2017年石家莊房?jī)r(jià)是漲還是降最新消息
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2017石家莊房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)
石家莊2017年樓市3大預(yù)測(cè)
近日，由搜狐焦點(diǎn)石家莊站與中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心河北分中心聯(lián)合打造的《2016-2017年度石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》正式發(fā)布。作為石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)最權(quán)威、最深度、最受關(guān)注、最具影響力的市場(chǎng)分析報(bào)告，以178大樓盤為樣本，對(duì)1000余名購(gòu)房人采集數(shù)據(jù)，通過詳實(shí)具體的數(shù)據(jù)全方位還原了石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)面貌。搜狐焦點(diǎn)將該份報(bào)告進(jìn)行獨(dú)家權(quán)威解讀，幫您輕松讀懂石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)。
搜狐焦點(diǎn)獨(dú)家解讀《2016-2017年度石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》系列報(bào)道之二：2016年，是石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的一年。對(duì)于石家莊房地產(chǎn)企業(yè)而言是豐收之年，政策面和資金面的相對(duì)寬松，為房地產(chǎn)企業(yè)的全年業(yè)績(jī)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ);對(duì)購(gòu)房者而言，購(gòu)房需求在前期的寬松政策下得到了充分的釋放。
展望2017年，石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境將出現(xiàn)怎樣的變化尤為值得關(guān)注。這種變化可概括為“兩保一壓”。“兩保”，即保合理自住購(gòu)房，保特定城市和市場(chǎng)去庫(kù)存;“一壓”即壓投資投機(jī)性購(gòu)房需求;主基調(diào)仍為“房子是用來住的，不是用來炒的”。
（圖片來源詳見出處）
政策面呈四大特點(diǎn)
去庫(kù)存為重中之重
2017年的政策環(huán)境將呈現(xiàn)出合理自住需求得到保障、去庫(kù)存的針對(duì)性更強(qiáng)、投資投機(jī)性購(gòu)房需求將在政策層面面臨挑戰(zhàn)以及房地產(chǎn)政策部署轉(zhuǎn)變等四個(gè)特點(diǎn)。
其一，合理自住需求得到保障。目前用于鼓勵(lì)和刺激自住需求的政策部署將保持穩(wěn)定，包括首套住房貸款首付比例，個(gè)人住房貸款利率，以及降稅減費(fèi)政策。
其二，去庫(kù)存的針對(duì)性更強(qiáng)。被列入到2016年經(jīng)濟(jì)工作五項(xiàng)任務(wù)之一的“去庫(kù)存”仍將重點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整。
首先，從宏觀層面來看，三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存將成為重點(diǎn)。由此帶來的政策安排包括，將去庫(kù)存和人口城鎮(zhèn)化相結(jié)合;提高三、四線城市與特大城市之間的基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通;提高三、四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強(qiáng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。對(duì)于石家莊的周邊地市而言，2017年將迎來更多去庫(kù)存的政策安排，與中心城區(qū)的對(duì)接也將加強(qiáng)。
其次，去庫(kù)存將堅(jiān)持“分類調(diào)控”、“因城因地政策”。針對(duì)石家莊商業(yè)辦公類房產(chǎn)去庫(kù)存政策，將大大降低商業(yè)辦公類房產(chǎn)的持有、交易成本、刺激交易，盤活市場(chǎng);同時(shí)，通過子女調(diào)劑入學(xué)，提高其投資吸引力;此外，商服用地的土地供應(yīng)將有限度調(diào)整，一些尚未出讓的商服用地迎來變性機(jī)遇。
其三，投資投機(jī)性購(gòu)房需求將在政策層面面臨挑戰(zhàn)。目前，“抑制資產(chǎn)泡沫”已經(jīng)上升至宏觀經(jīng)濟(jì)層面，重要性日益突出;而對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房需求的管控已有政策方向，即通過微觀信貸政策嚴(yán)格限制流向。
其四，房地產(chǎn)政策部署將從短期、全局調(diào)控，向中長(zhǎng)期、有區(qū)別調(diào)控轉(zhuǎn)變，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段建立的符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，將在2017年顯露端倪，其中的關(guān)注點(diǎn)包括房地產(chǎn)稅的改革、產(chǎn)權(quán)接續(xù)問題等。
未來房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升
