2017中國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題解讀
2017中國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題解讀
2017年經(jīng)濟(jì)泡沫來(lái)臨，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫又成關(guān)注焦點(diǎn)，那么中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫到底吹得多大?會(huì)不會(huì)在今年破滅呢?下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的中國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題解讀，希望大家喜歡!
2017中國(guó)房地產(chǎn)泡沫總體情況
2017中國(guó)房地產(chǎn)泡沫伴隨經(jīng)濟(jì)泡沫來(lái)臨再度成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。
所謂慢變量就是人口和城市的土地供給。快變量就是投資屬性，即價(jià)格上漲預(yù)期，貨幣環(huán)境。前者影響地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)，后者影響地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。最近，由于一線城市房?jī)r(jià)大漲，房地產(chǎn)泡沫又成了大家關(guān)注的焦點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)有沒(méi)有泡沫?毫無(wú)疑問(wèn)，肯定是有的，過(guò)去些年房?jī)r(jià)漲那么多，世界罕見(jiàn)，能說(shuō)沒(méi)有泡沫?
在2017中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上，國(guó)泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜在演講中指出，中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫，這點(diǎn)沒(méi)有爭(zhēng)議。一線城市雖然泡沫不小，但是泡沫不見(jiàn)得說(shuō)破就破。二線城市看運(yùn)氣。三四線城市的泡沫已經(jīng)在一個(gè)一個(gè)破滅。
過(guò)去15-20年中國(guó)地產(chǎn)的上行，主要是由慢變量決定的趨勢(shì)。90年代后大量人口涌入城市，帶來(lái)住房需求快速增長(zhǎng)。因而近20年中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)一漲再漲。而在中國(guó)，政府是唯一的土地供給方，決定土地供應(yīng)的是政策取向，而不是自由市場(chǎng)。
目前中國(guó)城鎮(zhèn)化率還有很大空間，但需求存在不等于價(jià)格撐得住。目前中國(guó)房?jī)r(jià)收入比平均是21倍，全球是14倍。有效需求才能支撐地產(chǎn)市場(chǎng)。而買不起的需求，是無(wú)效需求，和沒(méi)有需求是一樣的。
今年新增房貸占GDP6.4%，居民購(gòu)房杠桿已達(dá)極限。去杠桿未使整體杠桿水平下降，而是房地產(chǎn)企業(yè)向居民轉(zhuǎn)移杠桿。居民購(gòu)房概率激增，將抑制未來(lái)消費(fèi)需求。所以居民收入水平未大幅提升，而負(fù)債率大幅增加，實(shí)際上是對(duì)未來(lái)消費(fèi)力的透支。
這種不是由人口收入推升的房地產(chǎn)價(jià)格，本身就是一種泡沫價(jià)格，但未必說(shuō)破就破。
2017年三四線城市房地產(chǎn)泡沫
三四線城市房地產(chǎn)泡沫已在一個(gè)個(gè)破滅
林采宜認(rèn)為，不同城市有不同前景，對(duì)北上廣深這些一線城市，按擴(kuò)展規(guī)律還是有擴(kuò)張空間的。東京、紐約人口集中度就比京滬還高。一線城市因醫(yī)療、教育等各方面因素不斷吸引人口集中。
所以一線城市雖然泡沫不小，但是泡沫不見(jiàn)得說(shuō)破就破。
二線城市就看運(yùn)氣。目前二線城市的機(jī)會(huì)在于一線城市的溢出效應(yīng)，這種溢出效應(yīng)來(lái)自于其交通效率和人口轉(zhuǎn)移。
