房地產(chǎn)投資風(fēng)險應(yīng)當(dāng)如何防范

　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險減到最低程度。下面由學(xué)習(xí)啦小編手把手教你如何防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險，希望大家喜歡!

　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范策略

　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險減到最低程度。

　　1、投資分散策略

　　房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散,達到減少風(fēng)險的目的,一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。

　　房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域,從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣投資的影響,達到降低風(fēng)險的目的。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔,從而避免免因市場變化而帶來的損失。

　　例如,當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時,如經(jīng)濟增長率,人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升,貸款利率從高峰開始下降,而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升,預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進入擴張階段,此時應(yīng)為投資最佳時機,可以集中力量進行投資。

　　共同投資也是一咱常用的風(fēng)險分散方式。共同投資開發(fā)要求合作者共同對房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上進行投資,利益共享,風(fēng)險同擔(dān),充分調(diào)動投資各方的積極性,最大的限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風(fēng)險。例如與金融部門、大財團合作,可利用其資金優(yōu)勢,消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險;與外商聯(lián)盟,即可引進先進技術(shù)和管理經(jīng)驗,又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)政策優(yōu)惠。

　　2、投資組合以及保險保險

　　對于房地產(chǎn)投資者來說購買保險是十分必要的,它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要途徑之一。

　　保險對于減輕或彌補房地產(chǎn)投資者的損失,實現(xiàn)資金循環(huán)運動,保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義,尤其對于嗇房地產(chǎn)投資者的信譽,促進房地產(chǎn)經(jīng)營活動的發(fā)展具有積極作用。

　　一般來說房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)主要有房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房屋抵押保險和房地產(chǎn)委托保險。房地產(chǎn)投資者在購買保險時應(yīng)當(dāng)分考慮造反房地產(chǎn)投資者所需要的保險險種,確定適當(dāng)?shù)谋ｋU金額,合理劃分風(fēng)險單位和厘定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。

　　房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力,按照一定的原則進行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。

　　例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅,投資一部分在高檔寫字樓等等。因為各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險大小不一,收益高低不同。風(fēng)險大的投資基礎(chǔ)上回報率相對較高,回報率低的投資基礎(chǔ)上相對地風(fēng)險就低些,如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險就會降低,其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補低收益的房地產(chǎn)的損失,最終得到一個較為平均的收益。

　　房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。

　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范步驟

　　1. 了解市場行情,尋找投資良機

　　房地產(chǎn)市場投資要實現(xiàn)收益是以市場需求為前提。投資于房地產(chǎn)的資金將建造出需要人們購買的房屋，只有房地產(chǎn)市場中存在對房屋的需求，可以實現(xiàn)房屋的出售，開發(fā)商的投資才能順利實現(xiàn)。所以投資于房地產(chǎn)市場首先要深入了解市場現(xiàn)狀，預(yù)估市場前景。

　　了解市場現(xiàn)狀要從市場調(diào)研入手。市場調(diào)研需要充分了解當(dāng)前市場需要但目前還很欠缺的房地產(chǎn)項目類型是什么，需求量有多大，市場是否飽和，市場的支付能力如何，企業(yè)面臨的的競爭力如何，市場未來的走向又是什么。充分了解市場，是企業(yè)預(yù)估風(fēng)險，理性預(yù)期，降低成本的風(fēng)險的基礎(chǔ)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場理性決策，尋找最佳投資點。

　　2. 把握政策變動，認準(zhǔn)投資方向

　　當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資正處于高速發(fā)展的時期，國家和地方政府宏觀政策調(diào)控頻繁，這就要求房地產(chǎn)投資者在進行投資決策前，應(yīng)加強對房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)，國家稅收政策、財政政策及貨幣政策等政策的研究，把握國家政策的宏觀動態(tài)。通過對各項政策的研究, 既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向, 較正確預(yù)測未來, 又利于其根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略, 有效控制政策風(fēng)險。

　　3 .制定相關(guān)措施,轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險

　　投資風(fēng)險是可以根據(jù)合同的相關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)移的，對于存在的一些風(fēng)險問題在法律規(guī)定范圍內(nèi)可以進行合理轉(zhuǎn)嫁，比如在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所面臨的材料的價格波動這樣的風(fēng)險可以通過各種條款的制定將其鎖定在最小范圍內(nèi)。

　　其次,可以通過保險進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移，減少其所承受的風(fēng)險。但是這種方式運用不是十分廣泛,因為它會受到各種制度的制約和規(guī)定。

　　另外,可將項目投資資金證券化,所謂資金證券化,是指房地產(chǎn)企業(yè)利用金融工具把項目開發(fā)資金轉(zhuǎn)化為有效證券,在這個轉(zhuǎn)化過程中,開發(fā)商和項目之間的關(guān)系也同時發(fā)生變化,從直接的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為以金融工具為媒介的債權(quán)關(guān)系,從而實現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

　　4. 進行合理融資，減少金融風(fēng)險

　　房地產(chǎn)投資量大，必須采取融資的方式滿足其投資需求。

　　目前，房地產(chǎn)融資方式主要有：通過銀行發(fā)行金融債券，籌集開發(fā)資金;通過房地產(chǎn)預(yù)售取得房款籌集資金;利用土地使用權(quán)申請銀行抵押貸款。各房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)根據(jù)自身的實際情況，選用最適合的融資形式，以便迅速、大量、安全且低成本融入資金。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要增收節(jié)支、提高勞動效率，減少管理費用，以確保所投入的資金獲得最大的經(jīng)濟效益。

　　5. 健全監(jiān)管機制，降低資金消耗

　　工程建設(shè)既是投資項目資金的消耗過程, 又是工程項目建設(shè)完成過程。由于房地產(chǎn)項目投資主體與建設(shè)主體相分離，所以在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小, 但增加資金的可能性很大。所以，進行項目建設(shè)過程中的風(fēng)險管理，保質(zhì)保量按期完成項目是投資者應(yīng)對的一大難題。

　　健全對投資項目的監(jiān)管機制，首先要把好施工隊伍關(guān)口，通過項目招標(biāo)選擇經(jīng)濟實力雄厚、技術(shù)實力強、管理經(jīng)驗豐富、價格合理、效率高以及有良好信譽的施工隊伍;其次要認真簽定施工合同，以法律文件來保障合同雙方的經(jīng)濟效益，防范道德風(fēng)險。

　　最后，聘請經(jīng)驗豐富的工程監(jiān)理對項目施工全面監(jiān)督和管理，對工期、質(zhì)量、成本嚴(yán)格監(jiān)控，協(xié)調(diào)建設(shè)方與施工方的關(guān)系，及時化解矛盾，防止出現(xiàn)延誤工期的情況。

　　6. 加強經(jīng)營管理，多方面規(guī)避風(fēng)險

　　項目管理者是投資項目能否達到預(yù)期收益的關(guān)鍵。提高管理著的素質(zhì)和水平不僅可以降低投資不確定性帶來的風(fēng)險，還能提高資金的使用效率及收益水平，進而降低風(fēng)險。另外，合理改變經(jīng)營形式、制定合理的銷售戰(zhàn)略、采用豐富的營銷手段也可以在多方面規(guī)避房地產(chǎn)的投資風(fēng)險。