基礎房產(chǎn)知識

基礎房產(chǎn)知識

　　現(xiàn)如今買房非常容易被坑，買房子的時候不管怎么謹慎，網(wǎng)上也有各種過來人分享的經(jīng)驗指南，根據(jù)過來人的經(jīng)驗肯定是有一定指導作用，但并不能完全照搬。每個人購房遇到情況都不一樣，只有掌握了必須的房產(chǎn)知識，買房的過程中，無論對方如何推銷，自己心里都不會被忽悠。以下是學習啦小編為大家整理的基礎房產(chǎn)知識，供大家參考!

　　一、現(xiàn)房和期房：現(xiàn)房就是建好的房子，可以很快領到房產(chǎn)證，可以直接過戶入住。期房就是還未領到房產(chǎn)證的房子又或者是還在建的房子，需要一段時間才干夠領證入住。

　　現(xiàn)房優(yōu)勢：1工程已經(jīng)竣工驗收合格，投資風險降低。2買家可以直接看到實景，實地品評房屋的結(jié)構、質(zhì)量、環(huán)境、配套、物管等。3房屋價格基本穩(wěn)定，不會再有大的變化，購房時只需與周圍地區(qū)、同類型房屋價格相比便可。4家庭計劃便于安排，付完房款即可入住。劣勢：1價格較高，難以優(yōu)惠。2對于品質(zhì)較好樓盤，樓層、房型較好的房屋往往被先到者買走，選擇范圍縮小。

　　期房優(yōu)勢：1價格優(yōu)勢。期房在開發(fā)之初賣出去，開發(fā)商為了募集資金的一個渠道。因此房產(chǎn)開發(fā)商都在價格上有較大的優(yōu)惠。2選擇范圍較廣。3性價比較好的期房存在較大升值潛力。劣勢：1.未確定因素較多，投資風險較大，開發(fā)商在建設過程中設計、資金等原因?qū)е碌墓こ掏ｎD，都會給購房者帶來損失，同時市場行情與價格漲跌難以預測。2.由于與開發(fā)商的信息及專業(yè)知識的不對等，僅憑開發(fā)商的廣告、資料宣傳來判斷、預測樓盤狀況，存在房屋規(guī)范、質(zhì)量與預售許諾不符的風險。

　　二、70年產(chǎn)權：70年產(chǎn)權在國法律規(guī)定中，土地使用權”與“房屋產(chǎn)權”兩個不同的概念，土地使用權出讓的最高年限是居住用地70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有，如果再次申請土地使用權，則應該根據(jù)當時的地價水平，補繳土地出讓金。

　　三、公攤：所謂公攤面積，分攤的公用建筑面積的簡稱，與套內(nèi)建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。需要分攤的共有建筑面積為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。

　　四、容積率：容積率，指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價利息在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過4多層住宅應不超過1.5綠地率應不低于40%

　　五、得房率：得房率=建筑面積-公攤面積)/銷售面積，買房比較重要的一個指標。計算房屋面積時，計算的建筑面積，所以得房率太低，不實惠;太高，不方便。因為得房率越高，公共局部的面積就越少，住戶也會感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共局部既寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。

　　4個還貸小技巧教你省錢

　　貸款成為現(xiàn)在買房的重要流程，買房之后需要每月還一筆數(shù)額不小的房貸。怎么才干輕松還房貸呢?小編總結(jié)了五點輕松還房貸的省房貸技巧，希望對廣大房奴有所幫助。

　　技巧一：房貸跳槽

　　房貸跳槽就是轉(zhuǎn)按揭”指由新貸款銀行協(xié)助客戶找擔保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行料理貸款。如果你目前所在銀行不能給你7折房貸利率優(yōu)惠，就完全可以房貸跳槽，尋找最實惠的銀行。

　　目前大部分股份制小銀行為積極爭取客戶，更加愿意當然，轉(zhuǎn)按揭會存在一些不可避免的費用，包括擔保費、評估費、抵押費、公證費等，不過有些銀行為了吸引客戶，特意推出“低成本轉(zhuǎn)按”服務，比如可以免掉“擔保費”這項最大頭的費用，其余剩下的費用大概千元不到

　　技巧二：公積金轉(zhuǎn)賬還貸

　　申請購房組合貸款時，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，享受低利率好處的同時，最大水平地降低每月公積金的還款額;最大水平地縮短商業(yè)貸款年限，家庭經(jīng)濟可接受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。這樣，月還款額的結(jié)構中就會呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)省的利息就很可觀。

　　技巧三：按月調(diào)息

　　從2006年開始，不少商業(yè)銀行推出了固定利率房貸業(yè)務。由于固定利率推出時尚處在利率上升通道，所以在設計時比同期浮動利率略高，只要央行加一次息，優(yōu)勢就立即顯現(xiàn)進去。但是一旦降息，選擇它購房者就吃虧了因此，目前降息趨勢下，市民以前若選擇的房貸固定利率，那就趕緊轉(zhuǎn)為浮動利率才劃算。不過，需要提醒大家的固定”改“浮動”需要支付一定數(shù)額的違約金。

　　局部銀行推出了按月調(diào)息”方式，目前利率處于下降通道，客戶如選擇“按月調(diào)息”則可在次月享受利率下調(diào)的優(yōu)惠。

　　技巧四：提前還貸縮短期限

　　理財人士表示，提前還貸之前要算好賬，因為不是所有的提前還貸都能省錢。比如，還貸年限已經(jīng)逾越一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。

　　此外，部分提前還貸后，剩下的貸款市民應選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因為，銀行收取利息主要是依照貸款金額占據(jù)銀行的時間利息來計算的因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了而且，降息過程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。