三四線城市林采宜認(rèn)為機(jī)會(huì)是很小的，三四線城市去庫(kù)存將非常艱難。
中國(guó)有293個(gè)地級(jí)市，361個(gè)縣級(jí)市，還有一千多個(gè)縣，而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)遠(yuǎn)沒(méi)有覆蓋這些。三四線實(shí)際庫(kù)存數(shù)量遠(yuǎn)大于統(tǒng)計(jì)。
另一方面，因?yàn)榻逃t(yī)療等各方面福利設(shè)施的差異，人口都在往一二線流動(dòng)。這在構(gòu)成對(duì)大城市需求支撐的同時(shí)，也意味著三四線沒(méi)戲了：房更多，人更少。
所以對(duì)三四線城市來(lái)說(shuō)，泡沫已經(jīng)在一個(gè)一個(gè)破滅。
房地產(chǎn)泡沫始終存在的原因
地產(chǎn)上漲是投資大城市房地產(chǎn)的唯一收益
而之所以還有人投資，一個(gè)因素就是資產(chǎn)荒，安全的高收益資產(chǎn)越來(lái)越少，實(shí)體經(jīng)濟(jì)資本回報(bào)率不斷下降。更多錢因機(jī)會(huì)成本較低，就進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，去博取房?jī)r(jià)可能上漲的收益。
另一個(gè)因素是資本流動(dòng)不自由，在人民幣貶值預(yù)期的壓力下，缺乏海外資產(chǎn)配置的充分渠道。只能在國(guó)內(nèi)資產(chǎn)里選擇，而相對(duì)安全的就是一二線地產(chǎn)。
第三個(gè)原因是2016年股票投資的吸引力也大幅下降。
這所有因素表明，最近兩年房地產(chǎn)的暴漲主因不是人多地少，不是消費(fèi)需求，而純粹是投資性需求。
而這投資性需求，是寬松的流動(dòng)性+資產(chǎn)荒+資本外流的不便利，這三個(gè)因素共同構(gòu)成大量閑置資產(chǎn)，并最終不得不流向地產(chǎn)。所以作為投資性的房產(chǎn)本質(zhì)上和股票沒(méi)有什么區(qū)別，房市和股市是一回事，只是周期不一樣。
2017年恰恰是1997年亞洲金融危機(jī)的第21年;2018年又是1998年中國(guó)啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作的第21年，也是整整漲了20年。同時(shí)，2016-2018年還是美國(guó)金融危機(jī)和歐洲債務(wù)危機(jī)相隔8-9-10這一貝納理論的關(guān)鍵年份。重要的時(shí)間或?qū)⒊霈F(xiàn)重要的轉(zhuǎn)折。四是地王頻現(xiàn)。這次是第三次了，中國(guó)有事不過(guò)三之說(shuō)。是不是意味著，這次是最后一次呢。事實(shí)上，2007年的地王，恰逢2008年底政府救市，使房地產(chǎn)得以轉(zhuǎn)危為安;2009年的地王，有寬松的信貸和近期的保增長(zhǎng)護(hù)航。而今年的地王，面對(duì)的恐怕是美元釜底抽薪和房產(chǎn)稅的全面鋪開(kāi)。前景可想而知。此外，我國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)完成了較完美的5浪上升，接下來(lái)，必定是2浪回調(diào)。加上我們預(yù)期的2016年及其以后的較高通脹水平，相伴而行的較高利率，又將使購(gòu)房的成本明顯上升，購(gòu)買力則下降，需求減少。同時(shí)，上世紀(jì)80年代中后期的人口出生高峰導(dǎo)致的近幾年年輕人的婚育剛性需求，也會(huì)告一段落。
今年新增房貸占GDP6.4%，居民購(gòu)房杠桿已達(dá)極限。去杠桿未使整體杠桿水平下降，而是房地產(chǎn)企業(yè)向居民轉(zhuǎn)移杠桿。居民購(gòu)房概率激增，將抑制未來(lái)消費(fèi)需求。所以居民收入水平未大幅提升，而負(fù)債率大幅增加，實(shí)際上是對(duì)未來(lái)消費(fèi)力的透支。這種不是由人口收入推升的房地產(chǎn)價(jià)格，本身就是一種泡沫價(jià)格，但未必說(shuō)破就破。
東亞縱財(cái)認(rèn)為：投資如戰(zhàn)場(chǎng)，炒房或現(xiàn)貨投資都是一樣!但在現(xiàn)貨市場(chǎng)個(gè)人感覺(jué)比樓市穩(wěn)定的多，現(xiàn)貨市場(chǎng)就是有經(jīng)驗(yàn)的人獲得更多金錢，有金錢的人獲得更多經(jīng)驗(yàn)的地方。