)利率。26年8月19日5年期以上的房貸又上調(diào)至6.84%。此外，央行在近兩年來也連續(xù)三次提高了公積金貸款利率。如此短的時間里，央行頻頻加息，這是非常罕見的。此舉主要是加大購房成本，抑制房屋買賣中的投機行為，抑制一些大城市上漲過快的房價，預(yù)防可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫。這項舉措也成為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求市場的一個有效手段。

　　(二)產(chǎn)業(yè)政策

　　25年3月26日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》(國八條)。一個月之后建設(shè)部、發(fā)改委、財政部等七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，主要包括八個條款，國務(wù)院常務(wù)會議把其具體化，并下發(fā)實行。以上兩個文件統(tǒng)稱為“國八條”。26年5月17日，國務(wù)院溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施(“國六條”)，包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)等方面。26年5月29日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(國辦發(fā)(26)37號)，人稱九部委“十五條”，對“國六條”進一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出“9平方米7%”的標(biāo)準(zhǔn)。這些措施的目的就是改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以建設(shè)中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房為主。26年7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他五部委下發(fā)171號文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機構(gòu)個人購房的管理。我國外匯管理當(dāng)局也出臺了相應(yīng)的舉措，加強了對外匯的監(jiān)管，防止外資投機我國的房地產(chǎn)市場。

　　(三)財稅政策

　　2015年5月11日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。其中明確規(guī)定，自6月1日起，國家對個人購買住房轉(zhuǎn)讓售房時將視具體情況征收全額或部分營業(yè)稅，從而達(dá)到抑制短期內(nèi)哄抬房價、擾亂市場正常秩序的炒房行為。26年5月31日，國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)74號文件)，對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。26年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)。當(dāng)年7月26日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(18號文)，宣布從當(dāng)年8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。這些措施都加大了住房轉(zhuǎn)讓的成本。有效地抑制了二手房的炒賣。

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