五大優(yōu)勢(shì)成決定因素
2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)定調(diào)：既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止房地產(chǎn)行業(yè)包括房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落。因此，我們判斷2017年石家莊房?jī)r(jià)走勢(shì)，其在短期內(nèi)的漲幅勢(shì)必將大幅放緩，但從中長(zhǎng)線來看，依然持穩(wěn)中有升的判斷。
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圖為2014年、2015年河北省各設(shè)區(qū)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，石家莊GDP絕對(duì)值位居全省第二位，增速位居全省第四位
推動(dòng)石家莊房?jī)r(jià)在中長(zhǎng)線穩(wěn)中有升的因素有四點(diǎn)。首先是石家莊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。與河北省其他設(shè)區(qū)市相比，石家莊的GDP絕對(duì)值位居全省第二位，增速位居全省第四位;其次是石家莊的人口情況。尤其，人口凈流入的狀態(tài)，對(duì)石家莊的購(gòu)房需求起到了重要作用;再次是配套的跨越式發(fā)展，2016年多項(xiàng)石家莊城市建設(shè)工程對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響;最后是房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)地方財(cái)政的突出貢獻(xiàn)，截止2016年6月30日，市級(jí)政府性基金預(yù)算收入中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為92.4789億元，同比上升116.55%，占全部政府性基金預(yù)算收入的87.77%。
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圖為2010年、2015年直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市常住人口情況，石家莊人口處于凈流入狀態(tài)
但是，短期內(nèi)石家莊房?jī)r(jià)漲幅也將有所回落。原因有二，其一，石家莊已被納入到近期房?jī)r(jià)上漲過快的城市范圍，但調(diào)控壓力依然不小。其二，受專項(xiàng)整治的影響，石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)在近期已經(jīng)出現(xiàn)了有效供應(yīng)大幅萎縮的現(xiàn)象，并直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無房可賣，購(gòu)房者無房可買的局面。同時(shí)，在交易趨于停滯的情況下，石家莊房?jī)r(jià)繼續(xù)上升的動(dòng)力已經(jīng)有所減弱，預(yù)計(jì)這種局面將持續(xù)到2017年全國(guó)“兩會(huì)”結(jié)束后。
樓市房企迎大洗牌
重構(gòu)合作成新常態(tài)
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重構(gòu)，是2017年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。一方面，2016年旺盛的商品房成交量在2017年重現(xiàn)的可能性不大。另一方面，政策面和資金面的調(diào)整和變化，也難以回到2016年的寬松狀態(tài)。因此，2017年的石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)在重構(gòu)中面臨著品質(zhì)回歸和市場(chǎng)洗牌兩項(xiàng)變數(shù)。
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圖為房地產(chǎn)企業(yè)在2016年的銷售情況，28%的房地產(chǎn)企業(yè)在2016年銷售額增長(zhǎng)100%至200%
2016年在寬松的政策和資金刺激下，購(gòu)房需求連續(xù)釋放，同時(shí)，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)的大幅上揚(yáng)，這在一定程度上刺激了購(gòu)房者的恐慌購(gòu)房心態(tài)。進(jìn)入2017年，通過政策層面和資金層面的宏觀調(diào)整，購(gòu)房需求將恢復(fù)到平穩(wěn)狀態(tài)。與此同時(shí)，心態(tài)趨于理性的購(gòu)房者勢(shì)必在房?jī)r(jià)之外，更多考慮性價(jià)比和品質(zhì)。這也需要企業(yè)和市場(chǎng)調(diào)整心態(tài)，重新回歸品質(zhì)之路，通過重點(diǎn)考量購(gòu)房者關(guān)注的房產(chǎn)因素，切實(shí)提升項(xiàng)目和產(chǎn)品品質(zhì)，為房?jī)r(jià)做好“背書”。
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圖為石家莊購(gòu)房者的購(gòu)房時(shí)間，35%的購(gòu)房者的購(gòu)房時(shí)間在一年之內(nèi)
2016年全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)在石家莊進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)和合作開發(fā)的案例比比皆是。一方面，石家莊的商品住宅銷售價(jià)格創(chuàng)下新高，但購(gòu)房需求并未受到太大影響，一些房?jī)r(jià)比較高的項(xiàng)目，銷售情況甚至好于平均水平，顯示出市場(chǎng)購(gòu)買力有想象空間，這給了房地產(chǎn)企業(yè)信心;另一方面，以往的房?jī)r(jià)水平，在剔除成本和稅費(fèi)之外，留給房地產(chǎn)企業(yè)的空間不大。而如今，對(duì)于一些主打品質(zhì)的企業(yè)，施展空間大幅拉開，進(jìn)駐市場(chǎng)的條件更加成熟。
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圖為房地產(chǎn)企業(yè)在2016年的資金情況，48%的房企資金充沛
與往年相比，本地企業(yè)與全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)的合作積極性也大幅提升。展望2017年，全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐石家莊的步伐還將加快，合作模式除股權(quán)收購(gòu)、合作開發(fā)外，與政府部門的直接合作也將加入進(jìn)來，石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗牌趨勢(shì)將進(jìn)一步深入。
2017石家莊房?jī)r(jià)還漲嗎
四大力量支撐石家莊房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲
走完波瀾壯闊的2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)，2017年石家莊房?jī)r(jià)是繼續(xù)上漲還是出現(xiàn)下調(diào)?成為買房者第一關(guān)注的問題。
《報(bào)告》從供需兩個(gè)層面，從城市發(fā)展、土地價(jià)格等關(guān)聯(lián)房?jī)r(jià)的重要因素入手，以大數(shù)據(jù)來預(yù)估展望石家莊2017年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。
石家莊人口在繼續(xù)增長(zhǎng)，居民凈流入必然拉動(dòng)需求有后勁。大數(shù)據(jù)顯示2010年石家莊有1016.38萬(wàn)人，2015年達(dá)到1070.16萬(wàn)人，增速在全國(guó)直轄市省會(huì)城市中位列第10。這意味著5年間石家莊增加了53.78萬(wàn)人，增幅達(dá)到5.29%。人口凈流入拉動(dòng)了石家莊購(gòu)房需求。
其次，石家莊GDP增長(zhǎng)也讓這座城市活力煥發(fā)，大數(shù)據(jù)顯示2014年石家莊GDP為5100億元，2015年GDP為5440.6億元，GDP絕對(duì)值位居全省第2位，一年增長(zhǎng)了6.68%，增速在全省排第4位。這些增長(zhǎng)都將形成正向吸聚力，強(qiáng)勁吸引周邊郊縣和冀中南地市人口。
2016年是石家莊城市建設(shè)的“大年”，石家莊去年的城市跨越發(fā)展，也拉動(dòng)吸附能力增強(qiáng)。城市軌道交通的施工建設(shè)，將提振沿線房產(chǎn)價(jià)值;城市軌道交通、和平東路升級(jí)、和平西路高架橋西延，這些大市政交通利好，將有效拉動(dòng)周邊郊縣人口進(jìn)城;而石濟(jì)客運(yùn)專線、京石城際鐵路，也將在更廣闊區(qū)域內(nèi)拉動(dòng)周邊地市的人口進(jìn)入石家莊。這些都將成為石家莊房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的有力推手。
從地價(jià)與房?jī)r(jià)“面粉”與“面包”的關(guān)系來看，石家莊地價(jià)居高不下，房?jī)r(jià)焉能下降?從《報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示的2016年石家莊市內(nèi)五區(qū)土地價(jià)格情況看，去年全市住宅、商服、住宅商服混合用地出讓155宗，其中中心城區(qū)住宅、商服、住宅商服混合用地出讓89宗。各區(qū)域土地全線上漲，一些區(qū)域住宅用地的價(jià)格漲幅更是翻番。數(shù)據(jù)顯示：橋西區(qū)住宅用地425.43 萬(wàn)元/畝，上漲133%;商服用地1254.11萬(wàn)元/畝，上漲27%，住宅、商服混合用地647.26萬(wàn)元/畝，上漲4%。新華區(qū)住宅用地473.57萬(wàn)元/畝，上漲7%;商服用地1003.79萬(wàn)元/畝;住宅、商服混合用地：706.48萬(wàn)元/畝，上漲45%。長(zhǎng)安區(qū)住宅用地560.74萬(wàn)元/畝，上漲27%;商服用地626.76萬(wàn)元/畝;住宅、商服混合用地523.65萬(wàn)元/畝。裕華區(qū)住宅用地：498.06萬(wàn)元/畝，商服用地597.79萬(wàn)元/畝，住宅、商服混合用地577.42萬(wàn)元/畝。高新區(qū)住宅用地：296.12萬(wàn)元/畝，上漲2%;商服用地353.39萬(wàn)元/畝，上漲12%，住宅、商服混合用地311.61萬(wàn)元/畝。
從未來市場(chǎng)趨勢(shì)看，伴隨政府出手監(jiān)管樓市，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策將有保有壓，將保障合理自住購(gòu)房，壓制投資投機(jī)購(gòu)房;資金將有緊有松，將支持自住購(gòu)房，嚴(yán)控信貸流向投資投機(jī)購(gòu)房。預(yù)計(jì)短期內(nèi)，石家莊房?jī)r(jià)依然將繼續(xù)上漲，但是漲幅勢(shì)必有所回落。
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